幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[551: マンション検討中さん]

事前予約受付、既に満杯だ(^o^;)

[552: マンション検討中さん]

モデルルーム事前案内会ですね

[553: 匿名さん]

やっぱり人気なんだネ！

[554: マンション検討中さん]

私は次のタワーに期待してます。

[555: 匿名さん]

モデルルームの隣にできているカフェバー？みたいな店が気になる。当物件とタイアップしてるのかな？

[556: 匿名さん]

モデルルーム事前案内って、来場者にモデルルームをお披露目、予定価格を提示して反応を探るのが目的。なので来場者を絞っている。予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。

人気のバロメーターとしては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期での販売戸数。時間をかけて小出しにパラパラだと、不振の兆候。

[557: 匿名さん]

>>予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。
そんなからくりがあったんですね。

他の物件ですが、モデルルームに行く時に、予約いっぱいで断られた時がありました。
「人気なんだ、早く決めなくちゃ」と焦ったりしました。その時は御縁がなかったのかなと思ったのですが・・・。

海浜幕張まで徒歩15分なので、駅まで少し距離があります。そして、価格未定。価格がわからないと購入か決められないですよね。いくらくらいになりそうかわかる人はいますか？

[558: 評判気になるさん]

後続のマンション販売を考えると、一棟目は高く出せないはずなので、妥当な値段でくるでしょうね。

[559: 匿名さん]

都内で100平米は1本では買えない。そんなの普通のリーマンでは無理。
ここは1本出せば買える。相当な需要があるはず。

[560: 匿名さん]

1本出すなら都内で戸建買うだろうよ

[561: マンション比較中さん]

モデルルーム事前案内行く必要あるの？
オプション満載でカッコ良く決めたモデルルーム見せるだけだし
販売開始と同時に行けば良いんじゃないの？
それで良けりゃ話し進めるし。

[562: 匿名さん]

>>559 匿名さん
都内でも坪単価330万だせばいくらでも選択肢あるでしょ。パークタワー晴海とか。よく調べようよ。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん
100平米の部屋は希少価値が高くて一本では買えない。もう少し東京の不動産見た方がいいですよ。

[564: 匿名さん]

ここの100㎡が1本なら高くて買えません。坪200で売れるかどうかというところではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>561

事前案内から行く必要無いには同感だけど、ローン購入だと事前審査が必要だから販売開始に行っても間に合わないかもよ。キャッシュ購入なら登録の最終日に行っても間に合う。

[566: 匿名さん]

人気を装うために予約がいっぱいだと多分、嘘をつかれた体験談。

某物件で予約の連絡した時に希望の時間を伝えたら、予約がいっぱいだといわれて他の時間にずらして予約して行ったらガラガラ。おかしいなと思ってたところに、後日、その物件について調べるためにネットでググっていたら、受付のバイトのブログがヒットして、一日暇だったなんてコメントしていた。で、その日がちょうどモデルルームに行った日。

その物件の販売結果は物件は売れ残って完成在庫。

[567: 匿名さん]

おまけだけど、その物件の売主、ここにも名を連ねてる。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
隣駅の物件ですか？

[569: 匿名さん]

565
もう少し現実を見ましょう。

[570: 匿名さん]

>>561 マンション比較中さん

えっ、だっていう事前案内行けば事前に価格がわかるじゃん。

[571: マンション比較中さん]

>>570匿名さん
事前に分かるのは予定価格で、実際の販売価格じゃないですよ。
真面目に検討するのは、販売始まってからで十分。

[572: 匿名さん]

予定価格の速報です。
https://manmani.net/?p=8467
平均坪単価220万だそうです。強気ですね。

[573: 匿名さん]

やっちゃたね。
坪50万高い印象。
どれだけ売れるか注目ですな。

[574: 匿名さん]

予定では、坪200のようですよ。もう少し下がる事を祈りますが。

[575: 匿名さん]

うわー高いー

[576: マンション検討中さん]

海浜幕張で60㎡台の間取りがある時点でそれなりに坪単価は高くなるんだろうなとは思っていたものの、220万とは。高いですね……。
一棟目でこの価格だと、この後に立つタワーの価格は一体いくらになるんだか。

[577: 匿名さん]

安いですね〜
東京を検討していた千葉人は食いつくでしょうね。

[578: 匿名さん]

もともと東京を検討している人はここ対象外でしょ。

[579: 匿名さん]

三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。

[580: マンションに住むネコ]

今日、NHKでタワーマンションの長周期波地震によるリスクが放送されました。びっくりして検索すると、不動産関係者と名乗る「タワーマンションは買ったら後悔する」という記事が出てくるわ出てくるわ・・・不安になってしまいましたが、皆様のご意見は？

[581: 匿名さん]

悪いけど本当に見てたのか、見てたけど理解出来なかったのか疑うよ。千葉北西部近辺にはm7.5以上の原因になる活断層なんて皆無だっただろ？
色んな意見をいう専門家や自称専門家は多いですよ。郊外戸建を買ったら後悔する、とかタワマン以外にもいくらでもあるしね。金が唸るほどあるなら別だがいちいち気にしてたら不動産なんて買えないよ。

[582: 匿名さん]

平均単価で220万ですか
こりゃかなり強気ですねーー

[583: マンションに住むネコ]

http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/choshuki/choshuki_eq2.html
短い周期の波に比べて減衰しにくいため、遠くまで伝わります。
東北地方太平洋沖地震では、震源から約700km離れた大阪市の高層ビルで、長周期地震動により大きく長く揺れることにより、内装材や防火扉が破損したり、エレベーター停止による閉じ込め事故が発生しました。

[584: 匿名]

たしかに、地盤はゆるそうですね。
http://www.jjjnet.com/yure_map/yure_chiba.pdf
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/?iref=shimen161012

[585: 匿名さん]

ここと同じように広大な敷地にタワマンを建てていった場所に住んでいます。
開発から約13年が経過し、合計8本のタワーが並んでいますが一棟目の分譲時は坪単価180程度でした。
開発の最終段階でも220〜230程度で売られて、今は築年数の浅い物件で260辺りを上限に相場が動いています。
都内の地下鉄の駅から一番遠くて徒歩11分のエリアで、近くにイオンがあるのでここの開発が重なって見えます。
都内でこれだけのタワマン計画はありませんから、ここの一棟目の価格には期待しています。
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

[586: 匿名さん]

妥当な金額かな。まぁゆっくり売るんでしょう。

[587: 匿名さん]

>>583 マンションに住むネコさん
それは長周期振動。長周期振動と違って長周期パルスはせいぜい20〜30kmしか届きません。

[588: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

↑
冷静な分析だと思い共感します。
オリンピックに加えて、2022年問題、少子化他、好転が見込み難いマクロ環境にもかかわらず、未だに柏の葉や奏の森などを引き合いに奏での再開発の資産価値上昇の話法を使っている売り方に、引いてしまいます。
半年前から真剣に購入を検討していた身からすると、この強気価格は正直酷いなと思います。
整理すると、

1.街の魅力は開発が最後まで行われればあがる
2.マクロ環境が下がることは統計を見れば明らか
3.開発は最後までやると言われているが、実際にはデベロッパーからすれば土地取得費、建設単価鑑みプロジェクトをやりきるか否かを判断。面子もあるので2~3棟でやめることはないにしろ、大きな環境変化があれば、半分でやめたり、グレードを下げることは考えられる。
今後5〜10年の不動産市況の変化はある意味リーマン級の環境変化をもたらします。人口減に起因するものなので、一過性ではないことを考えると、リーマン以上とも言えるでしょう。

そういった場合には、土地の値段自体が下がる為、ここよりももっと好立地、中心地で下落幅の大きい土地を仕込むことができるため、販売課価格も下がります。例えば、今7000-8000万くらいの都内の物件が5000万で買えるなら優先度合いは幕張よりも都内に向かうでしょう。
マンションの価格は建物価格はどこで建てても大きな差はないですが、土地の値段が転嫁されるので、土地の値段の全体相場が下がれば自ずとそちらの影響の方が、再開発による上昇幅よりもインパ方が大きくなります。
また、本当に再開発が最後まで行われるかいなかですが、都内の方が売りやすいのでそちらの土地が仕込みやすくなる2022年問題が表面化する頃には、デベロッパー総力を挙げてそちらにいくでしょう。彼らは上場会社である以上、より儲かるプロジェクトを追いかけざるを得ないため。
それでも、デベロッパーも面子があるので、幕張をやめはしないでしょうが、当初のクオリティでやりきるかは誰も担保できないため購入者からすればリスクを内包します。
デベも既に二棟目の延期を出しているあたり、彼ら自身がマクロ環境の変化を意識して様子を見ながらという姿勢がうかがえます。

とはいえ、良環境であることは間違いないので、あとは永住目的であれば割り切りもあると思います。従って多少割高でも割り切りということになるのですが、永住目的だとすると、高すぎます。
希望は2割減ですが、1割減なら許容可能ですね。
あとは三井さんは管理費が高すぎるので35年だと修繕も入れてグロスで1500万程度になります。
このあたりも、どう設定してくるか見ものです。あえて一期で行く必要もないので、正式価格を消費者目線で出してくれることを願ってやみません。

簡易シミュレーションだと以下になります。
物件5300万、諸費用含めて5500万の物件の場合、80平米、坪単価 約220万
金利は、1パー固定で、ざっくり支払総額は6500万。
加えて、管理平米230円だとすると、1.84万、修繕積立が35年平均で月2.5〜3万程度とすると、合わせて4.6万/月。ローン以外で35年で、2000万払うことになります。さらに固定資産税が年平均15万だと仮定すると35年で約500万。
35年総合計で、9000万となります。 これを、1ヶ月あたりに引き直すと、21万円〜22万円になります。
こんな値段出すなら、都内の新築マンションの賃貸で、5年に一回新築ばかりに引越したとしても住めそうです。要するに永住ということで考えるのならば坪単価が高すぎるのです。

もちろん買っていれば土地の値段も残りますが、土地の購入者一人当たり持分は、敷地5200坪に約500世帯ですので、1区分あたりで10坪強、あそこの土地は確か元の売却が50万強（ただし開発造成前）だったと記憶してますので、一人当たり500万だとしても、結局35年で9000万払って500万の土地の持分が残るだけです、もっともその頃には土地あまりの世の中で、土地の価値など二束三文になっている可能性はありますが。
そして建物のローンは終わっていますが、管理費と修繕費は払い続けなければなりません。35年後は月々5万-6万でしょう。その頃には子供も巣立って老夫婦二人で済むのに、ローンも終わってるのに毎月5-6万の負担で、築35年の物件に住み続けるよりも、近隣の築浅の賃貸の方がよっぽど良いのではないでしょうか。土地の下落と共に賃貸相場も下がっているとしたら、管理費修繕相当額プラスα程度でそれなりの広さであれば新築賃貸に住めるかもしれません。相当ラフな簡易計算なので突っ込見所はいくらでもあると思いますが大枠はずれていないはずです。

で、何が言いたいかというと、三井さん、高すぎですよ。と言っています。
これから不動産市況は未曾有の危機と言っていいほど変化が予想されていて、都内中心の一等地以外は下落する上に、容積率緩和などで中心部に人を集める行政の動きもある中で、都内ではないこの地で、さらに駅距離15分の物件に、一棟目から関心を持っている我々に対して、もう少し消費者目線での値付けをお願いしたい。このままだと、市況悪化が顕在化した、3-4棟目に買う人のみがまともな値段で買えて、１棟目で買う人のみが不幸になりますし、幕張プロジェクトへの全体熱が冷めてしまわないかただただ心配です。真面目に買いたいと希望しているので、良心的な値付けで、さすが三井さんと思わせてください。正式発表で即決したくなる価格設定期待しています。何卒よろしくお願いします。

[589: 匿名さん]

心配しなくても1割くらいは正式価格下げてくるよ。坪200万で最初に発表してもどうせ高い高い言われるんだったら、後出し値下げで割安感演出したいんでしょ。

[590: 匿名さん]

海浜幕張の魅力を考慮すると、10%減織り込みで220は妥当なラインですね。
最初から200で出すよりも、220で出して200にする方が、購買意欲を掻き立てるからね。
200で確定。220だと頓挫しちゃうから、それはないでしょ。

[591: マンション検討中さん]

皆さん、駅距離15分で、しかもその駅が京葉線ですよ。東京方面行くなら、東京駅の乗り換えで15分かかるので、他の駅からすると30分遠い。普通に考えて100平米でも諸費用含めて5000万以内でしょ。坪160くらい。じゃないと将来の市況悪化考えるとリスクが大きすぎる。
幕張の再開発魅力を勘案しても、せめてその1割高まで許容して、坪175でしょう。坪220とは無茶もいいとこ。ここだと賃貸に出しても、80平米で月15-17でしょ本来の実力は。16として、年間192万。
オーナーからすれば毎月3-4万くらいは管理修繕で飛ぶので、差し引き150万。利回り4パーで割り戻すと、物件取得に出せる費用は3750万、3.5%で割りもどしても、4300万ていどとなる。坪単価でいうとこれで170万後半くらい。
今の市況は一時的なバブルで、これに引きずられると、破産します。220は、バブルどころか、自殺行為です。

[592: マンション掲示板さん]

なんか海浜幕張には住みたいんだけど資産性の観点も捨てられないって人が多そうな感じしますね。
私もここで坪220はさすがに高いと思いますが、支払いが回るのであれば別に破産なんてしないし、価値が下落したって売るとき以外は特に困らないんですけどね。
まだこの後に近隣5棟も立つ予定ですから、あまりに自分の金額感と合わないのであれば今後の棟を待つという選択肢もあるかと思います。
今後上がるのか下がるのかはわかりませんけど。

[593: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
ベイタウンの中古相場を見ると借地で駅距離20分ですら坪単価180くらいはついてるので、相場的にはそちらも無理筋ですね。さすがに220は高いとは思いますが建築費も高騰しており、仕様も意外とよいのでたぶん利益なしで坪単価190くらいと思います。

[594: 名無しさん]

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

[595: 匿名さん]

坪200くらいが妥当な金額だと思う。
これが高いとか言う輩は幕張に住んで欲しくない。
新築価格が高ければ、引っ張られて中古価格も値上がりするので、とてもいいことだと思う。

[596: マンション検討中さん]

坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

千葉で駅から徒歩10分オーバーで価格が落ちないのは舞浜だけで十分なんですけど。
てか、打瀬はともかくここは西向きもオーシャンビューとは言えないだろうと。。海から遠すぎですよね、、

[597: 匿名さん]

№579さん・・・三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
№596さん・・・坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

上記スレッドなるほどと思いました。三井は隣駅の完成在庫売却のため、販売価格で無い予定価格は高くしたい点もあるかな？

[598: マンション比較中さん]

一棟目と二棟目は2年も開いちゃうんですね。つまり高値でじっくりと時間を掛けて売るっていう事でしょうね。

[599: マンション検討中さん]

二棟目の方が気になるし、二年もあけないでほしかった。

[600: 匿名さん]

マンション価格が上昇して購入出来る人も限定されることから、細く長く売っていく戦略なんだろう。