幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[401: 匿名さん]

ベイフロントは流石に比較対象にならない。
プライスポイントが異なるし、最寄りの駅も違う。
借地と土地分譲の違いもある。

[402: 匿名さん]

ベイフロント大人気だね

[403: 匿名さん]

ベイタウンから見ると新築ということ以外に取り立てて魅力を感じないんだよなぁ。ポートランド云々も具体的にどこが凄いのよく分からないし。プロジェクト末期になって今の部屋の劣化が目立ってくれば気になるかもしれないけど。若葉地区が戸建分譲か土地分譲だったら凄く興味が湧いたと思うし、多少割高でも需要あった気がするけどね。

[404: 一般論ではさん]

首都圏最大プロジェクトの第一弾である１棟目は、間違いなく注目を浴び、事業者もスタートダッシュを失敗できない事情がある。また所有権分譲かつ土地仕入れ値が安い(坪当たり５２万円)ため、分譲価格は期待できるのでは。

[405: 匿名さん]

>>404 一般論ではさん
容積率800で土地原価坪7万、建築費坪140万として100平米の建築原価が4800万くらい。諸経費利益3割のせて6300万、頑張って2割に抑えて5800万といったとこでしょうか。

[406: 匿名さん]

素人だからよく分からないけど
建築費って坪単価140万もするのかー高いんだねー

[407: 一般論ではさん]

建築費坪130万として3ＬＤＫ80平米の建築原価が3152万くらい。デベの第一弾である１棟目への注力、および昨今のマンションの販売状況、千葉価格から見て、諸経費利益15～20％のせて3625万～3790万円を希望。

[408: 一般論ではさん]

あと、プラス土地代4・５Ｍぐらいかな？

[409: 匿名さん]

１棟目の値付け次第で残りの5棟の売れ行きが変わるので重要ですね。

[410: 匿名さん]

>>404 一般論ではさん
土地単価が安く見えるのは未造成の業者価格だからであって宅地用に整地するコストやインフラ敷設費を考えたら全く安いわけではない。

[411: 匿名さん]

37階建らしいが、千葉市の梯子車は最大でも38m級の物しか無いんだけど、これだと12階までしか届かない。13階以上の家は取り敢えずごめんなさいって事なのかな？
仮に管理組合で国内最高のモリタ製を買っても50m級ですよ。これで16階まで届くが、半分以上の世帯には梯子が届かないです。
今日はロンドンでタワーマンション全焼してるけど、販売会社は無責任ですよね。
消火活動出来ないマンション売っちゃだめ。

[412: 匿名さん]

高さが31mを超えるビルには、消防隊が素早く消火・救助活動をできるように非常用エレベーターの設置が義務づけられています。このエレベーター、昇降路・機械室は、耐火構造の壁、床、天井に囲まれ、機械室の出入口には、通常の火災で1時間は火炎を閉じ込めることができる「特定防火設備」を設置しています。

さらに、非常用エレベーターは、消化活動に必要な機材を運ぶために内法・出入口幅の寸法が決められており、消火作業上、ドアが開いた状態でも運転できるような配慮も。もちろん、予備電源があり停電時でも作動します。

非常用エレベーターの乗降ロビーの付室には、屋内消火栓、連結送水管の放水口を設置することが決められています。

[413: 匿名さん]

>>411 匿名さん
イギリスではタワマンがすごいことになってますが、日本のマンションであそこまで延焼した例はないと思いますよ。日本では建物構造体に高い耐火性が求められるので、一部屋丸焼けになるか、せいぜい数部屋の段階で消し止められるんだと思います。

[414: 匿名さん]

タワマンってメリットよりデメリットの方が圧倒的だよね。
価値観次第とは言われるが、今時みんな気付いてきたから、流行らないよね。

[415: 匿名さん]

タワマンの乾式壁って一般的なコンクリート壁より燃えやすい気がしますが、耐火性はどうなんでしょう？

[416: 匿名さん]

乾式壁なほとんどは石膏ボートとグラスウールで出来てますが基本的に火をあげて燃えない不燃物です。

[417: 匿名さん]

ロンドンでは、ベランダの燃えやすい素材の仕切り壁を伝って類焼していったようですね。

安全面でのコストダウンは、絶対にしてはならないと思います。

[418: 匿名さん]

ロンドンの火災は改修工事で断熱材を外壁に巻いたから燃え広がったと言っていたね。あと火災報知器やスプリンクラーが無かったとか。それだけで、あそこまで燃え広がるものだろうか、火災は怖いね。

[419: マンション検討中さん]

>>374 マンション検討中さん
パークハウスのタワーです。

[420: 匿名さん]

イギリスやアメリカの一部の州では、4階以上の物件に子どものいる家庭が居住することを法的に制限していますよ。
ここは埋立だから元々標高が低いけど、それにしても37階って身体に悪そう。

[421: 匿名さん]

この辺は海抜5mだから、37階で140mくらいか。
甲府駅前は海抜270m。
コメントどうぞー

[422: 検討中さん]

高さよりも揺れの方が身体に悪そう。

[423: 匿名さん]

タワマンのメリットって眺望以外なにがありますか？
固定資産税が安い？

眺望なんて住んでたら普通になっちゃうだろうなぁ。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん
眺望とは別に、開口面積が大きく部屋が一日中明るく気分よく過ごせる。特にFIXコーナー窓のある角部屋。地域のシンボルに住める。ただし若葉の場合みんなタワーだからシンボルとは言えないけど。

[425: 匿名さん]

>423
固定資産税はもうすぐ改正されるはずですよ。

[426: 匿名さん]

ゴキブリが出にくい。
窓を開け放っても蚊が来ない。
場所によっては、人の目が気にならないのでカーテン開けっ放しで良い。
など

[427: 匿名さん]

>>423 匿名さん
ベランダで大型爬虫類に会える

[428: マンション検討中さん]

>>427 匿名さん
爬虫類って具体的に何がでるんですか？

[429: 匿名さん]

ここは商業棟があるけど専用の駐車場は見当たらないし、道路は一通一車線で路駐できないだろうし、かなり使いづらそうだね。ちゃんとテナント誘致できるんだろうか。

[430: 匿名さん]

あそこの道路は拡幅するなり、何かしないとダメだろうな

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん
公園まわりの道路、走ってみましたが狭いし、人口が増えると混雑しそうですね。他棟プロジェクト進行中は10年以上ずーと工事車両が行き来するんでしょうね。

[432: 匿名さん]

道は狭すぎで、でこぼこ。
設計下手くそ。

[433: 匿名さん]

googleのストリートビューで周辺道路が見れますね
確かに狭いし、子供とか飛び出してきそうで怖いかも

[434: 匿名さん]

内側の道路はわざと、狭くして、スピード出せないようにしているんだと思ったが、、？

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
なるほどそういうことかも知れませんね。
ただ現状では路肩のスペースも全くなさそうなので少しのことで大渋滞しそうだし、人の乗せ下ろしも憚られそうです。もう少し改善して欲しいです。

[436: 通りがかりさん]

近隣の建設工事問題は重要ですね。
10年以上大型車両の通行と騒音、振動と土煙や砂埃は相当な健康被害が出そうです。
販売会社は売れないと困りますから大丈夫ですの一点張りでしょうね。

[437: ご近所さん]

第一棟目はＢ－7街区、２棟目以降ははＢ－2，Ｂ－３街区の順。かなり建物間の距離はありますね。真ん中の既に造成済みの公園を挟んでいるので、「騒音、振動と土煙や砂埃」は少ないのでは？Ｂ－2，Ｂ－３街区の工事車両の進入路は常識的には線路側の住宅地から離れた道路を使うのでは？

[438: 匿名さん]

線路と高速道路に挟まれた立地ですから
騒音や排ガスを気にしたらここには住めないですよ

[439: 匿名さん]

結構駅から歩くのですね。徒歩15分ということですが、敷地の広さを思うと玄関から駅までの距離と考えるとちょっと遠いかなぁ〜
海浜幕張の駅からZOZOマリンまではよく歩くのですが、あそこまでで徒歩15分ちょっと。
ここの場合はショートカットを見つけていければ良いのかもしれません。公園の中を突っ切って行くとかですかね？
駅まで例えばシャトルバスがあるとかすれば別ですが、
そうでなければ電車通勤組には駅までの距離が課題になってくる場所だと思います。

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
マンションから駅までは京成バスが走ります。というか極小数便ながら既に走ってますよ。あと海浜幕張駅の東南側に新しい改札ができればすごく便利と思います。

[441: 匿名さん]

サイトにもシャトルバスについては記載が無いですからね。路線バスに頼るしかなさそうですね。

[442: 匿名さん]

現地を見てきましたがモデルルームの建設が進んでいました。

[443: 匿名さん]

モデルルーム開設は急がない方がいいだろうな。機が熟していない。

[444: 匿名さん]

いいなと思っているマンションですから盛り上がってほしいです。

[445: 匿名さん]

全体竣工は2029年春(予定)
壮大なプロジェクトですね。
この先10数年、常に周辺で工事をしてる感じになるんですね。

[446: 周辺住民Ａさん]

棟と棟との距離が、かなりあるので問題ないレベルですね。以前近距離での大型マンション建築を経験した観測からです。ネガ投稿は誰が何の意図で？？

[447: 匿名さん]

でも工事期間中（～2029年）は常にトラックの往来があるわけですよね。
特に狭い道だし、子供を遊ばすのは少し心配ですね。

[448: 匿名さん]

>>446 周辺住民Ａさん
何神経質になってんの？
この手の掲示板でネガディブ情報を除いたらほとんど何も残らないわけで。みんな気になるから書き込んでるんだし、間違った情報なら根拠つきで否定すればよいことです。

[449: 匿名さん]

>>446 周辺住民Ａさん

ひねくれてますね

[450: 匿名さん]

素人考えですがプロジェクトの途中で金利上昇、景気後退がやってきて一時中断すんじゃないかという気がします。

[451: 職人さん]

このマンションと最後に建つマンション（6棟目）とでは10年ほどの差ができるわけですね。
やっと工事が終わったと思った頃に、今度はこのマンションの大規模修繕が始まる。

[452: 匿名さん]

町としての世代構成に広がりを持たせるという意味では分譲時期をずらすのは悪くないと思う。ただ若葉には賃貸がないので街が老いるときはいつかくるだろう。ベイタウンも同じ問題があるが賃貸が3割くらいあるので多分少しはマシ。

[453: 匿名さん]

ベイフロントの時より、全然盛り上がってないのが心配

[454: 匿名さん]

盛り上がりませんね。

[455: 匿名さん]

ベイフロントみたいに分かりやすい華がないからですかね。坪180を切ればお手頃感から盛り上がってくるのでは。

[456: 匿名さん]

ベイフロントのどこに華があるんだか?

[457: 匿名さん]

ベイタウン最期。
価格安い。

華って訳じゃ無いけどすぐ売れましたね

[458: 匿名さん]

開口率の大きい部屋と海目前の迫力ある眺望は分かりやすい魅力と思いますけどね。実際駅距離20分にかかわらずMR歩留まり25%とかなりの売れ行きだったわけで。

[459: 匿名さん]

子育て世代には魅力ないマンションだなぁ

[460: マンション検討中さん]

本田さんのサッカー場は期限限定なんでしょうか？
マンションを検討してるのですが、どうしても煩くて。
いつまで営業してるか担当者さんに聞いてもわからないというので、
もし、わかる方いらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？

[461: 通りがかりさん]

>>460 マンション検討中さん

DM届きました！90㎡、東向き、中層階以上、4500万円程度なら決めたいと思います。南向きなら4800万円程度なら検討します。
やはり千葉ですし、シーフロントでもありませんから、これ以上高いと売却の際のバリューが気になるところですね。

[462: 匿名さん]

>>461 通りがかりさん
それだと坪単価165万程度ですね。中層階だとさすがに厳しいんじゃないですか。低層の条件の悪い部屋なら客寄せ的にそのくらいになるかもしれませんが。

[463: 匿名さん]

駅から15分以上かかるわけだし平均坪単価180でも苦戦しそう。

[464: マンション検討中さん]

タワマンなのに外廊下なのも高級感に欠けますよね

[465: 匿名さん]

内廊下って臭いこもるし暗いし火災時の避難リスク高まるし喚起微妙だし管理費高くなるし好きじゃない。
ここは内廊下のタワマンに比べたら高級感はないんだろうけどだからこそ180万超えたらえっ？って思っちゃう。

[466: 匿名さん]

隣駅の検見川浜レジデンスだって平均坪180万〜だったと思うので海幕のタワーで売出し180万てことはないじゃないのかな。200万弱で売り出して竣工近くなったら値引きするかもしれないけど。

[467: 匿名さん]

その検見川浜の物件が売れ残ってて値付け失敗してるじゃん

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん
その通りだとは思うけど建築費も高騰し続けてるし、いきなり御奉仕価格で売り出すことはないじゃないの。条件が良い高層階、角部屋は多少割高でも売れて、条件が普通以下の部屋は売れ残り少しずつ値引きしながらダラダラ4〜5年かけて完売すると予想します。最近は住友みたいに平気で完成売りするのが増えてるようなので。

[469: 匿名さん]

なんだかんだ言っても所詮は千葉だから、値付け失敗すると検見川浜の二の舞いになるだろうね。

[470: 匿名さん]

106ptは7000万後半になるようだ

[471: 匿名さん]

>>466
検見川浜レジデンスは6年前の物件だけど。

[472: 匿名さん]

検見川浜ガーデンズのことを言っているのだろうけど、
あそこは同時期販売のウエリスとサンクレイドルが、
早く売りたいがためにアホみたいに値引きしちゃったのが原因ですね。
（最初は3物件とも同じくらいの価格設定。）

販売時期がずれてたら、
それぞれが普通に売れてたであろう価格設定なので、
ここも客寄せ（広告）用の部屋以外、坪単価180万以下にはならないと思います。

[473: 匿名さん]

>>470 匿名さん
どこで聞いたか是非教えて下さい！モデルルームまだですよね？

[474: 匿名さん]

予想

[475: マンション検討中さん]

6棟中1番目の棟となるここの値付けは重要ですね。
高すぎるとここより好条件な駅近の棟は更に苦戦する。

[476: 匿名さん]

3物件とも価格設定ミスでは？および過大な土地取得費がネック。ここは土地取得費が格安ですね。
どこのプロジェクトも最初の販売が好条件が常識となっているので期待しています。
現地見に行きました。全体プロジェクトの敷地内は大型車や工事車両が進入できないようになっていました。既に生活道路が歩車分離され、支柱が螺旋状に立ち自家用車もスピードが出せないよう工夫されていました。
工事車両は片側２車線の外周道路から出入りしていました。敷地が広いせいか、工事の進捗か、静かでした。

[477: 匿名さん]

あの道はオバサンドライバー達はかなり横擦りそう。

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん
あの道でセガのアフターバーナーを思い出しました。

[479: マンション検討中さん]

自分はあの道をみてコレを思い出しました
http://2.vet.to/deta/537/yBCyEMKJD-537.1114830-1.jpg

[480: 匿名さん]

海浜幕張駅ナカ店舗の廃止、入替が多くなってきたね。このままでは前みたいな汚いフードコートに逆戻りしてしまう。ベイタワーズにはぜひ頑張ってもらって駅中の活気を取り戻してもらいたいね。

[481: 匿名さん]

このマンションの商業施設はどこが入居するのでしょうか？千葉県、地元3金融機関あげてのプロジェクトとなると、やはり地元企業のイオン系はどこかに入るよね。

[482: 匿名さん]

イオンは何が何でも取りに来ます。周辺地域では絶対に落とすなと指令が出ているようです。
住民側からすれば、イオンがあると街の価値を落とすんですけどね。

[483: マンション検討中さん]

スーパーならロピアあたりに入ってほしいんだけど・・・

[484: 匿名さん]

スーパー期待してるようだけど、近くにはイオン幕張、イオンモール幕張新都心、イオンスタイル検見川浜とイオンだらけでイオンはもう必要ないよ。それにリンコスだって近くにあるのにスーパーなんて入るとは思えない。

[485: 通りがかりさん]

85㎡、4500万円が私の予算の限度です。千葉で生まれ育ち、それなりにマンションの価格は勉強してきましたが、妥当な予算だと思います。5000万円を超えてくると、購入者層が限定されてきますし、このプロジェクト程の大規模物件は成約が進まないと考えます。

[486: 匿名さん]

恐らく検見川浜ガーデンズの一番高い価格帯くらいが、ここの最多価格帯になると思うとガーデンズの営業さんが話してましたが、どうなのでしょう

[487: マンション検討中さん]

津田沼のタワーもホームページが公開されましたね。あちらはかなりの高額になるのではと言われているようですが、こちらのタワーと比較する方もいるのでしょうか？

[488: マンション検討中さん]

>>485 通りがかりさん

いくらなんでも検見川浜ガーデンズと同じくらいの坪単価ではさすがに低すぎだと思うけど。

[489: 匿名さん]

潮目も変わってきたから、1〜2年前みたいに高め設定には出来ないよね。

[490: 匿名さん]

>>473 匿名さん
地元の方向けの発表会がありまして、そこでおよその値段など発表会されました。

[491: マンション検討中さん]

ここだったら生活利便とか地盤のこととかで津田沼のタワマンに流れる人が多いだろうね

[492: マンション検討中さん]

モデルルームの事前案内会のDMが届きました。行ってみます。

[493: マンション検討中さん]

液状化した際の動画とかまだアップされてるから見た方がいい
震源地近いと、この比じゃないだろうからね

[494: 匿名さん]

津田沼に比べたら地盤が弱いのは仕方ない。横浜の三井不動産のマンションみたいにちゃんと杭を打っていないとしたら問題。

[495: 匿名さん]

津田沼と比べる人はいないと思うけど
価格帯違いすぎない？

[496: 匿名さん]

両方価格出てないけど津田沼は1.5〜2倍くらいしそうだから
比較検討する方は少ないかもですね。

[497: マンション検討中さん]

>>496 匿名さん

津田沼のタワーはそんなに高いんですか、、
そこまで価格に開きがあると比較対象にはなりませんね。

[498: 匿名さん]

ここが坪１９０、津田沼が坪２８０
どちらも予想にすぎないけど、だいたい１．５倍ぐらいかな？

[499: 匿名さん]

そんなわけない。

[500: 匿名さん]

と、おっしゃいますと？

[501: マンション検討中さん]

津田沼坪250、幕張は220位ですよ。

[502: 匿名さん]

その価格だったら津田沼大盛況、幕張大苦戦になっちゃうね

[503: 匿名さん]

買い戻し特約が付くけど、公社が絡んでない民間の物件だと初耳。そもそも転売目的禁止って、ここ投資目的なんてありえないでしょ。

まあ、値崩れするの確実だから、販売価格で買い取ってくれるのなら新築の５年間だけ住んで、買い取ってもらうってのもありかな。

[504: 匿名さん]

あくまで売主が希望した場合買い戻すことが出来るだからw

[505: 匿名さん]

公社物件だと相場より割安で販売するんで、転売目的禁止の買い戻し特約つけるのが普通なんだけど。ここ違うでしょ。しかも、特約を登記するってのも初耳。登記すると手数料とられるよ。転売するつもりのない人には無用の費用。

[506: 匿名さん]

買い戻し特約なんて脅しで書いてるだけで実際に発動することはまずないですよ。実際にベイフロントも買い戻し特約がついていて、分譲時よりもかなり高値で取引されているが、元の売主から買い戻されたなんて話は聞いたことがない。

[507: 匿名さん]

特約だけだと買い戻しって拘束力なかったりするんだけど、特約が登記されていると無断での売買は移転登記ができなくなる。

[508: マンション比較中さん]

ここの前方に、もう1棟建てる予定だったのは、延期されたんですかね。
反響が少なかったのかな？

[509: 匿名さん]

設計とか一年以上前から準備が必要だし、建設するなら施工業者の確保が必要。反応を見て延期ってのはちょっと考えずらいかな。時期をずらしての計画って珍しいことではないと思うけど。

[510: 匿名さん]

熊谷組、三沢で杭問題やらかしちゃってるよね。杭以外にも問題あったみたいだし。

[511: 匿名さん]

タワマンと低層の組み合わせって時々あるけど、どういったメリットがあるんだろう。デメリットはタワマンと低層で修繕費用が全く異なるんで運営が問題になるよね。

[512: 匿名さん]

共用施設として水盤があるけど、水を使う共用設備って金食い虫。管理費節約のために入居後数年で枯山水なんてケースもある。

それに顔に水がつかる程度の深さでも、幼児にとっては命にかかわる事故の可能性もある。そういった管理も住民の義務になる。

[513: 匿名さん]

タワマンは好きじゃない（乾式壁とか）けどオシャレな共用設備はいーなーって人のニーズ。
要は売れるって事

[514: 匿名さん]

>>511 匿名さん
容積率調整ですかね。あとはタワマン単価で比較的低コストの部屋を売れるとか？タワマンじゃないけどマリンフォートは棟ごとに管理修繕が別なのかメゾネットタイプの棟の修繕費が凄いことになってますね。

[515: 匿名さん]

共用設備って販売の時の宣伝になるからいっぱいつけて売っちゃうけど、入居するとお荷物になるんだよね。知らずに買っちゃうと痛い目に合うから、ちゃんと勉強しないと。

[516: 匿名さん]

>514

容積率調整ならタワマン2棟構成の方がスマートのような気がするけど。

ちなみに棟毎の修繕の例だと、実家の近くのマンション、外壁の色が棟毎に別になっちゃってひどいことになってる。

[517: 匿名さん]

ここって中間免振なんだね。下駄履きマンションじゃないのに何でだろう。

中間免振って、免振装置の上と下では変位が異なるから、上下を貫くエレベーターシャフトとか壊れちゃうと思うんだけど。

[518: 匿名さん]

>８月８日（火）～１８日（金）は夏季休業となっております。

見事に書き込みが止まった。さくらも夏季休業か。

[519: 匿名さん]

名前が正式に決まったね。マンションマニアによると2棟目の完成が一年先送りになったようです。

[520: 匿名さん]

素人のふりした業者の書き込みが多いよね。
業者なら業者らしく、情報操作はやめて、内部情報を教えてほしい。

[521: 匿名さん]

ステマはモラルのない会社って宣伝してるようなものなんだけどね。

以前、挑発したら公表していない情報書き込んじゃった間抜な業者もあった。

[522: 匿名さん]

事細かな情報出したら、ネットでだけで判断されてモデルルーム来てもらえなくなっちゃう。なので、せっせと印象操作の書込みをする。

人気なんて検討者が書込みするわけないんだよね。倍率が上がっちゃうだけでしょ。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん
具体的にどのレスのことを言ってるのかな？

[524: 匿名さん]

意外に地味な眺望だなと思いました。でも富士山ビューは特別かもしれません。ファンが多いのではないでしょうか。
とはいえ、間取りを見るといろんな方向を向いていて、どの方向に、紹介されている眺望が見られるのかよくわかりません。西の方向でしょうか？ほとんどの部屋から同じような眺望が見られると思ってよいのでしょうか？

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
南〜西は海＋ベイタウン（＋富士山）の眺望で、北〜東は普通の街並みなので大分違うと思いますよ。南〜東側は5棟のタワーが林立する予定なので眺望できに最高なのは西側ですかね。

[526: 匿名さん]

隣駅で三井系の検見川浜ガーデンズが堂々竣工状態で4割近い凄まじい売れ残りになっている模様ですね。クロスタワーの販売戦略にも影響がありそうですね。

[527: 通りがかりさん]

いつごろ値段でますかね？

[528: 匿名さん]

堂々竣工
実物が見れます
の広告はやめて、早く値下げしたらいいのに。

[529: 通りがかりさん]

このままでは4000戸はさすがに無理ではなかろうか。何か策があるのだろうか。

[530: 匿名さん]

眺望のいい西側も2年後にはもっと高いタワーが立ちます。

コリャ、売れ残るぞー。

懐かしのアクアテラスの再現か。

[531: 匿名さん]

正直、眺望が期待できない立地に無理にタワーを6個も立てず、パティオスみたいに街並みで勝負して欲しかった。今更どうにもならんだろうけど。

[532: 匿名さん]

一棟目は眺望が期待できない代わりに良心的な価格になるのだろうか

[533: 匿名さん]

人口現象社会ですし心配にナルプロジェクトです。

[534: 匿名さん]

確かに今時タワーは時代遅れ。
中低層にした方が人気が出ると思うけど、数はけないからディヴェロッパーが儲からない。

[535: 匿名さん]

たしかに消費者も賢くなって、以前程タワー人気はないよね。でも、売る側からしたらタワーの方が人詰め込めて売上上がるから、アンマッチが生じて、結果ここは売るのに時間かかりそうだね。都心ならまだしも。

[536: 匿名さん]

＞534,535

そうですね！

今や、都内でも駅近１～２分のタワーでさえ駅直結でないと文句を言われ・・・。

徒歩１５分の郊外タワーは確かにやばいな？

[537: マンション検討中さん]

津田沼にできるタワマンより格下だと思われているのに都内と比較する意図が分からない。
ライバル心を出すなら分かりやすく千葉県内の街と比較しろ。

[538: マンション比較中さん]

>>536さん
同感です。
確かに都内じゃ駅直結期待してるしね。
徒歩15分は、やばいでしょ。
時間かかりそう。

[539: 匿名さん]

街並みや公園が綺麗なのですごく気になってます！

ただ、たまたま海浜幕張に行くことがあり、八丁堀から京葉線を利用したのですが、一本乗り逃してしまったら次の電車まで間が結構あり、着くのが一本前の電車より20分遅くなりました…18時頃だったので帰宅時間帯だと思うのですが。
通勤を考えると毎日のことですから、不安要素ではあります。

まぁいま使ってる東西線は通勤時に圧死しそうなほど押しつぶされてつらいので、その点では快適

[540: 匿名さん]

リタイアしてからなら住みたいかも。

[541: マンション検討中さん]

売れ残ると値下げしてきますかね？

[542: 匿名さん]

>537

読解力が無さ過ぎ、都内だろうが千葉だろうが駅遠のタワーはいかがなものかを言ってるんだろ？

[543: 検討板ユーザーさん]

て、ことは駅から遠すぎるこのマンションとあなたがダメ過ぎるってことですね

[544: 匿名さん]

まぁまぁ、まだ販売開始もしてないマンションでもめるってお前らどんだけ余裕ないんだよ。

[545: 匿名さん]

千葉だと船橋のタワマンが駅徒歩１０分ですら売れ残りって実績がある。

[546: 通りがかりさん]

一部は、津田沼のタワマンを見てから決めようと思ってるでしょうから、それまでに良い部屋決めたいですね。

[547: 匿名さん]

まあつまりマンションミニバブルがはじけて、値決めが難しいってことだ。二棟目を延期にしたのも、販売側としては様子見したいってことでしょ。買う側としては、一棟目も完成まで時間が空きすぎるから、1年間は様子見だね。

[548: 匿名さん]

完成前販売はだんだん時代遅れになりつつあるからな。

[549: 匿名さん]

青田売りは売る側の都合。青田売りが主流なのは日本ぐらい。

施工トラブルとかあったら、契約者にもとばっちりがあるし。三井はその手の負の実績もしっかりある。

[550: 匿名さん]

引き渡し前に施工トラブルがあった時って、契約者の立場って弱い。

契約する前に契約書の内容きちんと確認して、そんなはずではなかったというようにしないと。

[551: マンション検討中さん]

事前予約受付、既に満杯だ(^o^;)

[552: マンション検討中さん]

モデルルーム事前案内会ですね

[553: 匿名さん]

やっぱり人気なんだネ！

[554: マンション検討中さん]

私は次のタワーに期待してます。

[555: 匿名さん]

モデルルームの隣にできているカフェバー？みたいな店が気になる。当物件とタイアップしてるのかな？

[556: 匿名さん]

モデルルーム事前案内って、来場者にモデルルームをお披露目、予定価格を提示して反応を探るのが目的。なので来場者を絞っている。予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。

人気のバロメーターとしては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期での販売戸数。時間をかけて小出しにパラパラだと、不振の兆候。

[557: 匿名さん]

>>予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。
そんなからくりがあったんですね。

他の物件ですが、モデルルームに行く時に、予約いっぱいで断られた時がありました。
「人気なんだ、早く決めなくちゃ」と焦ったりしました。その時は御縁がなかったのかなと思ったのですが・・・。

海浜幕張まで徒歩15分なので、駅まで少し距離があります。そして、価格未定。価格がわからないと購入か決められないですよね。いくらくらいになりそうかわかる人はいますか？

[558: 評判気になるさん]

後続のマンション販売を考えると、一棟目は高く出せないはずなので、妥当な値段でくるでしょうね。

[559: 匿名さん]

都内で100平米は1本では買えない。そんなの普通のリーマンでは無理。
ここは1本出せば買える。相当な需要があるはず。

[560: 匿名さん]

1本出すなら都内で戸建買うだろうよ

[561: マンション比較中さん]

モデルルーム事前案内行く必要あるの？
オプション満載でカッコ良く決めたモデルルーム見せるだけだし
販売開始と同時に行けば良いんじゃないの？
それで良けりゃ話し進めるし。

[562: 匿名さん]

>>559 匿名さん
都内でも坪単価330万だせばいくらでも選択肢あるでしょ。パークタワー晴海とか。よく調べようよ。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん
100平米の部屋は希少価値が高くて一本では買えない。もう少し東京の不動産見た方がいいですよ。

[564: 匿名さん]

ここの100㎡が1本なら高くて買えません。坪200で売れるかどうかというところではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>561

事前案内から行く必要無いには同感だけど、ローン購入だと事前審査が必要だから販売開始に行っても間に合わないかもよ。キャッシュ購入なら登録の最終日に行っても間に合う。

[566: 匿名さん]

人気を装うために予約がいっぱいだと多分、嘘をつかれた体験談。

某物件で予約の連絡した時に希望の時間を伝えたら、予約がいっぱいだといわれて他の時間にずらして予約して行ったらガラガラ。おかしいなと思ってたところに、後日、その物件について調べるためにネットでググっていたら、受付のバイトのブログがヒットして、一日暇だったなんてコメントしていた。で、その日がちょうどモデルルームに行った日。

その物件の販売結果は物件は売れ残って完成在庫。

[567: 匿名さん]

おまけだけど、その物件の売主、ここにも名を連ねてる。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
隣駅の物件ですか？

[569: 匿名さん]

565
もう少し現実を見ましょう。

[570: 匿名さん]

>>561 マンション比較中さん

えっ、だっていう事前案内行けば事前に価格がわかるじゃん。

[571: マンション比較中さん]

>>570匿名さん
事前に分かるのは予定価格で、実際の販売価格じゃないですよ。
真面目に検討するのは、販売始まってからで十分。

[572: 匿名さん]

予定価格の速報です。
https://manmani.net/?p=8467
平均坪単価220万だそうです。強気ですね。

[573: 匿名さん]

やっちゃたね。
坪50万高い印象。
どれだけ売れるか注目ですな。

[574: 匿名さん]

予定では、坪200のようですよ。もう少し下がる事を祈りますが。

[575: 匿名さん]

うわー高いー

[576: マンション検討中さん]

海浜幕張で60㎡台の間取りがある時点でそれなりに坪単価は高くなるんだろうなとは思っていたものの、220万とは。高いですね……。
一棟目でこの価格だと、この後に立つタワーの価格は一体いくらになるんだか。

[577: 匿名さん]

安いですね〜
東京を検討していた千葉人は食いつくでしょうね。

[578: 匿名さん]

もともと東京を検討している人はここ対象外でしょ。

[579: 匿名さん]

三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。

[580: マンションに住むネコ]

今日、NHKでタワーマンションの長周期波地震によるリスクが放送されました。びっくりして検索すると、不動産関係者と名乗る「タワーマンションは買ったら後悔する」という記事が出てくるわ出てくるわ・・・不安になってしまいましたが、皆様のご意見は？

[581: 匿名さん]

悪いけど本当に見てたのか、見てたけど理解出来なかったのか疑うよ。千葉北西部近辺にはm7.5以上の原因になる活断層なんて皆無だっただろ？
色んな意見をいう専門家や自称専門家は多いですよ。郊外戸建を買ったら後悔する、とかタワマン以外にもいくらでもあるしね。金が唸るほどあるなら別だがいちいち気にしてたら不動産なんて買えないよ。

[582: 匿名さん]

平均単価で220万ですか
こりゃかなり強気ですねーー

[583: マンションに住むネコ]

http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/choshuki/choshuki_eq2.html
短い周期の波に比べて減衰しにくいため、遠くまで伝わります。
東北地方太平洋沖地震では、震源から約700km離れた大阪市の高層ビルで、長周期地震動により大きく長く揺れることにより、内装材や防火扉が破損したり、エレベーター停止による閉じ込め事故が発生しました。

[584: 匿名]

たしかに、地盤はゆるそうですね。
http://www.jjjnet.com/yure_map/yure_chiba.pdf
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/?iref=shimen161012

[585: 匿名さん]

ここと同じように広大な敷地にタワマンを建てていった場所に住んでいます。
開発から約13年が経過し、合計8本のタワーが並んでいますが一棟目の分譲時は坪単価180程度でした。
開発の最終段階でも220〜230程度で売られて、今は築年数の浅い物件で260辺りを上限に相場が動いています。
都内の地下鉄の駅から一番遠くて徒歩11分のエリアで、近くにイオンがあるのでここの開発が重なって見えます。
都内でこれだけのタワマン計画はありませんから、ここの一棟目の価格には期待しています。
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

[586: 匿名さん]

妥当な金額かな。まぁゆっくり売るんでしょう。

[587: 匿名さん]

>>583 マンションに住むネコさん
それは長周期振動。長周期振動と違って長周期パルスはせいぜい20〜30kmしか届きません。

[588: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

↑
冷静な分析だと思い共感します。
オリンピックに加えて、2022年問題、少子化他、好転が見込み難いマクロ環境にもかかわらず、未だに柏の葉や奏の森などを引き合いに奏での再開発の資産価値上昇の話法を使っている売り方に、引いてしまいます。
半年前から真剣に購入を検討していた身からすると、この強気価格は正直酷いなと思います。
整理すると、

1.街の魅力は開発が最後まで行われればあがる
2.マクロ環境が下がることは統計を見れば明らか
3.開発は最後までやると言われているが、実際にはデベロッパーからすれば土地取得費、建設単価鑑みプロジェクトをやりきるか否かを判断。面子もあるので2~3棟でやめることはないにしろ、大きな環境変化があれば、半分でやめたり、グレードを下げることは考えられる。
今後5〜10年の不動産市況の変化はある意味リーマン級の環境変化をもたらします。人口減に起因するものなので、一過性ではないことを考えると、リーマン以上とも言えるでしょう。

そういった場合には、土地の値段自体が下がる為、ここよりももっと好立地、中心地で下落幅の大きい土地を仕込むことができるため、販売課価格も下がります。例えば、今7000-8000万くらいの都内の物件が5000万で買えるなら優先度合いは幕張よりも都内に向かうでしょう。
マンションの価格は建物価格はどこで建てても大きな差はないですが、土地の値段が転嫁されるので、土地の値段の全体相場が下がれば自ずとそちらの影響の方が、再開発による上昇幅よりもインパ方が大きくなります。
また、本当に再開発が最後まで行われるかいなかですが、都内の方が売りやすいのでそちらの土地が仕込みやすくなる2022年問題が表面化する頃には、デベロッパー総力を挙げてそちらにいくでしょう。彼らは上場会社である以上、より儲かるプロジェクトを追いかけざるを得ないため。
それでも、デベロッパーも面子があるので、幕張をやめはしないでしょうが、当初のクオリティでやりきるかは誰も担保できないため購入者からすればリスクを内包します。
デベも既に二棟目の延期を出しているあたり、彼ら自身がマクロ環境の変化を意識して様子を見ながらという姿勢がうかがえます。

とはいえ、良環境であることは間違いないので、あとは永住目的であれば割り切りもあると思います。従って多少割高でも割り切りということになるのですが、永住目的だとすると、高すぎます。
希望は2割減ですが、1割減なら許容可能ですね。
あとは三井さんは管理費が高すぎるので35年だと修繕も入れてグロスで1500万程度になります。
このあたりも、どう設定してくるか見ものです。あえて一期で行く必要もないので、正式価格を消費者目線で出してくれることを願ってやみません。

簡易シミュレーションだと以下になります。
物件5300万、諸費用含めて5500万の物件の場合、80平米、坪単価 約220万
金利は、1パー固定で、ざっくり支払総額は6500万。
加えて、管理平米230円だとすると、1.84万、修繕積立が35年平均で月2.5〜3万程度とすると、合わせて4.6万/月。ローン以外で35年で、2000万払うことになります。さらに固定資産税が年平均15万だと仮定すると35年で約500万。
35年総合計で、9000万となります。 これを、1ヶ月あたりに引き直すと、21万円〜22万円になります。
こんな値段出すなら、都内の新築マンションの賃貸で、5年に一回新築ばかりに引越したとしても住めそうです。要するに永住ということで考えるのならば坪単価が高すぎるのです。

もちろん買っていれば土地の値段も残りますが、土地の購入者一人当たり持分は、敷地5200坪に約500世帯ですので、1区分あたりで10坪強、あそこの土地は確か元の売却が50万強（ただし開発造成前）だったと記憶してますので、一人当たり500万だとしても、結局35年で9000万払って500万の土地の持分が残るだけです、もっともその頃には土地あまりの世の中で、土地の価値など二束三文になっている可能性はありますが。
そして建物のローンは終わっていますが、管理費と修繕費は払い続けなければなりません。35年後は月々5万-6万でしょう。その頃には子供も巣立って老夫婦二人で済むのに、ローンも終わってるのに毎月5-6万の負担で、築35年の物件に住み続けるよりも、近隣の築浅の賃貸の方がよっぽど良いのではないでしょうか。土地の下落と共に賃貸相場も下がっているとしたら、管理費修繕相当額プラスα程度でそれなりの広さであれば新築賃貸に住めるかもしれません。相当ラフな簡易計算なので突っ込見所はいくらでもあると思いますが大枠はずれていないはずです。

で、何が言いたいかというと、三井さん、高すぎですよ。と言っています。
これから不動産市況は未曾有の危機と言っていいほど変化が予想されていて、都内中心の一等地以外は下落する上に、容積率緩和などで中心部に人を集める行政の動きもある中で、都内ではないこの地で、さらに駅距離15分の物件に、一棟目から関心を持っている我々に対して、もう少し消費者目線での値付けをお願いしたい。このままだと、市況悪化が顕在化した、3-4棟目に買う人のみがまともな値段で買えて、１棟目で買う人のみが不幸になりますし、幕張プロジェクトへの全体熱が冷めてしまわないかただただ心配です。真面目に買いたいと希望しているので、良心的な値付けで、さすが三井さんと思わせてください。正式発表で即決したくなる価格設定期待しています。何卒よろしくお願いします。

[589: 匿名さん]

心配しなくても1割くらいは正式価格下げてくるよ。坪200万で最初に発表してもどうせ高い高い言われるんだったら、後出し値下げで割安感演出したいんでしょ。

[590: 匿名さん]

海浜幕張の魅力を考慮すると、10%減織り込みで220は妥当なラインですね。
最初から200で出すよりも、220で出して200にする方が、購買意欲を掻き立てるからね。
200で確定。220だと頓挫しちゃうから、それはないでしょ。

[591: マンション検討中さん]

皆さん、駅距離15分で、しかもその駅が京葉線ですよ。東京方面行くなら、東京駅の乗り換えで15分かかるので、他の駅からすると30分遠い。普通に考えて100平米でも諸費用含めて5000万以内でしょ。坪160くらい。じゃないと将来の市況悪化考えるとリスクが大きすぎる。
幕張の再開発魅力を勘案しても、せめてその1割高まで許容して、坪175でしょう。坪220とは無茶もいいとこ。ここだと賃貸に出しても、80平米で月15-17でしょ本来の実力は。16として、年間192万。
オーナーからすれば毎月3-4万くらいは管理修繕で飛ぶので、差し引き150万。利回り4パーで割り戻すと、物件取得に出せる費用は3750万、3.5%で割りもどしても、4300万ていどとなる。坪単価でいうとこれで170万後半くらい。
今の市況は一時的なバブルで、これに引きずられると、破産します。220は、バブルどころか、自殺行為です。

[592: マンション掲示板さん]

なんか海浜幕張には住みたいんだけど資産性の観点も捨てられないって人が多そうな感じしますね。
私もここで坪220はさすがに高いと思いますが、支払いが回るのであれば別に破産なんてしないし、価値が下落したって売るとき以外は特に困らないんですけどね。
まだこの後に近隣5棟も立つ予定ですから、あまりに自分の金額感と合わないのであれば今後の棟を待つという選択肢もあるかと思います。
今後上がるのか下がるのかはわかりませんけど。

[593: 匿名さん]

>>591 マンション検討中さん
ベイタウンの中古相場を見ると借地で駅距離20分ですら坪単価180くらいはついてるので、相場的にはそちらも無理筋ですね。さすがに220は高いとは思いますが建築費も高騰しており、仕様も意外とよいのでたぶん利益なしで坪単価190くらいと思います。

[594: 名無しさん]

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

[595: 匿名さん]

坪200くらいが妥当な金額だと思う。
これが高いとか言う輩は幕張に住んで欲しくない。
新築価格が高ければ、引っ張られて中古価格も値上がりするので、とてもいいことだと思う。

[596: マンション検討中さん]

坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

千葉で駅から徒歩10分オーバーで価格が落ちないのは舞浜だけで十分なんですけど。
てか、打瀬はともかくここは西向きもオーシャンビューとは言えないだろうと。。海から遠すぎですよね、、

[597: 匿名さん]

№579さん・・・三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
№596さん・・・坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

上記スレッドなるほどと思いました。三井は隣駅の完成在庫売却のため、販売価格で無い予定価格は高くしたい点もあるかな？

[598: マンション比較中さん]

一棟目と二棟目は2年も開いちゃうんですね。つまり高値でじっくりと時間を掛けて売るっていう事でしょうね。

[599: マンション検討中さん]

二棟目の方が気になるし、二年もあけないでほしかった。

[600: 匿名さん]

マンション価格が上昇して購入出来る人も限定されることから、細く長く売っていく戦略なんだろう。