幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[383: マンション検討中さん]

>>382 匿名さん
花火はホテル群にかなり遮られそうですね。エアレースは階数次第じゃ見えるかもしれませんがどのみちうみ海までの距離が遠すぎて満足に見れないと思いますよ。部屋から見たいのであれば海最前列のビーチ、ベイフロント、マリンフォートが良いでしょう。眺望の良い部屋はなかなか売りにでませんけどね。

[384: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん

具体的なマンション名を頂戴して、ありがとうございます。
今年エアレースを観戦してとても楽しかったのですが、日差しがなかなかきつかったので、近隣のマンションのベランダで観戦している人がうらやましく感じました。
また、ネット検索で見た幕張ビーチフェスタの海に映る花火がとても綺麗でしたので、海浜幕張に住むならこういうメリットがないとなぁ〜と感じています。
やはり、海の前ですよね！
エアレース帰りに現地と思われるクレーンのところを回りましたが、セントラル通り的な道も、想像以上に狭く、イメージとはかなり違いました。

近隣では、ザ幕張ベイフロントが最新のようでしたが、花火の見える北側の角？部屋の中古がat homeで9680万とのことで…なかなかのお値段。
マリンフォートも調べて見たいと思います。

[385: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん
よく調べられていますね。ベイタワーズを検討しているのであれば、築浅タワーのベイフロントがイメージに近いかと思います。ベイフロントは時々南西角が売りに出ており、海眺望は北西以上に開放感があるわりに安めに出ています。9680万はさすがに売れないでしょう。一億近く出すのであれば都心臨海部のタワーも射程内です。

また、海自体は直接見えませんがビーチの海側4階も出ていたと思います。花火やエアレースのみならこちらもありかと。ビーチの海側高層階はさらに良さそうですが売りに出ているのをあまり見たことがありません。他にも内陸側のパティオスが並ぶ西欧風街並みも味わい深いです。ベイタウンでは棟ごとに個性があって色々見てみると面白いですよ。正直ベイタワーズとは別物と思います。

[386: マンション検討中さん]

キター！
http://www.decn.co.jp/?p=91938

[387: 通りがかりさん]

都内と比べると千葉は本当に再開発が下手だと思う。
千葉駅の再開発も大失敗だし。

[388: 匿名さん]

都内といっても都心三区だけでしょ
県境に接している区だと、相変わらず戸建はミニ開発ばかりだし、
色々な人が混ざり合ってカオス状態になってるらしいし。

[389: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん

小岩はどんないい開発がされてもないわ。

[390: 匿名さん]

確かに小岩は、無いね

[391: 匿名さん]

ここが、イマイチ期待外れだったせいか、ベイフロントの値段がうなぎ登りだね。
海沿いニーズ強いんだね。

[392: 匿名さん]

駅から遠いベイフロントのどこがいいのかわからない。

[393: 匿名さん]

新築価格の1000-3000万高く売られてるよ。

[394: 匿名さん]

ここも駅から遠いですね。

[395: 匿名さん]

駅からの距離を気にしてたら海浜幕張には住めねぇ。海風に向かって走れ！

[396: 匿名さん]

海浜幕張駅前は、オフィスビル、商業ビル、飲食ビル、メッセ、アウトレットモール、ホテル、公園とさまざまありますからね。駅近にしか価値を見出せない人には住めない街。

[397: 検討中さん]

内廊下でダブルアウトだったらよかったのに。
柱が邪魔。

[398: eマンションさん]

外廊下だし今時アウトフレームしてないし駐車場平置きだし、かなりコストダウン志向の印象。この感じだと、ディスポーザーなし床暖なしペアガラスもなし直床で平均坪単価200切りになるんじゃないか？
タワーとしてはイマイチ魅力に欠けるかな。安売りなら長谷工の田の字部屋でいいじゃん。

[399: 匿名さん]

外廊下は確定してるけどディスポ無し、床暖房無しシングルガラスで、200だったら流石に売れないでしょうね。

[400: 匿名さん]

土地仕入れ値が安い、駅遠い、埋立地、建物コストカット。価格は期待していいのかもね。

[401: 匿名さん]

ベイフロントは流石に比較対象にならない。
プライスポイントが異なるし、最寄りの駅も違う。
借地と土地分譲の違いもある。

[402: 匿名さん]

ベイフロント大人気だね

[403: 匿名さん]

ベイタウンから見ると新築ということ以外に取り立てて魅力を感じないんだよなぁ。ポートランド云々も具体的にどこが凄いのよく分からないし。プロジェクト末期になって今の部屋の劣化が目立ってくれば気になるかもしれないけど。若葉地区が戸建分譲か土地分譲だったら凄く興味が湧いたと思うし、多少割高でも需要あった気がするけどね。

[404: 一般論ではさん]

首都圏最大プロジェクトの第一弾である１棟目は、間違いなく注目を浴び、事業者もスタートダッシュを失敗できない事情がある。また所有権分譲かつ土地仕入れ値が安い(坪当たり５２万円)ため、分譲価格は期待できるのでは。

[405: 匿名さん]

>>404 一般論ではさん
容積率800で土地原価坪7万、建築費坪140万として100平米の建築原価が4800万くらい。諸経費利益3割のせて6300万、頑張って2割に抑えて5800万といったとこでしょうか。

[406: 匿名さん]

素人だからよく分からないけど
建築費って坪単価140万もするのかー高いんだねー

[407: 一般論ではさん]

建築費坪130万として3ＬＤＫ80平米の建築原価が3152万くらい。デベの第一弾である１棟目への注力、および昨今のマンションの販売状況、千葉価格から見て、諸経費利益15～20％のせて3625万～3790万円を希望。

[408: 一般論ではさん]

あと、プラス土地代4・５Ｍぐらいかな？

[409: 匿名さん]

１棟目の値付け次第で残りの5棟の売れ行きが変わるので重要ですね。

[410: 匿名さん]

>>404 一般論ではさん
土地単価が安く見えるのは未造成の業者価格だからであって宅地用に整地するコストやインフラ敷設費を考えたら全く安いわけではない。

[411: 匿名さん]

37階建らしいが、千葉市の梯子車は最大でも38m級の物しか無いんだけど、これだと12階までしか届かない。13階以上の家は取り敢えずごめんなさいって事なのかな？
仮に管理組合で国内最高のモリタ製を買っても50m級ですよ。これで16階まで届くが、半分以上の世帯には梯子が届かないです。
今日はロンドンでタワーマンション全焼してるけど、販売会社は無責任ですよね。
消火活動出来ないマンション売っちゃだめ。

[412: 匿名さん]

高さが31mを超えるビルには、消防隊が素早く消火・救助活動をできるように非常用エレベーターの設置が義務づけられています。このエレベーター、昇降路・機械室は、耐火構造の壁、床、天井に囲まれ、機械室の出入口には、通常の火災で1時間は火炎を閉じ込めることができる「特定防火設備」を設置しています。

さらに、非常用エレベーターは、消化活動に必要な機材を運ぶために内法・出入口幅の寸法が決められており、消火作業上、ドアが開いた状態でも運転できるような配慮も。もちろん、予備電源があり停電時でも作動します。

非常用エレベーターの乗降ロビーの付室には、屋内消火栓、連結送水管の放水口を設置することが決められています。

[413: 匿名さん]

>>411 匿名さん
イギリスではタワマンがすごいことになってますが、日本のマンションであそこまで延焼した例はないと思いますよ。日本では建物構造体に高い耐火性が求められるので、一部屋丸焼けになるか、せいぜい数部屋の段階で消し止められるんだと思います。

[414: 匿名さん]

タワマンってメリットよりデメリットの方が圧倒的だよね。
価値観次第とは言われるが、今時みんな気付いてきたから、流行らないよね。

[415: 匿名さん]

タワマンの乾式壁って一般的なコンクリート壁より燃えやすい気がしますが、耐火性はどうなんでしょう？

[416: 匿名さん]

乾式壁なほとんどは石膏ボートとグラスウールで出来てますが基本的に火をあげて燃えない不燃物です。

[417: 匿名さん]

ロンドンでは、ベランダの燃えやすい素材の仕切り壁を伝って類焼していったようですね。

安全面でのコストダウンは、絶対にしてはならないと思います。

[418: 匿名さん]

ロンドンの火災は改修工事で断熱材を外壁に巻いたから燃え広がったと言っていたね。あと火災報知器やスプリンクラーが無かったとか。それだけで、あそこまで燃え広がるものだろうか、火災は怖いね。

[419: マンション検討中さん]

>>374 マンション検討中さん
パークハウスのタワーです。

[420: 匿名さん]

イギリスやアメリカの一部の州では、4階以上の物件に子どものいる家庭が居住することを法的に制限していますよ。
ここは埋立だから元々標高が低いけど、それにしても37階って身体に悪そう。

[421: 匿名さん]

この辺は海抜5mだから、37階で140mくらいか。
甲府駅前は海抜270m。
コメントどうぞー

[422: 検討中さん]

高さよりも揺れの方が身体に悪そう。

[423: 匿名さん]

タワマンのメリットって眺望以外なにがありますか？
固定資産税が安い？

眺望なんて住んでたら普通になっちゃうだろうなぁ。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん
眺望とは別に、開口面積が大きく部屋が一日中明るく気分よく過ごせる。特にFIXコーナー窓のある角部屋。地域のシンボルに住める。ただし若葉の場合みんなタワーだからシンボルとは言えないけど。

[425: 匿名さん]

>423
固定資産税はもうすぐ改正されるはずですよ。

[426: 匿名さん]

ゴキブリが出にくい。
窓を開け放っても蚊が来ない。
場所によっては、人の目が気にならないのでカーテン開けっ放しで良い。
など

[427: 匿名さん]

>>423 匿名さん
ベランダで大型爬虫類に会える

[428: マンション検討中さん]

>>427 匿名さん
爬虫類って具体的に何がでるんですか？

[429: 匿名さん]

ここは商業棟があるけど専用の駐車場は見当たらないし、道路は一通一車線で路駐できないだろうし、かなり使いづらそうだね。ちゃんとテナント誘致できるんだろうか。

[430: 匿名さん]

あそこの道路は拡幅するなり、何かしないとダメだろうな

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん
公園まわりの道路、走ってみましたが狭いし、人口が増えると混雑しそうですね。他棟プロジェクト進行中は10年以上ずーと工事車両が行き来するんでしょうね。

[432: 匿名さん]

道は狭すぎで、でこぼこ。
設計下手くそ。

[433: 匿名さん]

googleのストリートビューで周辺道路が見れますね
確かに狭いし、子供とか飛び出してきそうで怖いかも

[434: 匿名さん]

内側の道路はわざと、狭くして、スピード出せないようにしているんだと思ったが、、？

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
なるほどそういうことかも知れませんね。
ただ現状では路肩のスペースも全くなさそうなので少しのことで大渋滞しそうだし、人の乗せ下ろしも憚られそうです。もう少し改善して欲しいです。

[436: 通りがかりさん]

近隣の建設工事問題は重要ですね。
10年以上大型車両の通行と騒音、振動と土煙や砂埃は相当な健康被害が出そうです。
販売会社は売れないと困りますから大丈夫ですの一点張りでしょうね。

[437: ご近所さん]

第一棟目はＢ－7街区、２棟目以降ははＢ－2，Ｂ－３街区の順。かなり建物間の距離はありますね。真ん中の既に造成済みの公園を挟んでいるので、「騒音、振動と土煙や砂埃」は少ないのでは？Ｂ－2，Ｂ－３街区の工事車両の進入路は常識的には線路側の住宅地から離れた道路を使うのでは？

[438: 匿名さん]

線路と高速道路に挟まれた立地ですから
騒音や排ガスを気にしたらここには住めないですよ

[439: 匿名さん]

結構駅から歩くのですね。徒歩15分ということですが、敷地の広さを思うと玄関から駅までの距離と考えるとちょっと遠いかなぁ〜
海浜幕張の駅からZOZOマリンまではよく歩くのですが、あそこまでで徒歩15分ちょっと。
ここの場合はショートカットを見つけていければ良いのかもしれません。公園の中を突っ切って行くとかですかね？
駅まで例えばシャトルバスがあるとかすれば別ですが、
そうでなければ電車通勤組には駅までの距離が課題になってくる場所だと思います。

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
マンションから駅までは京成バスが走ります。というか極小数便ながら既に走ってますよ。あと海浜幕張駅の東南側に新しい改札ができればすごく便利と思います。

[441: 匿名さん]

サイトにもシャトルバスについては記載が無いですからね。路線バスに頼るしかなさそうですね。

[442: 匿名さん]

現地を見てきましたがモデルルームの建設が進んでいました。

[443: 匿名さん]

モデルルーム開設は急がない方がいいだろうな。機が熟していない。

[444: 匿名さん]

いいなと思っているマンションですから盛り上がってほしいです。

[445: 匿名さん]

全体竣工は2029年春(予定)
壮大なプロジェクトですね。
この先10数年、常に周辺で工事をしてる感じになるんですね。

[446: 周辺住民Ａさん]

棟と棟との距離が、かなりあるので問題ないレベルですね。以前近距離での大型マンション建築を経験した観測からです。ネガ投稿は誰が何の意図で？？

[447: 匿名さん]

でも工事期間中（～2029年）は常にトラックの往来があるわけですよね。
特に狭い道だし、子供を遊ばすのは少し心配ですね。

[448: 匿名さん]

>>446 周辺住民Ａさん
何神経質になってんの？
この手の掲示板でネガディブ情報を除いたらほとんど何も残らないわけで。みんな気になるから書き込んでるんだし、間違った情報なら根拠つきで否定すればよいことです。

[449: 匿名さん]

>>446 周辺住民Ａさん

ひねくれてますね

[450: 匿名さん]

素人考えですがプロジェクトの途中で金利上昇、景気後退がやってきて一時中断すんじゃないかという気がします。

[451: 職人さん]

このマンションと最後に建つマンション（6棟目）とでは10年ほどの差ができるわけですね。
やっと工事が終わったと思った頃に、今度はこのマンションの大規模修繕が始まる。

[452: 匿名さん]

町としての世代構成に広がりを持たせるという意味では分譲時期をずらすのは悪くないと思う。ただ若葉には賃貸がないので街が老いるときはいつかくるだろう。ベイタウンも同じ問題があるが賃貸が3割くらいあるので多分少しはマシ。

[453: 匿名さん]

ベイフロントの時より、全然盛り上がってないのが心配

[454: 匿名さん]

盛り上がりませんね。

[455: 匿名さん]

ベイフロントみたいに分かりやすい華がないからですかね。坪180を切ればお手頃感から盛り上がってくるのでは。

[456: 匿名さん]

ベイフロントのどこに華があるんだか?

[457: 匿名さん]

ベイタウン最期。
価格安い。

華って訳じゃ無いけどすぐ売れましたね

[458: 匿名さん]

開口率の大きい部屋と海目前の迫力ある眺望は分かりやすい魅力と思いますけどね。実際駅距離20分にかかわらずMR歩留まり25%とかなりの売れ行きだったわけで。

[459: 匿名さん]

子育て世代には魅力ないマンションだなぁ

[460: マンション検討中さん]

本田さんのサッカー場は期限限定なんでしょうか？
マンションを検討してるのですが、どうしても煩くて。
いつまで営業してるか担当者さんに聞いてもわからないというので、
もし、わかる方いらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？

[461: 通りがかりさん]

>>460 マンション検討中さん

DM届きました！90㎡、東向き、中層階以上、4500万円程度なら決めたいと思います。南向きなら4800万円程度なら検討します。
やはり千葉ですし、シーフロントでもありませんから、これ以上高いと売却の際のバリューが気になるところですね。

[462: 匿名さん]

>>461 通りがかりさん
それだと坪単価165万程度ですね。中層階だとさすがに厳しいんじゃないですか。低層の条件の悪い部屋なら客寄せ的にそのくらいになるかもしれませんが。

[463: 匿名さん]

駅から15分以上かかるわけだし平均坪単価180でも苦戦しそう。

[464: マンション検討中さん]

タワマンなのに外廊下なのも高級感に欠けますよね

[465: 匿名さん]

内廊下って臭いこもるし暗いし火災時の避難リスク高まるし喚起微妙だし管理費高くなるし好きじゃない。
ここは内廊下のタワマンに比べたら高級感はないんだろうけどだからこそ180万超えたらえっ？って思っちゃう。

[466: 匿名さん]

隣駅の検見川浜レジデンスだって平均坪180万〜だったと思うので海幕のタワーで売出し180万てことはないじゃないのかな。200万弱で売り出して竣工近くなったら値引きするかもしれないけど。

[467: 匿名さん]

その検見川浜の物件が売れ残ってて値付け失敗してるじゃん

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん
その通りだとは思うけど建築費も高騰し続けてるし、いきなり御奉仕価格で売り出すことはないじゃないの。条件が良い高層階、角部屋は多少割高でも売れて、条件が普通以下の部屋は売れ残り少しずつ値引きしながらダラダラ4〜5年かけて完売すると予想します。最近は住友みたいに平気で完成売りするのが増えてるようなので。

[469: 匿名さん]

なんだかんだ言っても所詮は千葉だから、値付け失敗すると検見川浜の二の舞いになるだろうね。

[470: 匿名さん]

106ptは7000万後半になるようだ

[471: 匿名さん]

>>466
検見川浜レジデンスは6年前の物件だけど。

[472: 匿名さん]

検見川浜ガーデンズのことを言っているのだろうけど、
あそこは同時期販売のウエリスとサンクレイドルが、
早く売りたいがためにアホみたいに値引きしちゃったのが原因ですね。
（最初は3物件とも同じくらいの価格設定。）

販売時期がずれてたら、
それぞれが普通に売れてたであろう価格設定なので、
ここも客寄せ（広告）用の部屋以外、坪単価180万以下にはならないと思います。

[473: 匿名さん]

>>470 匿名さん
どこで聞いたか是非教えて下さい！モデルルームまだですよね？

[474: 匿名さん]

予想

[475: マンション検討中さん]

6棟中1番目の棟となるここの値付けは重要ですね。
高すぎるとここより好条件な駅近の棟は更に苦戦する。

[476: 匿名さん]

3物件とも価格設定ミスでは？および過大な土地取得費がネック。ここは土地取得費が格安ですね。
どこのプロジェクトも最初の販売が好条件が常識となっているので期待しています。
現地見に行きました。全体プロジェクトの敷地内は大型車や工事車両が進入できないようになっていました。既に生活道路が歩車分離され、支柱が螺旋状に立ち自家用車もスピードが出せないよう工夫されていました。
工事車両は片側２車線の外周道路から出入りしていました。敷地が広いせいか、工事の進捗か、静かでした。

[477: 匿名さん]

あの道はオバサンドライバー達はかなり横擦りそう。

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん
あの道でセガのアフターバーナーを思い出しました。

[479: マンション検討中さん]

自分はあの道をみてコレを思い出しました
http://2.vet.to/deta/537/yBCyEMKJD-537.1114830-1.jpg

[480: 匿名さん]

海浜幕張駅ナカ店舗の廃止、入替が多くなってきたね。このままでは前みたいな汚いフードコートに逆戻りしてしまう。ベイタワーズにはぜひ頑張ってもらって駅中の活気を取り戻してもらいたいね。

[481: 匿名さん]

このマンションの商業施設はどこが入居するのでしょうか？千葉県、地元3金融機関あげてのプロジェクトとなると、やはり地元企業のイオン系はどこかに入るよね。

[482: 匿名さん]

イオンは何が何でも取りに来ます。周辺地域では絶対に落とすなと指令が出ているようです。
住民側からすれば、イオンがあると街の価値を落とすんですけどね。