幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[3602: 名無しさん]

>>3594 マンション検討中さん
シニアにはむしろ辛いと思います。買い物はイオンしかいかないんでしょうか。通院はどうすんでしょう。雨の日も年配者には辛いですね。

[3603: マンション検討中さん]

>>3601 マンション掲示板さん

まあ、少し歩けば海に出れますし、大きい公園もたくさんありますからね。
そういった環境面は恵まれてると思いますよ。

海の眺望や高度なセキュリティはどうなのか分かりませんが。

[3604: 名無しさん]

>>3601 マンション掲示板さん
いやいや、これだけ子育て環境が優れたタワマン、確かに他にないですよ。あればぜひ教えて欲しいです。

[3605: 匿名さん]

私もこのマンションの環境やランドスケープは良いかと。容積率？稼ぐために高層棟を複数配置し、公園まわりにカフェやバー、図書館やショップなどの低層施設を設けることで、かなりゆとりある外構計画を実現していますよね。板状マンションでは、このゆとりあるプランは難しいと思います。幕張海浜公園もありますし、検見川の浜や幕張の浜も徒歩圏内15分程度ですし、この様な住環境はあまり無いのではないでしょうか。

[3606: マンション検討中さん]

>>3602
いったいどういうシニアを想定しているの？
徒歩5分の範囲しか行動できない、
公共交通を利用できない、
お金がなくて､買い置きもできない？

[3607: マンション検討中さん]

シニアと言っても幅広いが、
お年寄り、車椅子を使う方には、駅近が良いかと個人的には思います。
タワーマンションだと外出が億劫になり、部屋に引きこもりがちになるとも聞きます。
まあ、レジデンス棟などもこちらにはありますけど。

柏の葉キャンパスを見ると、
建物同士で、日照の影響が気になります。
ベイパークはその辺りも考えて建ててくれると良いですね。

[3608: マンション検討中さん]

打瀬の中古の方がずっと良いと思った。

[3609: 匿名さん]

海を売りにしてるようですが徒歩圏内じゃないし、正直微妙と思いました。カフェとかの商業施設も売りなんですかね。せいぜい1万人の商圏じゃ竣工後いつ閉店してもおかしくないですね。部屋を売り切った後はデベとの契約が切れて閉店するなんてよくある話です。

[3610: マンション検討中さん]

物件は安く検討していたけど3、5、7、10年後の維持費がありえないぐらい極端に値上がりしてたのでやめました。物件を安くしてるのは、納得。

[3611: マンション検討中さん]

ファミリー向け物件で駐車場が70%しかないって何考えてるんだろうか。
現状で契約者のうち80%以上が駐車場希望しているそうな。ファミリー向けのデカい部屋も今後の販売でまだまだ残ってるし、どうするんだろうね。
営業の説明では当選しなかった場合は高架下の月極を契約してくださいとのことだったが、高架下に空きないしね。

[3612: マンション検討中さん]

駐車場は抽選にせずに
最低料金を設定しての
入札にすれば良いのに
と思います。

[3613: 匿名さん]

>>3610 マンション検討中さん

タワマンなので、ランニングコストの部分はある程度仕方ないですよ。管理費、修繕費はタワマンとしてはこんなものかと。都内の物件よりは安価ですよ。

[3614: 匿名さん]

私もランニングコスト悩みしたよ。タワーということで修繕費は板状マンションより必要。24時間有人管理のセキュリティ面についてもコストがかかります。確か、ボタンを押せば20分以内にセコムなど駆けつけて貰える。また最近は各階宅配、ゴミステーションの装備などサービスも増えていますね。
20年後は、板状マンションよ大まかに月あたりり1.5、1.6万程度の負担増でセキュリティ、サービスを維持すると割り切れれば、検討しても良いのではないでしょうか。

[3615: マンション検討中さん]

5年後や10年後のランニングコストの計画表めちゃくちゃ高くない？超上げすぎでは？タワマンはこんな感じなのでしょうか？

[3616: 匿名さん]

>>3615 マンション検討中さん
計画表は売主デベ系の管理会社が出していたはずです。彼らが強欲なだけでしょう。不要な修繕を沢山させてもうけようという腹でしょう。パークタワーもシータワーも築15年くらいになりますが修繕費は平米100円ほどであまり変化ありません。

[3617: 匿名さん]

>>3615 マンション検討中さん

ここの長期修繕計画を知らないのですが70m2で30年後に修繕積立金が3万円台くらいになっているのが普通です。5万とかになってたら高すぎ、2万だと安すぎというイメージですね。

[3618: 匿名さん]

クローズアップ現代「マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金」
http://video.9tsu.com/videos/view?vid=112542

なかなか面白い内容ですよ

[3619: マンション検討中さん]

これから子供が自転車に乗り始める世代の者です。

駐輪場が各世帯に2箇所というのはどこも大体同じだと思いますが、ファミリーでは子供の自転車などの置き場所に困りませんか？
ポーチがあって自転車置ける物件なら大丈夫そうですが、こういう所では折り畳み式を部屋かトランクルームに入れるしかありませんよね。

トランクルームなしの低層で、何か良い解決策ありませんか？

[3620: マンション検討中さん]

>>3619 マンション検討中さん

外廊下のタワマンだと廊下に自転車を置いたりしてますよね(規約では禁止されてるんでしょうけど)。ベイパークもそうなると思いますよー。

[3621: 匿名さん]

>>3620 マンション検討中さん
三井は厳しく取り締まるのでダメ。というかダメなものはダメ。

[3622: マンション掲示板さん]

じゃあ溢れた車も路駐でいいよ

[3623: マンコミュファンさん]

スパーゼネコンどうしのコンペで建てられたシータワー＆パークタワーの例は、あまり参考にならないと思う。

[3624: マンション検討中さん]

うちは、自転車は共有のでいいや。
買っても、どうせすぐ錆びそう。
愛着あるがボロくなってきている自動車は、うーむ。ローンのこともあるし、土日しか乗らないので、駐車場にハズレたら、あっさり処分するかも。

[3625: マンション掲示板さん]

>>3623 マンコミュファンさん

なんで？管理費は関係ないでしょ？

[3626: マンコミュファンさん]

あちらの人工的な街の管理の方は、三井グループの仕事の試金石、デモンストレーションみたいなところがあるから、かなりしっかりしている。住んでいる住民も地位のある人が多いので 、変なことや手抜きもできない。
やることはやって、積立修繕費の値上げも、済ませていると思います。
ベイパークの方は、費用変更計画を見ていないのでなんとも言えないが、
小刻みの早めの値上げならば、
多くの方の懐ぐあいにあった
良いプランでは？
少ないステップで、後でガツンとくるのは、厳しいですよ。
大規模で、注目されている物件なので、
あまり変なことは、できないはずです。

[3627: マンション掲示板さん]

>>3626 マンコミュファンさん
中古物件の概要を見れば分かると思うけど両タワーはたぶん初期設定から一回も修繕費値上げしてないよ。

[3628: 検討板ユーザーさん]

>>3627 マンション掲示板さん

常識で考えれば、そっちの方が不自然でしょ。なんか特需な事情があるんですかね。

[3629: マンション掲示板さん]

>>3628 検討板ユーザーさん
しかも管理費もタワー内廊下なのに凄い安いです。
特殊事情だが何だか知らないけどやろうと思えば安く出来るんじゃないの？

[3630: 検討板ユーザーさん]

>>3629 マンション掲示板さん

もしかしたら修繕費は一時金で徴収するパターンなのかもしれませんね。そこんとこは気をつけないと。

因みに、ベイパークの修繕費を確認したのですが、段階的に上がっていく案でも、修繕費の推移は至って標準でした。高すぎることもなければ、割高でもない。国土交通省の、指針で示されているモデルケースとほぼおなじでした。

[3631: マンション検討中さん]

契約者のSNSで駐車場の希望者が90%近くいると見たのですが事実でしょうか…？

[3632: マンション掲示板さん]

>>3630 検討板ユーザーさん
一時金はないでしょう。管理に携わることがあれば分かりますが一時金の徴収はとても大変です。毎月の修繕費を上げて行く方が断然スムーズだし、一時金はあくまで非常の手段でしょう。
ここの修繕費はやはり高いのではないかという印象です。

[3633: 検討板ユーザーさん]

>>3632 マンション掲示板さん

ベイパークの修繕費も入居後に住人が積み立て方法を決めるんですよ。
月々の積立額をほぼフラットにして、10年目とかに一時金で支払うパターン（A案）
年数が経つにつれて段階的に積立額を引き上げていくパターン（B案）
営業の話ですと、普通はB案が選択されるそうですが。たまにA案が選択されることもあるらしいです。

[3634: 検討板ユーザーさん]

なので、どこかのマンションでは、計画的に一時金をとるところもあるのかな？と思ったしだいです。

[3635: マンション検討中さん]

セントラルパークは、駐車場があまりすぎて困っているらしい。
もしハズレて、高架下も一杯だったら、
貸してもらえないかな。

[3636: マンション検討中さん]

2棟目ならともかく
1棟目からセントラルタワーは遠いよ。あちら様は、駅徒歩8分。
こちらは、駐車場まで徒歩8分。。。

[3637: マンション掲示板さん]

>>3634 検討板ユーザーさん
https://www.sumu-log.com/archives/8827/

[3638: 匿名さん]

管理費は節約して使いましょう！修繕費は貯金！ということですね。

[3639: 匿名さん]

>>3602 名無しさん

イオンより手前に医療モールができますよ。
サ高住ができたらシニア向けのイベントなども開催されるようになるでしょうから、公園も目の前にあって、買い物も近い、むしろシニアにとっても住みやすい街では？

[3640: マンション検討中さん]

第2期二次いつの間にか終わってたんですね。
第2期でも抽選住戸がけっこうあったとのことだったので、その方たち向けですかね。
まだ角部屋や高層階でもまだ売りに出してない列があるので、文句つける人もいるけど、なんだかんだ着実に売れて行きますね。

[3641: 匿名さん]

>>3640 マンション検討中さん

第2期2次は20戸供給で即完売だったみたいです。
第1期 200戸（抽選）
第1期2次 20戸
第2期 50戸 （抽選）
第2期2次 20戸
販売から約4カ月で合計290戸供給済みってことになりますね。

[3642: マンション検討中さん]

>>3631 マンション検討中さん

それだと当選率90%ですか〜。
当たりますよーに！

[3643: マンション検討中さん]

26階まで躯体の建設が終わった様です。スラブコンクリートの養生期間でしょうか？ここ数日は荷揚げが落ち着いていますね。
残念ながら今日の幕張は激さむ。春はまだ遠いですね！

[3644: マンション比較中さん]

パークタワーやシータワーの管理費が安いのは
　管理人が日勤、コンシェルジュなし
　共用設備が１０００戸のマンションとしては少なく、シンプル
　ゴミ捨て場が棟の外

[3645: マンション検討中さん]

管理費は安いほうがいいですが、
１０００戸もあって管理人が常駐しないとは驚きです。
安全面で問題ないなら、そのほうがいいかも。

うちは、どうせコンシェルジュつかわないなどうから、
安くしてくれないかなあ。

[3646: マンション掲示板さん]

>>3645 マンション検討中さん
両タワーは1000戸もないよ。200ちょっとだったはず。

[3647: マンション検討中さん]

あちらのツインタワーは二百数十戸ずつですが、同じ敷地のレジデンス棟を合わせると千戸を超えます。棟独自の設備もありますが、多くの共用部をシェアしています。
ここより駅から近いし、経路の景色が綺麗いなので、古くても結構いいなと感じました。
こっちは、今は未開発で殺風景だけど、綺麗な商店街ができれば、駅までの歩きも苦でなくなりますよ。
駐車場や共用施設も、効率的にシェアして、管理費を抑えていただきたいものです。

[3648: マンション検討中さん]

>>3647 マンション検討中さん
確かに、共用施設の管理費など抑えていければいい物件ですね。個人的には24時間有人管理やコンシェルジュは過剰なサービスかと思います。将来的に削減すれば、75平米で管理費を12000円程度にできると思いますが、どうでしょうか？

[3649: 匿名さん]

>>3648 マンション検討中さん

管理費抑えることはいくらでもできますが今後のタワーより管理面での魅力がなくなると毎月1万円安くなること以上の資産価値下落となりかねないため管理費が安ければ良いというものではないでしょう。

75m2で12000円までもっていくには各階ゴミ置き場の廃止、植栽の伐採は必須となります。

24時間有人管理、コンシェルジュ、各階ゴミ置き場、植栽伐採してまで1万円安くしても仕方ないという意見が多くなるでしょうね。

[3650: 匿名さん]

追加です。

新築当初のサービスを維持しつつ管理費を下げる方法として駐車場の値上げをするマンションは多くあります。

例えば362台ある駐車場を月額1万円値上げすると全住戸の管理費が7千円下がります。

駐車場を値上げすることで駐車場不足を解消することもできますね。

ただ管理費が安ければ良いというのは間違いですし、都内のタワーマンションに比べたら安いですね。

[3651: マンション検討中さん]

セントラルパークの駐車場はほぼ機械式だからメンテ費用がかなりかかる。ベイパークは自走式だから駐車場収入はほぼ管理費に回せる。さらに個々の駐車場代も高いのに何でこんなに管理費が高いのか。
まずは三井から管理費口支出の内訳を手に入れなきゃだね。初代の理事は大変そうだ。