幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[3251: 匿名さん]

>>3250 マンション検討中さん
なんで良く調べもせず思い込みで書き込むんですかね、ハァ
https://allabout.co.jp/gm/gc/383344/2/
http://www.ballassetpartners.co.jp/blog/archives/971

[3252: 検討板ユーザーさん]

>>3251 匿名さん

これだと延べ床の5分の1までが容積率から控除されるってことかな？

ここの延べ床がタワー&レジで約6万m2、その5分の1は1.2万m2までが不算入。駐車場の建面積はわかりませんが、タワーと同じ（4400m2）程度とすると、3階建で不算入枠をほぼ使い切った計算になります。4階にすると、やはりタワーの高さが削られていた可能性ありますよね。
とゆーことでよろしいのかな？？どーでしょー？

[3253: マンション検討中さん]

この土地は3階までしか駐車場は計画できないので、車庫数を稼ぐには平面計画を広げる必要があります。外構計画を削って車庫数を稼ぎ、かつ、建屋を含めた容積率の限度の中で車庫数を確保するには、タワーの床面積を削る（階数を下げる）ことになります。駐車場が容積率算定除外されるのは延べ床面積の1/5まで。

20年程度の駐車場稼働率を考えれば、今の計画は平均をとったもの。仮に100%の車庫数を確保できるとしても、将来的には空きが出ることが分かっているので、無駄にイニシャルコストをかけるのは合理的ではありません。

[3254: 匿名さん]

合理的でないのはデベロッパー側から見ればそうでしょうね。ただ床面積の費消にせよ、販売面積の減少にせよ、あったとしても全体計画に比べれば微々たるものです。
駐車場不足により生じるデメリットと釣り合うものではありません。結局わずかばかりのコストカットと売主の利益のために住民が大きな不便を被るのです。

[3255: 匿名さん]

だから前から言ってるだろ、売主の利益のために住民は犠牲になってるって。

[3256: 検討板ユーザーさん]

>>3255 匿名さん

また極論だなぁ。。
デベからしたら適正な利益確保でしょ。慈善事業じゃあるまいし。地価の高い都内と違って郊外は、今時の加工賃や資材価格の上昇の影響が大きい訳で、何かを削るのは仕方ないですよ。

[3257: 匿名さん]

>>3256 検討板ユーザーさん

もしも自分が売主なら周辺の駐車場の稼働率を調査してから販売する戸数を決めるよ。住民満足度を満たすためにね。

[3258: マンション検討中さん]

駐車場に空きが出て抽選となった場合でも、賃貸の住人が最も低い優先順位であることを考えると、車を持っている転勤族で賃貸を探す世帯はまずベイパークを選択肢から外すでしょうね。

ろくに賃貸運用も出来ないマンションは将来厳しい。投資目線で買う人が避けるだろうし。
セカンダリーや賃貸で人気のない物件になってしまいそう。

二棟目は失敗しないで欲しいね。

[3259: 検討板ユーザーさん]

http://todo-ran.com/ts/kiji/10786

個人の見解はあくまで其の人の価値観です。しかし、マクロの観点から見れば、千葉県で必ずしもクルマが必要だと考えている人はそれほどおおくないみたいですね。データが語ってます。

まぁ、駐車場が必須な方は、少なくともデベから見たターゲット顧客に当てはまらないのでは？と思います。

[3260: 匿名さん]

>>3259 検討板ユーザーさん
千葉県全体の話なんてしてないし、他県と比較しても仕方ないんですが？的外れですね。

[3261: 通りがかりさん]

勉強不足で申し訳ありませんが、駐車場カバー率100%のマンションってそんな沢山あるんですか？
色々見てる限り、そこまでないような気がしますが…

[3262: マンション検討中さん]

>>3261 通りがかりさん

ベイタウンの築浅マンションはほとんどそうですよ。
それでいてほぼフル稼働です。

[3263: マンション検討中さん]

ここより駅近のブエナテラーサ(10分ぐらい)も駐車場の空きがほとんどないね。

[3264: 検討板ユーザーさん]

>>3260 匿名さん

https://www.city.chiba.jp/sogoseisaku/sogoseisaku/kikaku/documents/11k...
ほいな！

[3265: マンション検討中さん]

当面は、未着工街区や小学校用の用地を
駐車場として運用すれば済むこと。
街が完成する頃には、
自動運転車のカーシェアが普及し、
駐車場が過剰になっている気がする。

[3266: 匿名さん]

>>3259 検討板ユーザーさん

千葉県なんて関係なくて、車を持ちたい人は買わなければいいだけ。
いくら騒いでも駐車場が増えるわけでもないしね。

[3267: マンション検討中さん]

>>3266 匿名さん

いや、そうじゃなくて、駐車場不足で中古や賃貸で人気が出ないのが目に見えてるから、資産価値的に厳しいって話かと。

転職、転勤、離婚、親の病気なんかで永住するつもりだったのが売ったり貸したりしなきゃならない状況になることもあるしねー。
自分が車乗らないから関係ないってのは、経済音痴過ぎるでしょ。

[3268: マンション検討中さん]

千葉県としては、幕張特区での自動運転やドローン配達をPRしたいので、わざと、駐車場数を絞らせたんじゃねえの。

[3269: 匿名さん]

>>3264 検討板ユーザーさん
美浜区のデータもあってなかなか興味深いですね。ただ残念ながら、あくまでも全体の話であり、高齢化や転入出、外国人等の影響も排除できないので、この物件で車が必要かどうか、駐車場が足りるかどうかとは関係ないですね。

[3270: マンション検討中さん]

ここは、県の自前の土地だから
なんでもかんでもやりたいことができる。元がタダ。最重要で最難関の土地取得で苦しむ必要がないのだから楽なもの。バカなことをしたり、経済危機や天災で揉まれても、資金ショートや予算超過はないに等しい。計画は完遂保証、評価時期も自由設定なので開発は必ず成功する。
人工的で退屈な街で良いと割り切れるなら、良い選択かも。でも、成功した(ことになってる)ベイタウンは、なんか旧ソ連衛星国の街に似てない？

[3271: マンション検討中さん]

2棟目の駐車場設置率は更に厳しいです。理由は住宅規模が1棟目の1.5倍ですが、同じく駐車場棟は3階建が限度だからです。街区の容積率余裕も1棟目よりありません。2棟目の駐車場棟の建築面積は1棟目の5割増しくらいでやっと同じ設置率です。

まぁ、実はそれほど駐車場を必要とする方々は多くないと思われますので、抽選に外れた場合もすぐ入れますよ。20年後に空きが出て、管理計画に影響が出るよりは良いかと。

[3272: 匿名さん]

>>3267 マンション検討中さん

現実に駐車場は無いんだから、本当に車が欲しい人は買わなければいいだけ。
文句あるなら、ここで愚痴ってないで三井に直接言えば？
どうせ相手にされないけどね。

[3273: 匿名さん]

>>3271 マンション検討中さん
何を根拠に言ってんだか・・

最近分譲の物件は100%でも足りないくらいだっていうのに。空きが出て管理会計に影響というのも意味不明です。最初から駐車数が多ければ収入はそれだけ増えて会計に余裕が出るし、最初から少ないことのメリットなんてありません。
営業マンですか？

[3274: マンション検討中さん]

>>3271 マンション検討中さん
外構計画削れば駐車場設置率100%にできるのでは？あくまで容積率限度の内での計画だけど。

[3275: マンション検討中さん]

>>3273 匿名さん
仮に容積率に余裕があったとして、駐車場設置率100%にするためのイニシャルコスト（建設費用）を皆さん払いますか？今の分譲価格に均等に上乗せされますが。

[3276: マンション検討中さん]

エントランス周りとかも今のプランより狭くなるね。

[3277: 評判気になるさん]

私も駐車場規模してますが、結局、街並み含めベイパークを気に入って検討してるので、設置率の話は仕方ないのでは。
他の方も言っていますが、工事が無い街区に仮設駐車場の要望を皆で出しましょうよ！

[3278: マンション検討中さん]

駐車場増やすよりベイパーク周辺車手放してもいい様なアイディア、インフラ整備してくれた方が個人的には大分うれしい。

[3279: 匿名さん]

>>3275 マンション検討中さん
多少売り出しは高くなるでしょうが、リセールもその分上がるし、利便性は大きく向上するのでその方が大分好ましいと思います。

[3280: 検討板ユーザーさん]

>>3279 匿名さん

無い物ねだりしてもしゃーないですよね。

[3281: 匿名さん]

駐車場に不満あるなら買わなけらばいい。愚痴だけでスレが膨れていくのは勘弁。

[3282: 検討中]

3280さん、3281さんに全く同意。今更駐車場が増えるわけでもないし、いまの条件でも買いたい人が買えばよいだけだと思います。もっとほかの話をしましょうよ。

[3283: 匿名さん]

>>3282 検討中さん
文句がない人は、それこそ黙って買えばいいんじゃないの？
無い物ねだり言ったら今更仕様は変わるわけないんだから、ネガディブな話題は何話してもないものねだりだよ。

[3284: 検討板ユーザーさん]

論破されたら今度は愚痴呼ばわりとは酷いですね。
不満があるならスレを見ないか、他人頼みではなくご自身で話題提供したら良いと思いますが。

[3285: 匿名さん]

マンションを買う場合は、既に決まった型枠があって、自分に合うかどうかで検討するわけです。
型枠が合わないからと不平不満を言っても、決まっている型枠を変えることは出来ません。
今の状態の型枠を気に入って買ってる人がいますからね。

自分に合わないなら別の型枠を探すしかないですよ。
型枠を自由にオーダーしたかったら注文住宅がおすすめです。
また、どうしてもマンションが良い場合はプレミア住戸を買うことで駐車場の優先権等による型枠の自由度を得られます。

[3286: eマンションさん]

プレミアなのに売るときは駐車場なしでね！

[3287: 匿名さん]

>>3286 eマンションさん
必ず駐車場が付く物件を探せばいいだけでは？

[3288: 検討板ユーザーさん]

>>3284 検討板ユーザーさん

それ、議論が噛み合ってないだけで、論破とはいわないぞ。

[3289: マンション検討中さん]

なんか話が噛み合ってない人がいるけど。
自分が買う買わないは、自分の優先順位で勝手に決めればいいのはその通り。駐車場が絶対必要なら買わなきゃいい。

マンションの価値を考えたときに、駐車場が少ないことが賃貸や中古の市場で不利になるから、ホント残念だなって話をしている。
ベイタウン築浅マンションの駐車場稼働率を見たら、もっと必要なことは自明なのに、デベがケチったばかりにマンションの将来の需要を下げてしまっている。

[3290: 検討板ユーザーさん]

>>3289 マンション検討中さん
全くその通りと思います。
2棟目以降に期待と思っています。

[3291: マンション検討中さん]

徒歩15分、先日妻と一緒に駅まで歩きましたが、海浜幕張駅の改札まで実質11分でした。歩ける距離ですし、今日みたいな雨の日はバス使えば濡れないので、以外と都合が良い駅距離ですね！
自転車だとクロスタワーの駐車場と海浜幕張駅前の第1駐車場間は実質3分でした！公園内も整備される様ですので、一緒にスロープ歩道橋も数年内に出来ると良いですね。

[3292: 検討板ユーザーさん]

>>3289 マンション検討中さん

駐車場の有無がリセール価値に直結するというならば、結局はこの地域でクルマが必須か否かという議論に戻りますよね。

で、前にアップしましたが、千葉県は全国でも有数のクルマ保有率が低い県。その中でも美浜区は顕著です。ベイタウンが美浜区内で公共交通インフラが弱い訳ではなく、美浜区で保有率が低いのに、ここは当てはまらないという推測は成り立つのでしょうか？

また、カーシェアのタイムズでベイタウン内を検索すると、5件ヒットします。完全なクルマ社会の場所にタイムズカーシェアは必要ないので、これが存在するということは、クルマ未保有か、足りていない家庭が相応数あるというとですよね。

ここでクルマが無いとダメと仰る方は、私観に基づくものが多いです。クルマが必須だ！という客観的なデータを出せとは思いませんが、マスとしてもう少し幅を持って物事を見た方が良いと思います。

[3293: 匿名さん]

>>3292 検討板ユーザーさん
近隣を良くご存知ないようだけどベイタウンやベイパークは美浜区の中でも他地域と全く異なる特異なもの場所です。データに基づく検証も意味があるとは思うけど、美浜区全体のデータをこの地域に当てはめても妥当性に欠きますね。
そしてベイタウンでは比較的駅近の物件を含めて車所有率が高いことが知られています。特に若い世代が多い築浅は顕著です。これは高架下の月極に空きが全くないことからも明らかです。

貴方こそ私観に基づく主張だと思います。

[3294: マンション検討中さん]

>>3292 検討板ユーザーさん

3289です。
推測じゃないよ。
自分は、ベイタウン築浅マンションの駐車場設置台数と空き台数(稼働率)を確認した。
具体的には、ベイフロント、アクアテラス、グリーナ、19番街。
念のため、ベイパークよりも駅近ないしは同等のブエナテラーサ、ビーチテラス、マリンフォートあたりも。(賃貸探してるふりをしてw)

結果、ベイパークの駐車場は少な過ぎるとの結論になった。仮に分譲時になんとかなったとしても、中古や賃貸を探すファミリーの選択肢には入らないなと。
ベイタウンに賃貸で住んでる層がどういう属性の人か考える(もしくは調べる)方がいいと思うよ。

自分はベイパークの駐車場設置率を聞いて不安に思って、ベイタウンを調査したけど、その程度もやってないのか。
美浜区の自動車保有率見てもねぇ。住人の属性が違うでしょ。平均年収見ても分かる通り、ホントあのエリアだけは特殊なんで。
ちなみに自分は投資目的で検討してたので、駐車場が理由でやめた。
でもホントに安い物件だし、永住が確定してる人には良いのでは、とも思う。
セカンダリー的には、月極駐車場が周りに設置されないと死ぬと思う。

[3295: 検討板ユーザーさん]

>>3293 匿名さん

私としては、こんなデータもあるからもう少し幅を持って物事みた方が良いのでは？と言っているだけで、別にここで生活する上でクルマなんて不要だ！と言いたい訳では無いんですけどね。。色んな人がいますから。

だって、そもそも私もベイパークで駐車場申し込む予定ですし。今は都内でクルマ未保有ですけど、当たればクルマ探そかなぁと。

[3296: eマンションさん]

入居時に駐車場が当選して使えていたとしても、売却時や賃貸時には引き継げないんですか？一度出ていって順番待ちしないといけないとすると、車持ちの家族はまず検討対象にしてくれませんよね。車無しの人のみ対象となると、買手、借手候補者の数が数分の1になって、相当買い叩かれることを覚悟しないといけませんね。。。

[3297: 匿名さん]

中古になって半値なら買ってもいい
駐車場無くても我慢する

[3298: 検討板ユーザーさん]

>>3294 マンション検討中さん

ベイパークは投資に不向きですよね。ここの板見ていても、投資用で考えている人を見かけた記憶がありません。

本州の動線から外れていて、かつ駅遠の物件を投資用で考えるとは、、、そもそもクルマ無いとダメだという立地って投資用には不向きなような気が、、マメな方ですよね。勉強になります。

[3299: マンション検討中さん]

>>3296 eマンションさん

引き継げません。
95平米以上の部屋を買っても同様とのこと。

[3300: マンション検討中さん]

>>3298 検討板ユーザーさん

ベイタウンって実は投資に最適だったりします。4000万しない物件を家賃20万で貸せたりします。地代払っても全然ペイする。

ベイパークも中住戸80平米を家賃20～23万ぐらいで貸せるポテンシャルは十分あるんだけど、駐車場不足で主な借り手である高収入の転勤族にパスされるからダメだね。