幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[1466: 匿名さん]

>1464

逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。

で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑

[1468: マンション検討中さん]

>>1467 匿名さん

なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑

[1469: マンション検討中さん]

>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。

[1470: マンション検討中さん]

>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした

[1471: 匿名]

将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。

[1472: マンション検討中さん]

>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー

[1473: マンション検討中さん]

>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです

[1474: 匿名さん]

タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。

[1475: 匿名さん]

中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな？何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。

[1476: マンション検討中さん]

>>1474 匿名さん
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-12-25
これ参考になります。

修繕費が上がることは当然だとおもいますが、具体的にどの程度上がるかはしらなかったので、勉強になりました。

[1477: 匿名さん]

段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

中古を買うときは積立金のストックも要確認。

[1478: マンション検討中さん]

管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか？
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。

[1479: 匿名さん]

>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め（この規模のタワマンだど300円/m2近く？）の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。

[1480: 匿名さん]

1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。　困ったもんです

[1481: マンション検討中さん]

コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。

[1482: 匿名]

コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。

コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、

[1483: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか？

[1484: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん

500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。

[1485: 匿名さん]

都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…

[1486: マンション検討中さん]

都内、郊外を問わず、コンシェルジュは必要でしょうか？
そもそも、クリーニングとか宅急便とかの取り次ぎくらいのサービスくらいですよね？

[1487: マンション検討中さん]

ここの管理費が高いのはコンシェルジュサービス、各階のゴミステーションからのゴミ回収にお金がかかるからでしょうね。セントラルパークのタワマンでは、こういうサービスはなさそうなので。

[1488: マンション検討中さん]

てか最初にコンシェルジュが配置されることが示されているので、それが気に入らなければ買わなきゃいいのに。理由はともあれコンシェルジュが欲しいと思っている人もいるわけだし。。

そもそも、この規模のマンションには大抵いるでしょ。

[1489: 匿名さん]

住民の収入レベルとその住民が求めるサービスレベルの兼ね合いから、物件の平均坪単価と管理費の平米単価を合わせるのが適正と言われます。ここば坪平均200弱という話だから過剰サービスじゃないのかなぁ

[1490: マンション検討中さん]

>>1489 匿名さん

その理論ですと、首都圏か一部の大都市圏のマンション以外はコンシェルジュつけちゃダメってことになりますが。

坪200でも少し地方に離れれば十分、高価なマンションですよ。

[1491: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいると、こんなに便利でいいものだと思えることは何でしょうか？ただの見栄のためにあるとしか思えない。病気の時とかコンシェルジュが買い物してくれるならあってもいいかなと思えるけどね。

[1492: マンション検討中さん]

コンシェルジュについて誰もメリットを言えない。
ここを買おうとしてる人達は何も考えてないの?

[1493: 匿名さん]

サービスを受ける事に慣れてない人が多いのにびっくり。

[1494: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいないとダメ、っていう理由もないが、別に絶対に要らないってこともない。以前、コンシェルジュのいるマンションに住んでいましたが、ちょくちょく活用してましたね。クリーニングとか、レンタカーの手配とか、あとマンション内で不明なこと聞きに行ったりとか。そんなのいなくても良いって人もいるかもしれませんが、私はいてくれて便利だなとおもいましたよ。

で、何よりも１つのステータスにもなりますし。それで何が悪い、てな感じですよね。
元々、コンシェルジュがいることはわかってるんだし、それで良いと思う人が住めば良い。少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い。筋違いも良いところです。

[1495: 匿名]

>>1494 マンション検討中さん

その通りです。

最初からいるのがわかっていて入居してからいらないとか言う人は買わない方がいいです。

コンシェルジュがいることもマンションの価値なわけですから。コストパフォーマンスだけを求めるなら検見川浜に大規模新築マンションがありますね。あちらも見学しましたが良いマンションでした。本体価格、管理費などのコスパも良いです。ただ私たちは幕張ベイパークに決めました。

[1496: 匿名さん]

買った以上は元からあるサービスを廃止してはいけないという考えもどうだろう？コンシェルジュは要らないけど他は気にいって買う人もいます。入居後に、やっぱりいらないという人が多ければ当然廃止にすべきです。要らないという人が少数派なら残せばよいと思います。

[1497: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さん

そりゃそうでしょ。誰もそんなことは言っていない。水盤だって止めちゃうマンションだってあるそうだし。
でも、それはコミュニティが、立ち上がって、ある程度運営した結果のことですよ。ハナから辞めさせるみたいなのは、ちょっと良識を疑います。まぁ、そんな人いたとしてもマイノリティなんでしょうけど。

[1498: 匿名さん]

>>1497 マンション検討中さん
総会議案だから管理組合が安定するまでやめさせるなんてできるわけがありません。そんなことは当たり前です。
誰もそんなことは言ってないといいますが「少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い」というのは、
最初からいらないと思ってる人は買ってはいけないということでしょう。その貴殿の考えに疑問を提示したまでです。

[1499: 匿名さん]

最初の総会では、修繕積立のペイオフ対策しないとね。大規模物件だと入居時の一時金だけでおペイオフ対象になる金額。にもかかわらず分散せずに銀行預金と化してくれる。

[1500: マンション検討中さん]

そうですね。私が出すぎたようです。

まぁ、たかだかコンシェルジュをケチるような方が住人の大半を占めるなんてこと、まず起きないですしね。笑笑

[1501: マンション検討中さん]

何だか皆さん、もう部屋を購入したこと前提でコンシェルジュがどうとか話されていますが、第1期の部屋は結構な倍率になっている様なので、ほぼ抽選必至の部屋ばかりみたいなのですが、、、1期の抽選に漏れてもココが良いから次を狙う！の、方々が多いのでしょうか？

[1502: マンション検討中さん]

>>1501 マンション検討中さん

結構な倍率なんですか？？
なんか情報が錯そうしてますね。

でもまぁ私の場合、少し変わり者の嫁の意見を聞いて部屋の希望出したので、売れ筋とはどうやら違う見たい。まぁ、ダメでも受けは広いのでなんとかならないかな？？と思ってます。

[1503: 匿名]

通常、修繕積立金は決済用預金で管理するため、ペイオフ対象外（全額保障）ですよ。代わりに普通預金と違い利息は付きませんが、昨今の雀の涙にも満たない利息考えるとあえてデメリットはないですね。
あとはマンションによっては住まいる債や国債で運用するという手もあります。

[1504: マンション検討中さん]

>>1500 マンション検討中さん
別に言い争う内容ではないですよねー
総会でどちらの意見が多数派なのかで決めれば良いと思います。
コンシェルジェが不要と思う人は買っちゃダメみたいな意見も極端だと思いますし。
コンシェルジェ以外は満足という人もいるでしょう。
むしろ、絶対コンシェルジェが必要という人は、居住者が絶対コンシェルジェが必要
と言ってくれるような都内の高級タワーマンション買えば
良いという意見もあると思いますし。 決められたルールの中で要否を議論することを
否定する必要もないのではと思いますねー まー私はいてもいなくても良いですが、
いなくても困りませんねー

[1505: マンション検討中さん]

>>1501 マンション検討中さん

そうなんですかー 困りましたね。抽選外れてまで買うかは疑問ですね。希望の部屋であれば買うつもりですが、、、

[1506: マンション検討中さん]

>>1497 マンション検討中さん

その通りですよね。入居後に多数決で決めれば良いと思います。
どっちが良いかなんて、個人の考えですし、
コミュニティである以上、皆で決めたことに従うのは当然だと
思いますね。

[1507: 匿名]

今のところ西向きモデルルームタイプが全部屋1倍以上、最大5倍くらいでした。あとは1倍、2倍が多数。

要望書段階なので登録ではないですけど。
180戸くらいの供給に230組くらいが申し込んで漏れた50組が第2期に流れるか、他にいくかだと思います。

竣工前完売することは間違いなさそうですよ。

[1508: 匿名さん]

ほんとですか。前評判と違って人気あるんですね。
せめて第一期希望の人は、チャレンジャーとして全員それなりに希望の部屋を
購入できるように営業が頑張って割り振りしてほしいですよね

[1509: マンション検討中さん]

>>1507 匿名さん

人気があるのは良いことですが、そーゆーの聞くと、夜の睡眠が浅くなる。。。希望の部屋から多少ずれても良いので、一期で決めたいです。。

[1510: 匿名さん]

まったくもって同感。第一期希望者全員で幸せになりたいですねー

[1511: 匿名さん]

売る側は売れ残りを恐れるのか倍率が付く程度に販売戸数を調整する。ある意味わざと落選者出してる。

[1512: マンション検討中さん]

>>1469 マンション検討中さん

1469さんが書かれている通り、修繕費は５年ずつで上がり、10年目にはかなり金額に急上昇です。
上がる前にリセールという人も居ますが、そもそもかなりの維持費ですから、ネックになって売れないでしょうね。
他の棟もどんどんできますし。

どなたかも書いてましたけど、最低５万以上の維持費を払い続けられるか、購入するつもりの方はよく考えて欲しいです。

それと重要説明のときに必ず修繕計画の話はあると思います。国で25年の計画は示すことになってますから…
本来はもっと早い段階でちゃんと説明すべきです。突っ込んで聞かないと教えてくれない営業は信用できないですね。

[1513: 匿名さん]

>>1512 マンション検討中さん
色々見ていると気づきますが、最初の修繕費を安く見せ、後で値上がりカーブさせるのはこの物件に限らず業界の標準的な手法です。業界体質の問題なので営業さん個人を悪く思わないでください笑
野村のオハナシリーズなんかは珍しく35年フラットの修繕費計画を立てていて大分良心的です。長谷工起用なのが残念ですが。

[1514: 匿名さん]

修繕費の段階的値上げの計画は、未納問題を引き起こす要因になるとして国土交通省のガイド会陰では定額積立が推奨されている。

三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後管理組合が定額積立に移行して、HPで宣伝している。笑えるのはHPのスポンサーに三井のリハウスが名を連ねていること。三井は段階的値上げの問題を知っているのに正さない。管理組合が最初にすべき仕事はコンシェル廃止の議論ではなく、修繕積立の適正化かな。

http://www.midskytower.com/50years

[1515: マンション検討中さん]

>>1514 匿名さん

修繕費の積立計画は入居後に住民達が決めていくと説明されたんですけど、、違うのですかね？