幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[1451: マンション検討中さん]

>>1450 教えてください。さん

SWの106が案外埋まっていた、というのはMRで確認されたのでしょうか？？もうバラの花ってついているのかな？？

[1452: マンション検討中さん]

駐車場は優先住戸以外は抽選で、はずれた場合外部で探すことになりますが
近隣（高架下は満車で開く予定がないとのこと）で探してみましたが
なかなかありません。
　そこで皆さんに提案なんですが、抽選で外れた場合、ほかの街区の空いてる場所
を暫定的でもいいので月極有料駐車場として利用できるよう契約の前に要望を出しませんか
意見が多いほど真剣に売主も検討すると思います。

[1453: マンション検討中さん]

保育園やめて駐車場作って欲しい

[1454: マンション検討中さん]

>>1452 マンション検討中さん

ここの開発区の２つ向こうのエリアには、マンション建設が始まるまでバーベキュー場にするらしいですよね。ならば専用駐車場もできるし、その一角を契約駐車場にすることは可能かもしれないですよね。
ただ、ここは取り敢えず竣工時点で売り切れるかどうかもわかりませんし。販売が7割から8割くらいならば、恐らく殆どの人が駐車場ゲットできますから、、まずは第1期の売れ行き見てからですよね。

[1455: 教えてください。]

>>1451 マンション検討中さん

もちろん確定はしていませんが、希望者が多いということをしっかりと確認しました。ですので、抽選に外れた場合にどこに行けば良いかを考えてる状況です。

[1456: マンション検討中さん]

>>1455 教えてください。さん

106狙っているならば、少なくとも四隅のお部屋のうちのどれかですよね。高層階が希望となると眺望も重視してますよね。ですと北西あたりが対象でしょうか。前出のコメントですと、今回販売予定のない部屋も状況次第で販売する可能性があろそうですので、交渉の余地はあるかもしれません。

南向きは開発が進めば眺望が抜けませんし、東は眺望が邪魔される懸念はないものの、眺めはつまらないかもです。

[1457: 教えてください。]

>>1456 マンション検討中さん

ご教示頂きありがとうございます。一番眺望が良い30階以上のスカイラウンジの上の方が、抽選に漏れて、下の階に降りてくる可能性を懸念しております。いずれにせよ、抽選で当選したいものです。

[1458: マンション検討中さん]

第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。
アンケート期間２週間も延長ですしね・・・
人気の部屋でも２倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。

[1459: マンション検討中さん]

好評につき要望書延長ってのは一般的に逆ですからね。
やっぱりローンは組めても、高い維持費を払える人は少ないんでしょうね。

[1460: マンション検討中さん]

ちゃんと10年後も返済ローンとは別に管理費+修繕費約５万、
駐車場もなら約７万くらい払える人に住んでほしい。

10年後に修繕計画では修繕費２倍以上に上がるからね。

買っておいて、後で払えないとか勘弁してほしいわ。

[1461: マンション検討中さん]

＞＞１４５３

駐車場が必要な人もいるけどいらない人もいます。
それと同じで保育園が必要な人もいます。
我が家がそう。

[1462: マンション検討中さん]

＞＞１４５８

人気の部屋ってやっぱり西向き？？

富士山、ちょうどアパタワーで隠れて見えないでしょ。

しかもZOZOパークのナイターが夜もこうこうと光ってて眩しいし。

[1463: マンション検討中さん]

>>1460 マンション検討中さん

修繕計画ってちゃんと示されていないのでは？2倍以上とゆーのは、どこからの情報ですか？

[1464: 匿名さん]

>>1461 マンション検討中さん
駐車場は敷地内にないとかなり困るけど保育園はそんなことないよね。他にあるんだから。

[1465: マンション検討中さん]

>>1464 匿名さん

この手の大型案件は、保育園併設じゃないと、自治体の建築許可が下りないのではないのかな？記憶違いならすいません。

[1466: 匿名さん]

>1464

逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。

で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑

[1468: マンション検討中さん]

>>1467 匿名さん

なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑

[1469: マンション検討中さん]

>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。

[1470: マンション検討中さん]

>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした

[1471: 匿名]

将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。

[1472: マンション検討中さん]

>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー

[1473: マンション検討中さん]

>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです

[1474: 匿名さん]

タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。

[1475: 匿名さん]

中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな？何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。

[1476: マンション検討中さん]

>>1474 匿名さん
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-12-25
これ参考になります。

修繕費が上がることは当然だとおもいますが、具体的にどの程度上がるかはしらなかったので、勉強になりました。

[1477: 匿名さん]

段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

中古を買うときは積立金のストックも要確認。

[1478: マンション検討中さん]

管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか？
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。

[1479: 匿名さん]

>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め（この規模のタワマンだど300円/m2近く？）の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。

[1480: 匿名さん]

1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。　困ったもんです

[1481: マンション検討中さん]

コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。

[1482: 匿名]

コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。

コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、

[1483: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか？

[1484: マンション検討中さん]

>>1481 マンション検討中さん

500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。

[1485: 匿名さん]

都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…

[1486: マンション検討中さん]

都内、郊外を問わず、コンシェルジュは必要でしょうか？
そもそも、クリーニングとか宅急便とかの取り次ぎくらいのサービスくらいですよね？

[1487: マンション検討中さん]

ここの管理費が高いのはコンシェルジュサービス、各階のゴミステーションからのゴミ回収にお金がかかるからでしょうね。セントラルパークのタワマンでは、こういうサービスはなさそうなので。

[1488: マンション検討中さん]

てか最初にコンシェルジュが配置されることが示されているので、それが気に入らなければ買わなきゃいいのに。理由はともあれコンシェルジュが欲しいと思っている人もいるわけだし。。

そもそも、この規模のマンションには大抵いるでしょ。

[1489: 匿名さん]

住民の収入レベルとその住民が求めるサービスレベルの兼ね合いから、物件の平均坪単価と管理費の平米単価を合わせるのが適正と言われます。ここば坪平均200弱という話だから過剰サービスじゃないのかなぁ

[1490: マンション検討中さん]

>>1489 匿名さん

その理論ですと、首都圏か一部の大都市圏のマンション以外はコンシェルジュつけちゃダメってことになりますが。

坪200でも少し地方に離れれば十分、高価なマンションですよ。

[1491: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいると、こんなに便利でいいものだと思えることは何でしょうか？ただの見栄のためにあるとしか思えない。病気の時とかコンシェルジュが買い物してくれるならあってもいいかなと思えるけどね。

[1492: マンション検討中さん]

コンシェルジュについて誰もメリットを言えない。
ここを買おうとしてる人達は何も考えてないの?

[1493: 匿名さん]

サービスを受ける事に慣れてない人が多いのにびっくり。

[1494: マンション検討中さん]

コンシェルジュがいないとダメ、っていう理由もないが、別に絶対に要らないってこともない。以前、コンシェルジュのいるマンションに住んでいましたが、ちょくちょく活用してましたね。クリーニングとか、レンタカーの手配とか、あとマンション内で不明なこと聞きに行ったりとか。そんなのいなくても良いって人もいるかもしれませんが、私はいてくれて便利だなとおもいましたよ。

で、何よりも１つのステータスにもなりますし。それで何が悪い、てな感じですよね。
元々、コンシェルジュがいることはわかってるんだし、それで良いと思う人が住めば良い。少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い。筋違いも良いところです。

[1495: 匿名]

>>1494 マンション検討中さん

その通りです。

最初からいるのがわかっていて入居してからいらないとか言う人は買わない方がいいです。

コンシェルジュがいることもマンションの価値なわけですから。コストパフォーマンスだけを求めるなら検見川浜に大規模新築マンションがありますね。あちらも見学しましたが良いマンションでした。本体価格、管理費などのコスパも良いです。ただ私たちは幕張ベイパークに決めました。

[1496: 匿名さん]

買った以上は元からあるサービスを廃止してはいけないという考えもどうだろう？コンシェルジュは要らないけど他は気にいって買う人もいます。入居後に、やっぱりいらないという人が多ければ当然廃止にすべきです。要らないという人が少数派なら残せばよいと思います。

[1497: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さん

そりゃそうでしょ。誰もそんなことは言っていない。水盤だって止めちゃうマンションだってあるそうだし。
でも、それはコミュニティが、立ち上がって、ある程度運営した結果のことですよ。ハナから辞めさせるみたいなのは、ちょっと良識を疑います。まぁ、そんな人いたとしてもマイノリティなんでしょうけど。

[1498: 匿名さん]

>>1497 マンション検討中さん
総会議案だから管理組合が安定するまでやめさせるなんてできるわけがありません。そんなことは当たり前です。
誰もそんなことは言ってないといいますが「少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い」というのは、
最初からいらないと思ってる人は買ってはいけないということでしょう。その貴殿の考えに疑問を提示したまでです。

[1499: 匿名さん]

最初の総会では、修繕積立のペイオフ対策しないとね。大規模物件だと入居時の一時金だけでおペイオフ対象になる金額。にもかかわらず分散せずに銀行預金と化してくれる。

[1500: マンション検討中さん]

そうですね。私が出すぎたようです。

まぁ、たかだかコンシェルジュをケチるような方が住人の大半を占めるなんてこと、まず起きないですしね。笑笑