幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[1346: マンション検討中さん]

>>1343 マンション検討中さん
今の相場の値付けとしてはこんなもんですよ。著名なマンションブロガーも平均坪200万を予想していて実際はそれを少し下回ったので前評判よりは少し安いくらいです。既出のスレをあまりきちんと読んでいないようなので繰り返しますが、マンションには相場があり、今と数年前では相場が全く違います。数年前に日経平均が15000円だったから今のその値段で売れというくらい見当違いなご意見と思います。
勘違いしてるのは貴殿の方かと。

[1347: 名無し]

https://manmani.net/?p=4807

少し前のマンマニさんの記事です。
いい読みでした。

[1348: マンション検討中さん]

高いと思うなら買わなければいいだけ。
逆にそれだけ魅力があるんだろうけど。

[1349: マンション検討中さん]

マンマニって企業の宣伝でギャラもらってる宣伝屋でしょ
信用できる根拠の提示が無いし
ギャラを払ってモデルの女子とか使う時点で気持ち悪い

[1350: 匿名さん]

マンション価格は現在の市況からある程度理解出来るけど、
管理費等のランニングコストが高くて悩む。

駅徒歩15分で、12000円〜22000円の駐車場って
海浜幕張の他の物件もこんなに高いのな。

自分の感覚では駅徒歩15分だと5000円ぐらいかなと。

[1351: 匿名]

>>1349 マンション検討中さん
マンマニ氏はデベロッパーから宣伝費を貰わずに公平な記事を書くのがウリですね。

デベロッパーが宣伝費を払っているのならば上記の記事内容は有り得ないでしょう。実際に最初の坪単価からマンマニ氏が語る限界額まで下がったのだから的を得ているかと。

ギャラを払ってモデルを起用するのはスーモなどもしていたかと思いますが。

[1352: マンション検討中さん]

>>1350 匿名さん

駐車場の相場も知らないのか？
京葉線の高架下でも一万くらいするよ。
これじゃ、マンション価格も高いと騒ぐはずだ。

[1353: 名無し]

http://www.jks-jrg.jp/search/detail_00565/

ご参考に。

[1354: マンション検討中さん]

>>1350 匿名さん
民間の月極駐車場を借りる感覚で考えてはいけません。
マンションの駐車場費は結局管理費や修繕積立金に充当されるので単純に安ければよいというものではありません。時々駐車費が安いことを売りにしているマンションがありますがそういうところは大抵管理のレベルが低かったり会計がやばかったりします。

[1355: 匿名さん]

駐車場使用料は周辺の相場よりやや安めと言った程度に設定するのが一般的。最近、周辺相場より高い金額に設置するケースがあるけど、駐車場設置率が低くて足りないってるのがわかってるから、諦めてもらおうって売る側の魂胆かな。

[1356: マンション検討中さん]

保育園なんか作るから駐車場が足りなくなったのでは?

[1357: 匿名]

>>1356 マンション検討中さん
モデルルーム訪問されてますか？
駐車場の抽選に参加できない間取りもあるため駐車場が足りないということはほとんどないですよ。

[1358: マンション検討中さん]

>>1356 マンション検討中さん
建築コストダウンの一環でしょうね。建物の延べ床面積は容積率×敷地面積でキャップされます。駐車場も容積率の対象になるので、駐車場をたくさん作ると部屋として売れる面積が少なくなり、結果として部屋の坪単価があがってしまいます。

[1359: マンション検討中さん]

まだモデルルームには行けてません。
駐車場の抽選に参加出来ない部屋があるのですか？
それは驚きました。安い部屋とかが参加出来ないのでしょうか？

[1360: 匿名さん]

逆だよ。保育施設を作ると容積率緩和を受けられる。それでも駐車場設置率が低いってのはぼったくり。

あと、保育園が出て行ってしまったら既存不的確になるってリスクもある。

[1361: 匿名]

>>1359 マンション検討中さん
シングルとディンクス向けのお部屋です。

[1362: マンション検討中さん]

>>1360 匿名さん
それってかなり最近出てきた話でしょ。ベイパークに適用されるんですか？保育園が売主に期間限定で補助を受けているような場合（住民限定託児所に多い）、期間後に出ていかれるリスクありますね。

[1363: 名無し]

大規模マンション建てる時には、認可保育園を隣接しないと役所から認可が下りないと、思ってました。。

[1364: 匿名さん]

辛口で有名なマンションブロガーが当物件を大絶賛しています。
http://x1mansion.com/makuhari-baypark

[1365: 匿名さん]

駐車場足りない見込みだから狭い部屋は抽選から排除だね。しかしこのご時勢で排除はまずいでしょ。該当者にそっぽ向かれかねない。

[1366: マンション検討中さん]

>>1364 匿名さん

彼の主観であって、個々の事情により何が大事かは人それぞれだと思う。

[1367: 名無し]

>>1364 匿名さん

クオン新浦安の下り以外は、概ねアグリーです。申し込みしましたけどね。

[1368: 匿名さん]

>>1364 匿名さん
この人はリセール価値原理主義ですね。リセールというのはあくまで幸福追求の一手段にすぎないことを忘れてはいけないと思います。この人のブログ、特に離婚したくだりは、リセールに固執するあまり家族の幸せを蔑ろにしてしまい、結局資産価値のある部屋を手に入れたものの幸せなマンション生活を手に入れられなかった失敗談として非常に興味深いものがあります。元妻が新浦安にこだわっていたそうで千葉の湾岸物件には何か思い入れがあるのかもしれないですね。

[1369: 名無しさん]

>>1357 匿名さん
駐車場抽選権なしの部屋もありますが、お高いお部屋は抽選なしの100%保証なので、主要な部屋は76%
程度の充足率です。これを足りなくならないとみるか、足りなくなると見るかは微妙なところですねー

[1370: 買いたいが高いのでステイ]

>>1364 匿名さん
確かに大絶賛ですね。
そして批評の中身は極めて的を射てますね

[1371: 名無しさん]

>>1367 名無しさん
この記事読んで、納得なのにここを申し込んだのは何故でしょうか？
参考までに決めてを教えてください。宜しくお願いします。

[1372: マンション検討中さん]

今の価格は安いと思う、他地域の物件価格を考慮するともう1割高くてもよかったと思う。

[1373: 匿名さん]

駐車場足らないから、王様部屋は保証でしょ。入居後議決権は王様部屋の方が圧倒的に少数派。駐車場の無い下々の民が反乱を起こすかも。

[1374: 匿名さん]

というか駐車場の無い部屋売れ残るでしょ。

[1375: 匿名さん]

>>1371 名無しさん
1367じゃないけど限られた予算で広さと環境とほどほどの利便性を買おうとすると選択肢はおのずと限られてくるんだよ。君も大人になれば分かるよw

[1376: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも、売りに出す必要が生じることもあり得る。売れないと身動きが取れなくなって悲惨だよ。リセールのことは考えておかないと。不動産を所有するってことはリスクを伴う。

[1377: 匿名さん]

駐車場足りてなくて抽選の時、大騒ぎになった物件があった。とりあえず抽選の時に騒ぎが起こらないようにするための手段かな。実質は足りていないってことに変わりがない。駐車場足りないで空き待ちの状態だとリセールに影響出るよ。

そういえば騒ぎの起こった物件って三井だったような。

[1378: 検討板ユーザーさん]

リセールするときには、駐車場の権利を引き継ぐことが出来ず、管理組合預かりになるようです。王様部屋の優先権も新築時のみで、リセールするときには引き継げないそうです。

[1379: 匿名さん]

入居後は管理組合で運営だから、１年目の管理組合総会で再抽選の動議出されるかも。

[1380: 匿名さん]

>>1378 検討板ユーザーさん
実際には管理人の裁量でどうにでもなるよ。売るときは駐車場の空きの公告をしなくてはならない物件でも、管理人と交渉してそのまま引き継ぎみたいな例はいくつか見てきました。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1357 匿名さん
抽選になる部屋の総戸数に対し、駐車場は7割しかありませんよ。7割で足りますか？

[1382: 名無し]

>>1371 名無しさん

かのブロガーさんの指摘は真っ当ですが、既に見えている点、あるいはここの板で議論された点なので、別に新味はないです。祭の終盤に祭の問題点を指摘しているにすぎません。で、見えている点については、詰まる所、自身が折り合いをつけられるか否かの一点になります。

また、ここを検討する前から、東京からこのあたりまで、色々物件を見て見ましたが、坪300くらいまで見て、納得出来る物件は無かったです。立地、周辺環境がひどかったり、専有部のコストカットが目立ちすぎたりしました。

ちなみに、クオン新浦安は、大規模なのにディスポーザーが無く、嫁の合意は得られませんでした。また、新浦安は既に出来上がった街で、将来的に大きく変わる訳ではないと思いました。

幕張は、タワマン6棟できても、棟間の間隔が広いこと、真ん中に広場があることから、地上から空を見上げた時の、抜け感が気に入りました。ありきたりですが、子育て環境も東京で比較した物件に比べてかなり良でした。

それと、やはり4500戸のバカみたいなマンション供給が行われることで、10年後の街が大きく変わることはほぼ間違いがないかと。インフラ整備しないと、捌ける訳が無いですからね。将来の姿を想像しながら、まちづくりを楽しんで過ごして行ければ良いかな？っと。
で、まちづくりが上手く行けば資産価値も上がるかもしれませんが、この部分については過度な期待を寄せていませんが。笑笑

[1383: 匿名さん]

>>1368 匿名さん
このブログ面白いので一通り読みましたけど、この人の元妻は完全に精神崩壊してるので離婚して正解ですよ。というか結婚する前に気付ければよかったんでしょうけど。

[1384: 匿名さん]

>>1383 匿名さん
そうですね。ただ、元妻側からの視点はないですし、結婚相手はだいたい自分と同レベルになるのが常なので名人氏にも相応の問題があるんじゃないかという気がします。

[1385: 匿名さん]

>1380

そういったことを管理人の裁量でできるとしたらダメ物件。共用部分は住民の共有物だから、どのように運用するかは管理組合で決めること。

[1386: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん

反対多数で否決される

[1387: 匿名さん]

数の論理では王様部屋は少数派。

[1388: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
管理だけみれば駄目物件かもしれませんが、リセール価値を含めて考えればどうでしょうね。。この部屋は今は駐車場を借りてますが、次の購入者は他の住民との抽選に勝たないといけないなんていったら車持ちの人は敬遠するのでは。

[1389: 名無しさん]

>>1382 名無しさん
丁寧にご教示頂きありがとうございました。
どの場所でもずっと住んでいると新鮮味がなくなってきますが、
10年間環境が変わっていく中で生活するというのも、日々新鮮味があって
魅力ですよね

[1390: 匿名]

>>1381 検討板ユーザーさん

8割です。抽選できないお部屋があります。

[1391: 匿名さん]

駐車場が足りないで空き待ち状態ってことだったらリセール的にはそれが問題。稼働率は８割が目安かな。駐車場って足りなくても、多く余っても問題になる。

入居前だとどうなるかわからないけど、モデルルームのアンケートに駐車場利用希望もあるから、その結果を契約前に確認して判断かな。

[1392: 電気自動車]

唐突で申し訳ありません。

駐車場なのですが、2019年半ばに電気自動車を購入予定です。サイズは4700x1590x1890です。

どこの場所がおすすめでしょうか？もし詳しい方がおられましたら、ご教示ください。既に、セールスの方にも伺ったのですが、どこまで詳しくないようで、少し困っています。

[1393: 匿名さん]

戸建て購入して駐車場に充電設備設置（10万程度から可能）

リーフ乗って切実に感じたのは家に帰って来て充電出来ないとかなり苦痛です、既に手放してしまいましたが

[1394: 検討板ユーザーさん]

>>1390 匿名さん

正確な数字ご存知ですか？

MRでもらった数字見て確認しましたが、
全住戸で見て、72%
王様部屋と抽選参加出来ない戸数を除いて、
抽選対象台数を抽選対象戸数で割ると73%ですが？

どういう計算で8割なのでしょうか？

[1395: 匿名]

>>1394 検討板ユーザーさん

正確には7.8割でした。駐車場優先権あるお部屋を購入する方でも車を所持しない方がいるとのことでしたから362÷463で計算してます。

つまり10人中8人が車を所有している場合8人が抽選にハズレることになります。10人中7人が希望なら37台余ります。

[1396: マンション検討中さん]

>>1394 検討板ユーザーさん

王様部屋って、いわゆる駐車場付き住戸のことで車を持っていなくても駐車場代の支払いが発生する住戸なので、他の住戸が代わりに使えるものではないと思うのだが？
そのへんの説明はなかったの?

[1397: 名無し]

>>1396 マンション検討中さん

ん？？それは違うよ。

[1398: 検討板ユーザーさん]

おかしな計算ですね。

母数を463とした時点で希望者は全体の9割という計算をされていますよね？

下の計算で、10人中8人が車を所有している場合8人ハズレって計算されてますけど、
母数463に減らしたうえで、そのうちの10人中8人が車を所有している場合って意味不明。

全住戸の8割が車を所有している場合は、497×8割=398。398戸-362台で36台の不足ですよ。
7割は面倒なので端折りますが。

[1399: 名無し]

>>1398 検討板ユーザーさん

いや、多分、
駐車場の総数362を
総戸数から抽選優先権が最も劣位の36戸を引いた463で割ってるだけかと。

[1400: 匿名]

>>1399 名無しさん

まとめると

駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。

つまり362台に対して463戸ある。

10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。

適正台数かと思いますが

[1401: 匿名さん]

その裏で抽選権のない駐車場難民がいる。

[1402: 匿名]

>>1401 匿名さん

抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。

[1403: 名無し]

>>1401 匿名さん

そうですね。まぁ、そこの部屋を購入する場合は、駐車場の確保は厳しいことを事前に知っておく必要がありますね。

ただ、個人的には463戸で、8割もいかないのでは？と思ってますが。ここはベイタウンから移り住むには、ちと高く見えてしまうので、購買力はあっても、二の足踏むひと多いかも。都内からの移り住みがメインになれば車持たない人が多くなる可能性があります。私の周りにはペーパーかなりおおいですから。
で、どっちも伸びなければ、販売自体が苦戦必至ですね。

[1404: 名無し]

で、竣工で部屋が埋まらなければ、抽選劣位の部屋に抽選権がまわってきますね。ギャンブル要素高いね。笑

[1405: マンション検討中さん]

ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。

前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。

時給1500円×24時間×2人＝72000円/日
72000円×30日＝2,160,000/月 (人件費)

警備会社の請負は、とある資料によると人件費の2倍から2.3倍だそうなので、マックスをとると約500万円/月。一戸あたり平均で1万円の管理費増加要因と計算されます。
まぁ、実際はこれよりも安いとは思いますけど。

どうですかね？
誰か教えてくださいまし。

[1406: 匿名さん]

>1405

机上の空論をしていないで管理計画確認すればいいだけ。管理費はみんな気にするけどその前提となる管理計画って要求しないと出てこないんだよね。

[1407: マンション検討中さん]

>>1406 匿名さん

そりゃそーだ。
管理計画は正式に決まるまで見ることが出来ず、それは竣工の時期になるということらしいですけど。管理説明会ではそう言われました。

[1408: 電気自動車]

>>1393 匿名さん

返信、ありがとうございました。

ベイパークの自走式駐車場の中で、一階の平面の場所、一階の屋根の下の場所、入口に近い場所が候補ですが、電気自動車用の充電器はない
らしいです。

そのために、将来的にどこにしておいたら良いかを迷っています。

[1409: 匿名さん]

>1407

初年度の管理計画は入居直前だろうけど、管理費の算出根拠としてそれなりの精度のある管理計画（案）は作成しているはず。それを提示しないとしたらボッタクリな計画（案）で見せられるものではないとか（笑）。

[1410: マンション検討中さん]

人件費だけで結構な出費がありそうなのがわかった

[1411: 住民板ユーザーさん3]

タワー用の駐輪場は駐車場の下なんですね。タワーの中がよかった。というか駐輪場のスペースを駐輪場にしてタワーの一階に駐輪スペースを作ればよかったと思う。

[1412: マンション検討中さん]

雨風はしのげるが、毎日地下から自転車を押して歩くのは辛くなりそう。特にご老人にはね。

[1413: マンコミュファンさん]

ここの検討者で、船橋塚田駅近くのＡＧＣテクノグラス跡地再開発物件を検討している方はいますか？
土地は大和ハウスが落札したらしいですが、物件情報はまだでてきてません。
小学校と保育施設と商業施設が隣接地にできるらしく、価格もここよりは安いだろうから気になっています。

[1414: マンション検討中さん]

塚田、いいイメージない

[1415: マンション検討中さん]

外野としては何次までいくのか楽しみ

[1416: マンション検討中さん]

内野。。とゆーのかな？
申し込みした身としては、希望の部屋が買えたらそれで良いですね。。
人気が無くても、私としては、わかってないなぁと思うだけ。職業柄、他人の既成概念ほど当てにならないものは無いと思ってる。大事なのは自分の感性のみ♩

[1417: 名無しさん]

>>1416 マンション検討中さん

私も同意。私の知りうる限りでは、売却時の価値とか言っている人ほど、実際は売却しないままとゆーのも
多い

[1418: 名無しさん]

>>1416 マンション検討中さん

どの家買うかも、株式投資と同じで、条件が良ければセオリー通りに価格が上がるとは限らない。
そこには売り買いする人の思惑が介在するから。 駅近とか都心とか条件の良いものは、
確かに上がる確率も高いが、株でいうと誰もが欲しがる大企業の株を買うようなもの。
でも、大企業の株を買えば必ず儲かるわけじゃない。 結局はタイミングとか流れ、
いわゆる相場を見れる人が勝って、見れない人が負けるだけだとおもいます。
私は株式投資をやって、こういう相場観的な才能が無く、向いてないので、
身の丈にあった、自分が気に入った物件を買うべきだとしみじみ思います

[1419: マンション検討中さん]

駅直結のマンションでもない限り値上がりしないから、一生住むつもりで買えば問題ないだろう。

[1420: 匿名さん]

初めて買う人は一生住むつもりで買うからと言いますが
アドバイスする人は売る時のことを考えろと言います。
転勤、出産、死別、親の介護・・全くライフイベントがない人なら前者で
いいと思いますが、そんな人は果たしてどのくらいいるのでしょうか

[1421: マンション検討中さん]

>>1420 匿名さん

一生住む全体の方も、リセールの可能性を全否定しているわけでは無いとおもいますよ。

しかし、別に値上がりを期待しているわけではなく、そこそこの不動産流動性があれば良い事だとおもいます。その点、ここはベイタウンも含めてかなりマンション供給が多く、一大ベッドタウンであるとともに、不動産取引もそれなりに行われています。

リセールバリューについても相場観は人それぞれですが、そこそこの流動性があれば、早々に大崩れすることもないとおもいます。

[1422: マンション検討中さん]

子どもが小さいときは千葉でもいいけど大きくなるとみんな東京に引っ越すね

[1423: 住民板ユーザーさん3]

>>1422 マンション検討中さん
別にそんなことないと思うけど。むしろ子供が大きくなって手狭になって郊外マンションか戸建のパターンが多いと思うよ。

[1424: マンション掲示板さん]

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

同感です

[1425: マンション検討中さん]

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

子供が大きくなって巣立ってしまったら、老後に都内に戻る選択肢はあるかもですよね。

超郊外で子供が近くに住んでいないと、老人が生活していくのは大変です。

[1426: 匿名さん]

これがとても参考になりました。

http://x1mansion.com/makuhari-baypark

[1427: マンション検討中さん]

>>1426 匿名さん

1364と被ってます。笑

[1428: 匿名さん]

明日の「インテリア相談会」に行かれる予定の方はいますか？
ほぼ無意味な訪問とは判っていつつ、モノは勉強のつもりでいるものです

[1429: 通りがかりさん]

>>1428 匿名さん

[1430: マンション検討中さん]

相談会に行きませんが、
営業さんからアンケートの状況などがきけそうですよね。
どれだけ申し込みはいってるのだろーか？？

[1431: 匿名さん]

私も勉強のつもりで行く予定にしてます

[1432: 匿名さん]

私も行く予定です。
参考になればいいと思ってます。

[1433: 匿名さん]

天気がよいですね。こんな日は高層階からの眺めは最高でしょうね。

[1434: マンション掲示板さん]

私はこの前、台風が接近した時にMRに行ってきましたが、海が見える方向である西部屋に感心があります。ただ、海までの距離もあるし、竣工して30階以上層から眺望がどのようにみえてくるのかがきになります。

[1435: マンション検討中さん]

>>1434 マンション掲示板さん

MRで該当部屋からの風景シミュレーション見せてもらえますよ。
もし、見てなかったら、改めてMRで見せてもらった方が分かりやすいとおもいます。

まぁ、敢えて言えば30階でも海は遠いです。当たり前ですけど。笑
で、海に至るまでにアパホテルや、ここで次に建設予定のタワマンなど、多少、視界が遮られますが、特に問題視するレベルではないとおもいます。

[1436: 匿名さん]

千葉日報によるとJRは海浜幕張駅を改良する意思は全くなさそうだ。改札増やしてくんねぇかなぁ

[1437: マンション検討中さん]

無理だね

[1438: マンション検討中さん]

全体的にどの程度の希望が入ってるんですかねー
倍率付いている部屋もあると営業は言ってましたが

[1439: 匿名さん]

>>1438 マンション検討中さん
第1期で150-200戸が埋まりそう、と先日、担当の営業さんから云われてきました
云われた数字が本当なら結構な倍率になっている列もありましたね
申し込みの状況によっては、第1期では売出し予定のない部屋を開ける事になるかも、とも聞きました

[1440: マンション検討中さん]

この前、営業の方から電話があり、希望の部屋については一倍を守ってます。と言われましたが、アンケート期間も終わりましたし、これって安心して良いのかな？？
まぁ、今週末、また呼び出しされてるんでMRに行きますがね。。
なんか緊張する。

[1441: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
営業の話が本当だとすると、第一期でそこそこ売れそうですねー
角部屋とか結構高いお値段ですけど、帰る人がいっぱいいるんですかね・・

[1442: 匿名さん]

好評につき、アンケート期間延長！　というチラシがこの前の土日に郵便で来てました。まだ油断は禁物ですかねー

[1443: マンション検討中さん]

>>1442 匿名さん

よ、、、余計なことを。笑
とゆーか、それって好評ではなくて実は不評なのでは？と穿った見方をしてみる。。

[1444: 匿名さん]

本当に一期で200捌けたらこのご時世まぁまぁ好調なんじゃないんですか。

[1445: 匿名さん]

>1440

重ならないように調整できるってことは人気がないって言っているようなもの。人気で倍率が付くような物件だと調整自体意味ない。