幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[1201: マンション検討中さん]

>>1200 匿名さん
確か80平米ぐらいの部屋でそのくらいと営業から聞きました。間違いかな？

[1202: マンション検討中さん]

>>1201 マンション検討中さん

それって見積もり出した時の話で、高目に設定していると言われませんでしたか？

[1203: マンション検討中さん]

>>1202 マンション検討中さん

ご指摘の通り、見積の時の話です。パソコンで出してました。確かに少し高めに出しているとは言っていたような気もします。
正直高いなーと思いましたねえ

[1204: マンション検討中さん]

>>1203 マンション検討中さん

軽減無しで20万円くらいだと思う

[1205: 匿名さん]

軽減も勘違いしがちなのは対象は建物だけ。土地分は軽減がないから半額にはならない。なので軽減対象の時期の見込みも確認しておいた方がいい。

ただ、固定資産税の基準となる建物の評価額って登記されないと決まらないから、少し高めに見積もるってのは普通なんだけど、倍も高く見積もってると参考にならないよね。

[1206: 匿名さん]

海浜幕張と一括りに言ってもほとんど借地権付きだから単純に比較できないですよね

[1207: マンション検討中さん]

土地なんて数千円。
税金のほとんどは建物になる。

[1208: マンション検討中さん]

>>1198 マンション検討中さん

うちも40万くらいと言われて高すぎと思いました。普通は20万くらいですが…
確認が必要ですね。

[1209: マンション検討中さん]

ベイタウンで120平米の広さの部屋で税金は約30万円なんで、明らかに高過ぎる。
営業は話が違うって言われると困るから多めの金額にしてきたのかな？

[1210: マンション検討中さん]

マンションの固定資産税は軽視できない。
築15年を超えても、6年目の時の税金額から殆ど減らない。

[1211: マンコミュファンさん]

>>1191 匿名さん
200弱は200よりちょっと下、200強は200よりちょっと上という意味ですよ。
だから、200万円以下ってマンマニさんが言ってます。

[1212: 検討板ユーザーさん]

>>1196 匿名さん
首都圏のタワマンで駅徒歩15分っていうのもないですよね？建物のスペックだけで値段が決まるのでは無いと思いますが。

[1213: マンション検討中さん]

普通にあるだろう

[1214: マンション検討中さん]

徒歩15分でもバスが沢山出ればいいですが、
通勤時間帯15分間隔は不便ですね。
自動運転バスとか斬新なことしてほしいです。

[1215: マンション検討中さん]

先日ＭＲに伺い、購入する意思伝えました。
他のタイプでも埋まって来てるらしいですが…

[1216: 匿名さん]

>>1212 検討板ユーザーさん
確かに都内のタワマンで徒歩15は晴海くらいしか見たことがない。
歩くが好きな人もいるし、資産価値気にしなければいいのではないでしょうか？

[1217: 匿名さん]

実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。

[1218: マンション検討中さん]

>>1215 マンション検討中さん


重ならないよううまく営業がさばいてくれるといいですね。
三井の営業ってうまくやってくれるのかな？

[1219: マンション検討中さん]

>>1209 マンション検討中さん

素人質問ですみません。
ベイタウンって借地じゃないのでしょうか？
借地で20万なら所有権付きで40万もありえなくもないような....

[1220: 匿名さん]

首都圏って関東＋山梨

[1221: マンション検討中さん]

>>1219 マンション検討中さん

マンションの場合、土地の固定資産税+都市計画税は1万円もしないです。
大部分が建物の税金です。よくベイタウンは地代を毎月払うが土地の税金を払わないので差し引きゼロみたいなことを言っていますが、よく考えて下さい。地代で毎月1万円払うと年間で12万円です。一方の税金はたった1万円ですから、どちらがランニングコストが安いか一目瞭然です。

[1222: マンション検討中さん]

>>1218 マンション検討中さん
正しく担当の営業さん次第ですよね（汗）
…あとは祈るのみです。

[1223: 幕張買いたいが高いので一期はステイ]

土地は、総面積を戸数で割ると戸あたり10坪強。
当該地の路線価が二面接道で平米あたり13万と15万なので間をとって14万。
坪あたり46万。つまり固定資産税評価額は約460万程度。これに軽減率1/6をかけて、税率1.4%さらに、都市計画税は、軽減率1/3×0.3%をかけるので結果として年間1.5万程度です。あくまで簡易資産ですが。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/tokyo/chiba/prices/html/03281f.h...
https://www.city.chiba.jp/zaiseikyoku/zeimu/kazeikanri/koteishisan_kei...
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/j...

建物は、基準となる建築価額を元に計算されます。
鉄骨鉄筋コンクリートで平米あたり26万程度。坪あたり86万程度
建築費26万✖️80平米=2080万。これに1.7%をかけると、35万程度。
ただし当初3-5年は軽減があるのでその半額。
結果として軽減がある間は20万程度を見ておけば大きくはずれないでしょう。

と、言った分析はしつつも買いたいけどステイですが、、、。

[1224: 匿名さん]

>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
細かい試算を大変有難うございます
相続の時に少し勉強したのでちょいかじりの知識しかなかっとことろ、大いに参考になりましたです

[1225: マンション検討中さん]

>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん

的外れ。
そんなに高いわけないじゃん。

[1226: マンション検討中さん]

>>1209 マンション検討中さん

ベイタウンって軽減が効いてその税金なんですかね？？

[1227: 買いたいが高いのでステイ]

>>1224 匿名さん
コメントありがとうございます。
営業から固定資産税が40万と言われた方がいるようですが、恐らく以下が背景にあるのかと想像します。
つまり、軽減の特例が更新されるかどうかがわからないので、保守的に40万と言っているのかと。詳しくは下の記載参照されてみてください。そういう意味でいうと上記の試算は概算でしたが概ね外れてないのでしょうね。

特例の条件→

平成30年（2018年）3月31日までに新築された住宅であること
店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること
居住部分の床面積が50～280㎡（一戸建て以外の賃貸住宅は40～280㎡）であること

[1228: 匿名さん]

>1218

それ、営業のリップサービス。調整できるとしたら倍率が付かないように不人気マンションってこと。全戸に倍率が付くようだったら調整なんてできないよ。

[1229: 幕張買いたいが高いので一期はステイ]

>>1227 買いたいが高いのでステイさん
もう一点追記すると、建物価格は仮で設定しているのであくまで推定値です。（国交省の建築価額表を元に仮置きです）実際にはもっと低くなる可能性は十分あります。あくまで考え方ですのであしからず。

参考
■家屋の「固定資産税課税標準額」
家屋の評価は総務省が告示した「固定資産評価基準」にもとづいて各市町村が行います。
その評価方法は「再建築価格」と言って、評価対象となる家屋と同じものを評価時点で新築した場合の建築費とされています。新築物件の場合はおおむね建築費の5割程度になるケースが多いようです。新たに新築された家屋の評価額は市区町村（東京23区は東京都）の担当者が実地調査を行った評価調書をもとに市区町村長が翌年の3月31日までに決定をします。
具体的には、屋根・柱・壁・床・基礎などについて、建築の形式や種類、材料、寸法、施工量などを基に評価点数を求めます。この評価点数に地域ご事情や工事の難易度などによる補正を行ったのが課税標準額となります。この課税標準額と実際にかかった建築費は計算根拠が違うので同じ額にはなりません。
このようにして算出された家屋の固定資産税課税標準額は、新築された翌年(課税初年度)に初めて固定資産税課税台帳に登録されます。ただしこの時点は新築時から日数が経過しているので、新築時に算定された価格から２割が経過月数に関係なく控除されます。つまり新築時点で1㎡あたり100,000円の評価額の家屋は80,000円で登録されることになります。

[1230: 匿名さん]

ここは土地代っていくらなんでしょうね？

普通借地は地代35年で約420万。更新しても30万＋12万×年数。土地の税金は無し。

土地代1500万なら借地100年分を先に払ってる訳で、毎月の土地分ローン代に年1万ちょいの固定資産税も取られる。

どちらがよいんでしょうねー

[1231: 匿名さん]

土地には消費税がかからないから、消費税を決めるために、販売価格のうち、建物分と土地分って区別されている。営業に聞けば教えてくれるはずだよ。

[1232: 匿名さん]

このマンションは日本一感じが良い予感

[1233: マンション検討中さん]

素朴な疑問なんですが、
ここは駐車場代が高めですが、入居後に組合で駐車場代下げて管理費上げるという事が起こったりするものなのでしょうか？？
技術的な可否と、実際にそういうことが起きたマンションとかってあるのですかね？？

[1234: マンション検討中さん]

>>1233 マンション検討中さん

駐車場が高すぎて、後々空きが増えて、管理費を上げざるをえなくなる可能性はありますよね。
その場合は駐車場料金を下げて空きが出ないようにしたほうが管理費の上昇を抑えられる
というケースも考えられると思う。

[1235: マンション検討中さん]

駐車場の階数や位置にもよると思いますが、
駐車場代はいくらですか？

[1236: マンション検討中さん]

>>1235 マンション検討中さん
確か12千円〜24千円って言ってたと思う

[1237: 匿名さん]

>>1232

同時期竣工のタワーマンションではザ・タワー横浜北仲が資産価値や住みやすさ、グレードではるかに上です。

もっと色んな物件を見ましょう。

[1238: マンション検討中さん]

>>1237匿名さん
ゆっくり子育て考えてる人には、北仲は不向き。
間取りも微妙。価格も微妙。

[1239: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん

価格もですよね。

幕張のウリはお手頃感。
北仲のあれは、一般人は住んでからが苦労しそう。カーストが、バリバリで。。

[1240: マンション検討中さん]

>>1236 マンション検討中さん

ありがとうございます。
そんなに高い感じはしませんでした。

[1241: マンション検討中さん]

営業が必死で笑えます

[1242: 匿名さん]

都心でもないのに駅徒歩１５分の物件で、
駐車場が2万以上って自分の中ではないなぁ。

[1243: マンション検討中さん]

営業ではないですよ。
会社経営しているので、車や駐車場の費用の何割かは経費計上します。
確かに、サラリーマンで奥様が専業主婦では高いと感じるでしょう。
高いと感じる人は止めた方が良いです。
あそこは車がないとコストコやイオンで沢山買い物ができないしストレスでしょう。

[1244: マンション検討中さん]

イオン、コストコ、ららぽ、IKEA　
買い物を考えると住民専用のカーシェアリングがあれば助かるんですけどね

[1245: マンション検討中さん]

>>1244 マンション検討中さん

カーシェアはありますよ。三井のリパークで住人以外も借りれますが、周りに住居がほとんどないので、誰も仮に来ないんでは？と思ってます。

[1246: 匿名さん]

>>1245 マンション検討中さん

>>1245 マンション検討中さん
確かカーシェア3台だったでしょうか
居住者優先との謳い文句（一般利用者とどう区別するのかまだ聞いていません）
でも、なんとなく車を持たない生活を選ぶ人が増えそうな気がしますが気のせい？
この地区・地域で、自分の車がなくても良い生活ならば、それに越した事はないですね

[1247: マンション検討中さん]

保育所はこのマンションとどういう関係になるのでしょうか？

[1248: 通りがかりさん]

>>1247 マンション検討中さん

特に優先権は無いよ。他の保育園と同じ。

[1249: マンション検討中さん]

別の敷地で別物と思っていいのでしょうか？
管理費には影響ないですよね?

[1250: 匿名さん]

修繕費は分かれるって言ってましたが、三井が所有して貸すことになるのか、管理組合が所有して貸すことになるのかまだ決まってないようなことを言ってましたが．．．

[1251: 匿名さん]

私は文京区に住んでいますが、幕張は激遠方だけど、これだけ一体開発された場所は、雰囲気あって良いですね。都心にない良さはあるなぁと感じます。

[1252: マンション検討中さん]

幕張と文京区なら絶対文京区でしょ。
所詮、千葉県。
都内に出るには30分かかりますから。

[1253: マンション検討中さん]

高層階の場合、風の強さってどうですか？
窓が開けられないことなんてありますか。

高層階は常に揺れているって話を聞いたことがありますが、風による揺れとかってどうなんでしょうか？

[1254: 匿名]

>>1252
なぜ絶対文京区？
海浜幕張勤務としては、文京区に用はないし住む気もない。
千葉をバカにしてないで都内でも探せば？

[1255: マンション検討中さん]

今月末までの締切設定との事で希望・検討住戸アンケートを提案して来ました 当然、確約ではありませんし、本契約まではまだまだ時間が開きますがね

一期ではそこが人気なんだろうなーの部屋は結構な倍率らしいです どこまで本当かな？と思いますが、雨の中なのにブースがぼぼ満席なのにビックリしました（休日だから当たり前？）
担当氏に伺ったら、手付金はやっぱり10%でした

眺望税含めた固定資産税予想金額は、？！？って云うくらい高かったですが、前出の方が情報提供して頂けている通り、「後から、『こんなはずじゃなかったよ！』とならない様に高めにお話しさせていただいています」との事でした

その金額は、たぶん何となくですが、やっぱりパークタワー・シータワー、ベイフロントが目安にはなりそうです

[1256: マンション検討中さん]

私も今日商談に行きましたが、客の年齢層が高く、子連れが少なかった印象を受けました。住み替え検討の方が多いのかもしれませんね。

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 マンション検討中さん

角部屋とか広い部屋も多いので、子供がいても中学生とか、大きいのかもしれませんね(中学生だと
部活とかあって一緒についてこないと思いますので、、、)

[1258: eマンションさん]

>>1225 マンション検討中さん
モデルルームに行って話を聞くと判りますよ
的外れではなさそうです
つまり、安くはなさそうです

[1259: マンション検討中さん]

こんな日は駅遠マンションだと駅まで行くことすら苦痛ですね。
車を使わず、服も濡れずに普通に行ける駅近マンションは魅力です。
しかも京葉線は案の定止まってますが、京成線、総武線は各駅快速共に運行しています。
基本的な交通インフラがしっかりしている、していないも重要ですよね。

[1260: ベイタウン]

ベイタウン内は凄い風です！早くもう少し山側に行きたいです。

京葉線、毎度毎度いつもの運休です。

[1261: マンション検討中さん]

やはり、千葉では通勤通学で使えるのは総武線各駅と総武線快速、京成線。
京葉線とか有り得ない。
昔より全然止まらないとか言ってる人いるけど、昔はどんだけ止まってたんだよ(笑)
今でもすぐに止まるし本数少ないし、快速とか特急も少な過ぎて全然使えない。

[1262: マンション検討中さん]

総武線も止まってたけどね

[1263: 匿名さん]

>>1259 マンション検討中さん
年に一回か二回かの天候状態のために長年住むことになる家を決めるのはどうかと思いますけどね。
花火大会が見えるとかも同様に下らないと思っています。

[1264: 匿名さん]

http://suumo.jp/journal/2015/03/05/79026/

ちょっと古い2014年のデータだけど
1回や2回じゃないんだ、これが。
長年住むからこそ考えちゃうよね。

[1265: 名無しさん]

>>1262
総武線は各駅だけが傘が架線に引っ掛かって取るために一瞬止まっただけ。
それ以外は快速も含めて今日も止まって無いから強風の度に延々と止まる京葉線と同じではない。

[1266: 検討板ユーザーさん]

1264さんのリンク見る限り、強風の度に止まってるって感じでも無いような。それでも風に弱いとゆーのは否定できませんがね。

ただ、天候要因よりも人身事故でダイヤが乱れる方が個人的にはキツイです。その観点だと東海道線や京浜東北線、中央線など距離の長い路線。あるいはメトロからの直通運転で接続する私鉄沿線はキツイかな？と思ってます。

事故は昼夜問わずイキナリ起きるので、回避が難しい。

[1267: マンション検討中さん]

2年前のデータですが
http://sumitai.ne.jp/urayasu/wp-content/uploads/2015/09/970b58f51d4ea3...

[1268: 名無しさん]

遅延と止まるは意味が全く違う
人口が多い=利用者が多いメインの路線は混むから遅延が多いに決まってるだろ
どうして支線の京葉線利用者は本線の総武線と張り合おうとするんだろ(笑)

[1269: 検討板ユーザーさん]

>>1268 名無しさん

ですよね♩
遅延と止まるの差はともかく、総武線と京葉線で張り合っても仕方がないと思います。

ここは普段は京葉線使っても、何かあれば総武線で帰られないこともないですからね。むしろ総武線様様ってな感じです。そんときゃあ激コミになるんでしょうけど。

[1270: マンション検討中さん]

別に張り合ってると思わないけどな。
意識高すぎじゃね？

[1271: マンション検討中さん]

>>1258 eマンションさん

えーと、何の話かな？
固定資産税のこと？
それだったら、シータワーやパークタワーと同じくらいで考えとけば大きく外れる事はないよ。

[1272: 匿名さん]

>>1271 マンション検討中さん
有難うございます
固定資産税の事です

路線の話を続けで良ければ、京葉線と総武線の比較は、生活上で大切な視点ですが、比べて「オラがもの」みたいな張り合いをしても無意味ですよね

（この地域の）交通事情を知らない検討者の方に有益な情報提供は必要だと思います

そう云えば、京葉線と言えば、イオンモール幕張新都心前駅の設置とか、りんかい線乗り入れの件なんかがありますよね

特にりんかい線の件は実現すればより便利になりそうで魅力的な気がします
が、実現可能性は如何程でしょうか…

[1273: 匿名さん]

りんかい線新宿直通の話は、熊谷市長が2017までには実現したいと意気込んでいましたがいつの間にか立ち消えになっています。料金徴収とかハードルが高いのでしょう。個人的には千葉市が補助しても実現して欲しいですが、政治的には難しいかもしれないですね。

[1274: マンション検討中さん]

りんかい線直通の話は、八丁堀、東京使ってる人からすると大迷惑だな。

[1275: 匿名さん]

>>1274 マンション検討中さん
影響があるとしても本数が多少減るくらいでしょ。他にあるかな？大迷惑って大袈裟な・・

[1276: 名無しさん]

>>1275 匿名さん

私も東京までで十分ですねー。
あまり便利になっても、混むだけなので、、、
わがままな意見ですけどねー

[1277: マンション検討中さん]

割と狭めで安いお部屋が人気みたいですね。
やはり全体的に高いということでしょうか。

２棟目を待つという人もいるみたいですが、
価格はどうなりますかね。
建築費が下がることを考えると1棟目より下がりますかね…？

[1278: 匿名さん]

２棟目は千葉県で一番高層の47階建てというプレミアム感もありますので人気はあるかもしれませんね。　価格は1棟目の売れ行き次第でしょうね。

[1279: マンション検討中さん]

三井の方曰く、２棟目も外廊下で、３LDK以上の構成案とのことです。南側低〜中層階はファーストウイングとお見合いですし、西側もセントラルパークが被りそうなので、意外と価格帯は１棟目と同程度に落ち着くんじゃないかと個人的には思ってますが、併設する商業施設次第じゃないでしょうか？ネイバーポッドみたいな店舗を拡充して欲しい。

[1280: 匿名さん]

京葉線の東京乗り換えが凶悪なので新宿まで行ってくれると、私は助かります。

[1281: 匿名さん]

万が一直通が実現したら、東京行きが少し減って新宿方面行き、羽田行きを入れ込むイメージですよね？
羽田や新宿方面行きを極端に増やす事も出来ず、時間2.3本程度しか無いならあまりメリットない気がします。
というより、時刻表を見てから家を出る生活になり、かつ駅からバス便のこのマンションからだと駅着予定もぶれるので不便になりますね。

既存のりんかい線も意外と便数多いので半分でも京葉線に取り込もうものなら時刻表がパンパンで運用破綻してしまいますね。

[1282: 検討板ユーザーさん]

>>1279 マンション検討中さん
２棟目は上と下で価格差のついた部屋設定になるのかな？と個人的に思ってます。海も近いし、線路横をどう捉えるかは分かりませんが、、ペントハウス的な部屋もできるかも。

1棟目は価格差が少ないのが良いですね。総中流世帯のタワマン。意外な魅力かと思います。

[1283: 名無しさん]

千葉県の平均年収
473万1800円
都道府県ランキング　11位

平均月収：33万500円
平均賞与（ボーナス）：76万5800円
平均年齢：42.9歳
平均勤続年数：11.3年

中流世帯が買えるマンションじゃない
オーバーローンで破綻して手放すのが大半

[1284: 検討板ユーザーさん]

>>1283 名無しさん

じゃあ中の上階級でよいですよ。世帯年収で1000万くらいの。

[1285: 匿名さん]

>>1281 匿名さん
羽田直通は今まで話がでたことがないので実現性は不明ですが、新宿直通は時間1本でも十分に助かります。バス便が仮に遅れても、今まで通り東京行きで東京で乗り換えればよいだけですから別に何かデメリットが生じるわけではありません。新宿発の便では指摘のバス遅延の点は当たらず、むしろ疲れた帰り道で東京駅を長々歩かなくてすむのは大きなメリットと思います。

[1286: マンション検討中さん]

>>1283 名無しさん

共働き(共に正社員)で考えれば、
無理のない物件だと思いますが。

[1287: 匿名さん]

中流の定義も人によりますよね〜。最多価格帯が5000万くらいでしょ。物件価格が年収の4〜5倍とすれば世帯年収800〜1000万。上場企業二馬力なら余裕だし、一馬力でも丸の内勤務者がターゲットなら別段高年収というほどではないでしょう。

[1288: 名無しさん]

年収5倍はオーバーローン
年収3倍ぐらいが身の丈にあったマンションで後が楽

[1289: マンション検討中さん]

妻は玉の輿の見栄っ張りのセレブ気取りの専業主婦で、夫の収入や貯蓄だけで簡単に買える世帯と
夫婦共働きでカツカツで買った世帯が同じマンションではバカにされたりバカにしたりの応酬だろうなぁ。
総会もまとまらないで紛糾しそう。

[1290: 検討板ユーザーさん]

それってマンションの存在自体を否定してんじゃん^_^

[1291: 匿名さん]

玉の輿の見栄っ張りセレブ気取りは流石に駅から離れた海浜幕張は買わないかと

[1292: マンション検討中さん]

喫煙者はベランダでできるのでしょうか。

[1293: 匿名]

>>1292 マンション検討中さん

バルコニーは規約上禁煙ですね。
そのほうが揉め事もなく良いかと思いますよ。

[1294: 匿名さん]

全く同感です！　セレブ気取りはやっぱり腐っても都内？

[1295: 匿名さん]

セレブセレブって僻みはやめましょう。みっともないです。

[1296: 匿名さん]

>>1288 名無しさん
年収1000万でも、3000万の家にしか住むべきでないということですか…。今のご時世3000万円の予算で探すのは厳しすぎます。一生賃貸かなぁ…。

[1297: 検討板ユーザーさん]

>>1296 匿名さん

そんなことないですよ。5000万は軽くいけます。。

[1298: マンション検討中さん]

ローンの話だろ。

[1299: 検討板ユーザーさん]

>>1298 マンション検討中さん

ローンだけなら1億いけます。勤め先にもよりますが。

[1300: 検討板ユーザーさん]

すいません。この話は置いといて、、

とにかく年収1000万もあるのに、予算が3000万はガチガチすぎませんか？ということです。

スレ違いなんでこのくらいで。失礼

[1301: 検討板ユーザーさん]

皆さん、頭金はどれ位出しますか？

[1302: 検討板ユーザーさん]

>>1301 検討板ユーザーさん

ゼロの予定♩

[1303: 匿名さん]

ローン通るなら0の予定
一応3割くらいは準備有り

[1304: 匿名さん]

少なくとも手付金（一割）は自己資金が必要。

[1305: 名無しさん]

>>1303 匿名さん
ゼロで良ければ私もありがたいですが、実際ゼロで通るのでしょうか？

[1306: 口コミ知りたいさん]

>>1305 名無しさん
属性が良ければゼロでも通るし、手付けを別途融資受けることもできますよ。
ただ手持ち資金ありのフルローンとなしのフルローンは全く事情が違うので注意が必要ですね。資金無しだといざというときに残債のために売りに出すことができなくなります。

[1307: 検討板ユーザーさん]

1302です。
手付金と頭金は別でましょ。

手付金も5パーセントから行けると言われましたよ？

[1308: 匿名さん]

他に担保があればいいけど、手付を無担保で借りると金利高いでしょ。

[1309: 匿名さん]

手付金はむしろ上限の20%入れておくと、施工トラブルで契約解除、倍返しになった時お得。

[1310: 匿名さん]

金利が安い今、減税とか考えれば資金が有っても目一杯借りるって方が多いんじゃないですか？

[1311: 検討板ユーザーさん]

>>1310 匿名さん

手付金の考え方はそれぞれかな？積めば向こうの事情でキャンセルされたときに保証が高くなるし。。

でも、手付金はデペ側からみてもひつような手当では無いので、まけることは十分に可能。

交渉の余地は大きいです。

[1312: 口コミ知りたいさん]

>>1309 匿名さん
異常事態が起きて金利が暴騰したり、他にもっと良い物件が見つかったらどうすんのよ？
デベに無利息で金貸してるようなもんなんだから、可能な限り手付けは値切るのが鉄則。

[1313: 匿名さん]

諸経費とは別にマンション価格の2割以下で買うと、管理費やらローンやらで破綻する確率がかなり高いと、金融屋の親がデータ見せてくれた。いくら年収高くても、貯蓄ができていない時点で、ローンと管理費なんて払えるはずないと。税金やら駐車場代、さらには将来確実に上がる修繕費もあるしね。不動産屋に騙されてはいけないよ。不動産屋は買った後は、家庭破綻しようがどうなろうが、知ったこっちゃないからね。

[1314: 口コミ知りたいさん]

>>1312 口コミ知りたいさん
手付けを入れてから契約までの間に事情が変わって家の購入どころじゃなくなるリスクもありますね。
あまり良くない例かもしれませんが、離婚、失職、家族や自分の病気、事故、それに転勤など。そういう場合に手付金の金額を抑えておけば契約を速やかに解除できますね。

[1315: 検討板ユーザーさん]

健康な時は病気になるなんて想像も出来ないと思うが、年齢が50を超えると、色々な病気がでてくる。
病気になった時にローンをどうやって返済していくのか考えないとね。

[1316: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問時の金融説明の中で、銀行によって、団体信用生命保険の類で「がん特約」＝がんに罹ったらローン返済終了、というのがあると聞きました　なんだか不吉な感じの特約ではあって、良いやら何やら。。。

[1317: 匿名さん]

資産価値のある物件なら手付金を放棄して解約するより、引き渡しを受けて売却なんだけどね。一割以上損する物件としてとらえているのかな。

[1318: 匿名さん]

大手って基本、手付金の減額交渉は受け付けないんだけど。ここは受け付けるとしたら余程売れる見込みが立ってないのか。

[1319: 口コミ知りたいさん]

>>1317 匿名さん
資産価値を維持できる可能性もありますが、甘い見込みは危険と思います。また、仮に単純に売却価格が物件価格の100%で維持できたとしても、売却時に3%の手数料、ローン保証料、修繕積立金等、売却時の手間を考慮すると手付け放棄する選択肢も考慮すべきです。

[1320: 匿名さん]

>>1318 匿名さん
倍率がつく部屋ではさすがに無理と思いますが、そうでなければ大手でも全然交渉できますよ。大事なのは、手持ちの金はないけど、どうしてもこの部屋が欲しいという熱意を伝えることです。

[1321: 検討板ユーザーさん]

>>1320 匿名さん

ワタシの場合、最初か2回目の来訪で手付金は5パーセントからで大丈夫といわれました。営業から切り出してきましたよ。

別の物件では、手付金の多さで抽選が優遇されると言われましたが、ここはそういったことも特に触れられておりません。

[1322: 検討板ユーザーさん]

本日、価格表が郵送で送られてきました。
角住戸は高いけど中住戸で専有面積が広くなければ、それほど高くはないような気がする。

[1323: 匿名]

駐車場料金は月額お幾らですか？

[1324: 匿名さん]

12000円～22000円と営業に聞きました

[1325: 匿名さん]

駐車場は大体15000円を〜20000円みておけばいいのかな。

[1326: 匿名さん]

階数によって違うとのことです。
12000円は屋根なしの屋上です

[1327: マンション検討中さん]

価格表の値段を見ましたが、都内も十分選択肢に入る価格ですね。

[1328: 名無しさん]

実際、都内物件と比較・検討している方ってどれくらいいるんでしょうか？ 資産性を考えたら、都内の（駅近）物件とここは比較対象にはならない（成れない）でしょうし、、、都内と比較する場合に、色々あるとは思いますが、資産性よりも優先される（したい）検討事項があれば、どなたか教えて下さい

[1329: 匿名さん]

勤務先が近辺ならここ検討するでしょ。

[1330: 検討板ユーザーさん]

>>1328 名無しさん

住環境。とくに子育て環境ですね。

資産性に関しては、正直ここの価格帯で買えるマンションは東京にないですよ。少なくとも23区内の一部を除いて。

[1331: 名無しさん]

>>1329 匿名さん
勤務先が海浜幕張の近辺なので職住近接を選ぶか、少し離れるけど資産性を考えて都内物件住まいとで悩む、という理解で良いでしょうか？

[1332: 名無しさん]

>>1330 検討板ユーザーさん
住環境の要素は色々あると思いますが、仰るとおり、子育て環境には不自由しない環境な気がします 保育園・幼稚園の数・質、小〜中学校に問題なさそうで、教育レベルは他地域より見た目では高そうです（当然子ども自身にも因りますが）

資産性に関するご指摘は「都内よりも安価」というご意見として理解してよいでしょうか？

[1333: 検討板ユーザーさん]

>>1332 名無しさん

高いかと聞かれれば高いです。でも、市況の影響なんで、上がり方は都内に比べてマイルドだと思います。

あと、将来の資産性という観点からも、マンション全体として、金利が上昇し始めれば、価格下押し圧力がかかりますよね。都内、駅近ならば、それでも資産価値が保てるかもしれませんが、正直、そういった物件には手が届きません。。ならば、資産価値を少しでも保つためには、別の切り口が必要かと。

[1334: 名無しさん]

>>1333 検討板ユーザーさん
そうなんですよね
やっぱり高いんですよね
だけどここを検討する、ここが検討対象になるってくるっていうのは、他に比べて、やっぱりなにか色々の理由がないと考えないよなー、フツウ…って思いまして、自分に置き換えた時にどう皆さん考えてるのかなぁとお伺いしたかったところです

駅遠なのにこの値段・値付け、共用施設そんなに豪奢でもないのにこの管理費設定…で、ベイタウンの借地に照らし合わさらて安くない月額駐車場料金…

都内物件と比較した時には、まだこれでも安い方だから、っていうだけ？

でもやはりここを検討するとなると理由があるし、そんな方も多いんだろうなーって
それを先読みして価値判断した業者側がこの強気の値付けしてきてるのかなーって感じています

他にもご意見ある方、ご投稿お願い致します
何だか一見、持ち上げ投稿にも見えてしまうかもしれませんが、そうではなく、客観的に外から考えたい一般ユーザーであり、業者・関係者ではありませんのでどうぞ、悪しからず

[1335: 匿名さん]

>>1334 名無しさん
建築費も上がり続けているし、マンション適地も奪いあいだし、このご時世新築が高くなるのは仕方ないの。これ以上安くしろというのは企業に慈善事業をしろと言ってるのと同じで無理な話です。反対も我々も別に無理して買う必要はないわけだから、嫌だったら戸建なり中古なり買えばよい話。それで需給が一致しないようなら今後多分誰も新築マンションなんて建てなくなるだけ。
うだうだ悩んでもどうにもならない気がしますよ。

[1336: 匿名さん]

建設費が高騰してるのは確かだけど、他の業界だと技術革新とかで吸収したりするんだよね。

建設費を堂々と転嫁できるのは、大手寡占になっちゃったってのも大きいと思うけどな。デベは高収益を記録してるし、中堅デベがミニバブル後の不動産販売不振でばたばた倒れちゃったから、価格競争が起きない。

[1337: 検討板ユーザーさん]

>>1336 匿名さん

資材高よりも人件費高騰の方が、影響がデカイと思います。人手不足で工期のびれば、それもコスト要因になりますし。

建設資材は上昇しているとは言え、2000年代リーマン前に比べればマシかと。

[1338: 名無しさん]

>>1335 匿名さん
誤解なき様にと思いますが、特段、悩んでいるのでなく、この掲示板を知って閲覧・ご意見されている皆さんがどう考えていらっしゃるのかなーと、価値観などを共有というか、知りたくての投稿・意見募集なのであります

なので、アドバイス的な御指南はご無用でございまして、所謂個々人の皆さんのこの物件に対する見方、みたいなものを良かったら教えて下さい

[1339: 匿名さん]

そうですねー
私は都内の物件も見ましたけど、隣の建物との間隔とか狭いのが気になりました。
ここは駅から離れているだけあって、６棟建てるわりには広々としているところが
魅力的かと思いました。

[1340: マンション検討中さん]

最近分譲された幕張ベイフロントタワーに比べて、こちらのタワーは3割ぐらい高い印象ですが、どういう理由からでしょうか？

[1341: 匿名さん]

>>1340 マンション検討中さん
建築費用高騰、土地所有権、免震構造あたりが原因かと。たしか三井はアクアテラスで高く売り出して失敗した反動でベイフロントをかなり安くだしてたのもあると思います。

[1342: 検討板ユーザーさん]

>>1340 マンション検討中さん

首都圏マンション市場動向をみると、2015年に平均価格が約2割上昇したそうです。1年でです。ベイフロントは上がる前に販売されていたので市況上昇の影響を受けていないと思います。2016から2017年は、平均価格こそ上がらず、高原状態ですが、東京を中心にコストダウンのマンションがでてきてますよね。

パークハウスもオイコスとか、プラウドのオハナとか、、メジャー7で廉価ブランド出てきてますし。

[1343: マンション検討中さん]

昨日入っていたチラシをみて一言。「うわっ　高い。」
ベイタウンのグリーナやTHE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEの売り出し価格に比べて1000万くらい高いのとちゃいますか？
築1年になる検見川浜のマンションも、先日950万円引きで売り出しても売れてないのに。
値段の付け方、なにか勘違いなさっているかと。ここは敷地内スーパーもなければ、海まで徒歩5分でもなければ駅まで徒歩3分でもありませんし、京葉線の駅間のスピードの出ている場所の線路沿いですし。う～ん、22階100平米5000万円なら検討しますが・・・（ちなみに、それ以上の金額でも現金一括で買えますが、価値と価格の比較の問題で申し上げていますので。）

[1344: 名無し]

>>1343 マンション検討中さん

検見川は950万円値引きですか。。。お詳しいのですね。キャッシュで5000万出せる人が相手にするマンションだとはおもえませんが。

[1345: マンション検討中さん]

私もこの立地でこの仕様でこの価格は無いですね。
津田沼のタワマンでも高く設定し過ぎです。

[1346: マンション検討中さん]

>>1343 マンション検討中さん
今の相場の値付けとしてはこんなもんですよ。著名なマンションブロガーも平均坪200万を予想していて実際はそれを少し下回ったので前評判よりは少し安いくらいです。既出のスレをあまりきちんと読んでいないようなので繰り返しますが、マンションには相場があり、今と数年前では相場が全く違います。数年前に日経平均が15000円だったから今のその値段で売れというくらい見当違いなご意見と思います。
勘違いしてるのは貴殿の方かと。

[1347: 名無し]

https://manmani.net/?p=4807

少し前のマンマニさんの記事です。
いい読みでした。

[1348: マンション検討中さん]

高いと思うなら買わなければいいだけ。
逆にそれだけ魅力があるんだろうけど。

[1349: マンション検討中さん]

マンマニって企業の宣伝でギャラもらってる宣伝屋でしょ
信用できる根拠の提示が無いし
ギャラを払ってモデルの女子とか使う時点で気持ち悪い

[1350: 匿名さん]

マンション価格は現在の市況からある程度理解出来るけど、
管理費等のランニングコストが高くて悩む。

駅徒歩15分で、12000円〜22000円の駐車場って
海浜幕張の他の物件もこんなに高いのな。

自分の感覚では駅徒歩15分だと5000円ぐらいかなと。

[1351: 匿名]

>>1349 マンション検討中さん
マンマニ氏はデベロッパーから宣伝費を貰わずに公平な記事を書くのがウリですね。

デベロッパーが宣伝費を払っているのならば上記の記事内容は有り得ないでしょう。実際に最初の坪単価からマンマニ氏が語る限界額まで下がったのだから的を得ているかと。

ギャラを払ってモデルを起用するのはスーモなどもしていたかと思いますが。

[1352: マンション検討中さん]

>>1350 匿名さん

駐車場の相場も知らないのか？
京葉線の高架下でも一万くらいするよ。
これじゃ、マンション価格も高いと騒ぐはずだ。

[1353: 名無し]

http://www.jks-jrg.jp/search/detail_00565/

ご参考に。

[1354: マンション検討中さん]

>>1350 匿名さん
民間の月極駐車場を借りる感覚で考えてはいけません。
マンションの駐車場費は結局管理費や修繕積立金に充当されるので単純に安ければよいというものではありません。時々駐車費が安いことを売りにしているマンションがありますがそういうところは大抵管理のレベルが低かったり会計がやばかったりします。

[1355: 匿名さん]

駐車場使用料は周辺の相場よりやや安めと言った程度に設定するのが一般的。最近、周辺相場より高い金額に設置するケースがあるけど、駐車場設置率が低くて足りないってるのがわかってるから、諦めてもらおうって売る側の魂胆かな。

[1356: マンション検討中さん]

保育園なんか作るから駐車場が足りなくなったのでは?

[1357: 匿名]

>>1356 マンション検討中さん
モデルルーム訪問されてますか？
駐車場の抽選に参加できない間取りもあるため駐車場が足りないということはほとんどないですよ。

[1358: マンション検討中さん]

>>1356 マンション検討中さん
建築コストダウンの一環でしょうね。建物の延べ床面積は容積率×敷地面積でキャップされます。駐車場も容積率の対象になるので、駐車場をたくさん作ると部屋として売れる面積が少なくなり、結果として部屋の坪単価があがってしまいます。

[1359: マンション検討中さん]

まだモデルルームには行けてません。
駐車場の抽選に参加出来ない部屋があるのですか？
それは驚きました。安い部屋とかが参加出来ないのでしょうか？

[1360: 匿名さん]

逆だよ。保育施設を作ると容積率緩和を受けられる。それでも駐車場設置率が低いってのはぼったくり。

あと、保育園が出て行ってしまったら既存不的確になるってリスクもある。

[1361: 匿名]

>>1359 マンション検討中さん
シングルとディンクス向けのお部屋です。

[1362: マンション検討中さん]

>>1360 匿名さん
それってかなり最近出てきた話でしょ。ベイパークに適用されるんですか？保育園が売主に期間限定で補助を受けているような場合（住民限定託児所に多い）、期間後に出ていかれるリスクありますね。

[1363: 名無し]

大規模マンション建てる時には、認可保育園を隣接しないと役所から認可が下りないと、思ってました。。

[1364: 匿名さん]

辛口で有名なマンションブロガーが当物件を大絶賛しています。
http://x1mansion.com/makuhari-baypark

[1365: 匿名さん]

駐車場足りない見込みだから狭い部屋は抽選から排除だね。しかしこのご時勢で排除はまずいでしょ。該当者にそっぽ向かれかねない。

[1366: マンション検討中さん]

>>1364 匿名さん

彼の主観であって、個々の事情により何が大事かは人それぞれだと思う。

[1367: 名無し]

>>1364 匿名さん

クオン新浦安の下り以外は、概ねアグリーです。申し込みしましたけどね。

[1368: 匿名さん]

>>1364 匿名さん
この人はリセール価値原理主義ですね。リセールというのはあくまで幸福追求の一手段にすぎないことを忘れてはいけないと思います。この人のブログ、特に離婚したくだりは、リセールに固執するあまり家族の幸せを蔑ろにしてしまい、結局資産価値のある部屋を手に入れたものの幸せなマンション生活を手に入れられなかった失敗談として非常に興味深いものがあります。元妻が新浦安にこだわっていたそうで千葉の湾岸物件には何か思い入れがあるのかもしれないですね。

[1369: 名無しさん]

>>1357 匿名さん
駐車場抽選権なしの部屋もありますが、お高いお部屋は抽選なしの100%保証なので、主要な部屋は76%
程度の充足率です。これを足りなくならないとみるか、足りなくなると見るかは微妙なところですねー

[1370: 買いたいが高いのでステイ]

>>1364 匿名さん
確かに大絶賛ですね。
そして批評の中身は極めて的を射てますね

[1371: 名無しさん]

>>1367 名無しさん
この記事読んで、納得なのにここを申し込んだのは何故でしょうか？
参考までに決めてを教えてください。宜しくお願いします。

[1372: マンション検討中さん]

今の価格は安いと思う、他地域の物件価格を考慮するともう1割高くてもよかったと思う。

[1373: 匿名さん]

駐車場足らないから、王様部屋は保証でしょ。入居後議決権は王様部屋の方が圧倒的に少数派。駐車場の無い下々の民が反乱を起こすかも。

[1374: 匿名さん]

というか駐車場の無い部屋売れ残るでしょ。

[1375: 匿名さん]

>>1371 名無しさん
1367じゃないけど限られた予算で広さと環境とほどほどの利便性を買おうとすると選択肢はおのずと限られてくるんだよ。君も大人になれば分かるよw

[1376: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも、売りに出す必要が生じることもあり得る。売れないと身動きが取れなくなって悲惨だよ。リセールのことは考えておかないと。不動産を所有するってことはリスクを伴う。

[1377: 匿名さん]

駐車場足りてなくて抽選の時、大騒ぎになった物件があった。とりあえず抽選の時に騒ぎが起こらないようにするための手段かな。実質は足りていないってことに変わりがない。駐車場足りないで空き待ちの状態だとリセールに影響出るよ。

そういえば騒ぎの起こった物件って三井だったような。

[1378: 検討板ユーザーさん]

リセールするときには、駐車場の権利を引き継ぐことが出来ず、管理組合預かりになるようです。王様部屋の優先権も新築時のみで、リセールするときには引き継げないそうです。

[1379: 匿名さん]

入居後は管理組合で運営だから、１年目の管理組合総会で再抽選の動議出されるかも。

[1380: 匿名さん]

>>1378 検討板ユーザーさん
実際には管理人の裁量でどうにでもなるよ。売るときは駐車場の空きの公告をしなくてはならない物件でも、管理人と交渉してそのまま引き継ぎみたいな例はいくつか見てきました。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1357 匿名さん
抽選になる部屋の総戸数に対し、駐車場は7割しかありませんよ。7割で足りますか？

[1382: 名無し]

>>1371 名無しさん

かのブロガーさんの指摘は真っ当ですが、既に見えている点、あるいはここの板で議論された点なので、別に新味はないです。祭の終盤に祭の問題点を指摘しているにすぎません。で、見えている点については、詰まる所、自身が折り合いをつけられるか否かの一点になります。

また、ここを検討する前から、東京からこのあたりまで、色々物件を見て見ましたが、坪300くらいまで見て、納得出来る物件は無かったです。立地、周辺環境がひどかったり、専有部のコストカットが目立ちすぎたりしました。

ちなみに、クオン新浦安は、大規模なのにディスポーザーが無く、嫁の合意は得られませんでした。また、新浦安は既に出来上がった街で、将来的に大きく変わる訳ではないと思いました。

幕張は、タワマン6棟できても、棟間の間隔が広いこと、真ん中に広場があることから、地上から空を見上げた時の、抜け感が気に入りました。ありきたりですが、子育て環境も東京で比較した物件に比べてかなり良でした。

それと、やはり4500戸のバカみたいなマンション供給が行われることで、10年後の街が大きく変わることはほぼ間違いがないかと。インフラ整備しないと、捌ける訳が無いですからね。将来の姿を想像しながら、まちづくりを楽しんで過ごして行ければ良いかな？っと。
で、まちづくりが上手く行けば資産価値も上がるかもしれませんが、この部分については過度な期待を寄せていませんが。笑笑

[1383: 匿名さん]

>>1368 匿名さん
このブログ面白いので一通り読みましたけど、この人の元妻は完全に精神崩壊してるので離婚して正解ですよ。というか結婚する前に気付ければよかったんでしょうけど。

[1384: 匿名さん]

>>1383 匿名さん
そうですね。ただ、元妻側からの視点はないですし、結婚相手はだいたい自分と同レベルになるのが常なので名人氏にも相応の問題があるんじゃないかという気がします。

[1385: 匿名さん]

>1380

そういったことを管理人の裁量でできるとしたらダメ物件。共用部分は住民の共有物だから、どのように運用するかは管理組合で決めること。

[1386: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん

反対多数で否決される

[1387: 匿名さん]

数の論理では王様部屋は少数派。

[1388: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
管理だけみれば駄目物件かもしれませんが、リセール価値を含めて考えればどうでしょうね。。この部屋は今は駐車場を借りてますが、次の購入者は他の住民との抽選に勝たないといけないなんていったら車持ちの人は敬遠するのでは。

[1389: 名無しさん]

>>1382 名無しさん
丁寧にご教示頂きありがとうございました。
どの場所でもずっと住んでいると新鮮味がなくなってきますが、
10年間環境が変わっていく中で生活するというのも、日々新鮮味があって
魅力ですよね

[1390: 匿名]

>>1381 検討板ユーザーさん

8割です。抽選できないお部屋があります。

[1391: 匿名さん]

駐車場が足りないで空き待ち状態ってことだったらリセール的にはそれが問題。稼働率は８割が目安かな。駐車場って足りなくても、多く余っても問題になる。

入居前だとどうなるかわからないけど、モデルルームのアンケートに駐車場利用希望もあるから、その結果を契約前に確認して判断かな。

[1392: 電気自動車]

唐突で申し訳ありません。

駐車場なのですが、2019年半ばに電気自動車を購入予定です。サイズは4700x1590x1890です。

どこの場所がおすすめでしょうか？もし詳しい方がおられましたら、ご教示ください。既に、セールスの方にも伺ったのですが、どこまで詳しくないようで、少し困っています。

[1393: 匿名さん]

戸建て購入して駐車場に充電設備設置（10万程度から可能）

リーフ乗って切実に感じたのは家に帰って来て充電出来ないとかなり苦痛です、既に手放してしまいましたが

[1394: 検討板ユーザーさん]

>>1390 匿名さん

正確な数字ご存知ですか？

MRでもらった数字見て確認しましたが、
全住戸で見て、72%
王様部屋と抽選参加出来ない戸数を除いて、
抽選対象台数を抽選対象戸数で割ると73%ですが？

どういう計算で8割なのでしょうか？

[1395: 匿名]

>>1394 検討板ユーザーさん

正確には7.8割でした。駐車場優先権あるお部屋を購入する方でも車を所持しない方がいるとのことでしたから362÷463で計算してます。

つまり10人中8人が車を所有している場合8人が抽選にハズレることになります。10人中7人が希望なら37台余ります。

[1396: マンション検討中さん]

>>1394 検討板ユーザーさん

王様部屋って、いわゆる駐車場付き住戸のことで車を持っていなくても駐車場代の支払いが発生する住戸なので、他の住戸が代わりに使えるものではないと思うのだが？
そのへんの説明はなかったの?

[1397: 名無し]

>>1396 マンション検討中さん

ん？？それは違うよ。

[1398: 検討板ユーザーさん]

おかしな計算ですね。

母数を463とした時点で希望者は全体の9割という計算をされていますよね？

下の計算で、10人中8人が車を所有している場合8人ハズレって計算されてますけど、
母数463に減らしたうえで、そのうちの10人中8人が車を所有している場合って意味不明。

全住戸の8割が車を所有している場合は、497×8割=398。398戸-362台で36台の不足ですよ。
7割は面倒なので端折りますが。

[1399: 名無し]

>>1398 検討板ユーザーさん

いや、多分、
駐車場の総数362を
総戸数から抽選優先権が最も劣位の36戸を引いた463で割ってるだけかと。

[1400: 匿名]

>>1399 名無しさん

まとめると

駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。

つまり362台に対して463戸ある。

10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。

適正台数かと思いますが