幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[11449: マンション検討中さん]

>>11447 匿名さん
割高では無いと思いますよ。割高な物件は都内と同じ価格です。

[11450: 匿名さん]

>>11449 マンション検討中さん

やはりデータなしの、「私はこう思います」書き込みですね。先に示されてるサイト(https://mansion-value.com/makuharibaypark/)では、都内のマンションもここほど割高ではないように見受けられます。ここに恨みがあるわけでも無いようなサイトなので、あなたのような主観的な感覚論より、客観的で公平な意見と受け止められます。何を根拠におっしゃってるか、せめてURLぐらい示せないでしょうか？

[11451: 匿名さん]

>>11446 匿名さん

そういえば、過去しっかりまとめられてましたね。

■ポジティブ
・超おすすめ　byマンマニさん
→当時はここを買ったと購入者たちが騒いでましたが、2棟目という落ちでしたw

■ネガティブ
・限りなく0点　by餅つき名人さん
・過剰供給 by東洋経済
・超割高 by pinpointoマンション査定
・駅力低　by 千葉工大
・いちばん買ってはいけないマンション　by榊氏

最近ならもっと、ソース増えてるかな。

[11452: マンション検討中さん]

>>11450 匿名さん
だからここを割高だと証明する目的は？値引き期待してるのかな？なら三井に直接交渉しなよ。あなたのデータでさ。
そんなに一生懸命にネガる目的は何？

[11453: 匿名]

>>11451 匿名さん
二棟目の他、マンマニさんはクロスも所有してるよ。

[11454: 検討板ユーザーさん]

https://hansokunodaigaku.com/shoken_post/4826/
こんなのどうです？海浜幕張はそこそこ将来性あるかも知れませんね。
東京都内の物件が良いことは誰でも知っている。でも一般的にサラリーマンが購入できる金額ですか？という話。多額のローンを組むこと自体がこれからの日本では危険で、実需として自分達家族が住むにはクロスは妥当な価格ですね。
だから検討してる人がこれほどいる。1棟目、2棟目で一年半で900販売出来るって、そこそこ需要はありますよ。

[11455: 匿名さん]

>>11452 マンション検討中さん

マンションの検討板で価格の適正度話すのは当たり前でしょう。この質問は逆に異常だと思いますよ。必死に検討邪魔する目的は何でしょうか？

[11456: 匿名さん]

>>11454 検討板ユーザーさん

資産性という議論においては、参考URLでいただいてるメリットがあるとして、その土地を安く買えるかどうかなので、あまり関係ない話なんですけどね。販促力だけなら、それこそ都内でもっと良いところはあるので、そういったとこと比較し、いくらなら安いと判断できるかということですね。ここはその結果、割高といわれてるということです。
結局、マンションの将来を決めるのは需要と供給です。昨今、千葉は多くの大規模マンションが作られてますが、完売するようなマンションがないのが現実です。特にこのあたりは過剰供給が進んでいます。しかも、まだこれからもタワーがたつわけです。正直、2棟目は1棟目と比較し、大分勢いが無くなってます。そういったことも考慮して検討していったほうが良いということです。

[11457: 検討板ユーザーさん]

>>11456 匿名さん
あなたがそう考えるなら、あなたはここの検討はやめた方が良い。
一生懸命にここに書く理由が不明です。私が返信するのは、あなたみたいな考えだけでは無いということです。

[11458: 匿名さん]

>>11457 検討板ユーザーさん

そりゃそうでしょう。掲示板という開かれた場所なんですから。こうやって他者を否定することになんの意味があるのでしょう？　　ここの人たちはそうやって周りを批判する人たちばかりではないと思いますが、あなたのような方がいるとそのように受け取らざるを得ません。

[11459: 名無しさん]

>>11458 匿名さん
どっちもどっちでしょ。笑

[11460: 匿名さん]

住民板では、先日の台風15号の時に37階の外廊下のガラス手摺が破損したことが話題になっています。
外廊下といっても建物の内側にあるのに、直接外部に露出しているベランダ側の手摺に被害がなく、内側にある外廊下の手摺だけが被害を受けたというのは不思議です。
外廊下の手摺が、ベランダ側の手摺よりも頑丈さに欠ける構造になっていたのでしょうか？
クロスタワーの残り住戸を検討するにしても、スカイグランドタワーや3棟目以降を検討するにしても、原因究明と対策がしっかりとなされるかが気になります。

[11461: 匿名さん]

>>11450 匿名さん
>>11446 さんの反論が全てでしょ。こんなに馬鹿丁寧に解説してくれてるのに。私は馬鹿らしすぎて返信する気すら起きませんでしたが。
以前もこのサイトを懸命に貼ってた人が居ましたけど、サイト関係者ですかね。
関係者じゃなくて、自分で考える脳みそが停止してて仕方なくこのサイトにすがりたいなら、駐車場一切なし、ゴミ置場も一切なし、セキュリティもなし、一階建てのマンションを探せば、必ずこのサイトのお墨付きが貰えますよ。
という事でそういうマンションの掲示板にさようなら。

[11462: 匿名さん]

>>11461 匿名さん

全然反論できず、こういっ他感情的に訴える人ってなんなんでしょうか。完全に思考停止してますね。結局、なんのデータも無しに他のデータの批判ばかり。あなたこそ、さようなら。

[11466: マンション検討中さん]

外の人が妄想であれこれ心配してもなんの足しにもならないのでは。手摺の件は気になったので営業さんに聞きましたよ。不安な人は聞いてみたほうがスッキリしますよ。事実がわからない中、色々言っても何の役にも立たないし時間の無駄だと思うけど。

[11468: マンション検討中さん]

>>11466 マンション検討中さん

なら共有すれば良いのではないでしょうか？　あなたの妄想にしか聞こえません。共用する気が無いならわざわざ掲示板に意味のない書き込みはやめましょう。迷惑ですよ。

[11469: 匿名さん]

11446です。
皆さんの反応を見るに、論点が十分に伝わったかどうか不明ですので、若干補足します。ひょっとしたら多くの方は十分理解されていることで、何を今さらという方もいらっしゃるかもしれませんが、念の為にレスします。

建設コストは、当たり前のことですが、工事費用＋土地代（含む土地整備代）で、これに販売利益が上乗せされて、販売価格になります。
建物の工事費用は、千差万別で同じタワマンといっても天井高も違えば、下り天井の程度や柱のくいこみ具合等でも大きく違います。因みに、こちらのマンションの天井高は2.6m、津田沼が2.5m、横浜北仲は2.45mでした。また、こちらは下り天井の程度も軽く、柱のくい込みもそれほどなかったと思います。ここは、仕様に関しては都内タワマンと比較しても、超一流のところは別として、一般的なタワマンであればそん色ないと思います。千葉県内で販売される物件はコストカットされた板マンが多いのではないかと思いますが、そのような工事費用の平均を以って、このマンションの工事費用の算出は公平ではないと感じます。

一方、土地代に関しては、容積率が大きく関係してきますが、例えば同じ土地面積で容積率200%、400%、800％の土地があったとして、建てられるマンションの面積は200%の土地に対して400%の土地は2倍、800%の土地は4倍になりますよね。逆に言えば、同じ面積のマンションであれば、容積率400%、800%の土地は200%の土地面積はそれぞれ1/2、1/4ですむことになります。従って、土地代の算出に、容積率を無視して、単純に(路線価 X 1.25 X 面積)は誤りということになると思います。
更に言うと、既存市街地であれば不要ですが、こちらのような開発案件では土地の整備代も必要となるでしょう。具体的には、購入した土地に土壌改良を加え、敷地内に道路を通し、整地する費用も必要かと思います。土地の路線価というのはあくまでも現状下での引き渡し価格を想定していると思いますので、ここのような新規開発案件では+αが必要だと思います。

当該レポートには、まだまだ突っ込みどころはあると思いますが、いずれにせよ機械的にあのレポートの中の公式に当てはめると大きな歪みが生じます。特に都内の地価が高い地域のマンションは、容積率を無視して単純に路線価 X 1.25 X 住居面積とすれば1戸当たりの土地代がべらぼうに高くなり、建設コストに対する販売価格がお得感満載のものとなると思料します。

[11470: マンション掲示板さん]

>>11446さんの説明はおそらく本気でわからないと思ったのでもう少しわかりやすい所で返してあげたんですが、本気でこのサイトを信じてたとは思いませんでした。

多くの方がご理解なのを承知で私も突っ込ませて頂きますと
千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり266,967円の費用が発生します。
で掛け算をして算出してますけど、ここに建物のスペック(高層マンションの機材コスト)や駐車場のコストやセキュリティ諸々のコスト、その他上げればキリありませんが、それらは一体どこに消えたんでしょう。
ここはスペックを考えると平米あたり266円で収まるわけありません。勿論上の方があげてる天井高も一つです。免震を使い、高層マンションの建築機材もかかり、コストのかかるエレベーターも多いですしね。
勿論工事費用なんて公示されませんし、個人の知識と経験から、マンションを徹底的に調べて設備の妥当性、割安割高を判断するしかありません。

土地に関しても、評価額はまた路線価とは別ですからね。本でも買って勉強して下さい。

釈迦に説法ですが、他人のよくわからないデータや自分の都合のいい意見を鵜呑みにばっかしてると、本質がわからなくなりますし、色んな場面で即騙されますよ。
上の方の説明も含めてこれでもわからないなら、本当に煽る訳ではないのをご理解いただけたら幸いなのですが、、
子供の言葉遊びに付き合っているようで、私にはもうお手上げです。。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[11471: 匿名さん]

ながっ！

[11472: マンション検討中さん]

>>11469 >>11470
俺もその通りだと思う
難しいこと分からないけど稲毛などの空いてる敷地に建てた長谷工の板状マンションと電柱も地中化したり６棟分+商標施設を開発して作った三井のタワマンを同じ尺度で測ること自体意味ないよねｗ

[11473: 検討板ユーザーさん]

ここの土地は千葉県が造成後引渡しで、確か坪53万円位だったかな。電柱は地中化はまだされてません。共同溝は既設です。

[11474: 検討板ユーザーさん]

買いたいなー、でもどうしようかなー、と思う人の悩みポイントや、こういう点で購入に至りませんでした、みたいな書き込みがなくなっていて、ただのネガとネガ消しの論争ばかりで、健全な板ではなくなってますねー

手摺破損の件に関しては、管理組合の臨時総会（設立記念総会）があって、三井側からの前向きな発言があったと住民板にあったり、いまは前向きな議論になっていますね

[11476: スカイ入居予定さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11478: マンション検討中さん]

いつのまにか北東角の4階売れたんですね！
家具付きいいなぁ

[11479: スカイ入居予定さん]

私はスカイ購入しましたが、先日両親の住居にとクロスの話を伺いました。残念ながら予定の2LDKは完売で見送ることになりましたが、その際価格表もらい見たところ北東の角部屋はお買い得でしたよ。

[11480: 匿名]

[No.11463～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[11481: マンション検討中さん]

長谷工の板状マンションと、ここのモデルルームとか見るついでに環境とかも確認した方がいいですね　単純な坪単価の割高割安だけで購入する人なんて実際いないだろうけど

[11482: マンション検討中さん]

値段は高く感じますが>>11469-11470のレスを見て高いにも理由があるですね
設備も環境もいいと感じているので(台風の件は残念ですが)あとは希望の部屋があればって感じです
部屋的にはスカイの方があるのかなぁ

[11483: 匿名]

すみません。スカイの方にも投稿したものです。
本気でベイパークを検討しているものですが、こちらは大地震が来た際に津波等は大丈夫なのでしょうか。
子供がいるので気になってしまいます。
環境はとても良いので本気で検討していますが、心配症なので、万が一の際が気になってしまいます。お詳しい方いらしたら教えてください

[11484: 通りがかりさん]

>>11483 匿名さん
そういう大事な事はこんな落書き帳みたいなところじゃなくて自分でちゃんと調べる方がいいですよ。

[11485: マンション検討中さん]

>>11479 スカイ入居予定さん

中古にクロスの18階の2LDKあがってましたよ

[11486: スカイ入居予定さん]

>>11485 マンション検討中さん
ありがとうございます、すっかり見落としていました。
18階4260万の物件ですね、両親はたぶん５階前後の低層階を希望すると思います。
スカイの北向き2LDKが低層階で3600万ぐらいだと思うので、販売再開したら勧めてみるつもりです。

[11487: マンコミュファンさん]

>>11486 スカイ入居予定さん

クロス18階の2LDKは新築時3千万円台だったから、
中古扱いのクロスよりスカイの方がいいかもしれませんね。

[11488: マンション検討中さん]

グッドデザイン賞おめでとうございます。また注目を浴びそうですね。買われた方、検討中の方にはプラス材料ですね。
https://www.homes.co.jp/cont/press/news/news_19614/

[11489: 住民板ユーザーさん1]

>>11483 匿名さん
千葉市のハザードマップに載ってたとおもいますよ。東京湾なので高い津波はないので、1ー2階じゃなければ大丈夫だと思います

[11490: マンション検討中さん]

>>11483 匿名さん

津波よりも断水や停電の心配をされた方が良いと思いますよ。東日本大震災時ベイタウンではライフラインは無傷、液状化も大したことはなかったですが(ゴミ輸送システム（共同溝）が埋まっているおかげと言われている)海浜幕張駅前は液状化も酷く、検見川浜から千葉港一帯液状化、場所によっては断水、停電があったようです。浦安の方はもっと被害が大きかったようですが。ベイパークは何も無い地区でしたからどうなるか分かりませんが、停電、断水が長引いたら大変でしょうね。

[11491: 匿名]

>>11489 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。
冷たいコメントもあったので…アドバイスありがとうございます。
東京湾はそこまで気にしなくて良いのですね。ありがとうございます。

[11492: 口コミ知りたいさん]

>>11491 匿名さん
住むなら津波を気にするのは当然ですよね。
個人的に調べた記憶を元に書くので、確かな数値は自分で調べて頂く前提で書きますと、この辺りは周りを含めて海抜3m辺りはあったと思います。
ハザードマップでは房総南岸沖のマグニチュード8くらいの昔の地震を想定したものがあったと思いますが、ベイタウン含め浸水は無かったように記憶しています。
とはいえ過去以上の地震が起きて、隣に川が流れてる以上浸水はあり得ないとは言い切れませんが、タワマンが倒壊する事は考え辛いと個人的には思いますし、海抜が低いところに比べタワマンを走って登る避難の時間はあるでしょう。
断水、停電に関してはわかりません。。
そんな所ですがいかがでしょうか。

[11493: 匿名さん]

>>11492 口コミ知りたいさん
東京湾の形を地図でよーく見てみて下さい。
これで津波被害があるとしたら、三浦半島ごと飲み込むくらい凄まじいものになります。
東京湾の入り口は狭いので地震による津波被害は考えられないです。

[11494: 匿名さん]

大筋同意なんですけど、｢津波被害のリスクは非常に低い｣ぐらいの表現にした方がよろしいかと。

[11495: マンション検討中さん]

>>11493 匿名さん
首都圏直下型の場合、2-3mの津波が来る可能性は否定できないです。房総半島や三浦半島が自然の防波堤になって太平洋からの津波は防ぐというのは正しいです。

[11496: マンション検討中さん]

値下げ交渉されている方いますか？

[11497: 匿名さん]

このマンションはそろそろ竣工後1年になるし、今売り出しているのは人気がなくて売れ残っている住戸なので、値下げ交渉はして当然でしょう。竣工後売れ残ってもなかなか値引きしないのは、スミフかゴクレくらいでしょう。
でも、値引きがあったとしても、契約者はそれを口外しないことを売主に約束させられるので、この掲示板で尋ねても正確な情報は得られないと思います。
また、このマンションをこれから買おうとしているのなら、37階外廊下の手摺破損の件が解決してからの方がいいのではないですか？

[11498: マンション検討中さん]

やっぱり外廊下のタワマンは危険ですよね。
台風ぐらいで壊れるようなら終わっています。