幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[1106: マンション検討中さん]

築16年のシータワーと比べても管理費が高いと思う。
コンシェルジュなんて余計なサービスが付いているからか?

[1107: マンション検討中さん]

>>1104 マンション検討中さん

管理費約2万、修繕費約1万であってるじゃん。
一人歩きしてると指摘するほどの差じゃなくないか？

[1108: 匿名]

>>1106 マンション検討中さん
コンシェルジュを余計なサービスと思うような層が買うマンションではないでしょうに。

[1109: マンション検討中さん]

>>1104 マンション検討中さん

同等の共有部や設備のマンションで調べてますか？

平均値にはカフェやラウンジ、ジム、24時間コンシェルジュなどここよりもサービスが充実してるマンションも含まれてますよね。

管理するサービスが少ない割に高いということです。
ここの管理費は都内の充実しすぎるタワマンと同じ管理費を取ってることに疑問です。
何に使われているのか。

[1110: 匿名さん]

余裕で買える世帯と見栄張ってパツパツのローンで苦しむ世帯の間で間違いなくマンションカーストが生まれるでしょうね。

[1111: 匿名さん]

200程度のタワマンでもカーストとか出来るもんなの？

[1112: 匿名さん]

>>1098さん
一晩考えてこの程度の負け惜しみな言葉しか思いつきませんでしたか（笑）
さっさと尻尾巻いて逃亡して下さいね

[1113: 口コミ知りたいさん]

もう値段は決定時に大して下がらないもんなんでしょうか 詳しい人教えて下さい

[1114: 名無しさん]

人それぞれだと思いますが低層階(10以下)の景色…笑
前に他の建物建てたせいで、何も見えないところありますねw

あと高層階のエレベーター能力足りてます？あの数だと朝とかエレベーター渋滞が…

[1115: マンション検討中さん]

>>1108 匿名さん

余計じゃないと言うなら、どんな便利なサービスを受けれるんだよ。

[1116: 匿名さん]

角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー

[1117: 匿名さん]

希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。

[1118: 匿名さん]

とゆーことは、あの高い角部屋でも希望して買える人がたくさんいるってことですよね。
すごいですね。うらやましー

[1119: 匿名さん]

>>1101 マンション検討中さん
同程度の設備・仕様であるならば、東京よりも少し値が下がっていい筈、と思うのですが、分譲価格（まだ良しとも出来る？として）や管理費などのその他の値付けは、どなたかが前に示唆された様に「デベ側が『この値段で売れる！』と見込んだ最高値」なのでしょうか？
この点をMR営業さんに訊いてこられた方が居れば教えて下さい
まあ、でも、訊いても上手くはぐらかされて終わり？
または納得・合点の行く説明があると更に検討時のよい参考になりそうな気がするのですが…

[1120: 匿名さん]

最近は人件費や鋼材価格の高騰で人気がなくても高い価格で販売せざるを得なくて、売れ残りってパターンもあるけどね。

[1121: 口コミ知りたいさん]

価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。

[1122: 匿名さん]

期分け販売ってアンケート集めて売れる見込みの分だけ販売して、○期即日完売と次の期で宣伝する。完売ってお約束というか売る側の演出。

1期で判断できる人気のバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しにってのはその後、苦戦するパターン。

[1123: 匿名さん]

価格調整の話は、以前、NHKでマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。

ちなみに営業に聞いても本当のことは言わないでしょ。彼らは少しでも高く売り抜けようと頑張ってるわけだし。

価格下げさせるとしたら、みんなで希望住戸アンケート出さない作戦するとかかな。

[1124: 口コミ知りたいさん]

よく分かりましたありがとうございます。一期の販売終わってみないとどの位人気ある物件なのか分からなそうですね。

[1125: マンション検討中さん]

>>1114 名無しさん

私も思いました。
恐らく、高層階専用のＥＶは２機しかないように思います。下層階は４機使えて、全部で6機でしょうか。
朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。

[1126: マンション検討中さん]

昨日、今日は三井さんがお休みだからか、
板が購入検討者からの真っ当な意見交換でいいですね。

いつもなら売り手側の苦しい言い訳、批判がありますけど。

ところで南側の眺望ってどうですかね？
やっぱり高層階でも後から立つマンションに視界は遮られるのでしょうか。

[1127: マンション検討中さん]

>>1125 マンション検討中さん

エレベーターは低層、高層ともに3台です。

高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。

高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。

大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。

[1128: 匿名]

>>1127 マンション検討中さん

マンマニさんの情報だと

低層　3台
高層　2台（内1台は非常用、ただし非常時以外は高層専用）

その他ゴミ収集用、駐車場が各1台

でしたよ。

つまり

低層3台
高層2台

ゴミ収集用は別にあり

が正解かと。

[1129: マンション検討中さん]

>>1128 匿名さん

ホントですか？

私も最初、高層が二台かと思い、営業に尋ねたのですが、、、ゴミ収集用 兼 高層用が一台あり、合計3台と言われました。

で、ゴミと一緒にエレベーターに乗るのは嫌だといったら、ゴミの収集はエレベーターの利用頻度が少ない時に行いますと。

もう一度、確認してみます。

[1130: 匿名]

>>1129 マンション検討中さん

マンマニさんに直接ご相談した際にもお話されていたので間違いないと思いますが

低層3台
高層2台

ゴミ収集用1台

で間違いないと思いますが一応確認されたほうがいいですよね。

たしかマンマニさんもゴミ収集用は高層階を兼ねるとおっしゃっていた気がするので正解は

低層用3台
高層用2台＋ゴミ収集用1台

かもしれません。

私達が低層階購入のため低層のことを聞くばかりでしたので営業担当にご確認してみてください。

[1131: 匿名]

まとめると

低層用3台
高層用3台（内1台は非常用を兼ねる　内1台は管理用を兼ねる）

が正解みたいですね。
ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。

[1132: マンション検討中さん]

ここも上から降りてくるエレベーターを低層階の人が止めると高層階を買えなかった貧乏人が止めるなよとか思われるんですかね。
豊洲のタワマンではマンションカーストで上から降りてくる2億ション以上階からのエレベーターがある時は止めちゃいけない暗黙のルールがあったんですよね。

[1133: マンション検討中さん]

どなたかBー2街区の建設が1年遅れた理由を営業から聞いた人いますか？
自分で聞けば良いのですが、聞きそびれてしまったので、、、

[1134: マンション検討中さん]

どーなんですかねー？
結局、どんな方が住むのかによるのでは？？

とは言え、ここは最高でも9000万で、億ションはないですからね。

[1135: 匿名さん]

暗黙のルール（笑）

[1136: マンション検討中さん]

ここ高いって言うけど、1億を超える部屋は無いんだよね。パークタワーやシータワーは億超えはあったようだから、皆が言うほどじゃないのでは?

[1137: 匿名さん]

専有面積

[1138: 匿名さん]

シータワー　150.81㎡
パークタワー173.06㎡

[1139: マンション検討中さん]

◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い！

　各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、

「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。

　そのうえで、ランキングをSPA！編集部で作成（※下記参照）。

　千葉県からは海浜幕張がランクインした。

「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」（幕張在住歴27年・女性）と不満の声が。

　人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。

＜住んだら地獄な街ランキング＞

1位　谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗

2位　鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑

3位　春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり

4位　白金高輪……夜は早く、人通りも少ない

5位　幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ

― 首都圏［ヤバい街］ランキング ―

日刊SPA！

[1140: 匿名さん]

皆で一期をボイコットすれば、三井も現実と向き合うでしょう。
そもそも住むのがまだだいぶ先なのに一期で契約する人なんているのかねぇ、、

[1141: マンション検討中さん]

>>1139 マンション検討中さん

このランキングの調査はいつ時点のものですかね？

10年くらい前に谷根千に住んでて今も用事で足を運びますが、確かに10年前はそんな感じでしたけど、ここ数年で結構、変わってきていて、夜遅くまでやってる店も増えてきてます。

[1142: マンション検討中さん]

>>1140 匿名さん
第1期ボイコット決めて、とりあえず都内の賃貸続行を決めました。
坪160万、管理費平米あたり170円になるくらい人気が無いといいなあ。
流石にそれは無理だろうけど。
210万、270円の値付けはないわー。そこまでの価値はないわ。

思い起こせば2008年なら、勝どきのタワーが（当時日本一の階数のtokyo towersですら）坪160万で買えたのに、今は倍くらいする。
結果、幕張徒歩15分でもこの値段。
人口減ったら2008年はたったの9年前。不動産相場なんて10年もあれば激変する。怖いわ。
とりあえず一期は様子見しますわ。

[1143: 匿名さん]

基本大手は期毎に平均坪単価レベルで価格を変えることはしないよ。すみふを除くと。

なので一期の値付けって重要。

[1144: マンション検討中さん]

>>1131 匿名さん

どちらにせよ、高層階行きの１台はゴミと一緒のエレベーターを使うっていうことですね。

ゴミの臭いって結構残るんですよね…
特に夏場とかヒドい。
衛生的にも心配。

[1145: 匿名さん]

管理費、修繕費は入居後に総会やら何やらで
変えればいいと思うよ。
相当もめるけど。

[1146: 匿名]

>>1142 マンション検討中さん
安くなれば住みたいと思う人がいる以上はマンションの価格は下がらないのですよ。

[1147: マンション検討中さん]

>>1145 匿名さん

機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう？

[1148: マンション検討中さん]

>>1144 マンション検討中さん

生ゴミの匂いについてはディスポーザーがあり、毎日回収するみたいなので、それなりに抑制されるとは思いますが、、これも住人の心がけ次第ですかね？

ゴミ回収と高層階エレベーターが兼用になるのは仕方が無いかと。別にするとさらに管理費上がりますからね。

[1149: マンション検討中さん]

管理費が高い要因

各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
コンシェルジュサービス
物件価格が高いから
保育所施設があるから？
駐車場のエレベーター

[1150: マンション検討中さん]

賃貸は上がってないのにマンションだけ上がってる。
明らかに投資対象になってることからのバブルだと感じ見送ります。

[1151: ベイタウンから]

どなたかベイタウンからの移住を決めた方、おられますか？

もし可能であれば、パーク・タワーズの購入に際して、ネガティブなでありながら、排除の
要因にならなかったことがりましたら、是非、教えてください。

[1152: 匿名]

>>1151 ベイタウンからさん

参考になるかわかりませんが一応ベイタウンからの住み替えなのでお返事いたします。

うちは近居です。子供が巣立って部屋を持て余しています。

親世代（私たちです）→ベイタウンからの買い替えでベイパーク2LDK
戸世代→都内賃貸からベイパーク3LDK

を予定しています。

気に入ったところは棟同士が離れているため囲まれ具合がベイタウンほどないところです。

[1153: 名無しさん]

>>1142 マンション検討中さん
第１期でボイコット…おもしろい考えですね！
たしかに第１期は博打なところあるし、修繕積立とか計画が決まってないのに資金だけは決まっているという計画性の低さ…。
捉え方は人それぞれだけど、どうなんだろうなと不安になります。

バスがあるっていっても、第１期塔は朝とか最後にバスに乗るので将来的に他の塔ができて満員で乗れません！ってことになりそう。
本当考え方って色々ありますね。

[1154: 匿名さん]

長期修繕計画って契約前の重要事項として説明される。重要事項説明書って冊子として印刷されているから、その準備期間を含めてすでに決まってないとおかしい。説明できないはずはないんだけどね。

[1155: 匿名さん]

>>1149 マンション検討中さん
ご教示有難うございます
納得できるようなそうでない様な…
他物件との比較でも、ベイパークはこれで妥当なんでしょうか？ 自分で調べ切っておらず心苦しいのですが、是非また教えて下さい

[1156: マンション検討中さん]

価格と間取りが公式で更新されましたが、
なんか変な感じが、、苦笑
この間取りで4990万円みたいになってます。。
きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い
くらいの価格と間取りなんだよなあ。

[1157: マンション検討中さん]

>>1156 マンション検討中さん

みました。
これマジなんですかね？
うちの希望で400万くらい下がってますね。

[1158: ベイタウンから]

ありがとうございます。参考になります。

我々ケースでは、共働き夫婦、子１人　　　ー 3LDK　希望。
　　　　　　　　両親２人（引退済み）　　ー同じ敷地内の別のグループ（野村不動産）の高齢者住宅を将来、希望。　　　

のような感じですが、最終的に「排除した要因」のいくつかを吟味したいと考えています。

[1159: マンション検討中さん]

正直これでも高いのでは。
規模が大きいだけに失敗は許されないでしょうし。

[1160: マンション検討中さん]

>>1159 マンション検討中さん

どれだけ安く買おうとしてるんだよ。

[1161: 名無しさん]

>>1158 ベイタウンからさん
高齢者住宅を誤解されてる方もいるかと思いますが、ベイパークにできるのは高齢者向賃貸住宅です！
老人ホームと全然違うので、ご注意を！

[1162: 匿名さん]

若葉地区に資産価値はありますか。
東京駅から電車で40分、徒歩15分　毎日の通勤は大変。
都内の物件には負けますな。

[1163: 名無しさん]

まあ、誰も都心部と張り合おうとはしてないでしょ。

[1164: マンション検討中さん]

>>1162 匿名さん

ですね。

[1165: マンション検討中さん]

都心マンション、70㎡8000万円　車無しで生活するか、
このマンションで100㎡、車有りで生活するか、価値観様々だと思いますよ。

もちろん、都心マンションは都内通勤通学先が多数あるのでその分資産価値も高いでしょうし

[1166: マンション検討中さん]

>>1160
中古で売れるような物件じゃないでしょ。

[1167: マンコミュファンさん]

>>1165 マンション検討中さん
100平米を買える人は車有り生活も出来るでしょうが、大多数の部屋では駐車場も抽選になります。
MRで聞きましたが、購入検討者の8割（以上？）は車所持希望されているそう。対して、駐車場は戸数の7割。

都内じゃないのに車を諦めないといけない世帯も出てくるでしょう。

[1168: 匿名さん]

モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。

駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。

[1169: 匿名さん]

>>1168 匿名さん
この物件で車なしで生活できます？
二台希望も難しいですか？

[1170: 匿名さん]

そんなに車必須な生活してるのか？

[1171: マンション検討中さん]

老後の生活を考えたら車が無くても生活出来るところでないと後悔すると思う。
そういった視点で、海浜幕張エリアはどうなのだろう？

[1172: 匿名さん]

認知症対策で高齢者の免許って、更新期間が短くなったし、認知機能試験や講習も増えてハードル高くなってる。アクセルの踏み間違い防止機能が付いてない車は禁止ってのも検討されてるらしい。年取ったら、車無くても生活できるってのが無難だろうね。

こないだ親が一時停止違反で捕まったら、認知機能試験受けないと免許停止にするって通知が着てびっくりした。半年前に免許更新して認知機能試験受けてるのに。

[1173: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
ここは車ないとキツくないですか？
都心の徒歩5分ならまだしも‥
今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。

[1174: マンション検討中さん]

>>1173 匿名さん

では検討から外すしかないですね。

[1175: 匿名さん]

MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ？』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした

どなたが書かれていましてが、確かに富士山ビューは、富士山丸見え、ではなく、ごく高層階でないとだいぶアパホテルが邪魔していて、ちょっとがっかりになりそうです

熱換気システムの件を訊き忘れて来たので、どなたか情報持ってらしたら教えてくださいませ

[1176: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
因みに、長期修繕計画、ちゃんと出来てました

大凡そちゃんと考えてるんだなーとは感じましたが、高いなー、と思うのには変わりはないトコロですが…

[1177: 匿名さん]

配売開始って現時点では予定。見込み客が集まらずにずるずる遅れるなんてこともよくあるパターン。

あと、早期来場者をあまり待たせるわけにもいかないから見切り発車なんてこともある。それだと総戸数に対する販売戸数が少なかったりする。小出しにパラパラだと、苦戦するよ。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、売れ行きの判断は重要。といって一期だと判断は難しい。コメントしてる人もいるけど、見極めるためには一期はパスするって作戦もある。

[1178: マンション検討中さん]

パスするのは勝手だが、条件のいい部屋は確実に無くなっていくよ。
それでも構わないならいいけど。

[1179: 匿名さん]

条件のいい部屋から売ると、最後に売りにくい部屋が残って苦戦するから適当に割り振る。少なくともパンダ部屋は各期に用意するよ。

それに戸数が多いから一期で大部分を売り切るなんて無理でしょ。

[1180: 匿名さん]

とりあえず登録だけしておいて、契約直前まで状況を見るって手もある。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。

[1181: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです
値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか
とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと

[1182: 匿名さん]

一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね。

[1183: 匿名さん]

1期だけで半分の250戸が埋まりそうって相当好調じゃないですか？
逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

[1184: 匿名さん]

期分け販売て１期が一番売れてその後じり貧ってのがパターンだから、一期で半分くらい売り出せないと後がきついよ。それから、アンケート出しても購入しないって人も出てくる。そういったことも実際に販売しないとわからない。

>逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

この論理ってすみふぐらい。それにJVって期間限定だから売り切る戦略でしょ。

[1185: マンション検討中さん]

一期で半分も売れるわけない。

[1186: マンション検討中さん]

ベイタウン内の某タワマンでは、3期に渡って販売されたが、1期で70%、2期と3期でそれぞれ15%づつ販売していたので、1期で半分も売れないとは言えないはず。

[1187: マンコミュファンさん]

一期で半分なら好調と言う方がいますが、他の見方では4000戸に対して250戸で16分の1になります。
超大規模は難しいですねぇ。

[1188: 匿名さん]

あれだけネガの出たベイフロントも、入居時には完売で今や1、2割増しで中古販売されてる。

相場値上がりしてるタイミングでもここも普通に売れんだろうね。

ネットのネガって結局嫉妬がほとんどな感じですね。

[1189: 匿名さん]

ベイフロントは販売時から安いって掲示板で言われてたと思ったけど
駅から遠いのはその通りだたけど

[1190: マンコミュファンさん]

マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです！190万円台ですかね。

[1191: 匿名]

>>1190 マンコミュファンさん
記事読むと200弱って書いてあるので210くらい？高くはないですね。

[1192: 通りがかりさん]

>>1191 匿名さん
いや、だから200弱ですって。。

[1193: マンション検討中さん]

これ以上、安くなると困る

[1194: 匿名さん]

間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな？

[1195: ベイタウンから]

ありがとうございます。ご忠告ありがとうございます。

野村不動産のオウカスのようですが、両親は我々とあくまでも同居を前提です。
しかし、将来的に介護が必要になった場合、タワーマンションでとはいかないので、そのための善後策です。

[1196: 匿名さん]

ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。

[1197: 名無しさん]

>>1177 匿名さん
すいませんが勉強のため教えてください。
竣工時点で未販売住戸があった場合のデメリットとはなんでしょうか？

[1198: マンション検討中さん]

固定資産税が40万円/年ぐらい(減税期間終了後)になるそうですが、海浜幕張って
こんなものでしょうか？
これまで賃貸暮らしだったので、相場がよくわからないのですが、、、

[1199: 匿名]

>>1198 マンション検討中さん

そんなにしないですよ。

[1200: 匿名さん]

>1198

どの部屋で？　でも、一番広い部屋でもそこまでしないと思うけど。

[1201: マンション検討中さん]

>>1200 匿名さん
確か80平米ぐらいの部屋でそのくらいと営業から聞きました。間違いかな？

[1202: マンション検討中さん]

>>1201 マンション検討中さん

それって見積もり出した時の話で、高目に設定していると言われませんでしたか？

[1203: マンション検討中さん]

>>1202 マンション検討中さん

ご指摘の通り、見積の時の話です。パソコンで出してました。確かに少し高めに出しているとは言っていたような気もします。
正直高いなーと思いましたねえ

[1204: マンション検討中さん]

>>1203 マンション検討中さん

軽減無しで20万円くらいだと思う

[1205: 匿名さん]

軽減も勘違いしがちなのは対象は建物だけ。土地分は軽減がないから半額にはならない。なので軽減対象の時期の見込みも確認しておいた方がいい。

ただ、固定資産税の基準となる建物の評価額って登記されないと決まらないから、少し高めに見積もるってのは普通なんだけど、倍も高く見積もってると参考にならないよね。