幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス

[マンションマニア]

公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産アーバンネット　伊藤忠ハウジング

価格：未定
専有面積：58.97㎡（17戸）～104．35㎡（18戸）
総戸数：503戸
規模：地上37階建（タワー棟） 地上8階建（レジデンス棟）
交通：JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-18、1-19(地番)
竣工予定:平成30年12月中旬
駐車場：敷地内平面362台
駐輪場：1006台
バイク置場：25台
トランクルーム：227区画

※上記概要は1棟目(上記記載の内容は予定)
※総計画戸数4500戸程度(予定)
※全体竣工は2029年春(予定)

首都圏最大級プロジェクト始動！！


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[10586: 名無しさん]

婚活中の行き遅れた中年男女が結婚できないんじゃなくてしたくないだけ、と強がってるのと同じですね。

[10587: マンション検討中さん]

>>10580 匿名さん

マンマニさんは投資でスカイの最上階だから含み益確定組。他の部屋の売れ行きなんて気にしないでしょう。

[10588: 名無しさん]

>>10578 匿名さん
あ。戻って来た。笑

あのね。ここの販売は各企業の正社員だから、少なくとも歩合なんてのは無いですよ。このご時世、ノルマも無いんじゃないの？のっけから何言ってんの？ってかんじ。
それとコストもね。そんな負担じゃないよ。管理費、修繕費、駐車場、そのた諸々で1戸たらり年間100から150ってとこでしょ。50戸のこってるとしても、年間1億に届かないていど。ここの総事業費から見れば大した規模ではないですよ。数年は余裕で持てますね。理論上だけど。

それとね。三井の決算見ると、直近の棚卸し回転率が1を割り込んでます。日数にすると400日程度。これは連結の数値だから一概に言えないけど、この水準は住不と同等か、それより上です。リーマン前にだと200日曜日以下、アベノミクス初期でも300日程度なので、明らかに在庫の持ちを長くしてます。ここ数年、三井レジ単体の業績みると、過去最高を更新出し続けているので、不測の在庫と言うわけではないと思います。

でね、ここからが重要なんだけど、三井はここ数年、大型開発地の取得が上手く言ってません。首都圏見渡すと、これまでまとまった開発地だった工場跡地などがもう殆ど残されていないからです。で、まじめに販売すると、2から3年後の売り物がかなり細ることが既に見えます。早期販売すると、その時に業績が大きく落ち込む事になります。それは企業として避けなきゃね。

マンマニ君がMHで聞いたことが真実かどうかはしらんけど、少なくとも売り急ぐ動機は見当たらないんですよね。

で、も1つ言うと、今後業界的に大型物件の供給が細ってくる。私はここを割安だとか、資産価値が期待出来るから、と言った観点で選んでないのですが、ハルミフラッグ竣工後あたりから、大型は希少価値が上がるかもしれないです。リーマン急のショックがない限り、大型は値崩れし難いかもしれないですね。これは私見です。

[10589: マンション検討中さん]

>>10588 名無しさん
5月時点の価格表では価格未公表が15戸、価格表示済が37戸程度ありました。
価格を表示しながら販売はしないってことがあるのでしょうか？
未公表の15戸をあえて売らないというのはわかるのですが…
初めてマンション購入を検討しているので、無知で申し訳ありません。

[10590: 名無しさん]

>>10589 マンション検討中さん
私は営業ではないので、ちゃんとは知りませんが、価格未公表？の部屋でも希望すれば教えてもらえるし、買うとなれば一回、表に晒した上で、購入できると思います。

敢えて売らないってのは、多分ないです。

[10591: マンション検討中さん]

>>10590 名無しさん
ありがとうございます。
今後も大量供給されるこのエリアを検討するにあたり、「売らない」と「売れない」では全く違ってくるので参考になりました。

[10592: 匿名さん]

>>10588 名無しさん
えっ何？三井は大企業だから小さい赤字は気にしないって言ってんの？三井に体力があるという話と「あえて売らない」という話は関係ないんだけど論点ずらさないでくれる？ww

数年は余裕で持つからあえて売らないって営利企業の基本はずしてんじゃないの？働いたことある？維持コストが負担じゃなかったらどのデベもわざわざ来場特典や家具付き部屋まで用意して完売努力しないよ。隣町の検◯川浜ガーデンズ知ってる？三井物件だけど。

ついでに回転率が伸びてるのは価格高騰の結果であって三井があえてやってるわけないだろ。因果関係って言葉知らないのかな？

「現物見せるためにあえて売らない」なら大量に売れこのす必要ないよね、なんで売れ残ってんの？「あえて」って具体的に何やってんの？要は予算がないから販管費かけられなくて何もできないだけの話でしょ。違うの？あとMHって何？ww

ほらほら早く答えてよ、暇なんでしょ？

[10593: マンション検討中さん]

>>10589 マンション検討中さん

売らない、じゃなくて売り急がない、ですね。
言えば売ってくれますよ。

他社では今契約しても引き渡しが来年4月としてる物件があります。（売上計上を来年度にしたいため）
そういうのは、今年度売らない、という表現があてはまりますが…

[10594: 匿名さん]

当初の計画を後倒しにしてまで気長に売るのですか？
街が完成するまで10年どころか15年はかかりそうですね

[10595: マンション検討中さん]

>>10593 マンション検討中さん
ご返信ありがとうございます。1棟目の売れ行きが気になって2棟目に参戦できませんでした。
もう１つわからない点があります。
マンマニさんのように条件良い部屋を購入しても、他の部屋が売れなくて空き部屋が多いと全体としてダメになると思うのですが…
そんな事はないのでしょうか？ないのであれば、2棟目はダメだとしても3棟目の良い部屋に参戦しようかなと考えています。

[10596: マンション検討中さん]

>>10595 マンション検討中さん
売れ残る部屋より条件いいのに値段たいして変わらない。さて、どっちが有利か？

[10597: マンション掲示板さん]

>>10580 匿名さん

うわー、これが真理だわ。
このエリアのマンションを買ってるなら、もう中立ではない。ただの営業。

[10598: 名無しさん]

>10595
3棟目の2?3年後は景気の底。
さらに将来的なスタグフレーションの恐れの中で、東京都以外の人口減少区域の物件を買う勇気があればですね。
賃貸なら会社から家賃補助があるのであれば、3棟目の購入なんてもってのほか。賃貸のままが良いでしょ。
ただ単に不動産が欲しいなら都内にすべし。

[10599: 名無しさん]

>>10592 匿名さん

多少の誤字脱字はご愛嬌で。笑
直したかったんだけど、直せなかったんだよ。。。接続詞の使い方も含めてね。

で、私は敢えて売らないとは一言も言ってない。パイプラインをみても売り急ぐ必要が無いといってるだけです。

あと、棚卸しの回転率が落ちているのは、三井と東建、住不とか地所、野村は大きく変わってない。なのであなたの指摘は外れてますよ。

で、なによりも、ここで私が示したことの大半はプロの投資家の中では割と共通認識です。まぁ、、、、常識？

[10600: 名無しさん]

>>10598 名無しさん
スタグフレーションだって。笑
何十年も前から言われてたね。
未だにおきないけど。
多分、そんなこと言い出したら一生買えないし。。賃貸史上主義ならば、そもそも何しに来ているの？ってなはなし。

[10601: 名無しさん]

ここを買って住んでるんだから、掲示板パトロールばかりしてないでもっと自信持てよ笑！ってなはなし。

[10602: 匿名さん]

>>10598さん
購入検討者は全員都内勤務の薄給サラリーマンだと思ってるんですね おバカさん！

[10603: マンション検討中さん]

>>10597 マンション掲示板さん

もう条件良いお部屋は少ないから今後はあまりおすすめできないと記事に書いてあるから中立なのでは？

[10604: 名無しさん]

>>10601 名無しさん

笑
なんか私が暇人のようで、相手してあげただけですよ。
偉そうに講釈たれる割には、全く思考がない、誰かの受け売り的な知識で物言うもんだからね。

で、自信つて何よ？私からすれば買った、住んだ、以上。自信もヘックレもないんだけど。まぁ、なにかしら自信がない奴に限ってそんなものを持ち出すんだろうね。笑

[10605: 匿名さん]

10604
乙です！

[10606: 住民板ユーザーさん]

ところで最上階の賃貸決まったのかな？検索に出なくなってる。

[10607: マンション検討中さん]

マンマニ、マンマニって、この10年は誰がとこを買っても儲かる相場だったでしょ。

マンマニだってマンションの専門家を自称しているけど、都心物件を買っていたらもっと儲かってたよね。

マンションに詳しいただのド素人ってのが正しい評価だと思うけど？

[10608: マンコミュファンさん]

>>10607 マンション検討中さん
それは結果論だよ
そんなこともわからないの？

ここ何年も暴落するって言い続けてた榊っておっさんもいるよね

[10609: 坪単価比較中さん]

暴落芸人で評論家の榊御大によれば、市況下落時に被害を受けるのはほぼすべての地域ですが、最も危ないのが実力以上に上昇した武蔵小杉、豊洲・有明を始めとする都下湾岸地域だそうです。逆に、被害が小さいのは、実需に支えられている文京区だそうですが、同区内でもパークコート文京小石川だけは、文京区価格とはかけ離れたバブリー価格なのでここだけは買ってはだめというようなことを言ってました。
マンマニ氏の見方とは大きく異なるようですが、どうなることでしょう。
因みに、海浜幕張に関しても、市況下落時には影響を受けるようなことを言ってましたが、ここは再開発地域で絶対額として安く、それほど大きくに上昇していたわけでもないので、仮に下っても下落幅は他より小さいのではないでしょうか。

[10610: マンション検討中さん]

暴落芸人サカーキーにさえ認められる幕張ベイパーク！

デベは出し惜しみしているようですが、土下座してでも売ってもらいましょう！

[10611: 匿名さん]

基本的に価格の上下で儲けようとしているだけ。

[10612: 住民板ユーザーさん1]

マンマニさんのツイッター見ましたが、将来的には駅まで徒歩10分を切ってくるみたいですね。
数少ないネガ要素が一つなくなり、アンチは涙目ですね(笑)

[10613: 検討板ユーザーさん]

>>10606 住民板ユーザーさん

最上階は相変わらず残ってますね。

それよりも24階の南東角部屋(普通賃貸借)、22万でも借り手がつかないんだな。
フルローンだと仮定して、税金も含めたランニングコストを考慮すると実質ベースで手残りはほぼなし…？


新築なのに、この状況はどえらい物件ですね。
どこかのブロガーの幕張推しが最近激しいけど、みなさん冷静になって。
どうせ値上がりなんかするはずがないし、この賃貸を借りた方が良い。

[10614: 匿名さん]

>>10612 住民板ユーザーさん1さん
幕張新都心駅はベイパークの反対側ですよ。何のことを言ってるんでしょうか？

[10615: 通りがかりさん]

10612が言ってることが私も気になります。
アンチ涙目とかドヤって言ってますので、さすがにイオン新駅のこと言ってるんじゃないと
信じたいですが。まさかそんな恥ずかしい勘違いはしないですよね。

ちなみに誤った情報は自分で削除依頼できますよ？

[10616: マンション検討中さん]

これだけの大規模プロジェクトなのに他と比べて掲示板が閑散としているのもある意味不安。
購入者とブロガー、アンチが頑張ってるけど検討者の質問も少ないし。。。

[10617: 住民板ユーザーさん1]

動く歩道付きの
改札出口新設計画あり
出口がこちらに近づくのです
私もデベから聞いた

[10618: 匿名さん]

>>10599 名無しさん
はぁ？戯言の根拠は何だってしつこく噛み付いてくるから懇切丁寧に教えてやったのに一言も言ってないって何？少し前の自分の発言も記憶できないのかな？

あと回転率が違うとか超アバウトな計算でテキトーなこと言わないでくれる？ww価格高騰の影響で在庫積み上がってんのはどこも同じ。まぁ、、、常識？

[10619: 通りがかりさん]

>>10618 匿名さん

デベの営業さん同士の会話みたい…。

[10620: マンション検討中さん]

>>10617 住民板ユーザーさん1さん
マジですか。
公園内の動線改善とは別にって事ですよね。

[10621: マンション検討中さん]

>>10620 マンション検討中さん
出口が近づいてもホームまでの距離は変わらないからなぁ。

[10622: 住民板ユーザーさん1]

でもどこの建物でも、一般的に表記されているアクセス分数は
「改札からの時間」ですからね。

[10623: 匿名さん]

不動産表示の駅とは、駅の出口からマンションの敷地まで。

ホームから出口まで遠いってのは、プチ詐欺かな。

[10624: 名無しさん]

>>10618 匿名さん
なんか無茶振りだなぁ。

超アバウトな指標？
https://keiriplus.jp/tips/tanaoroshishisan_kaitenritsu/
れっきとした経営指標ですよ。
で回転率は落ちている！ですよね。
一度、データ見てみなさいよ。あなたの言ってることが、まるで的外れなことがわかるから。2000年代ころからみてみると、かなりインプリケーションあるよ。マヂで。
まぁ、多分、みれないんだろうけどね。

[10625: 名無しさん]

>>10624 名無しさん
親切ですね。
あんなアホそうな人にこんな懇切丁寧に。

[10626: 検討板ユーザーさん]

>>10613 検討板ユーザーさん

何でこんなに人気がないんですか？
駐車場問題だけではなさそう。

ベイタウンの方が賃貸も中古も動きが早いですよね。

[10627: マンション検討中さん]

うおぉぉぉ！！

ついにっ！！

ついに、駅から徒歩10分切りますかっ！！！
信じるものは救われる！ですね！
坪300、いや坪400もありえますね。資産価値の塊…っ！

これは…
これはっ！！

買うしか、、、


ないっ！！！

[10628: マンション検討中さん]

>>10626 検討板ユーザーさん

人気がないのは住みたい人がいないからじゃない

[10629: マンション検討中さん]

>>10627 マンション検討中さん
明日にでも売り切れそうですね！
良かったですね！

[10630: 周辺住民さん]

現在、公に計画がされているのは海浜幕張公園の導線改善による効果だけですよね。おおよそマイナス３分くらいかなぁ。毎日使う道だからそれだけでもありがたいですけどね。

[10631: マンション検討中さん]

それにしても某ブロガーツイッターで、ここ推しすぎ。お金もらってらと思われてもおかしくないレベル

[10632: 匿名さん]

>>10631 マンション検討中さん

お金はもらってないけど、自分が買ったマンションの資産価値を下げないために必死なんでしょう。

[10633: 検討板ユーザーさん]

ブロガーのポジショントークを間に受けてる人が多くて呆れますね。リテラシーが低すぎる。

[10634: 匿名さん]

>>10624 名無しさん
おいおい、貴殿が指摘してるのは三井レジではなく三井不動産の数値だろ？三井レジは非上場で単体IR開示してないし、三井不動産はオフィス賃貸が主力なんだが頭大丈夫か？
だいたい仮にあえて販売遅らせたいなら開発計画を遅らせれば良い話で費用垂れ流しで竣工物件の販売を遅らせて財務状況悪化させるわけないだろ。レベル低すぎて頭痛くなるわww

[10635: マンション検討中さん]

>>10631 マンション検討中さん
あれだけ推してるのに一棟目から10%以上売れ残るって逆にすごい。
私もブロガー経由でココを知ったけど、いなかったらどうなってたのかな。