デュオヒルズ城山ってどうですか？

[評判気になるさん]

デュオヒルズ城山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-kagoshima.net/

所在地：鹿児島県鹿児島市城山町3番7（地番）
交通：鹿児島市電唐湊線 「朝日通」駅 徒歩5分
鹿児島本線 「鹿児島」駅 徒歩16分
日豊本線 「鹿児島」駅 徒歩16分
鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 バス9分 「市役所前」バス停から 徒歩7分 （鹿児島市バス）
間取：1LDK～4LDK
面積：59.13平米～133.35平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：吉原建設株式会社
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

[21: 匿名さん]

直床なんで配管スラブに埋め込みだと
メンテ出来ないから天井内配管なんですね。
配管トラブルあった時に下の階からメンテ
とかなってしまうのかな？
排水菅の防音断熱ライニングもチェック
ポイントですね。天井内結露は、厄介だよ。

[22: 匿名さん]

>>15 マンション検討中さん

スラブ厚い方が遮音性能高くなります。
普通スラブなら250以上で充分です。
ボイドスラブなら二割増しの300で
ほとんどの生活音は、吸収されます。
200の普通スラブなら某マンション
みたいに
気をつけないと音響きますよ。

[23: 匿名さん]

外見からはアウトフレームで逆梁構造なんで
ボイドスラブかな？

[24: マンション検討中さん]

＞＞22さん
詳しくありがとうございます。
300スラブですね。

某マンション・・・どこだろう
購入後の騒音は避けたいですよね・・・
しかもここお値段高いし


天井内結露もチェックしてみます。

検討する段階に入って、知らないことが多すぎて
皆様のご意見がとても参考になります。
ありがとうございます。

[25: 匿名さん]

グレード高いから遮音性能高は、必ずしも
比例しないからね。
こんなに高額な買い物なのに、騒音とか
嫌ですよね。子供少なそうなマンション
ですから上の階でドタバタ運動会は、
無いでしょうが、まあこればかりは、
巡り合わせなんで。
気になる方は、スラブチェックですね。

[26: 匿名さん]

狭いバルコニーだからエアコンの室外機２つ
置くと激狭になりそう。
普通玄関側の洋室向けの室外機は、外廊下
の出窓下とかに設置できるけど内廊下の
場合は、出来ないね。
エアコン標準装備デカント空調だったら
すっきりとするんだけど。

[27: マンション検討中さん]

再確認で床は2重床でした。

ただ、平米数と金額今後の展望などを考えに考えて
今回は見送ることにしました。

内廊下は確かに素敵なんですが、室外機の問題や
治安（若干薄暗く、夜が怖いなど）に不安もあって・・・。

いろいろ意見を伺えて本当にためになりました
ありがとうございます。

[28: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん

大きな買い物ですからね。
勉強しますよね、購入となると。
良いところとご縁があればいいですね。
内廊下は滅多に鹿児島では出ないから
魅力的ですよね。悩ましい物件です。

[29: 匿名さん]

城山魅力的だけど夜が怖い駅からは微妙に遠いし、西郷像の直ぐ近くならまだ良かったかも

[30: 匿名さん]

夜道歩くのは、暗そうなイメージが
ありますね。
実際夜に通ったこともないけど、
近くにコンビニでもあればいいのに。

[31: 匿名さん]

予想と大きく外れて、下層と2LDK全然予約入らないらしいですね。
やや失敗臭がして来た

[32: 匿名]

葬儀場跡地が致命的ですね。
私は無理かな

[33: 匿名さん]

葬儀場跡のマンションでこけたマンションあったね。
業界ては、でるでるマンションと云われてたかな？

[34: 匿名さん]

予想では、予約入ると思ったの？
着工遅れのあたりから
臭いがしてたけどね。
あの場所でデインクスや
お年寄りターゲットは、
土地勘ないデペさんの
目測誤りですよ。
駐車場確保も少ないのも
痛いよ、小川町のＪＲの
駐車場少し足りないだけで
一年間売れ残り作ったのを
まさかマーケティングしない
のはお粗末ですよ。
老人ホームには、いい場所
なんだが。

[35: マンション検討中さん]

場所が良いと思いモデルを見学しました。
坪単価200万円オーバーということですが、それに値するセールスポイントがロケーションしか無いと感じました。
鶴丸場内というけれど、これは万人の価値観でのセールスポイントにはなりえ無いです。

セールスポイント
・ロケーション（静かでいいなと思います）

懸念ポイント
・設備含め、ここならではの特徴が見当たりませんでした。
・天高が低く、圧迫感が半端ないです（玄関扉を見た途端驚愕）
　室内もハリがあり、今時あまり見かけないほどの狭さ
　高さ制限のことを言われましたが、無理して70戸確保した弊害でしょうか
　本来は値段分のゆとりを出すべきが、住みたい人たちのマインドと反してる気がしました。
・駐車場が少ない
　少なくとも、鹿児島では一人一台が常識。
　なぜ、平置きにこだわり１００％以下にしたのか？
　抽選に漏れて近所の駐車場へ止めるとなると、セキュリティは明らかに敷地内より低い
　ここは大きなストレスですね。毎日のことですので譲れ無いポイントです。
・上層階以外は眺望が微妙
　東側は６階以上でなければ、窓から見えるのは美術館の壁になる可能性がありそうです。
　想像の粋ですが、距離が１０メートル以下ということなので、どうでしょうか

ということで、同じ坪単価200万円を支払うなら、これから先に計画されている駅前や交通局跡地が
魅力的に思えてきました。

今回は見送りです。

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん

今、現在からは交通局跡地より高麗町のコインパーキング跡地のマンションでしょうか？

[37: 匿名さん]

アウトフレームだけどボイドではないのかもね。
梁があるのはいたいですね。
PSが目立つのか？内廊下の為共用スペースに
PSを設けられなかったのか？
高額マンションなのに、残念。
やっぱり高さ制限が一番の根源ですね、
内廊下は、単にフロア内の戸数稼ぎに
うってつけだからね。

[38: 匿名さん]

照国と同じで城山からの眺望確保で
高さ制限あるとこなんだよね。
フージャーズお得意のペントハウス
みたいな別荘物件で20戸のすべて
億超えの方が話題になったのに。
専用庭ジャグジー、ビルトイン
ガレージとかね。

[39: マンション検討中さん]

こんばんは。
「高麗町のコインパーキング跡地のマンション」ってエイル物件ですかね？
あそこは、前面の建物が巨大すぎて、微妙な気がします。

交通局跡地は地所が絡むので、おそらく金額も他よりも高額になりそうです。
でも、施設の関係上、資産価値はありそうですね。

今回、中途半端が一番手痛い投資になると思いました。
地域のニーズを満たし、付加価値がないものは、単なる無駄遣いとして後悔することになるのかと
考えています。

[40: 匿名さん]

営業マンの方は、すごく問い合わせ殺到で抽選ですよこれ！って息巻いてたけど
売れ残りでオプションかディスカウントまであると予想。
交通局跡地やMJRの西口開発の値段が出る前に、売り切ってしまいたくて必死さが伝わってくる。

裏が城山で崩れる心配もあるし
夜道は変質者も過去沸いたところらしいのと
葬儀場の跡地はちょっと・・・・

静かで良いところというけど
あの周辺暴走族のバイクがすごいんだよね。

[41: 匿名さん]

抽選とかよくMJRが人気殺到と思わせる手口だよね。
抽選で売り切ってほしいね。

[42: マンション検討中さん]

最近の手法としては、売出しを小分けにして、毎回分譲中の成約率を高く見せるのが営業の常套手段ですね。

でも、その実はどこも好きなところが選べるわけで、苦肉の策かと思います。

ここに関しては、この金額を売り切るからには鹿児島の絶対的な人口が不足してるのではないでしょうか。
鹿児島のボリュームゾーンは2000万台後半かと思われ、3500オーバーは付加価値を求めるわずかな層にしか刺さらない。
その付加価値をデベがどれだけ理解してるかにもよりますよね。

ワイドスパンでもない、内装に特別なセンスも感じない。
閉塞感すら感じる空間。
うーん、これで完売できたらでべにとってはこのエリアはチョロいかも！

[43: 匿名さん]

内廊下は、話題性があるので今検討されてる方には
気になる物件でしょうね。
住みやすそうなところじゃないから、他と比べると
魅力薄なんじゃないでしょうか？
高額物件なら広々バルコニーとワイドスパン、逆梁
ぐらいはマストじゃないと他がよく見えますね。

[44: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん

お詳しい方なので不躾に質問です。
どこのモデルルームが良かったですか？
再開発待ちならまだでしょうが。
プレミストとか見られましたか？
あそこ情報少ないので、ご意見
ありましたら、レス下さい。

[45: マンション検討中さん]

匿名さん

こんにちは。
これまで見学しましたモデルですが、駅西案件とプレミスト以外はほぼ行きました。
（鴨池や伊敷、草牟田は検討エリア外なので行ってません）
駅西側は、雑多な雰囲気がありまして今のところスルーしています。

プレミストは、どうしてあの単価で販売しているのか疑問なんですよね。
土地の坪単価は加冶屋あたりと比較すると7掛け程度ではないでしょうか？
そうなると将来賃貸に出したり、売りに出すときに非常に困るかと考えています。
ということで、プレミスト情報は持ってなく申しわけありませんでした。

坪単価200万円前後の物件は慎重にならないと、
外車の上級仕様を買うことと似たようなダメージがあるような気がします。
もちろん、そんなの気にしないという富裕層であれば、懸念材料にはなりませんが・・・
例えが悪くてすみません。

よかったモデルというか物件は、消去方になるんですよね。
もちろんどこも一長一短あるので、何を軸に価値観を求めるかかなと思います。
自分の中では地名で判断するよりも、住んだときの利便性や
他の付加価値が満たされているか否かが大きいかなと考えております。

例えばアンピールは、場所が云々言われていますが、単価や仕様、住んだときの利便性を考えると
かなり良い物件かと思いました。
地名にこだわりを持つのは、年配の方だと思いますが、もうそういう時代ではない気もします。
さすがに治安が悪い地域は嫌ですが、アンピールの場所はそうではないですしね。
電車通りに面してますが、３号線や駅前に比べると、交通量も多くないです。
駐車場も確保され、仕様もそこそこ良いですね。
※決して新栄住宅のまわしものではありませんよ。

MJRは単純に金額のやすさが魅力でした。
幾つかワイドスパンの部屋もあり、そのお部屋は魅力を感じています。
車の渋滞と、電車通りへ歩いて行くのは大きなマイナス点かもしれませんね。
ここは、上層階と低層でヒエラルキーがありそうな予感です。

平之町は交通量の多さ、旧態然としたお部屋のレイアウト、駐車台数で却下です。

サンパークはワイドスパンかつ、立地や仕様が魅力でしたが、
時すでに遅しで、お部屋が選べないのが残念です。
結構、良いですよね。

他の加治屋町物件（他２件ですかね）と比較して、ローカル臭がしないのが良いです。


長くなりました。
デュオヒルズのスレですし、クレーマーにやられそうですのでこの辺りで切り上げますね。
m(_ _)m

[46: 匿名さん]

丁寧なレス有り難うございます。
選ぶには、候補が多くいいタイミングですね。
よいご縁があればいいですね。
マンションご検討大変でしょうが、
頑張って下さい。

[47: マンション検討中さん]

こちらこそ、ありがとうごいました。

他のスレで書いている方がいましたが、
供給過多なのは事実ですので、幾つかこだわりに対して目をつぶれば、
おそらく良い条件も引き出せる可能性もありそうですね。

これから先、人件費高騰で金額も上昇すると言われますが、
所得が上がる見込みも薄い現実を踏まえると価格上昇はデベロッパー自ら
首を締めますよね。

お互いにしっかりとした物件選びをし、良い縁があればいいですね。

[48: 匿名さん]

よい条件引き出せるには、
竣工しても売れ残り濃厚物件ですよね。
ご成約キャンペーンは、数百万単位では、
ないですし。
マンション購入は、妥協の産物ですから
気に入った所を青田売り期間内で、
レイアウト変えたりカスタムして
棲みやすくして購入した方がいいかも
しれませんね。
ところでアンピーの床材は、
無垢ですが、シートフローリングに
スペックダウンできるのですか？
子供が小さいので気になってます。
スレ違いでご免なさい。

[49: 購入経験者さん]

この物件を買える人は。。ぶっちゃけこんなサイト見てないよなぁ。。。

[50: 匿名さん]

≫49さん
意外と見ているようです。
あと営業マンも見ているようでした。

[51: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん

同感です！
買わないのに、見るほど皆さん暇ではないと思います。

営業さんが見てるのは、事実でしょうね。
今の時代、WEBを無視したマーケティングやニーズの把握はできないですからね。

情報は双方向であるから、商品開発が可能になるんだと思います。
ある意味、それができないと大量の在庫を抱えることになるんですよね。

市場を知るって、どう顧客目線で情報を拾うことかってことですね！

[52: 匿名さん]

レスが多い方が、よい意味で
注目物件ですからね。
レスも伸びないで忘れ去られる物件より
はマシなんじゃないの？
ガーデンなんか売り出し前が盛んだったよね。
今は飽きられてパッタリ。
知人からDM見せてもらったんたが、
なんかそそられなかった。
カスタムやオプションものってなかった
からかも。
高額物件たから内装材にエコカラット
でシックに演出とかあってもいいかも。

[53: マンション検討中さん]

意味不明に高かった。あんな場所であんな値段で売れると思ってるのかね。
抽選を連呼してたけどだいぶ疑わしい。

[54: 匿名さん]

>>53 マンション検討中さん

抽選日程とか公表してないと怪しいよね。

[55: マンション検討中さん]

抽選にはならないと思いますよ。
一応、そう言わないとプレミアム感はないですからね。
あっても「どうぞ」ご自由にという感じです。

あの単価で中央駅前、交通局跡地とどう戦うのか？
もしくは資産価値をどう担保できるのかな〜って思います。
デベも地所なんかの方がネームバリューあるし、安心感という意味では段違いですね。

[56: 匿名さん]

抽選と言われると、
購買意欲駆り立てるからね。
煽られてハンコおしちゃう人も
おられるでしょう。
公開抽選でない場合
抽選に見事当たりましたよ
と言われたら舞い上がって
買っちゃうじゃないの。

[57: 匿名さん]

やっぱり裏の城山崩れてきたら怖いのと
夜道暗いので、先週お断りしてきました。

売れなかったらディスカウントでまた電話くるんでしょうね。

[58: 匿名さん]

すぐ後ろは、山なんですか？
高層階でもベランダに虫も多いでしょうね。

[59: 匿名さん]

城山の下で、斎場跡地なんで
安いのが妥当なんですけど。
うち廊下だけで
価格引っ張れないよね。
やってしもうた物件かな。

[60: 匿名さん]

＞＞58
後ろはメルヘン館です。
幅はあるので崩れてもギリギリマンションにはかからないと思います。
けど、過去にも崩れたりなどしているので、怖いことにはかわりないです。

地価としては、斎場跡地でたぶんデベさんが買い方失敗したのではと・・・。
（高く買ってしまった）
国道に面しいたらその価格でもいいけれど・・・

周りにラブホもあり、虫や中央公園のイベントの度にうるさくて
土日は、メルヘン館や公共施設に行く人で意外とザワザワしていますしね。
バス停も電車通りまで出ないといけない、
唯一は、年末年始の照国参拝が楽なのと、六月灯にすぐ行けるって
ところぐらいじゃないですかね。

食料はどこかの宅配サービスと提携するとか伺ったので
スーパーないのは回避できるかもです。
ただ、内廊下は動物可物件では、もしもの時の粗相時に最悪のことになるので
覚悟がいるのではないでしょうか・・・。

[61: 購入経験者さん]

知り合いの不動産業者が言ってましたが、いい物件なのは間違いないみたいですね。
スレはあれてますが。。「買える人は買ったほうがいい物件」と言ってました。

[62: 匿名さん]

なるほど！

良い物件なんですね。
買えると言えば買えるんですが、具体的に良い物件という理由がわからないから、欲求が高まらないんですよね〜

ニーズは人それぞれでしょうから、何かがあれば苦戦なく売れるんでしょうね。
ニーズを満たす何かがあれば…

[63: 匿名さん]

うちの知り合いの不動産屋は真逆の判断でした。
不動産屋も色々ですね。

[64: マンション検討中さん]

>>58
本当の高層階なら虫はいないけど、ここ最上階でも７階だから虫もいるでしょうね。
眺望も酷いし上の階を買うメリットが思いつかない。


ここを推す人がどの辺をいいと思ってるのか聞いてみたい。

[65: 匿名さん]

ここ押す人が真逆って、あまり賢い回答とは思えません。
全く具体的でなくて、何にもセールスポイントがないと言ってるようなもんです。
今時、三流の会社でもそんな回答してたら会議でボロ雑巾になりますが、もう少しロジカルな答えをお願いします。
ここが良いと思う、いや他よりも高くてま買いたいと思えるポイントを３つくらいは答えていただきたいですね。
でないと、頭が悪い不動産屋さんのコメントとして伝説になりそうですがどうでしょうか？

反論歓迎だし、具体性があれば認めますよ！！！

[66: 匿名さん]

≫65さん
うちの知り合いの不動産屋は真逆の判断でした。
不動産屋も色々ですね。

これのことを言っているのでしょうか？
この真逆とは
≫61さんに対するレスだったのですが・・・。
『買える人は買ったほうがいい物件』に対して真逆に
『買える人はもっと（資産）良いところ買った方がいい』との回答でした。
１億あれば銀座のタワマン買えちゃう値段ですしね。

[67: 匿名さん]

値下げしたね。
3600万台になってる。

3LDが3000万～
4LDKが3800万～まで下がれば売れると思うよ

[68: 購入経験者さん]

買えない人のひがみがすごいですね（(笑)
ちなみに銀座でタワーが１億で買えるって(笑)。。東京行ったことある？
ちなみに修学旅行は除きます(笑)

[69: 匿名さん]

↗↗↗買えない人じゃなくて他の不動産屋のひがみでしょ(笑)

[70: マンション検討中さん]

スレチの話題ですが
銀座東のタワマンは3LDが6000万～ですよ？

あまり荒らすような煽りはいかがなものかと思いますが・・・。