デュオヒルズ城山ってどうですか？

[評判気になるさん]

デュオヒルズ城山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-kagoshima.net/

所在地：鹿児島県鹿児島市城山町3番7（地番）
交通：鹿児島市電唐湊線 「朝日通」駅 徒歩5分
鹿児島本線 「鹿児島」駅 徒歩16分
日豊本線 「鹿児島」駅 徒歩16分
鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 バス9分 「市役所前」バス停から 徒歩7分 （鹿児島市バス）
間取：1LDK～4LDK
面積：59.13平米～133.35平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：吉原建設株式会社
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

[101: 匿名さん]

うち廊下は、カメ虫大量発生中の時は安全ですね。
外で踏んづけたものが、絨毯に染み込むのは、
勘弁願いたい。
裏山から、カメ虫がベランダ飛来が多いのも
勘弁。

[102: 匿名さん]

金額が高いと思ったけど、
その分部屋の作りにはこだわっているように感じました。

[103: 匿名さん]

まだ間取り変更が可能みたいですよ。
自分の好きなようなお部屋を変えれるのはとても魅力ですし
何より場所が気に入りました！来週もう一度お話聞いてきます。

[104: 匿名さん]

青田刈りマンションの最大のメリットが
間取り変更カスタマイズですからね。
引戸にチェンジ、間接照明、エコカラット
とやれば切りないが、それが楽しい時なんだよね。
予算的な問題がなければね。

[105: 匿名さん]

第一期2次販売が残り3戸だって
6割りぐらいは売れたんかな？
駐車場空き無くなれば、売れ行き
鈍くなるよ。
あそこら辺の月極めの料金は、
2万ぐらいするかな。

[106: 匿名さん]

キャンセルも多いってきいたけど！
どうなんですか？

[107: 匿名さん]

先日見学に行ってきましたが、
順調に売れてそうでしたよ？

[108: 匿名さん]

どこも順調に売れてない様なので
売れてるなら、良い方じゃないでしょうか？
順調に売れてればの話ですが。

[109: マンション検討中さん]

どんどん値下げしていることを考えると、販売苦戦かプライスの問題でローンが通らないことが考えられますよね。
購買層を考えれば、どのようなマーケティングでこの価格になったかは疑問ですが
販売好調なら問題ないのでしょうがね。どうしてそんない値下げするのでしょうかね。

[110: とくめい]

” 販売会社 ” のミッションは、値下げしてでも完売する事です。
原則、事業主が定めた原資内で値引きや、物的/人的な販売体制の維持・広告の追加投入を行うのでしょう。
　　
” 事業主 ” の事業計画は、ある一定戸数の売れ残りリスクも織り込んで（20％？）、
１年以内の完売を前提に策定されていると推察されます。
ビジネスとしての理想は、早期完売です。
が、地域によっては供給過剰局面に突入している現状や、人件費要因等で高値が許容されている
市況を踏まえて、あえて大規模案件・最大戸数を追求している為に長期の販売になっているようです。

” 管理会社（販売会社の系列企業である事が多い） ” 視点では、
収益である「管理費」の最大化の為、長期の全戸入居を維持したい訳です。
修繕計画にも多少なりとも影響があるでしょう。

[111: 匿名さん]

第一期完売ってチラシ打つぐらいだから、
順調には、売れてないようですよ。
販売開始半年で6割7割売れてれば竣工までには
完売しますけど、竣工しても2割残しぐらい
のペースじゃないの？良くてね。

[112: マンション検討中さん]

おそらくその程度です。
どんどん条件が緩みます。
確かに経営的な話で言えば、完売は当たり前の話ですが、
顧客目線で言えば、「それなら、当初の価格は何？」ってなりますよね。
経営上の部分を表に出すのは、クレバ−ではないですよね。（これ素人でもわかる論理）
そこが露骨だと、デベロッパーの信用問題にもつながるかと思います。
やはり、大手と上場しているとはいえ、中堅の違いですね。
財閥系とは売り方が明らかに違いすぎるので。

[113: 匿名さん]

１割値下げは、想定内なんじゃないの？
お値段設定値も高めなのも、値下げ商法
ては、セオリーですから。
たかが1割り、されど1割り。
数百万の値下げは、これから購入する
人には大きいですよ。

[114: マンション検討中さん]

売り出し時の価格からすると、１割以上下げてますよね。ここ
分母が大きいのでインパクトがありますね。
おそらく口外しないような念書は書かされるでしょうが。
すぐに広がりますよね。制限されている条件もあってないようなもんでしょうしね。

[115: 匿名さん]

先日この物件を契約しました。
私には値下げの話はありませんでしたが、最後の決め手は立地でした。
皆様も百聞は一見にしかずなんで、一度見学されてみた方が、
早く気に入った物件に出会えるのではないでしょうか。

[116: とくめい]

ご自身が関わっているビジネスでも、ほぼ同様の商習慣があるでしょう。
　　　
自働車等の台数限定モデルなんかでも、元の値段や値引きを疑問視するのかな。
需給バランスを反映した価格の弾力性なんて、自由経済の原理原則でしょう。
今は、高めの価格でも売れる市況なんですね。
　　
正価？で購入する方は、完成購入と異なり、
選択肢が豊富だったり、カスタマイズが可能だったり、相応のサービスを享受出来ますよね。
　
さて、引渡し日を、仮に”Ｎ日”とした場合、以下は予め織り込み済みですが、
Ｎ日以降の販売推移によっては、値引き幅が拡大/期待に反して少額となるのは当然ですよね。
　
・Ｎ日時点の売れ残り（未成約）は、推定２０％。
・Ｎ日から起算して、9～12ヶ月以内が全戸契約完了の目標期限。
・事業計画上の値引き想定額は、10～20％。

特に最終局面では、値引きやオプションも増えるでしょう。
オプションの照明・エアコン等は取り外して再利用なんてしませんからね。

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん

ご存じなら教えてください。
駐車場は、まだ余裕がありましたか？

[118: 匿名さん]

＞＞１１７　匿名さん

私、車持っていないので、
すみません、分かりません…

[119: 匿名さん]

やっぱり内廊下は魅力。ローンが通ることを願います。

[120: 匿名さん]

お部屋によっては抽選があるみたいですね。
私もあと一週間で答えを出そうと思ってます。

[121: マンション検討中さん]

こんな立派なマンション、もう鹿児島ではでないんでしょうね～

支払いを頑張るか検討中、、、、、

[130: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん

内廊下物件は、こらから出る可能性
あるよ。20階ぐらいのタワマンなら、
普通にありえますね。
今度の再開発物件が内廊下かは、わかり
ませんが。

[132: 口コミ知りたいさん]

[NO.122～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[133: 匿名さん]

ポジレスにネガレスと争いだし、
業者同士の争いになった感じでしたね。
ところで、階高がデザイン画からは、
低そうに見えるのですが、スラブ厚さ
なんセンチ確保出来てるのか気になる。
誰か知りませんか？

[134: 匿名さん]

>133

この前、営業さんが20センチ以上あると言っていたような気がします。

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん

情報有難うございます。
最低限ですね。20センチ以上なんて。
天井高とれてないからスラブは厚い
のかなと思ってましたが。

[136: 匿名さん]

最近の鹿児島市内の分譲は、270のボイトスラブ
が主流なんたけどね。
200のボイトは、ありえんし、200の普通スラブ
採用と言うことは、あそこのマンションぐらい
の遮音性能ぐらいしか期待できない。
シニアマンションだからこのスペックでいいと
の判断か階数稼ぎたいからかどっちかだね。

[137: マンション検討中さん]

内廊下ってイメージはカーペット張りなんですけど
灰混じりの雨のときや上にも出てましたカメムシとかゴキブリの死体があったときなどは心が辛くなりますね

[138: 匿名さん]

階数稼ぎってニュアンスで営業さん自ら言ってましたよ。
表現は、「高さ制限」でしたが。
しかし、どんどん書き込みが意地悪になりますね。
ここだけ特にバッシングひどいけど、なんでですかね？？？

[139: マンション検討中さん]

良くも悪くも注目されてんだね

[140: 匿名さん]

なんやかんやレス賑わうと
そのマンションは注目されて
結局売れて行くんだよね。
注目のバロメーターですよレス数は。

[141: 口コミ知りたいさん]

たしかに、注目されている証なんでしょうね。
ここは鹿児島では目立つ物件だろうし、
他からのやっかみも多いんだろうね。

[142: 匿名さん]

やっかみもあるだろうし、ある意味突っ込みどころ満載なのも事実ですよね！
これが豊かと言われると、鹿児島が笑われる気がしてならないのは私だけですか？
窓を開ければ、the wall

[143: マンション検討中さん]

142の方、ちょっと何に言ってるかわからないです。

[144: 匿名さん]

残念ですね

[145: マンション検討中さん]

この値段なのに前の建物の壁しか見えないって事でしょ

[146: 匿名さん]

この値段なのに、天井は、最低限の高さ
スラブ厚さも最低限、
バルコニーも最低限の広さ、
梁もでてるんで突っ込みどころ
満載なんじゃないですか？

[147: 匿名さん]

145さん、146さんは文書解読能力が流石です！
何を言ってるかわからないって、どんだけすっとぼけか…

[148: 匿名さん]

マンションっていろいろ比べて
納得や妥協しないと購入出来ない
もんですよね。
エリアを定めて場所選んで、
それから値段含めたグレードの比較が
始まりますから突っ込みたくなるのも
わかります。

[149: 匿名さん]

あの物件は場所が際立っているから、
他の物件と単純に比較するのは難しいよね。。

[150: 匿名さん]

ここを買う人は立地で決めてるんでしょ。