マンション夢設計ってどうですか？

[評判気になるさん]

稲葉早苗氏が代表取締役を務める「株式会社マンション夢設計」ってどうですか。
http://yumesekkei.jp/

さまざまな団体に所属されています。
・有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ（理事）
・一般社団法人首都圏マンション管理士会(会員)
・NPO法人マンション生活支援センター（理事長）

[282: マンション掲示板さん]

昨年、稲葉マンション管理士が管理規約の変更案を作成し総会で承認された。、

役員は組合員でなくても良いのかの質問があったが理事長は沈黙。
案山子のような理事会と組合員は賛成した。
役員は組合員から総会で選出する、が、役員は総会で選出するになった。
賃借人も理事になれるということ？
なんかおかしい。

突然、理事長は弁護士理事

[283: デベにお勤めさん]

1155: 匿名　
[2017-08-30 21:24:31]
池波正太郎作、鬼平犯科帖には盗賊が登場する。
この盗賊と共に登場するのが 、嘗(ナメ)役と引き込み役。

ナメ役とは、押し込み先の内情(財産、家族や警備状況、家の構造など)を調べ盗賊に教える役である。
引き込みとは、賊が建物に入りやすいように内側から木戸を開ける役である。

賊はナメ役からの情報で財産や警備の状況を知り尽くしているから効率よく金須を根こそぎ持っていく。

マンション管理士を起用してリプレースを行う時の危険性を考えてみた。

マンション管理士がナメ役となり組合財産(積立金)や管理状況(理事会の能力)、警備予算(管理依託費)、警備状況(住民の関心度)を親しい管理会社に教える。
潤沢な財産があると知った管理会社は目を光らせる。
カモフラージュのため本命以外の管理会社にナメ役は嘘の情報を流す。

引き込み役の理事や監事は管理会社の不正行為を見逃して管理組合に紹介する。
嘗(ナメ)役のマンション管理士は旦那(理事長)や家人(理事)を油断させ総会決議を取付させる。
こうして、管理会社は堂々と予算の上限金額で受注しマンション管理業務を契約する。

マンションに入り込んだ管理会社は金庫(金須)を見ながら修繕工事を提案し、マンション管理士は見積参加会社に予算を漏らす。
理事長は管理会社やマンション管理士が提示する総会議案をタンタンと決議させる。

かくして、管理会社やマンション管理士は組合の金須(財産)を全て吐き出させる。
その裏で工事業者から謝礼金を受け取る。

いつの世にも、盗賊と犯罪支援者は存在する。

かくして、長谷川平蔵、鬼の平蔵は失職しない。

[284: 匿名さん]

第三者管理豪式は怖いです。あらかじめ規約に区分所有者の専有部分の
役員就任部屋順番表を作成した方が良いでしょう。

マンション管理士等の第三者による管理方式は危険です。（経験者）

[285: 小説愛好家]

この板の長文投稿は、プリントして熟読の価値ありです。
長文だとすぐ「論点がわかりません」とか反応されるが、
具体的報告、論考を不都合に感じる人がいるということ。
長文でしか表せないこと、伝わらないことが存在します。

[286: 匿名]

女性の社会進出を阻むもの。

生活が苦しいんですと、理事会でぼやくマンション管理士。
だから裏金が必要だと言わんばかり。

[287: 匿名さん]

金欠マンション管理士は危険。悠々自適の定年退職した
組合員のマンション管理士が良いでしょう。これは安心でしょう。

[288: 匿名]

見習うべきマンション管理士。

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com

見直し本舗
村上智史

見習うべきマンション管理士と思います。
きちんと仕事をするから収入は安定する。
だから、バックなんて要らない。

管理会社と連携を得意とするマンション管理士、集団と違う。

プロナーズ(プロフェッショナルパートナーズ)から鞍替えです。

[289: 周辺住民さん]

①一任方式（通常管理会社が元請）は、施工中も通常管理＝設計（監）理＝施工（管）理、竣工後アフターも同一なので逃げれないので、素人住民には楽。
しかしながら、住民が、特別な理由も無いのに、長期修繕計画残金（推移表）を変更するまで許すのでは、ボラレル事になります。
勉強熱心で意識高い住民（理事会委員会）は、純工事費に対し、冠代を幾ら（工費の何割ぐらいまで）許し、議案にするかの精査能力が全てです。
そのギリギリのラインが見いだせないから、皿管や竹管に話を持って行くはずが、、、、、

②1の元請が、高いのでは（当然に冠代載せますから）からと、戸×＠2万円程度で、公正な判断するとか、第三者が競争入札で、とかオイシイ事を言って理事会に近づく非営利団体ＮＰＯ（等）の支援常務委託（皿管）締結は、大変に危険です。

例）初回で＠100万×100戸なら一億の営繕工事です。
その戸＠2万程度×100戸の200万程の小利益で「営利団体」は決して満足なんぞしません。
定型契約書目いっぱいの基本設計（数量、特記）で競争入札のハズが、現説で住民が選んだ事になっている営繕業者に、金（入）数量表をばらまかれ、修繕積立金残金が丁度、カラッポになる工事まで膨らませられ議案に持ってかれます。

竣工中、竣工後の不具合には、「皆さんが議決した営繕会社とお話しください！
当ＮＰＯ（等）は営繕業者の選定まで支援と週一監理のみの業務です！！」
「外装等の数量が増えるのは、最終見積書に実数清算と記載され納得議決済でしょ！」
「クレームは、発注住民と受注施工会社の相対で思う存分にお話しください！当コンサルは立会だけです！」でオシマイ。

その時住民が「えっ？話が違う、、、」と嘆いても支援業務委託契約書には確かにそう記載されており、住民が※理事会に文句言っても、委任状、議決行使権で理事会だけでなく、
住民（全区分所有者）議決した事になっています。
カラッポになった修繕積立金の今後の支払（推移表アップ）は、住民全ての負担です。

※輪番理事会は期が変わります。ここも十分に踏まれており、住民間で揉めても、そもそも議決してますから、追及の仕様が無いです。

③思い起こせば、、2.の支援業務委託契約に理事会が傾きだしたころから、元請受注（一任）の芽が無くなった通常管理のフロントは、ダンマリで長期修繕計画残金と大幅に変わる可能性すらも触れません。

④住民のほとんどは素人で、自分ではやるのが煩わしいので、プロに大枚を払い、依頼しているハズが、この始末です。これが現実です。
管理費は毎月、毎日、いや毎分支払っています。
積立金はみんなのお金（公金の側面もありますが、）実は各々ご自分のお部屋（区分所有）だけに支払っており、その部屋を売却する時には区分に附着し、貯金ではありません。
関係なくなる時には中古売却する時ですが、次に購入する方は、残金少なくと推移表高ければ、値引きを要求します。

[290: 興味あり人間]

議員立法化に参加した議員は誰ですか。

[291: 興味あり人間]

290です。No130の記事を見て議員名を知りたいと思いました。

[292: 匿名]

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000

矢張りここが良い。

[293: 匿名]

夢設計さん

管理者解任請求の裁判で解任すると判決が出ました。
管理者=理事長が判決前に締結した御事務所との契約は無効ですよね。

[294: 周辺住民さん]

どのような地裁のケースか是非、教えて下さい。

現理事長が、コンサル（設計監理方式）の業務委託契約を締結（議決）後、その理事長が管理組合？からの解任を地裁で判決でしょうか？

[295: 購入経験者さん]

　所有するマンションの理事会が暴走して、情報を開示しません。いずれ裁判になることが
避けられないと思います。弁護士は費用が高いので、同志と本人訴訟をすることを検討しています。簡裁での代理権をもつ認定司法書士で、マンション問題に詳しく、裁判の実績のある司法書士事務所をご存知でしたならばご紹介ください。

[296: 匿名]

素人質問ですいません。
アナタ（を含め複数人の組合員）が書面で理事会に要求をしても、理事会が「それを」開示をしないので、簡易裁判所で調停？に持ち込みたいということでしょうか？
それは、住民で一度は議決をしてしまった内容の開示なのでしょうか？

[297: 購入経験者さん]

　例えば、会計報告に残高証明書を添付することを求めても、「必要がない。幹事が確認している」として応じないのです。他にもいろいろありますが、住民の声を聞く耳をもちません。

[298: 匿名]

臨時総会招集は検討されましたでしょうか？1/5超えで可能です。
具体的な議案（会計報告の開示等具体的に）を作り、口々に不満は言っている住民達に、
「では住民の声を総会での決着をしましょう。つきましては、これにご署名と捺印を、、」と持ち掛けると突然、離れだす住民。話した事もないのに署名をします！と名乗りです住民と、マンションの住民の正体がハッキリと見えます。

勿論、現理事会からのイヤガラセもありますが、招集した場面で、アナタが議長を張り
総会で同じ質問をして「必要が無い！」はもう相手はビビッて言えないと思います。
管理会社フロントも下を向きます。
大変に度胸と決意が必要な「ひと騒動」ではありますが、簡易裁判所の前にやる事も一考とは思います。

[299: 評判気になるさん]

1/5での総会請求で、議長を1/5側から出せるのは、理事会側が招集を拒否した場合だけですよ。これは規約によらず区分法の強行規定だからできます。
一方で、総会の開催を理事会が受けてしまえば、議長は規約規定通りだから、普通は理事長です。これを知ってると、理事長解任が議題でも、理事長が委任状を自分の好きな方に行使できちゃう気がします。

[300: 購入経験者さん]

　２９８さん、２９９さん、貴重なアドバイスをありがとうございます。まだまだ
私の知識と覚悟が足りないと知らされました。まずは、陳謝。

[301: ”匿名”さんへ]

1/5での総会請求でも、招集を理事会側で総会開催を認めて実施すれば、例え理事長の解任が決議事項でも理事長自身が規約規定で議長をできるというのは、最近でた榊さんの本でも事例がでてきますが、これは本当でしょうか？
そうであれば、規約に問題があるということですからうちの規約も修正して将来に備えないといけないのかなと思っている次第です。

[302: 匿名]

298匿名です。299さんの言う通りで、この規約で全く問題はありません。
現理事長の解任議案で、臨時総会を招集し、現理事会側が理事長を張れば（解任に戦えば、）委任状は議長一任、つまり、賛成議決権になりますので、残念ながら、無関心な住民が多ければ多い程、困難となります。
実は殆どの住民達は、委任状＝その時の議長（議案）に賛成議決権という事すら理解をしていない方々が多いのです。

次に経験から、実践論でお話しをします。
現理事長解任の議案では、招集の署名捺印1/5は大変に難しいと想像します。
今までもオカシイと思われていた議案が議決し、何人かの住民が疑問を呈しても、必要が無い等の無視がまかり通る住民の性質と意識では、理事長解任議案で到底、、、記名捺印はしないと思います。

私が288で記載したのは、具体的な議案で臨時総会を招集する話でした。
言われていた例では、
1.〇/〇日に議決し、〇/〇日に締結した某コンサルとの業務委託契約の解約。・・・293
2.〇/〇日に要求した残高証明開示・・・297
3.他の〇〇情報のいろいろ開示。・・・295
これを記名捺印と共に、議案を理事会に提出し、総会で議決させなければなりません。
なぜ、この業務委託契約の解除が必要なのか？なぜこの情報の開示が必要なのか？理由を述べ、議決権行使権を半数得なければなりません。

その理事長を解任する事で、一気に全てを解決したいと言うお気持ちは痛い程判りますが、
現在の決まっている議決を「選挙数の数でヒックリ返す」しか方法はありません。

追記：想像で記載しますが、その理事長解任議案が招集された時、相手が今までのやりたい放題に反旗があった状況だけで、ビビッてもはやこれまで、又は、自分が議長を張っても解任が可決されてしまったらどうしよう、、この恐怖から、現理事長は議長を逃げる可能性もあります。（取り巻きが逃げ出すケースもあります。）

[303: 通行人]

>295 以降の議論を拝読し、地に足のついた思考実験としても有意義だ
と感じました。

分譲マンションの管理組合内における法的効力は、大テーマの１つです。
５分の１以上の署名とか、臨時総会の議長＝理事長の規約上の規定とか、
そういった事柄について真剣に思案し、できるだけ多数の組合員の間で
意見が交わされるマンションなら、まだまだ救いの道があると思います。

当マンションも、まさに「住民達は、委任状＝その時の議長（議案）に
賛成議決権という事すら理解をしていない」（>302）という状況です。
なんと約８年間、１００回以上も２００人の組合員に向けて文書を作り、
封筒にあて名も差出人の名も書いて配布し、知識の伝達や意識の向上に
努めてきました。が、１９０対１０とか、１９９対１の構図は変化せず。
読んでくれているのか、いないのか、完全に近い「無反応」が相手です。
直近では昨年１０月に文書１枚を封筒に入れてほぼ全戸に配りましたが、
全階段貼り出しの翌月の理事会広報紙に「文書の配布行為はやめるよう
お願いします。」と書かれました。問答無用で迷惑行為と見なされます。

理事会は基本的にシロウトを入れて法的責任を取らせるための組織です。
クロウトは専門委員会や管理員。配布文書の指摘でどちらも逃亡したが、
前者は転居せず、日本史でいうところの「院政」を敷いているに等しい。
ワル（並びに組合全体）には法律アドバイザーも付いて強気。なぜなら、
大手管理会社と修繕工事＆組合運営コンサルタントとも組めているから。
まさに「『業・民』連合 VS. 私」 の構図でまったく勝負になりません。
総会等の集まりに参加すると、私を責めながら予定通りに採決達成です。

・・というように、悪い意味で”法の支配”が浸透しきっている組合です。
規約違反などの違法行為が合法を装って守られ、従わない組合員個人の
やることなすことは「区分所有者の共同の利益に反する行為」と言われ、
逆の訴追さえ受けかねない企業体になっています。ほぼ完成しています。
新しい規約では、私の年齢以上の組合員が役員に就く資格はありません。
５年前の理事会決議で、私だけ傍聴と会議資料提供の機会を失いました。
組合は１回、本当に訴追を実行して失敗しましたがその報告書も私だけ
閲覧禁止だそうです。これら不利益処分の根拠は、書いて配る行為です。

「業・民」連合は、運営したいように思う存分おやりになればよろしい。
ただ私は、この国と社会が許す分だけでも「発言」し続けるつもりです。
例えば、現状、法律上は総会への出席権まで奪われることはありません。
効果なしに終わろうとも、自分が正しいと思う意見をそこで開陳します。
配布文書においても同じです。口封じを伝える文書まで禁じるのは不当。

[304: 購入経験者さん]

３０２さん、戦い方の具体的な手続きに関する投稿、大変参考になりました。一つ質問ですが、臨時総会開催は５分の１以上の住民が要求する必要があるとして、通常の総会に「一人の組合員が議題を提出すること」（いわゆる議題提出権）は認められておりますか。ご教示をお願いいたします。

[305: 匿名]

匿名でも記名捺印でも、住民からの要求で議案として取り上げる事はあります。
理事会が、匿名要求でも理事会（役員）が「なるほど！そう思っていた！」なら
取り上げる事はありますし、署名で要求が有り、理事会で話し合った結果、取り上げない事もありますし、その場合に理事会議事録に残り、その後理事会ニュース（お知らせ等）で協議したが取り上げない旨が記載される場合もあります。
理事会が健全で運営され、社会通念上常識的な事であれば、特に区分所有法云々ではなく、
当然取り上げられるべきです。勿論それが、議決するかどうかは、住民の票次第でこれも
常識的な話と思います。

問題は、上記の常識に当てはまらない場合で、特に理事会がこの問題を一般住民に知らせたくないとか、このまま期を終わらせたいとか、この契約をそのまま進めたい等の理由がある場合もママあるかと思います。
私の実践論ですが、例）金銭関係の情報の開示は住民として、要求は当然と思いますし、口頭で役員の一人に告げ、それで駄目であれば、連名で書面捺印で要求をし、その結果取り上げないとき来たら総会で「連名で出したのになぜ理事会では取り上げないのですか？」と住民の前で叫ぶ（冷静に）べきと思います。
それでも駄目なら更に、増やした連名で書面で要求をしていく事です。

その他：施工関係発注・業務契約委託締結等は、議決を既に通っており、時間的な問題もありますので、理事会が簡単に解約の議決は取り上げません。
例外として、理事会の監事が単独で「やっぱりあのコンサルは間違っている！」と臨時総会を開く事も、可能性としてはゼロではありません。すると、、、
↓
302に戻ります。

[306: 匿名]

追記：正に303さんの役員、一般の住民は問わず
「できるだけ多数の組合員の間で 意見が交わされるマンションなら、まだまだ救いの道があると思います。」と思います。

[307: ３０３／通行人]

いやー、とても快感を覚える投稿が続きますね。この水準で話せる人にはなかなか巡り合えませんので。

当マンションでつくづく思うのは、「監事」（主・副で各１名ずつ）がしっかりし本来の役目が果たせていたら、私も苦労せずに済んだだろうということです。私の言論活動は「辞めさせられた元理事長」の立場からのものですが、内容的には監事の機能そのものです。会計帳簿の閲覧等、本来的に多数決によらない組合員個人の基本権が守られるかどうかは、第一義的には理事会から独立して全組合員に対して責任をもつ監事のなり手にかかっています。

しかし、「業・民」連合もさることながら、上記の理論的分析などシロウトに毛の生えたレベルと思ってか、先回りして十何年も前には監事役員が機能できないように布石を打っていたようです。まず、当組合では理事長も主監事も任期は１年、それぞれ「副」の１年を含めれば他の大半の物件と同様に理事・監事の任期は２年ですから、解任請求裁判はあまり意味がないように思われます（後釜に座る補充候補者も多数か）。次に、私が理事長になった８年前には標準管理規約の「監事は、組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集できる。」の一文がありませんでした。でも、結果的にはこれらの布石は必要なかったでしょう。なぜなら、もし監事が「こんなおかしなことがある」と理事や一般の組合員に知らせても、実際に全戸配布文書を作って知らせた理事長の私のように、”誰もついてこない”状況が待ち受けているはずだからです。

この点から、当マンションは企業でいうところの「労使一体」型で、労働（管理組合）が使用者（管理会社ら業者）に協力することで倒産を避ける考えがあると推察されます。ある期間の帳簿による会計実績の点検はどうしてもやれないのだ、という問題を管理組合として本当に抱えているのなら、この難局を閲覧請求者の私だけを除いて全員で乗り切る運営が実行されてもおかしくありません。逆に言えば、どうしても見せられない物を何らかの手段で本当にお天道様のもとに出させようと動く者に対しては牙をむいてくる恐さがあります。

以上、いわゆる遵法精神におけるこうした組合員たちの（組合全体の）素地が、マンション内部での法的効力を支配層に不都合な部分では空回りさせ、有利だと見ればそこだけは法をぶつけてくるという、まことに勝手な運営を支えていると考えられます。過去に１、２回、全戸配布文書にて「１/５以上の署名による臨時総会開催請求」の話を管理規約を引用しながら提起しました。私を含め、誰も音頭をとらず、実行もしませんでした。例外なく支配層主導で理事会・総会が行われ、１９０前後の票で賛成・可決され続けています。「１回でも私が提案したテーマで総会をやればこの１９０がどうなるか、見ものだ」的な記述をして、実験してみたい気持ちを書いたことはあります。が、この実験はタブーのはずです。委任状が集まらず総会成立の雲行きが怪しくなった年は、提出締切日を遅らせたり、最終日に数時間ごとに掲示を貼り替えて委任状急増 → 定足数達成！が（恐らく管理員により）宣言されたこともありました。裏で何か動いたのか、私には不明です。

基本的な住民（組合員）像とは、管理業者が理事会を通じて提供するサービスは積極的に受け取って、理事会を通じて業者に協力していく。これに乗らない住民個人に対しては「変わっているね」。こんな感じでしょうか。築４０年にならんとするマンションです。

[308: 購入経験者さん]

３０５さん。質問した304です。大変参考になりました。ありがとうございます。

[309: 購入経験者さん]

　３０７さん。８年間、１００回も２００戸の住民に対して、「あるべきマンション管理」
の啓蒙活動をされてきたとのこと、頭が下がります。最近マンション管理の評論家　廣田信子さんのブログを見ましたが、その中に「高齢者が増えることが、社会全体のブレイクスルーにつながる可能性大」とありました。シニアは報酬を求めるのではなく、「透明性のある管理組合のもとで、住みやすいマンションライフ」を目指す活動の担い手として最適で、やりがいのある、それこそ端的な「地域貢献」であるような気がします。

　廣田さんは、さらに次のように述べています。「（いずれこの世を去るシニアの皆さん、）未来へのよい種まきをいっしょにしませんか。集まると、大きなエネルギーになりそうです。」

　この口コミ欄を、単なる愚痴を言い合う場ではなく、問題のある管理組合を是正するための現実的で有益な戦い方の情報交換をする場にすることができるのではないかと思います。

　私も少しファイトが湧いてきました。

[310: 匿名]

（集会の招集）
区分所有法第３４条　集会は管理者が招集する。
１、管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
２、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上有するもの
　　は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集
　　を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずる
　　ことができる。
４、
５、管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五
　　分の一を有するものは、集会を招集することができる。ただし、
　　、この定数は、規約で減ずることができる。、

[311: 匿名]

規約で定数５分の１以下を１名と規約を変更できれば、
極端で申し訳御座いませんが、１名でも管理者（理事長）
に総会の招集を請求できる。これは正解でしょう。

[312: 職人さん]

　１／５以上の住民が総会招集を求めれば、総会を開催しなければならないことは分かりました。ただ、この１／５以上の署名を集めるのが大変なようですね。たまたまネットで下記マンション管理士の体験談を読み、大変参考になりました。

　　　・　氏名　　：　飯田　勝啓　（マンション管理士）

　　　・　所属　　：　重松マンション管理士事務所のアソシエイト・スタッフ

　暴走する理事会・管理会社と無関心な区分所有者を相手に、どのように健全な管理組合を作り上げていくかは、簡単にはいかないようです。しかしやるしかありません。自分の財産を守ることにもなるのですから・・・。

[313: 匿名さん]

>301 にて
>例え理事長の解任が決議事項でも理事長自身が規約規定で議長をできるというのは、最近でた榊さんの本でも事例がでてきますが、
とありますが、「最近でた榊さんの本」のタイトル、出版社等を教えて下さりませ。

余談ですが：「理事長は、帳簿を作成し、請求があれば閲覧させなければならない。」と管理規約に条文があり、いざそれを根拠に権利を行使しようとしても、実際には「帳簿」とは具体的に何を指すのか？　組合の通帳は入るのか、入らないのか？　から始まります。見せたくない、見られたくない場合は特にそうなると思います。ということは、使われない規約というのは条文が存在しないのとほぼ同じなのでは。誰かが実際に使って初めてすべてが始まるような。

組合員どうしでの他の条文、法令を含めた解釈や意見のやりとりが組織内部の法令遵守の雰囲気を作ってゆく、条文の規定や語句に初めて意味を付けていくのでは、と。この点、私の組合では自由な議論がなく、法は専門家（あるいは業者）の領分であって人間はその型にハマって生きるべきであり、その型から外れたら問答無用で違反なんだ！と思っている人が多く、しかも運営の手綱を業者といっしょに握っているから恐ろしいです。「理事会」「総会」と言えば基本はシナリオありきで、いつも通過儀礼。当マンションに見るマンション管理とは、業者が管理組合の名で発注したものを受注する「自家発受注システム」みたいなものです。ラクといえばラク。ただし黙っていなければならない。

[314: 匿名]

301 ”匿名”さんへ 3日前
1/5での総会請求でも、招集を理事会側で総会開催を認めて実施すれば、例え理事長の解任が決議事項でも理事長自身が規約規定で議長をできるというのは、最近でた榊さんの本でも事例がでてきますが、これは本当でしょうか？
そうであれば、規約に問題があるということですからうちの規約も修正して将来に備えないといけないのかなと思っている次第です。

簡単でしょう。規約に理事長が議長を務めるを変更すれば
いいでしょう。
規約上議長は理事長が務めると有る限り理事長が議長を務
めると言い張れば拒否できないでしょう。

議案が理事長解任事項であっても理事長が議長を務めると
言い張るなら、利益相反にかかる可能性はありますから何
らかの法的処置を弁護士と相談して下さい

[315: 匿名さん]

総会の議長は、理事長という規定は妥当では？
管理規約が普通なら、区分所有法の管理者の規定に規約からリンクを貼られているのは理事長ただ１人てーす。委任状は理事会への信任票としての意味が大きいので、それを理事長以外の人物が先に利用できる可能性を、例えば議長は総会の実出席者から選ぶなどの規定をしていると、低調な総会に反対派が多数押し寄せて議長を乗っ取って、委任状を好きに使えるとかまた問題が出てきてしまいます。このリスクに比較すれば、正規の手続きで(理事の過半数の指示を得れば理事長になれますね）理事長にもならない人が総会議長とかはあり得ないと思うのですが。

[316: 匿名]

理事長解任の臨時総会の招集ですから理事長が議長になるのは
どうかと聞いているのですが、
規約では理事長が議長になる規定だから、議長をすると言い張
れば拒否できないので良い方法は無いかとの質問です。

[317: 名無しさん]

その場合でも、理事長が議長をするのが妥当というのが315さんの趣旨では？ 避けるべきだとは思いますが、普通の規約だと1/5集めても、議長は理事長で、但し理事長解任の議案を除くなんて規定はないと思うので。ダメだと考えるなら規約に書くべきではないですかね。

[318: シロウト]

当該の事態に応じた適切な条文が現在の管理規約になく、一見「血も涙もない」非情な法的アドバイスであれば恐らく >314 になるのでしょう。悩んでいらっしゃる本人からすれば、いちいち規約の改変から手続きを踏むのは面倒至極、あるいはイバラの道なのだと思います。

当マンションの場合、「組合で雇っていた管理員と理事長が対立した時にスムーズに適用できる規定が管理規約・細則・内規等に見当たらなかった」ということも、事態が解決しないで長引いた原因のひとつでした。恐らくそれらの諸法規を概観した上で「先に理事長を（理事会の勧告に従わせて）辞任させてから、（理事会の承認決議を経て）管理員が辞職する」という（恐らく合法的だが会計調査回避の）ストーリーをプロが組み立てたのでしょう。理事会がフル活用された印象があります。

”罪刑法定主義”の考え方みたいに何でもかんでも先回りして規約等で規定すべきというのは理想的かもしれませんが、解任審議の対象者は総会に参加・同席すれども議長はやらず、というのが公平公正の常識的な線であるような。理事長だった私への辞任勧告決議（理事会）は通知も予告もなく「欠席裁判」でした。後日、私が文句を言って「次の理事会には久々に出席する」と意思表示したらアンチ理事長（親・管理員）派が傍聴定員いっぱいに議場に来るとわかって、結局は出席を取りやめました。その回の会議で修正版「理事長辞任勧告」が私以外の全役員（１３名）の署名捺印を載せて発行されました。ここら辺は、規定がないための圧力行動（プロ提案の手練手管）だったはずです。いわばショック療法。そんなに排除したいなら屈してやるが、勧告状に署名捺印して責任をはっきりさせることを（初回の勧告後）あらかじめ私は求めていました。当方もその場その場で、次々と繰り出される新たな展開に頭脳をフル回転させながらできるだけの対処をした記憶があります。

[319: シロウト２]

>299 の指摘も鋭いですね：
>議長を1/5側から出せるのは、理事会側が招集を拒否した場合だけですよ。これは規約によらず区分法の強行規定だからできます。一方で、総会の開催を理事会が受けてしまえば、議長は規約規定通りだから、普通は理事長です。これを知ってると、理事長解任が議題でも、理事長が委任状を自分の好きな方に行使できちゃう気がします。

「委任状のゆくえを左右する議長」を誰がやるのか？
私が解任審議対象の理事長にされた時には、その３ヶ月前に自分から「決別宣言」（まともな管理組合になるまで休職する）を出したことが逆手に取られて副理事長が「理事長代行」の肩書きで承認（理事会）され、宣言以降は（理事会・総会の）議長＝副理事長だったので、>316 のような問題は発生しませんでした。
しかし、理事長の私が認めていない「副理事長＝理事長代行」（彼は規約の「理事長を補佐し」に違反し管理員に味方していた）の人事をやって、以後の理事会や総会の招集をかけて運営していった手法については、後日、他の組合員（１名だけ）から疑問（乗っ取りではないか）が出されました。実際、辞任勧告を受けて私が辞表を出すに至るまで、ずっと「理事長印」は私が持って保管していました。
当マンションの当時の規約には「辞任勧告」の文言はありませんし、役員の退任については理事会の承認が必要とされる一方で、総会の決議事項のひとつにもなっていたと解釈できます。結果的には「理事長辞任」は理事会の議題にはなって、総会の議題にはされませんでした（事後直近の臨時総会の議題：「管理委託業務の変更に関する件」← 従来の管理会社と新たな契約を続けるという理事会決議を承認するかしないか）。そのまま可決承認され、すべて既成事実となって今に至っています。

[320: 匿名さん]

既成事実と言うのが問題でしょう。
内は偽理事長が誕生して一期務めたため既成事実に至っています。
同じ管理会社の物件で同じような事例がありましたので組合が
問題にしています。
裁判になるかもしれません。弁護士から参考人の確認がありました。
私は内のマンションの証拠書類を何時でも提出できるように弁護士
に書類の確認が済みました。
どうしても、既成事実化されると過去の規約や、法令違反も闇に葬
られて正常な管理ができません。

特に法律家はこの既成事実によりもっと早く訴えた方が良いと言わ
れます。

築古のマンションなどは過去の総会議案書、議事録、管理規約、
委託契約書等を精査するには数年かかりますしプロの委託すれば膨
大な費用がかかります。

既成事実化と時効の壁を延長してもらえなければ不可能に近いです。

[321: 購入経験者さん]

312で紹介の飯田　勝啓　氏（マンション管理士）の自己体験談の中に、外部居住者宅を訪問し、臨時総会開催の同意を得る地道な行動をとったことがつづられています。

　１/５以上の賛同を得て臨時総会を開催しても、「現理事長への白紙委任」が過半数を占めては臨時総会開催の意味がありません。このあたりも、考えたうえで１/５を集める運動をしなければならないと思います。

　また、管理規約ですが、長期間理事会が固定し好き勝手にやっている場合には、現行の
管理規約そのものがどうなのか曖昧になっています。定期的に最新の管理規約を整備することも、最終的に裁判になる場合に備えて重要だと思います。

[322: ３１９（シロウト２）]

>320 >321
どちらも非役員の管理組合員たちのことを肌で知っている達人レベルにしかできない書き込みだと思います。頼もしいです。大変ご苦労なさった人のはず。
３２０：「既成事実化」を問題視。３２１：「（白紙）委任状」が減ってこそ。
その通り、私も異論はありません。

>318 >319 に記された管理組合（特に理事会）乗っ取りの経緯は、それまでの運営を本格的に改善しようとする動きに対する「強行突破」と言えるものです。その時、あるいは後日できるだけ早い時期、ひいては現在でも厳正な法的審査、業務監査等を受けずに済んでいるから、「正常に運営されております。」（理事長代行を承認した後の理事会広報）と常に強気でいられるのでしょう。ホント、この強気は「業・民」共通で尋常ではありません。管理会社の親会社や、同グループのトップ企業はインサイダー取引等で有罪判決確定後も再び同様の不祥事を起こしていたと記憶しています。表面的には改めても根本的には改める気が無い、当管理組合を今まで見てきても「裏切り者（≒内部通報者的：公益のために組織の長に背を向ける人）」のいなさ加減（誰もいないということ）はナチスドイツ以上です。ヒトラーでさえ同胞による裏切りはありました。

私見ですが、良質なマンションなら合理的な法律論議ができるのでしょうが、悪質だとなけなしの議論（見た目と違ってその機会は全然ない）の成果があっても瞬時に吹っ飛んでしまいます。その原因の大半は”恐怖”でしょう。本来「警察」と「裁判」は私が口にしていい言葉のはずですが、当マンションでは理事会が私に対して全体への見せしめ的に議事録（全組合員に回覧）で使ったりします。真相は「全体への見せしめ」ではなく、本当に９０％超の住民の敵意なのかもしれませんが。絶望に陥らないようにはしています。負けないぞ！

[323: 職人さん]

　総会で独断専横の理事達を退任させ、新規に理事を選出したとして、旧理事会役員が
長年の不正が暴かれるのを恐れ、すんなり帳簿、管理人室のカギを渡すとは限らない。
そんな場合、どうやって帳簿、鍵を渡してもらうのか。実際に類似の体験をした人に
ぜひ回答をしてほしい。

[324: マンションの住人というもの]

何年か前のことになるのですが、（恐らく）住民の悪質さを示す出来事：

ある日、仏壇の掛け軸（１コ）が配達されました。注文した覚えなし。開封はせず、ダンボールに貼られた”何とかセンター（団体名）”に電話したところ、結構ねばられまして、私が署名したという注文ハガキをようやくファクスで受信。何者か（団体名でかなり見当はつく）が勝手に私の名前と住所・電話番号で注文したのでしょう。掛け軸の販売元と「何者か」はグルかもしれず。

それから数年が経った最近の新聞に載った記事です ↓
https://www.asahi.com/articles/ASM275RMBM27TIPE01L.html

こういう脅し的行為はメッセージが標的に伝わらないと無意味なので、やられた人にはかなり見当がつきます。シッポはつかめませんが。すぐ消費者センターに電話したものの「今後は発送元を確かめてから受け取ること」とか逆に説教され、何の関係があるのか知りませんが私的状況を聞かれて不快に思った記憶があります。

[325: 職人さん]

　へぇーー、そんなことする奴がいるんですね。また、恐らく勝手やり放題の理事達にべったりの弁護士が悪知恵をつけて、法律など全く知らないワシのようなものを手玉にとり「やれるものならやってみろ！」と「あっかんべー」をしている気がします。うまい汁を散々吸っている連中は、簡単には退場しないんでしょうな。

[326: ３２４]

>325　職人さん、
コメントありがとうございます。「あっかんべー」はその通りでしょう。
でも、逮捕に至らない悪事を「弁護士」のサポートなしでも絶妙にやってみせる、見た目ふつうのサラリーマンが分譲マンションには管理組合員として入っている恐れがあるぞ！と言いたかったのです。単独、独断専行でも捕まらないような「高い能力」の持ち主。教養や知性は感じません。１期でも理事長をやって最高責任を負うような愚かなマネはしない。無役でもマンション全体を支配するコツは知っている。業者はこの人に貢ぐ。
数年前、定期総会議案書配布日の未明に当宅の自転車１台がなくなりました。気持ち悪い。
・・・ともに闘いましょう！とほほ

[327: 購入経験者さん]

　マンション管理に関する問題は、いわば「身内の問題」で、行政や警察・司法当局から
すれば積極的に介入する気はないのでしょう。ただ、住んでいる我々からすると毎日のことであり、資産保全の意味からも切実な問題です。

　「逮捕に至らない悪事を弁護士のサポートなしでも絶対にやって見せる。」との強い決意に、敬意を表します。我々はある意味「極めて常識的な事項」を問題としているのであり、（例えば、理事長が組合員の無関心をこれ幸いに、会計帳簿を長年開示しない等）、我々
自身で十分戦えるのではないかと思います。たた、裁判所は、所定の手続き・方式によらないと相手にしてくれません。（例えば、「独断専行の理事長を解任してくれ」と、いくら悪行の数々を並べても、「解任する」判決など出してくれません。なぜなら、それは総会決議で解任すべきだからです。」

　このコラムで、実際に本人訴訟をした経験のある方に、戦い方を教えてもらえると
有難いです。そうなれば、孤軍奮闘している戦士に勇気が湧いてきます。
　

[328: 直言居士]

「現理事長解任案を管理組合員（あるいは議決権）総数の１／５以上の署名によって総会にかけたい。その際、管理規約では”議長＝理事長”とだけ定められているから、解任審議対象の理事長が規約を根拠に議長をやれば、大量の（？）委任状が現理事長の自己防衛に使われる恐れがある。できれば現理事長には議長になってほしくない。何か手立ては？」が元々のご質問だったと思います。

①それでも規約通りやるしかない、②規約を変更して議長（候補）の順位を書いておく、③現理事長に遠慮してもらうよう何らかの意思表示をする、etc.の指摘がありました。

当マンションは築４０年近いですが、「１／５以上の署名」が何らかの件で試みられたことは１度もありません。他方、史上唯一、私は任期途中で理事会による辞任勧告決議を受けて退任した理事長です。この点において、厳密には「法の定める手続き（デュープロセス？）」によらずに運営されている管理組合であるとは言えましょう。例えば、正真正銘の理事長だった私が「君たちが１／５以上の署名を集めて総会を開き、私への辞任勧告を決めたなら従うが、そうでないから期末まで辞めない」と言い張れば、合法的な組合運営になるでしょう。しかし、現実に起きたことは”集団圧力的手法”で個人を圧迫し、「そこまでするのなら」と、言われるがままに理事長が従うという展開でした。教科書的にマンション管理関連法規だけを勉強した専門家などが見たら「無茶苦茶だな」と感想を漏らしそうです。

本式の裁判の経験がない私が語るのも変ですが、管理組合運営でゴタゴタするマンションの所有者たちの声については、「裁判所」だけが”確実に「聞く耳」を持っている”と言えるでしょう。ただし、裁判所はあくまで司法機関であるため、法規に関係しない事柄だと当然に「聞く耳」を持ちません。かと言って、裁判にかからない部分については無視され、なるがままに放置されていてよいという結論にはならないと私は考えます。つまり、裁判所は国家の機関、そのテリトリー（領域）外の事柄は「社会」で受けて解決せよ、という線が引けるのだと思います。>327 の冒頭の「身内の問題」とまさに同じ考え方になります。組合の現状を改めたい個人には、「身内の問題」に過ぎないと決めてかかる「社会」に「聞く耳」は存在しないかに思われ、本当にイバラの長い長い道で苦しいです。

たとえ１人にでもここまで思わせるマンションが、住み心地抜群の「よい管理」をしているとは私には思えません。やたらとカネをかけるこんな管理のやり方をしなくても、所有者たちで議論して、自分たちで定めた手続き（規約等）にのっとって合法的に組合活動をやれている団地が近隣にあります。見習いたいです。

[329: 匿名さん]

＞＞326 そうですよね。

[330: 購入経験者さん]

「関連法規を踏まえ管理規約に基づき、住民で話合い物事を進めていく」　理想的内な管理組合の運営ですね。管理組はなにせ大きな金額が動くので、（大規模修繕、毎月の管理費・修繕積立金等）そこに一部の「モンスター理事」が付け入るスキが出てきます。そのスキを作らない、もしモンスター理事が出てきたら早い段階で芽をつむことが大切なのでしょう。

　裁判所は、常識的な判断をしてくれると思います。ただ、なにせ忙しいところですから、
所定の手続きにのっとり、訴えの的を絞らないと相手にされません。勉強しながら本人訴訟をし、勝訴判決を勝ち取り、それを区分所有者に示して「モンスターがやっていることは
おかしい」と皆さんに理解してもらうことが、問題解決につながるのではないかと思います。

[331: 匿名さん]

議事録が配付されていなかったので、相当の年月を得て閲覧ができた。
そこには大変な法令違反の議決の取り方を発見した。
当時であれば、議事録が配付されているなら議案書を添えて証拠と出
来たのですが、年月が経つと、既得権等が生じて告訴もできない。

管理規約や管理委託契約書には、議事録の配布は義務付けているのに
契約違反で配付されていなかったのです。

後のお祭りです。悪徳管理会社の常套手段でしょう。