グレーシアタワー三鷹について情報や意見をお願いします。
公式URL：http://mitakatower1.com
売主：相鉄不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：五洋建設株式会社 東京建築支店
???所在地：東京都三鷹市下連雀3丁目307-4（地番）他
交通：JR中央線「三鷹」駅（南口）より徒歩1分
?総戸数：184戸（事業協力者住戸39戸含む）※他に商業・業務フロア
??構造・規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上26階地下2階建
間取り：1LDK～3LDK
?専有面積：40.06平米～90.66平米
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
第111回 再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/
[スレ作成日時]2017-03-15 23:35:34
グレーシアタワー三鷹
| No.101 |
by 通りがかりさん 2017-04-17 21:01:58
投稿する
削除依頼
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| No.102 |
購入後に管理費が変動するリスクが共有持分所有の欠点。
不要な工事も管理組合で決定すれば、払わなくてはならない。 管理受託業界は次世代産業として利益率がとても高い。 高い利益確保ができるのは、ディベロッパー系列の管理会社は理事の人選などの際、住民の個別情報を特定の理事に流し、住民、理事の分断，対立を演出し、理事会を管理会社の手先機能としてコントロール、簡単に管理費を値上げできるからだ。 純益８０億を稼ぐ東急コミュニティは分譲会社ともども持ち株会社の東急不動産の優良利益部門となっている。 管理会社が独立系の場合はこうした管理会社の支配はないから、分譲とその後の管理を請け負う会社を注意し，選択することを勧めたい。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
駅10分のプラウドが坪単価350ですから、450以上でしょうね。駅直結ですからそれでも安いです。
このマンションを買う人はあまり価格を気にされない方だと思います。 |
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| No.105 |
ここから吉祥寺は歩くと何分くらいですか？
吉祥寺が隣駅なのは嬉しいです。 |
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| No.106 |
2〜30分ですよ。
直線かと思えばわりと遠回りしないといけません。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
108さんに同意。
今後の不動産動向はわからないけど、2015/16辺りのタワーズ中古相場はほぼ売り出し時並かそれ以上でしたよ。 この物件の価格と売れ行き次第では去年おととしの傾向が続く可能性はあるでしょう。 |
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| No.110 |
もう少し補足。
>>100 マンション比較中さん 中古マンション価格は近隣の新築マンション価格に引っ張られる傾向があるから、むしろ価格が上昇する可能性が高いですよ。 私の今住んでいる地域の周辺もそんな感じ。新築買ったとき、隣の築15年中古マンションがその新築時より3割以上上げて、単価が自分の新築を少し上回って成約してました。売り主はホクホクだったでしょう。 |
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| No.111 |
絶対に近隣の価格に連動して価格を決められてしまうでしょうから、かなり高い価格設定になるでしょう。
ただこのマンションを買いたい人は富裕層ですから資金力は潤沢だと思います。 |
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| No.112 |
外観は三菱地所設計、共用部や室内デザインは三菱地所設計のデザイン会社が係わってる、相鉄不動産の物件と言うよりも実質三菱地所のマンションみたいだね。こんだけ三菱地所が係わっていると販売価格もかなりしそう。
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| No.114 |
[No.113～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.115 |
武蔵野タワーズとは駅直結か否かで決定的な違いがありますから住み替え組もかなり多そうですよね。
駅直結の優位性に比べたらアドレスが武蔵野市から三鷹市に変わることなんて微々たる事ですし。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
むしろ三鷹アドレスの方がいい。
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| No.118 |
三鷹アドレスの方がいいに決まっています。
武蔵野って田舎臭い。埼玉みたい。 |
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| No.119 |
武蔵野アドレスの方が良いでしょう。
でも三鷹駅周辺に限れば三鷹市側が断然良いと思います。 |
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| No.120 |
圧倒的に武蔵野市です
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| No.121 |
>>115は、スレがこういう展開になることを狙った愉快犯
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| No.122 |
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| No.123 |
23区と都下の話ならともかく三鷹市と武蔵野市は両方とも都下だしどっちでもいいですよ
武蔵野アドレスにこだわる人は何か特別な理由があるのかな？ |
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| No.124 |
○○駅なんだけど本当は●●市なんだよね、○○市なんだけど実は●●駅が近いんです、必死に語る人は何だか可愛いと思うよ。
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| No.125 |
駅の南北両方とも居住経験ある身としては、
駅近く居住なら三鷹市か武蔵野市かは日常生活送る上では大差ないと思う。 そして徒歩5分以内ならこの物件にしろ、隣のクレッセントにしろ、駅向こうのタワーズにしろ他物件にしろ、 同じくそう大差ないと思う。駅真上の物件とかじゃない限りね。 スーパーやコンビニ、ドラッグストアや銀行ATMに寄ったりするのは誰しも日常的に起こると思うけど、 そうすると大抵の場合は広告にあるような最短導線での移動にならないからね。 何はともあれ近所の人間としてはこの物件が高値で早々に売れてうちの資産価値維持向上に貢献してくれることを期待してます。 営業さん、頑張ってください。 |
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| No.126 |
直結のメリットは傘をささず駅まで行けるかどうかかな。そこは決定的に違う。ペデストリアンデッキで直結でも屋根がなければ、あんまり意味が無いかも。
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| No.127 |
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| No.128 |
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
アドレスじゃなくて、三鷹駅直結だから価値があるだけ。
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| No.132 |
自治体による行政サービスの差に決定的なメリットを見出すのであればともかく、そうで無いのであれば、行政区の違いにあまりこだわらずに、XXXエリアといった観点で見る方が物件の選択肢が広がると思いますよ。
特に、行政区の境がかなり人為的に決められている面のある都内では。 地方だと、川とか山とか自然の条件で行政区が変わるので、そのようなことは少ないのかも知れませんが。 ここもそうですが、都心でも、渋谷区にこだわらずに目黒区の駒場周辺も視野に入れるとか、文京区にこだわらずに台東区の谷中とか豊島区の駒込とか南大塚も視野に入れるとか。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
ここは三鷹市下連雀3丁目、それ以上でもそれ以下でもない。そんな事より、駅まで傘なしで濡れずに行けるかが問題。
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| No.137 |
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| No.138 |
価値は分かるし、凄く良いとは思うけど、高いしょ。高すぎでしょ、きっと。その価値に見合う価格なら良いけど。
怖いのは、三鷹てこれから沢山マンション立つらしいけど、そんなにボコボコ建って値下がりしないか心配。 |
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| No.139 |
確かに駅まで傘なしで行けるかは大事なことだと思う。
三鷹駅直結を謳うなら、雨の日対策も期待したいところ。 このままだと北口タワーとの優位性もほぼ感じられなくなる。 |
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| No.140 |
いったいどのくらいに価格になるのか。モリモトのタワーも武蔵野タワーズを大きく上回るのは確か。そうすると
一番狭い４０㎡でも６０００万か。 |
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| No.141 |
>>137 匿名さん
そうなの？ |
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| No.142 |
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| No.143 |
>>142 匿名さん
面倒臭そうですね |
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| No.144 |
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| No.145 |
コストを削りに削って安い価格でお願いします。
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| No.146 |
>>145 マンション検討中さん
そんなの要らない |
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| No.147 |
最低でも坪350くらいするかな？
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| No.148 |
住友が買った北口東急ストアと裏の駐輪場一帯はオフィスビルではなくマンションになるらしいですね？ 階数規制外して高層化することを協議してるとか。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
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| No.151 |
願望も入れてましたが坪350はさすがに見込み甘すぎますかね。 住友が北口駐輪場にマンション建てるならそっちも気になります。 タイミングずれるでしょうから比較検討しづらそうですけど。 |
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| No.152 |
>>151 147さん
北口のマンション（住友不動産）は武蔵野市の建設条例が厳しくなり、駐輪場跡地は高さ制限で17階位が限度（天井高低くすれば18階は可能）、あと100戸以上だと必ず保育園の設置と周辺住民の利用出来る施設（公園など）義務付けられた、高さ制限は別にして個数は100戸以下の可能性有る。また出来ても5～6年先になるのでは。 |
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| No.153 |
>>151 147さん
坪450くらいはするでしょう。これだけマンション価格が上昇してるんだから。 8000万円以上を目処にした方々が買いに来るはずです。 三鷹駅直結マンションですから安く売る必要はないですからね。 |
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| No.154 |
152さん、153さん、
武蔵野市は色々建設条件があるのですね。勉強になりました。 確かに建築計画もまだ提出されてないようですし、もう少し先の話になるのでしょうかね。 坪単価450ですか。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
70㎡=9,500万円が目安だそうです。条件がよければ、すぐに億を超える様です。さすがに億超えを沢山作る訳がないので、1LDK、2LDKが中心になるのでしょうか？または60㎡台の狭小3LDKでしょうか？
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| No.157 |
>>156
それだと割高。 |
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| No.158 |
割高でも売れちゃう物件だからなぁ・・・
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| No.159 |
>>158
売れないと思います。 |
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| No.160 |
うれないよ。武蔵野タワーズが売れ残りだから
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| No.161 |
ここ戸数がタワーズの3分の1以下だよね。
地権者分除けば145戸。 北口野村と比較しても2分の1以下。 ここ数年駅から徒歩圏に新築マンションがそれなりの数供給されたけど割とみんな順調に売れてた中で、駅徒歩1分だからね。売り方さえ間違えなければあっさり完売で不思議じゃない条件。 売れ残ったりしたらよほど販売戦略がおかしいってことになるよ。 |
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| No.162 |
8000〜9000万くらいの値付けじゃないと苦戦する気がする。1億出す層が住みたいメインの地域ではないし、海外の投資家が買いたい地域でもない。
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| No.163 |
武蔵野タワーズの分譲価格は、450よりだいぶ安くて売れ残ったよ。161さん
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| No.164 |
>163さん、
誰もタワーズが、とかここが450でも売れるとか、は一言も言ってないんだが?? 立地条件その他は販売戦略さえ間違えなければそう苦労せずに売れるはず、 それができなければ明らかに戦略ミスとなるだろうね、と指摘しただけで。 そもそも販売開始が10年近く前の物件と比較してもしょうがないしね。 |
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| No.165 |
164の言ってることが理解できる人いる？
価格なしに何を基準に苦労せず売れるだよ 大丈夫かこいつ笑 |
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| No.166 |
たしかに価格なしに売れるは夢見すぎだね。
販売戦略ってたとえばどんなの言ってるの？ 具体的に教えて～ |
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| No.167 |
こんな感じだしね。
http://diamond.jp/articles/-/115869 |
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| No.168 |
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| No.169 |
164の反論まだかな٩( 'ω' )و
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| No.170 |
反論も何もどの意見に対して賛同も反対もしてないんでね。
160が誰かが出してた450と言う予測が高すぎると言う意見なのは了解したので、 それならば、160と165-169はここがいくらの坪単価なら妥当だと思ってるの? |
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| No.171 |
ここは170の坪単価が必要なターンじゃない？
君の販売戦略はいくらの話か、みんなしりたいよ笑い |
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| No.172 |
販売はあと２ヶ月後かぁ 価格発表が楽しみですな
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| No.173 |
素人意見でよければ。
平均値で450ならさすがに無理があると自分も思うよ。 でもタワーだから低層・中層・高層である程度ばらつきが出るのは仕方ないだろうね。 クレッセントやタワーズと言った近所物件も上下と方角で差があったと記憶してる。 タワーズは低層の眺望いまいちの部屋は300前半からに対して上層階プレミヤ仕様は400超えてたような。 検討する人たちからすれば安ければ安いほどいいだろうけど、 当時とは市況も違ってるし最近の中古価格の動向からすると低層でも坪350前後、高層の眺望のいい部屋で坪450前後、にはなってしまいそうな気はしてる。 取り分け戸数が少ないから、建設コストがさらに部屋に上乗せされるのか、それとも商業施設からの売り上げでカバーするつもりで部屋の単価は抑えめにするのかは自分にはわかりかねる。 ただ、不動産屋って簡単にこっちの期待を裏切って高値言ってくるからね。 上述ラインを大幅に超えてきたらいくらペデストリアンデッキ直結でも楽勝とはいかないんじゃない？ まあ所詮素人の戯言ですが、そんな推測ですよ。 価格が公開されるのを楽しみにしましょうや。 160、165-169、171の見解楽しみにしてますわ。 |
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| No.174 |
ペデストリアンデッキ直結でも屋根がつくのかつかないのかで大違い。
あとは眺望ですかねぇ。 |
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| No.175 |
タワーって実用性とかコスパとかではなくいかに「プライド（見栄といったほうがいいかな）をくすぐらせるか」ってところがあるから販売難しいみたいだよねぇ。
ムサコはその辺りはうまく成功した。豊洲もまぁまぁ。晴海や勝どきは失敗した。 ムサコがよかったのはもともと鉄道利便性は実際のところ良かったところが功を奏した感じか。 豊洲はこんな問題になる前にエレガントなイメージづくりに成功した時に売り抜けた感がある。今はもうだめだろう。 晴海や勝どきは仕手銘柄すぎたね。元々が良い立地でもなければイメージは悪すぎた。綺麗でもないし鉄道利便性すら悪い。 そういう意味ではお台場よりも悪いかも。 さて、ここはどうか。 個人的な予想だけど、難しい気がしてるね。 三鷹駅とその周辺って環境としては整ってていいんだけど特筆すべき何かがあるか？っていうとない。 いうても郊外だし都心からは正直だいぶ遠い。武蔵野タワーズが苦労してるのも裏付けになるね。 鉄道利便性は悪くはない。悪くはないがムサコみたいに複数路線で都心主要エリア1本でいけることを かんがえればうーん、やはり都心からの距離と鉄道路線が実質中央線に縛られる点が否めない。 基本はすべて新宿起点でしかない＝とりあえず新宿に行ってから全て始まる。 まぁ売り手もそれなりの土地価格仕入れてるだろうからやすく売りたくてもできないだろうしそれなりの 金額になるんだろうけど、たぶんこのあたりだとタワーってそういう見栄はくすぐらないだろうなぁって思うね。 三鷹とかこの辺選ぶ人も正直駅遠でもいいから戸建とか低層マンションでゆったり環境重視派が実は多いんじゃないかなって 気がする。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
タワーズが苦労してるという声があるけど、当時はリーマンショックの余波で多くの物件が苦戦してた。 滑り出しはよかったけど、途中で急ブレーキ掛かって結果的に長期化した。 御殿山ルフォンの一号もあの戸数でさえ売り切るの苦労してたよね。 それを「売れてない」と断じてしまうのはちょっと不憫かもね。 今の中古価格を見たら当時の価格もそんなに高くなかったと言えなくもない。 知り合いが買った部屋は新築購入時より高く売れてるし、 最近売り出されてた北口三菱2物件はタワーズ低層・中層新築時とあまり差がなかったからね。 去年の話だし、その動向が未来永劫続くとは思わんが。 175が書いてることは全面的に賛成ではないものの一理あると思う。 中央線沿線の開発って他所からの移住というよりは地元需要に依存してる側面は否めない。 小杉や豊洲のような更地からの開発と違って購買ターゲットが異なると思うんだよね。 となると高額物件は周辺の小金持ち・金持ちをどれだけ惹きつけられるかが分かれ目だろうね。 >三鷹とかこの辺選ぶ人も正直駅遠でもいいから戸建とか低層マンションでゆったり環境重視派が >実は多いんじゃないかなって この点は異論があって、そう見られがちだけど実際は逆な側面も強い。 駅近需要は常に昔から旺盛なんだけど如何せん地主が土地を手放さなかったりで供給が限られてた。 でも大なり小なり物件は何かしら供給されてそれなりのスピードで捌ける。 南口は特に寺が土地所有してる借地物件が多いけど、借地でも売れるからね。 裏を返せば借地でも三鷹駅近くに住みたいと思う層はそれなりに存在してる。 実際三鷹駅徒歩圏は便利だよ。 実質中央線・総武線だけという意見は妥当だけど、「住む」行為に当たっては必要十分。 年中あちこち遊びに行くわけじゃないしね。個人的には新宿すら用事がなければ行かないよ。 通勤面は職場の場所に完全に依存だよね。 品川や目黒あたりに職場なら個人的には中央線はお勧めしない。。いくらなんでも遠いよ。 最終的には値段とのバランスなので、駅近ならいくらでも売れる、とはならない。 でも立地、戸数、市況を考えるとそうそう安い売り出しにもならないだろうね。 そこで先述の周辺小金持ち・金持ちをどれだけ惹きつけられるか、にも繋がるのかなと。 素人がいくら書き込んだところで最終的には公式価格見ないと何とも言えないのでこの辺で一度消えますわ。 だらだらまとまりない文章ですみませんでした。 |
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| No.179 |
>>178
> 品川や目黒あたりに職場なら個人的には中央線はお勧めしない。。いくらなんでも遠いよ。 これはすごく同意。 今まさに三鷹から品川に通ってる人間ですがものすごく遠いと感じる。ほとんど小旅行に近い。 つらいのは距離（時間）もあるけど中央線、新宿駅乗り換え、山手線といずれも激混みで人に 疲れるというのもある。すでに子供や嫁の社会環境が三鷹に根付いてしまったのでこのエリアから 出るつもりはないけど職場が新宿以西中央線沿線エリアじゃないときつい。 あと出張が多くて品川・羽田・成田によく行く人にも辛すぎるだろうね。荷物もあるしタクシー使うには 高すぎるしバスは吉祥寺までしかないうえ時間かかりすぎて費用対効果が悪い。 |
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| No.180 |
>>職場が新宿以西中央線沿線エリアじゃないときつい これは言いすぎでしょう。 職場市ケ谷、今は三鷹駅近くで賃貸です。 朝は整列乗車の待ち時間入れてもドアドア45分くらいです。 そのうち30分は三鷹始発で座り通勤なので快適ですよ。 帰りもラッシュとは無縁です。 東西動脈なので城北・城南との相性が悪いのは否定しませんが、 中央・総武線を新宿とだけ結びつけるのは無理がありますね。 |
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| No.181 |
>>朝は整列乗車の待ち時間入れてもドアドア45分くらいです。
賃貸なのにそんなに時間かけてるってなんというか考えなかったんですかね？ 分譲でも30分以下で考えるものですよ。45分もかけて快適です、なんていわれても引きます |
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| No.182 |
都心回帰傾向とは言え分譲だろうが賃貸だろうが通勤30分以下の人達なんて極々一握りだし、家庭事情は人それぞれだからね。分譲、賃貸問わず座り無しの1時間通勤なんて今でもざらだよ。 181さんにとっては許せないライフスタイルなんだろうけどさ。 |
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| No.183 |
まぁでも三鷹から都心通うのは遠いから新宿までが妥当なのはそうだろうね。職場は吉祥寺とか三鷹の人が多そう
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| No.184 |
三鷹から品川通勤もいれば、飯田橋通勤がいて、181みたいな考えもいて正に人それぞれ。
それにしてもこの掲示板には自分と異なる意見にムキになっちゃう人が多いみたいね。 所詮顔の見えない匿名掲示板だな。 |
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| No.185 |
>183
182だけど三鷹住まいで普通に都心勤務だよ。 職場の同僚も多くは45分から1時間くらいかけて通勤してる、三鷹じゃなくてもね。 ちなみに世帯年収は世間一般的には低くはない部類。 30分くらいの場所に住めれば確かに理想だけどね。 現実は勤務先から30分圏では予算的に無理。 育児コストや実家との距離の問題もある。 世の中そんなもんじゃないかね。 |
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| No.186 |
>>184 通りがかりさん
わかってないのはあなたでしょ?（笑） ここは口コミ板。何か全員の共通見解を見出すのが目的ではなく意見や情報交換するのがここの趣旨。人それぞれなんて大前提で織り込み済みだよ。それをわざわざ書いててドヤされてもね（笑） |
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| No.187 |
>186 いちいち反応すると指摘されて余計にムキになってるように映るから、スルーしときな。
相手の思うつぼだよ。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
>>185 匿名さん
都心って曖昧な表現やめたら?あなたが全てを知ってる大辞典様じゃないでしょ?それに年収とかも関係ないし。自分の通ってる駅だけ書けばいいだけでいちいち誇張&無理に汎化させる必要なし。 |
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| No.190 |
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| No.191 | ||
| No.192 |
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| No.193 |
これまたこの匿名掲示板の常で荒れてきたね。
我慢できない人多過ぎ。 |
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| No.194 |
なんだかんだで新宿駅までの人が大多数なんだろうな
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| No.195 |
新宿だろうが品川だろうが飯田橋だろうがどこでもお好きに。 他人には関係のない話。 もちろんデベにもね。 |
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| No.196 |
実際問題この戸数で価格どうなるのかね。コスト削るのは限界があるし一個当たりの値段に無駄に跳ね返らないと良いけど。管理費や修繕積立金の水準も気になる。
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| No.197 |
長い目で下駄賃料で回収するつもりがないなら一般販売住戸にコスト反映かね。 そもそもが地権者主体の建て替えだし外からすれば色々ブラックボックス。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
へー、そうなんですか？
知りませんでした。 地権者の組合的な感じのほうが色々地権者の声が裏で反映されてるけど表に出てこない分、 輪を掛けてブラックボックスになるのかも思ってました。 >198さんお詳しそうなので、是非地権者ありとなしの場合のブラックボックス度合いの違いやメリットデメリットについて解説いただけませんか？ 検討者の参考になりそうなお話なのでぜひ。 |
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| No.200 |
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