グルーブ神戸山本通プレミアムってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.e-grouv.co.jp/estate/chuoh/
売主：株式会社イー・グルーブ
施工会社：株式会社大木工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社
販売提携（代理）：イー・グルーブ不動産販売株式会社

名称 グルーブ神戸山本通プレミアム
所在地 兵庫県神戸市中央区山本通4丁目78番13、78番66、78番71、78番73（地番）
交通
神戸市営地下鉄西神・山手線「県庁前」駅 徒歩12分、
ＪＲ神戸線「元町」駅 徒歩13分、
阪急電鉄神戸線「神戸三宮」駅 徒歩17分、
神戸市営バス「山本通4丁目」バス停 徒歩2分
用途地域 第1種中高層住居専用地域
敷地面積 1,063.43m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上6階建
建築確認番号 第BCJ16大建確069号（平成29年2月3日）
総戸数 26戸（内1戸非分譲）
販売戸数 25戸
賃貸駐車場 15台（月額使用料：未定）
駐輪場 26台（月額使用料：未定）
バイク置場 3台（月額使用料：未定）
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社
管理形態 区分所有者全員により管理組合を設立し、管理業務に関しては管理会社に委託
竣工予定 平成30年3月下旬
入居予定 平成30年4月下旬
事業主（売主） 株式会社イー・グルーブ
販売提携（代理） イー・グルーブ不動産販売株式会社
設計・監理 株式会社ＩＡＯ竹田設計
施工会社 未定

予告販売概要
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 54.53m2～114.36m2
バルコニー面積 4.26m2～10.04m2
サービスバルコニー面積 0.90m2?5.06m2
販売開始予定 2017年8月中旬

[1: 坪単価比較中さん]

イー・グルーブって聞いたことない企業だけど何棟が実績あるんだね
元々は投資マンションの販売とかを主にやってたのかな？


グルーブの評判・口コミ掲示板 - マンションコミュニティ(Page 1)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%...

[2: 匿名さん]

非分譲の１戸って、元の土地所有者の石井ピンかその奥さんのかな？

[3: 匿名さん]

2棟同時発売になるんですかね。こちらはプレミアムとついてるだけあって
114㎡の豪勢な部屋もあるようですね。非分譲の部屋はもっと広いのかしら。

二つのマンションの物件概要や地図を見比べるとファミリーさんならグランテラス、
シニアやディンクスの夫婦ならこちらという感じでしょうか。
住人の住み分けはきちんと出来そう。こちらでのメリットをもう少し知りたいですね。

[4: 匿名さん]

住み分けはできそうですね。
ただどちらの管理会社も行政処分歴のあるワコーレお抱えなのですよね。そこが心配ですぅ。

[5: 匿名さん]

管理会社ってそうそう良し悪しって出ないように思うのですが、違うのでしょうか。かんたんに変更することができるっていうものではないのですか？変えるとなるとそもそも住民の同意が一定以上来ないといけないからそこがハードルになるのか。いずれにせよ、特に問題がないことを祈りつつ、というところじゃないでしょうか。

[6: 匿名さん]

プレミアムということで期待して物件概要を見てみたのですが、実際のところ54.53m²～114.36m²と広さはピンキリで、しかも54.53m²は2LDK、114.36m²は4LDKだとすると、どちらも部屋としては狭くなるんじゃないでしょうか。部屋数を少なくして空間を確保すればプレミアム感が出そうですけど。

[7: 匿名さん]

駐車場が6割ないって、、こんな山奥で、、

[8: 匿名さん]

>7
山奥すぎて神戸市のハザードマップでは、土石流の土砂災害警戒区域（土石流が発生した場合に、市民に危害が生じるおそれのある区域）に指定されてる。
数年前の広島の土石流が記憶に新しいが、なぜこんなところに神戸市は建築の認可を下したのか理解に苦しむ。

http://www.city.kobe.lg.jp/safety/prevention/map/hazardMap/index.html?...

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん

やばいですね。。

崖崩れの土砂災害警戒に加え、川の下流にあり土石流の警戒区域にも入っているようです。過去に事例があるから警戒区域になのに。崖は地盤強化で対応できても土石流はどうにもならないですからね。

過去どれだけこの辺で悲劇が起こっているか。。さらに規制が強化されようとしている中で、こんなところに新築マンション。。神戸のデベとは思えませんね。。

[10: 匿名さん]

よく見たらここが一番の崖下ですかね 全ての土石流と両サイドの崖崩れが重なる交点なんて何かあったらとんでもないことなりますよ ここが崖強化をしたところで上から全て降ってくるわけですから 寝室側は山側なので小規模でも土砂で埋まってしまいます 梅雨の時期怖くて寝れません

[11: 匿名さん]

営業はきちんとこのことを説明するのだろうか？

[12: 匿名さん]

冗談抜きで最悪の場合、両サイドで崖が崩れ、更にその土砂や岩を土石流がここの敷地に流し込むという考えただけでも恐ろしい立地と違いますか？

[13: 匿名さん]

ワコーレ北野テラスに匹敵する危険な立地だなー。

[14: 匿名さん]

土石流×崖崩れ×2直撃

こんな土地を見つける方が難しい
おまけに県庁前から15分以上はかかるな

資産価値と命は大事だよ

[15: 匿名さん]

ワコーレ北野テラスなんて、建物8割ぐらいが警戒区域にかかってる。
資産価値どころか、建物そのものが無くなってもおかしくない。
中小はこんな土地でも平気でマンション建てて売っちゃうんだから、平地でもどんなリスクが隠されてるか分かったもんじゃない。
てか、ここや北野テラスではどんな説明してるのかな？
買う意志が固まって、重要事項説明の時に初めて言う"後出しジャンケン"かな？

[16: 匿名さん]

さすがワコーレ系ですね。

來たる梅雨に合わせて土砂で死ぬリスク大のある土地を売りだすとは。

近くの清水のヴィークでは警戒地域に入ってないことを最大の売りにしてのにね。

坪50万でもいらない。

もし災害が起こったらデベとしてのレピュテーションリスクもあるのに。

零細なんて一発で吹っ飛ぶ。

ニュースではここのサイトも紹介されるでしょう。

ネットでも危険性は指摘されていた・・

[17: 匿名さん]

今でもネットを見ない人はいますからね。

ワコーレ新神戸マスターレジデンスのスレに書いてあたのですが、和田興産は（正確には販社は）

土石流警戒区域を「阪神大震災のデータを基にした予測」って説明しているそうです。

それを信じてしまう人がいるんでしょう。


もし、災害が起きたら、和田興産は間違いなく土砂崩れを起こした場所を管理りしている市やら国を民事訴えるでしょうね、「自分たちは被害者なんだ！」って。

ニュースは往々にして提訴した事は報じるけど、結果がどうなったかは報じない事が多いので、特に民事裁判においては。

[18: 匿名さん]

>>16
貴方は何処の国の方ですか？
日本人は「來」は書かず
日本人は「来」と書きます。

[19: 匿名さん]

ワコーレのスレでもないのにワコーレ、ワコーレと。皆さんお好きですね。
もう少し当物件についてマシなお話をされたら如何ですか？
ハザードマップの件ですが、営業さんから説明される以前に、
神戸の山の手を探している検討者であれば自ら確認すると思いますが。
万が一に備えて購入を見送るのか、万が一がないことを期待して購入するのか、
人それぞれだと思います。

[20: マンション検討中さん]

この物件を検討するに、比較対象になるのがワコーレぐらいしかないからでしょ？私はワコーレの対応を知って勉強になりましたよ。

[21: 匿名さん]

マンションは我々が何度も色んなところで言う通り立地が全てだから、こんな死のリスクが高い駅遠の山麓マンションは買うもんじゃない。俺たちのトラッドタワーのペントハウス買おうぜ。

[22: 匿名さん]

記録的豪雨や雨台風直撃で避難勧告でる可能性のある地域。
豪雨で避難したり、びくびくして暮らすのは精神衛生上宜しく無い。
不幸にも土石流が起きれば、命は助かったとしても、建物は取り壊しのうえ土地の資産価値０。
あまりにもリスキー過ぎるマンション。
私有財産なので建てるのは自由だろうが、これは企業倫理の問題。

[23: 匿名さん]

皆様貴重なご意見ありがとうございます。候補からはずせました。こういう時、掲示板は役に立ちます。

[24: 匿名さん]

勉強になります。

身の安全だけでなく、こんなコスト高で高値掴みの頂点で新築を買うだけでも最悪なのに、誰もが避けるお国ご指定の危険地域、しかも崖&土石流なんてリセールは壊滅的ですか？

新築と違って中古は仲介は契約に結び付かないから避けるから客がつかない？？

なんとか食いついた数少ない客が契約近くになって重要事項説明会でやっぱりキャンセルな感じ？？

とはいえ永住するにも身の危険性を感じながら住むことになるかな？

なんの情報もないですがどんな素晴らしい設備や眺望が待っているんですか？早く情報がほしいですね。。

[26: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[27: ご近所さん]

[No.25と本レスは、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[28: 匿名さん]

元町や三宮がすぐ隣のエリアっていうのは良いのかもしれないですが、駅までの距離自体がうーむ、という面もあり。
ただ歩けなくはないという距離ですので、
歩いて駅まで行かれる方が多くなってくるのかなという感じもしますね。

なんかまだ、全然詳細が出てきませんがおいくらぐらいをこちらは想定しているのでしょう。
安くはないということなんでしょうか。

[31: 匿名さん]

[No.29～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

>>9 匿名さん

警戒地域のの交差点が現地ですかね。
土石流と崖崩れのトリプルパンチ
とは驚きです。

梅雨の時に見に行ったほうがいいですね。

[33: 匿名さん]

現地行きました。
ここに書かれてるとおり危険ですね。

土石流の到着点になりますし、
両サイドの崖が崩れてきたら埋まるでしょう。

よくこんなところに建てますね？
警告すれば売っていいものなんですか？
万が一が起こったら、訴訟されるのでは？

イーグルーブという会社、神戸の会社みたいですね。
よく地元を知ってての販売とは呆れます。

というか、かなり頭にきています。
勿論買うわけありませんが、その先です。

[34: 匿名さん]

がけ崩れが気になると見て、現地を見てみました。確かにすぐ坂。景色はよさそう・・・？でも住んでいると怖い？

過去にがけ崩れ被害が出たでしょうか。

異人館のシュウエケ邸が近くにあって、街並みはいいかな。神戸女子大学の大学院があるあのあたりか、と思っています。

現地は購入前に見るでしょうから、納得の上で購入されるのかと。

>土石流の到着
ゲリラ豪雨も多いですからね、気をつけたいです。

[35: 匿名さん]

仲の良い地元デベのせいで流れ弾が飛んできてる感じですね。まあ、命と資産価値を考えれば警戒区域には住まないのがセオリーというのはその通りでしょう。

[36: 匿名さん]

資料請求しただけで営業の電話がかかってきました。ここのスレを参考にすると前向きにはなれず申し訳ないですがお断りしました。

[37: 匿名さん]

たしかに厳しい内容のレスがチラホラとありますが。
詳細が楽しみでもあります。

外観から想像するに、がっちりと丈夫そうな建物に見えます。
バルコニーは小さいタイプのプランになるのでしょうか。

最上階はプレミアム住戸？
54.53m²の2LDKは狭そうですが、賃貸向きでしょうか。

南向きとはなっていますが、室内の明るさはどうでしょう。
そして、価格はどれくらいになることでしょう。

[38: 匿名さん]

大分バルコニーは控え目な感じかなぁと思います。柱が外に出ているような作りなんでしょうか、なんとなく１戸１戸の間の分厚さがあるなというふうに外から見て感じられます。
１１タイプの間取りがあるということですが
対照になっているものもあったりするのかしら。
それでもそこまで種類が多いのはそれぞれ個性をもたせるっていうことなのかな。

[39: 匿名さん]

がけ崩れが発生して悲惨な思いをするのは嫌だけど、
がけ崩れが発生した時に責任を追及する相手が存在しない気がします。
地盤や地形も怪しいかもしれないが、経営や財務が不透明な零細デベロッパーのマンションなんて
恐ろしくて手を出せませんよ。
ここを買う人と言うのは、余程の情報薄弱者か世間知らずでしょう。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん

ではあなたは、阪神間で良しとされている山手エリアには住めないと言うことですね。
検討する気もないのであれば早々に離脱してください。
検討している者にとっては気分悪いです。
あなたは、どの場所でどこのデベロッパーなら
検討されるのですか？

[41: 匿名さん]

>>39 匿名さん

正しいご理解かと。

震災のときは相手が責任を負えなかったり、リーマンバブルの後は責任を追及できる相手がいなくなったり、色々悲しい出来事がありました。

ましてやがけ崩れリスクが高い場所に、零細デベロッパーのスケールメリットを活かせないコストカツカツ物件は避けるのが賢明ですよね。

[42: 匿名さん]

阪神間山手エリアのマンションなんて、ここ以外にも幾らでも在るよ。
これから販売するマンションを含めるとね。
災害危険度が高い場所で、訳の分からないデベロッパーのマンションを敢えて選択する理由はない。
地勢にしろデベロッパーにしろ新規マンションにしろ、調べる方法は沢山ある。
それが出来ないからこそ、情報博弱者なのだよ。

[43: 匿名さん]

>>40 匿名さん

横からですが、購入を検討しているのに何故気分が悪いのでしょうか。購入を決定したり方か販売員のかたならわかりますが、違うんですよね。

私は山手エリアにすんでいますが、超大手、災害エリア以外、上場企業の物件です。今も清水、京阪、大ガス、積水、野村、NTTが売っていますから選び放題ですよ。近くにもいくつもありますね。少し前にも西岡本の安全なところにここの物件がありましたよ。

[44: 匿名さん]

❯❯40の検討者というより、イーグルーブの関係者さん、フルボッコwww
涙を拭きなよ!

[45: 匿名さん]

>>40匿名さん
このマンションは正式に売り出しが始まっていない。つまり誰一人として契約した人は現段階で存在しないはず。
単に検討しているだけなのに、なぜ気分が悪くなるのかが理解できません。

それに阪神間山手エリアでは、このマンションが唯一の選択肢であるかのような書きっぷり。
もしも本気で言っているなら、パラノイア（偏執病）の疑いアリですよ。
精神病院で診て貰うことを強くオススメします。

三宮駅から坂道を20分近くも歩いて、わざわざ土砂災害リスクがある場所を選びたがる価値観が理解できません。ここを選ぶ人は、自虐者・マゾヒスト、変人癖・変態的センスがある人だろう。

このマンションを購入する人のセンスは、擬えるならば、夜の歓楽街で「酔客の汚物」を発見した時、
常識人ならば必ず避けて通るはずの道を、わざわざ迂回して「汚物」を踏みつけ、
その悪臭を愉しみたがる変態癖に近いものを感じる。

[46: 匿名さん]

JRから遠いうえに色々懸念があるので
購入するのは不安な物件ですね。
ここならジアーバネックスの方が。
竣工後も残ってそう。

[47: 匿名さん]

山本通 に以前の人気がないのに、この悪条件では販売苦戦必至だろう。
零細デペでここに手を出したのは、経営上致命傷になる危険は無いのだろうか？

[48: 匿名さん]

>>40
ではあなたは、阪神間で良しとされている山手エリアには住めないと言うことですね。
⇒山手エリアには腐るほど多くの新築マンションが販売されていますので、住むことは可能です。ご心配は無用です。

検討する気もないのであれば早々に離脱してください。
⇒拒否します。あなたに命令される筋合いはありません。

検討している者にとっては気分悪いです。
⇒契約もしていないあなたが気分が悪くなる理由が分かりませんので、あなたの立場と理由を詳しくお示しください。

あなたは、どの場所でどこのデベロッパーなら
検討されるのですか？
⇒「阪神間で良しとされている山手エリア」で、経営基盤が安定している大手や一流のデベロッパーなら検討します。零細や中小、三流デベロッパーは検討対象外です。

[49: 匿名さん]

場所もアレやけど、デザインみたらバルコニーの手すり、正面ですら鉄格子やん。 それでプレミアムって笑。

セットバックもろくにしてないのに、外から洗濯物は見えるし、ダイレクトウィンドウという名の面積稼ぎで部屋の中も外から丸見え 笑

[50: 匿名さん]

反響少なそうですね。価格によっては営業マンもここの担当は大変よ。神戸は大幅な人口減少もあって完成在庫増えてます。