パークホームズ海老名フォレストプレミアってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ海老名フォレストプレミアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1501/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2107番3（地番）
交通：相模線 「海老名」駅 徒歩8分
小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩10分
相模鉄道本線 「海老名」駅 徒歩10分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.03平米～82.32平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション掲示板さん]

>>39 通りがかりさん
市役所周辺再開発と駅からの距離は同じ。
ただ距離は同じでも、ららぽだけの西口側よりも色々充実の東口側に近く、総合病院や市役所などの公的機関にも近いので立地はあちらの方が良さそう。鉄塔路線水路などもあまり印象に無い。また、官民推進の再開発で扇町やめぐみ町の様に新しい街になるならかなり良いかも。

ただ、具体的にどの様になるか分からないし、言われる様に、時期がかなり待たなければならない所がネックですね。待てなくて、タワーがあまりにも高ければorタワー自体が嫌ならば、ここがラストチャンスかもには同意です。MRは盛況みたいですが、申込・抽選はどうなるか気になる所。

[42: 口コミ知りたいさん]

日立の社員寮だったみたいですね。
何かキナ臭い事件の手打ちバーターか何かで三井が引き受けたのかなといった印象ですね。
恐らくは天下の三井ですからサラッと安値で売り抜けそうです。

なんちゃって三井なパークホームズの単発ものですがこの辺りが気に入ってる方には買いじゃないでしょうか？

[43: 評判気になるさん]

>>42 口コミ知りたいさん
とは言っても、車絶対でなく、タワー除外なら高い高いと言われていたエビミラよりは買いみたいです。
https://manmani.net/?p=6764

パークホームズも調査母体や年度によっては、スタンダードクラスで三井レベルのアフターサービスが受けられるとの事で、良い評価の場合もあるそう。下記サイトはTOP10入りしてる。
https://kawlu.com/journal/2016/05/19/19640/

もちろん入らない場合もあり。
https://zuuonline.com/archives/159320

他マンションマニアさんサイト参考までに。
グレーシアタワー
https://manmani.net/?p=5735
リーフィアタワー
https://manmani.net/?p=7202

エビミラ南側に商業施設の可能性もあるみたいですね。駅間自由通路横や相鉄新駅舎と商業施設どんだけですが。イオンモールやアウトレットの噂もありますし。

[44: 評判気になるさん]

海老名では無いですが、本厚木南口にも再開発とタワーマンション建設があるみたいですね。
https://manmani.net/?p=6525

[45: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
実物の床もMRと同じもの、と私は聞きましたが…営業によって案内内容違うのでしょうか、不安ですね。

[46: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
川と川の中間ぐらいの位置の元住人ですが、虫は確かに多かったです。ちゃんと手入れすれば減るのかもしれませんが。

[47: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[48: マンション検討中さん]

個人的に、

メリット
三井ブランド（信頼性やアフターサービス）
収納多や引き戸、ハイサッシ、トランクルームと比較的住戸充実
4000万以内て買える住戸もあり比較的安価。最多価格帯は4100万。
植栽充実。全戸南向き。
海老名駅まで10分内、ららぽーと4分
共用シンプル。小規模。

デメリット
駐車場設置率約80％。内半分位が平面でなく機械式。
高圧線、鉄塔に近い。
2つの水路に挟まれた立地。（虫多そう）
相模線隣接。（そのかわりの二重サッシか）
直床。（一般的に二重床より騒音やリフォームなどで落ちる。コストカットか）

その他
エレベーターは84戸で1台。
デベ対応は好感持てる所が多い。
南側敷地もマンション立つ可能性。（同じ会社で配棟は配慮か）
北側に同様のマンション立つが、管理組合としては別となる。
南少しの距離で公園あり。また近くのマンションに公共緑地もあり。
西側すぐ近くのビアメカニクスが移転し、マンションや商業施設が出来る噂あり。
マンマニさんの比較的買いの評価あり。
駅近タワーに同程度住戸でもしも4000万台があれば、売却時同程度の場合、比較される可能性あり。

[49: マンション検討中さん]

管理費発表になりましたね。やっばり、エビレジに比べると高いですね！70平米で、22350円＋駐車場10000円でした。駐車場含めると、10000円以上違う。やっぱり大規模のほうがよいかと思いました。価格はエビレジより安いイメージですが、まだイメージつかめなかった。みなさん、どう思いますか?

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 マンション検討中さん

管理費だけでこの金額ですか？
修繕費は含まれてないのでしょうか？
含まれて無いのでしたら、高め設定ですね。
それと

[51: 検討板ユーザーさん]

>>49 マンション検討中さん
日々の固定費が安いのはエビミラの魅力だと思います。
ただ、私は仕事柄 終の住処と出来ない、最悪売却の可能性を考えて、資産価値がせめて可能な限り落ちない事をそれなりに重視してます。下記でも触れられてますが、どちらかと言えば大手ブランドマンションのパークホームズ リードで考えてます。
http://diamond.jp/articles/-/134338?page=2
ただでさえ、駅近の7棟タワーや扇町や今後開発の市役所周辺開発区の物件とも相対比較され、厳しい状況と予想し。もしも、エビミラの苦戦状況次第、お得と思える価格に変わるとかならば、売却時のマイナスも減るので、非常に迷うかもですが。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>50 口コミ知りたいさん

修繕費込みでしたよ。
管理修繕費で4500円くらいの差でした。
価格が安いのだけで、カバーできてるかなと思いました。

[53: eマンションさん]

やっぱり駐車場は10000円ぐらいしますよね。
ところでここってゴミ出しは24時間OKなんでしょうか？

[54: マンション検討中さん]

修繕費は5年位前に国交省がガイドラインを出していて、下記サイトでその目安算出できるチェックツールがあります。
http://1manken.hatenablog.com/entry/20131213

詳細加味されない飽くまで一般化された目安でしょうが、話題に上がっているエビミラとの比較結果は、

エビミラ
70m2専有・15階・延床33450m2
修繕費目安: 9450〜11900円

パークホームズ
70m2専有・11階・延床6947m2
修繕費目安: 9800〜18550円

また、上記は修繕費が一切上がって行かない計画時の目安だそう。パークホームズの方の目安は範囲が広いので、今の修繕費が国交省目安的に安心出来るかは分かりませんが、ひとまず1万円いっていれば、少しは安心出来る感想です。ただ、計画としてどの位上がっていき、それが修繕費として妥当そうなのかは知りたいです。

一方、エビミラは目安1万円に対しては少ないので、将来的には結構あげていかなければならないのではないかと思っています。

ちなみに信頼できる情報かは分かりませんが、下記サイトだと、戸数の違いで修繕費が大きく変わると言う事が無いデータも見えます。
https://replacesupport.com/average-cost-reserve

なんだかんだで、戸数が多いという事はそれだけ敷地建物も大きく、エレベーターなどの基幹システムも多くなり、修繕費としてはあまり数のメリットが無いのですかね？詳しい方がいらっしゃれば。一般的に管理費に関しては数のメリットが効き、共用設備が多くても安く済むイメージはあるのですが。

[55: マンション検討中さん]

すみません。54なのですが、一部分訂正。
2番目のサイトでは、戸数によらず、修繕費はあまり大きく変わらないというのが正解でした。
そのサイト情報を信用するならば、パークホームズもエビミラも修繕費としては、大きく変わらないのかと思った次第です。ただ、今一本当にそうなのか信用出来ていないので、お詳しい方がいらっしゃれば。

[56: マンション検討中さん]

上のサイトには修繕費は安く設定されても、妥当で無ければ購入者にとっては何も良い事無く、後で困るのは購入者自身。
妥当な設定なら問題無いが、妥当で無ければデベの販促ワザ≒反則ワザとかけてるのかも。

エビミラは、エレベーターの数を極端に少なくしたりのコストカットで、目安よりかなり低めの修繕費修繕費。今後上げていく計画で、最初の販促部分の誤魔化し、と言う事も可能性としてはありそうなのかもと思ってしまったり。それまでもデベの対応として、少し不信感覚える所もあるので。パークホームズの方が安心に感じてしまう。

[57: eマンションさん]

>>56 マンション検討中さん

エビミラの修繕費は上がっていきます。
確か五年ごとだったかな。
ただここも確実に上がっていくでしょう。
むしろ修繕費の上がらないマンションなんて、それを売りにしている野村のオハナぐらいですよ。

ついでにここはエレベーターが一基しかないので、ラッシュ時は相当混み合いそう…

[58: eマンションさん]

管理費、修繕費等のランニングコストはエビミラより高くなるはずです。
根拠としては機械式駐車場と、小戸数なのにディスポーザーを入れたことです。
機械式駐車場の維持管理費の高さは言うまでもなく、ディスポーザーも戸数に関わらず浄化槽の維持管理に多額の費用がかかるため戸数が多いほどコストが安くなるようです。

三井もそれがわかっているから本体価格をエビミラよりも下げてきたんでしょう。
あとは>>51さんのように買い換え前提ならパークホームズ有利、長く住むならエビミラが有利かもしれないです。

[59: マンション検討中さん]

上がり幅大きいのがエビミラなら、
長く住んでも損では？？

ランニングコストは、売主管理会社の設定次第なとこもあるので、初期費用でごまかされないようには注意しておきたいですね！！！

[60: 評判気になるさん]

>>58 eマンションさん
機械式とディスポーザーで高めですね。
維持費に仮に1万円差があると年間12万円差。10年後に売りに出す時に、売却額、資産価値下がるのが120万円差で抑えられれば、エビミラ有利と言う事か。ただ、そもそも車を選ぶか住まい・アフターサービスを選ぶかで、選択肢が決まりそうな気もしています。

[61: 検討板ユーザーさん]

超ザックリシミュレーション
頭金400万、金利1%、35年ローンとする
パークホームズ最多の4100万円だと月々の支払いは10.5万円
エビミラ最多の4300万円だと月々の支払いは11.0万円
差額は5000円だから管理費等を含めると逆転するかも
あとはパークホームズのブランドやハイサッシ、トランクルーム等の設備と、エビミラの共用施設や駐車場で好みのほうを選べばいいんじゃないかな

[62: 検討板ユーザーさん]

>>58 eマンションさん
機械式に修繕費が高いのは理解出来ますが、その分駐車場代でまかなうと思ってました。そうで無いと、駐車場一切使わない人達も修繕費負担する事になりそうです。だから駐車場代が高いと思ってました。
ディスポーザーも同じものを入れるわけじゃなし、処理槽の大きさが戸数分で変わり、1戸あたりならそんなに大差無いと思ってます。エレベーターの台数による修繕費と同じ考えな気も。そうすると、やはり国のガイドラインである様に余程高級な仕様で無い限り、修繕費も多少の差はあると思いますが、そんな大差無かったり？もう少しで、倍程も違いますかね？

[63: マンション検討中さん]

ハイサッシとか、引き戸とかはよいと思うが、中古で出したときまで、ブランドで高く売れるとは思いません。将来売却考えるなら、存在感のあるエビミラかと。ただ価格がやすいのと、部屋の仕様とかはパークかと。
見学にいったときに構造の説明なかったけど同じ長谷工だから構造は、ほぼ同じなのかな

[64: 通りがかりさん]

24時間OKだと言っていましたよ。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
確かに平置駐車場と大規模の海老名西口未来プロジェクトとして存在感はあるかも。だが、

駐車場は駅遠なら多くが平置100％駐車場あるの当たり前なイメージだし、駅徒歩圏なので100％も正直必要ですかね。エビミラが海老名の未来を冠するマンションというのも少し名前負けな気も。大規模なので、売る人の数自体も、84戸パークからすると比較的多そうだし、何よりエレベーター極小や階高、敷地内巨大鉄塔など足を引く部分もある。（パークも路線近・水路挟まれはあります。そういう意味では購入者がどれを嫌がるかですが。）

下記スムログにもあるが、
https://www.sumu-log.com/archives/7406/
中古購入の際、大事なのはマンション立地や環境、管理状態、マンション仕様に加え、安心感得るための有名デベや施工かなと個人的には思っています。なので、資産価値や将来売却考えてもパークかなと感じてます。もちろん駐車場確保に1番比重置く方向けには中古でもエビミラ優位な部分もあると思います。

ちなみに施工が同じでも、デベの思想により対応は変わると思ってます。直床イメージの長谷工がエビミラだとより良い二重床だし。

[66: マンション検討中さん]

機械式駐車場の修繕費は、エビミラより高めに設定された駐車場代で賄えると思います。
気になるのは、車が必要な人がエビミラに流れて、駐車場の契約率が悪くなること。そうなると、駐車場代で機械式駐車場の修繕費を賄えなくなる懸念があります。

修繕積立金については、エビミラもパークホームズも後々上がっていくタイプですが、上がり幅はエビミラの方が抑えられていた印象です。正確な金額は覚えていないですが。
オプション無しでの内装クオリティはパークホームズの方が良さげですが、パークホームズが2棟目と一緒に売っていないので、420戸vs84戸となり、共用施設などの規模のメリットはエビミラにあるのでしょうね。

[67: マンション検討中さん]

パーク板ですが、やはり似通った価格帯の対抗物件として、エビミラ第1候補のエビミラ優位発言とパーク第1候補のパーク優位発言の様相を呈してきましたね。
結局の所、明らかな優劣は付けられなく、
どこに比重を置くかで、判断が変わり、
それぞれ良い物件なのでしょうね。
流石に価格帯の違いそうな駅前タワーの話は
あまり出ませんが、万一タワー最安が
エビミラパークの価格帯範囲に収まると
更に混迷極め、判断迷いそう。

[68: マンション検討中さん]

以前、地方で購入したマンションは、総戸数60戸で、駐車場割当100%の物件でした。初めて機械式駐車場を利用することになった訳ですが、入出庫のストレスは、相当でした。（最新式のものは、改善されているのかも知れませんが。）また、駐車場メンテナンスの見積もりが、甘かったのか、追加費用の請求等も有り、色々勉強させられました。ちなみに転勤に伴い売却し、現在は平置き賃貸に居住中。車に乗る頻度も変わったので、ここを検討中ですが、どうしたものか悩み中。

[69: 匿名さん]

駐車場で選ぶ訳で無いですが、
ここが平置100％だったらどんなに良かったか。
もしくはそういう意味では優れている
エビミラが後500万暗い安くて妥当なら。

[70: マンション検討中さん]

パークホームズは販売初期ですが、対抗エビミラは販売中期。販売終盤でも苦戦なら値引きとか可能なんすかね？販売時期でもメリットデメリットある様。
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3691

[71: マンション検討中さん]

大雨だったので、西側水路を見てきました。
夕方5時半くらいの様子です。

[72: マンション検討中さん]

続いてファインスクエア海老名前の交差点です。
夕方5時半過ぎの様子です。

[73: マンション検討中さん]

最後にグレーシアタワーズ西側の歩道です。
同じく夕方5時半過ぎの様子です。
敷地内でうまく雨水処理できれば水たまりは解消できそう。
歩道が広いのはいいのですが、大雨の日は相模線線路沿いと水路沿いの道を通ったほうが、靴が濡れる可能性は低いかもしれませんね。

[75: マンション検討中さん]

[No.74と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

[76: 匿名さん]

すでにご確認済かと思いますが、公式に載ってたので…
皆様、8/11から行かれますか？

【第1期販売価格】
　3LDK 70.03平米（トランクルーム面積0.27平米含む）　3,838万円台（4戸）～4,148万円（2戸）
　最多販売価格帯　4,100万円台（14戸）（100万円単位）
　販売価格　3,838万円（4戸）～5,188万円（1戸）

[77: マンション検討中]

こちらも高いですねー

[78: 名無しさん]

1期54戸とは、好調ですね〜
三井ブランドが、相場より安いなんてなかなかないからってとこでしょうか。

[79: 通りすがり]

モデルルームに伺ってみました。

普通は広めの角部屋をモデルルームにするはずなのが、一番狭い中住戸にしているところが好感触でした。
これなら実際に内覧等で初めて住戸に入った時に「狭い…」とがっくりする事は無いですし、オプションは色々入っているものの使っている家具もちゃんとしたサイズのもの(部屋を大きく見せる為の縮小サイズではない)が入れてあって、そういう意味でも地に足が着いた感じのモデルルームで良かったです。

天井高も2500が確保されていて、クローゼットも同じ天井高なので収納力が高くて良いなと思いました。
そして収納が充実していて、これなら余計な収納家具を買ったり置いたりしなくても良くて、お金も助かるし部屋も広く使えるしでそれも良いと思いました。

三井の割に管理費等も値段が抑えてあって、今後出て来る海老名のマンションの中でも価格が手頃なので、売れているのも成程、と思いました。

[80: 匿名]

北棟はいつ頃できる予定なんですか？

[81: 匿名さん]

海老名では今ならここが一番買いですね。
この値段で買えるマンションは海老名では当分出ないですからね。

値段が安くすんでる理由の線路と水路ですが。
線路が傍なので、窓は開けられないですが、
窓をしめてれば高性能サッシでうるさくないでしょう。
あとは水路の臭いが気になりますが大丈夫ですかね？

[82: 匿名]

>>81 匿名さん

窓が開けられないのはストレスになりますよ。

[83: 匿名さん]

相模線はそんなに本数無いし、そこまで気にならないのかなぁと思ってるんですが、実際どうなんでしょう？
海老名は水害多いイメージあるので、脇の水路の方が気になります‥だから安いと言われれば納得感はあります。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
本物件が安くて買いなのは、用地確保という話もあります。海老名ザレジデンス掲示板だが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/601066/res/2038/

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
安く買えたのははデベの都合であり、
普通は相場+アルファで販売し
その分利益を得ると思います。

単に線路と水路、鉄塔で相場が安かっただけだと思います。
もしくは大規模供給の海老名において
早期売り切りを目的に薄利多売戦略を取っているのかもしれません。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん
下記で2012年からですが、海老名の新築分譲マンション相場がまとまってます。
http://www.manen.jp/market/details/14/03/14215/0/
これ見るとやはり今の相場的に少し安いのかもしれませんね。
西口開発物件だと、パークホームズ＞グレーシア≒ザレジデンス＞ファインスクェアの順で価格安。この後、グレーシアタワーとリーフィアタワーがどうなるか。かなり高そうですが。
坪単200万前後だと、ブランド信頼性なら三井、立地でグレーシア、駐車場でザレジデンスかもしれませんね。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
エビミラの扱いがひどい。
駐車場しか取り柄ないのでしょうか？(笑)

パークホームズが安いのは同意

[88: 検討版ユーザーさん]

>>87 匿名さん
エビミラはあとランニングコストと共用施設でしょうか。
ただマンションは立地が全てとも言われますのでグレーシアが一番のお買い得であったことは間違いないですね。
先日グレーシアの前を通りましたが、立地的にはグレーシアタワーよりもいいぐらいじゃないですか。
あれで坪200万は安すぎます。
無い物ねだりしてもしょうがないですが。
次点でパークホームズかな。

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん
すみません。個人的な一番大きな印象がそうでした。
その次に大規模メリットの充実した共用部や維持費の少なさだと思ってます。ただ、共用部はシンプルが良い反対意見もあるし、維持費などは上がって行く事もあり、比較難しく、如何せん1番インパクトがあるのが、駐車場なのかなと。全然悪い意味では無く、良い意味のメリットと認識してます。
パークホームズはブランドの次はハイサッシや収納多さ、引き戸などの住環境良いイメージ。
後はやはり三井ブランドを4000万以下で買えるという安さメリットでしょうか。
グレーシアは立地の次はイメージあまり無いです。開発区扇町・駅近・ららぽ近立地。ただ、敷いて言えば次点で鉄塔・水路・路線など無い事？それも立地か。

[90: 匿名さん]

>>88 検討版ユーザーさん
マンションは立地が全てと言うのは売却時の資産価値を如何に抑えるかかと思いますが、立地以外にも建物自体と部屋自体があると思います。
https://realestate-sale.link/how-to-choose-the-apartment/
その意味では、ブランドで建物と住環境良さで部屋自体で、パークホームズも押さえられてると思ってます。立地も駅前各物件と比較しては劣りますが、駅徒歩10分内・ららぽ近いし全然あり。確かにもし当時価格のままで中古出れば迷いますが。