パークホームズ海老名フォレストプレミアってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ海老名フォレストプレミアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1501/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2107番3（地番）
交通：相模線 「海老名」駅 徒歩8分
小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩10分
相模鉄道本線 「海老名」駅 徒歩10分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.03平米～82.32平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 周辺住民さん]

相鉄線、北口開設に伴う駅舎改修でホームの上に保育施設が出来る予定です　
規模はわかりませんが

[22: マンション検討中さん]

明後日、モデルルーム行ってきます。
でも海老名は都心や横浜が気持ち遠いので、すごく悩みますね。通勤1時間の覚悟ができない。

[23: マンション比較中さん]

>>19 匿名さん
えびなの風保育園は人気すぎてポイントが最高でないと（＝夫婦共働きでともに8時間以上勤務）可能性すらないと言われました。

[24: 匿名さん]

駅前はどこもそんな感じです。
1歳入園なんて、それでも厳しいです。
車持って、ずっと遠くのとこに送る気力あれば、入れるかもしれませんが。

[25: マンション検討中さん]

モデルルーム、行ってきました。
価格は現時点では１００万円単位でしたが角部屋、高層階を除けば坪単価２００万を切っていました。
部屋の設備はエビミラよりははっきり言って良いです。また、収納に力を入れているようで、配置や機能など細かいところに気が行き届いている印象を受けました。
あとは直床をどう考えるかですね。

[26: マンション検討中さん]

>>25 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
坪190万という噂は合ってたんですね。
管理費や駐車場代もわかれば教えていただけますか？

[27: マンション検討中さん]

>>26 マンション検討中さん
管理費などの発表は７月とのことです。
ちなみに８月中旬から登録申し込み、下旬が契約会だそうです。
即断即決が求められますね。

[28: 口コミ知りたいさん]

>>25 マンション検討中さん
部屋仕様もそうですが、三井ブランドという所がポイント高いですね。信頼性やサービスなど安心出来そう。

[29: 検討板ユーザーさん]

エビミラに対しては後出しジャンケンだから、上回っているところを前面にアピールしてきますよね。
ランニングコストや線路隣接等のデメリットも踏まえた上で比較したいところです。

[30: eマンションさん]

>>29 検討板ユーザーさん
ランニングコストに通じそうですが、明らかに負けてるのは現時点では、駐車場と思ってます。
線路隣接は巨大鉄塔よりはマシに感じてます。
今後の管理費・修繕費踏まえて検討しようかと。南側も今後何か立つなどは無い認識。

[31: マンション検討中さん]

>>30 eマンションさん
営業の方のお話しでは、ここと北棟の売れ行きが良ければ、南側のマンション建設の可能性もあるとのことでした。

[32: マンション検討中さん]

窓ガラスが二重さっしになっているので、電車の
音きになるのかなと不安です。窓開けて生活できるのかな?

[33: マンション検討中さん]

相模線線路脇近くに住む者です。
騒音の受け止め方は個人差ありますが、相模線の本数が少なく、4両編成であるので窓を開けてても大して気になりません。

気にする人は線路の継ぎ目をまたぐガタンゴトンの音だと思います。いつになるかは分かりませんが、ロングレールになればほぼ音がなくなるのでそうなってくれるといいですね。小田急線はロングレールのお陰で線路脇の物件でも窓を開けてても全く気にならなくなったのにはびっくりしました。海老名駅近くじゃないですよ。海老名駅近くは継ぎ目が多く、本数も相模線の何倍もあるので、東口ドミノマンションの人たちは気になるんじゃないかと思います。

それよりもここのデメリットは、車持ちの人は今後益々並木橋からららぽーと方面の土日の渋滞が激しくなる可能性があることです。エビミラ、相鉄タワー、ビアメカニクス跡地の再開発。相模線踏切渡ってすぐのT字路を右折できなくなったのはものすごく不便だと思います。
未だに標識無視して右折、取り締まりにあう車があとを絶えません。日立社宅の所でちょうど隠れてるんですよね。
海老名市には対策してもらいたいですね。

[34: 匿名さん]

>>33
実際に住んでおられる方のご意見は、具体的でとても参考になりそうです。

車のことだって、営業さんでは説明できない内容なのではないかと思います。


外観はいたって普通っぽい感じではありますが、寄木細工のアートを設置しているとか。

写真が無いのが残念ですが、ちょっと洒落た面もありそうですね。

[35: 匿名さん]

ここは、スレは盛り上がらず、販売が盛り上がるケースでしょうか？
エビミラより安いしブランドあるから
すぐ売れちゃうんでしょうね。
タワーの情報も色々出てきて、エビミラの方は苦戦しそうですが。

それとも鉄塔線路水路で敬遠されてるから、スレ盛り上がらずなのでしょうか？

[36: マンション検討中さん]

MRに行ったのですが、我が家は検討から外そうかと思ってます。二重サッシは掃除含めて面倒ですし、直床がふわふわしていて安いクッションシートの賃貸部屋のようでした。見学された方、気にならないものでしょうか？

[37: マンション検討中さん]

賃貸部屋みたいとは、、、皆さんの意見を参考にして、まずMR見に行ってきます。
建設地は通って見ましたが、雨だったせいか線路側の水路は水量が多く不安には感じました。

[38: 検討板ユーザーさん]

>>35 匿名さん
住戸も昨今にしては充実してるし、三井ブランドと海老名徒歩圏で比較的お得かと思い、直ぐに売れてしまう予想ですが、意外と人気無いんですかね。後続のタワー価格によっては難しいのかもしれませんが。ここは、売出も小数との事で、買えなくなる事避ける目的で抽選回避したく、あえて掲示板盛り上がらない＋場合によってネガ目意見が多くなると思っていました。
私も同じ様に販売が盛り上がるケースだと予想してます。でも実際に分かるのは後約1ヶ月後かと。規模的にもグレーシアと同じで大抽選会＋ほぼ即日完売だったりして…

[39: 通りがかりさん]

>>38 検討板ユーザーさん
海老名徒歩圏内、4500万前後で市役所周辺のマンションが待てない人は、ここがラストチャンスかもですね。グレーシアの扇町初マンションの時と理由は異なりますが抽選になる可能性はあると思います。

[40: マンション検討中さん]

MR行ってきましたが、賃貸のような安っぽさは全く感じませんでした。
床は確かにふわふわしてたのですが、MRと実物は異なるというご説明でしたね。
価格は下層階で７０平米の間取りなら３８００万円台もありそうとのこと。
オプションだらけだったエビミラに比べてMRは好感触でしたが、
やはり川に挟まれているので、個人的には虫が一番気になります。

[41: マンション掲示板さん]

>>39 通りがかりさん
市役所周辺再開発と駅からの距離は同じ。
ただ距離は同じでも、ららぽだけの西口側よりも色々充実の東口側に近く、総合病院や市役所などの公的機関にも近いので立地はあちらの方が良さそう。鉄塔路線水路などもあまり印象に無い。また、官民推進の再開発で扇町やめぐみ町の様に新しい街になるならかなり良いかも。

ただ、具体的にどの様になるか分からないし、言われる様に、時期がかなり待たなければならない所がネックですね。待てなくて、タワーがあまりにも高ければorタワー自体が嫌ならば、ここがラストチャンスかもには同意です。MRは盛況みたいですが、申込・抽選はどうなるか気になる所。

[42: 口コミ知りたいさん]

日立の社員寮だったみたいですね。
何かキナ臭い事件の手打ちバーターか何かで三井が引き受けたのかなといった印象ですね。
恐らくは天下の三井ですからサラッと安値で売り抜けそうです。

なんちゃって三井なパークホームズの単発ものですがこの辺りが気に入ってる方には買いじゃないでしょうか？

[43: 評判気になるさん]

>>42 口コミ知りたいさん
とは言っても、車絶対でなく、タワー除外なら高い高いと言われていたエビミラよりは買いみたいです。
https://manmani.net/?p=6764

パークホームズも調査母体や年度によっては、スタンダードクラスで三井レベルのアフターサービスが受けられるとの事で、良い評価の場合もあるそう。下記サイトはTOP10入りしてる。
https://kawlu.com/journal/2016/05/19/19640/

もちろん入らない場合もあり。
https://zuuonline.com/archives/159320

他マンションマニアさんサイト参考までに。
グレーシアタワー
https://manmani.net/?p=5735
リーフィアタワー
https://manmani.net/?p=7202

エビミラ南側に商業施設の可能性もあるみたいですね。駅間自由通路横や相鉄新駅舎と商業施設どんだけですが。イオンモールやアウトレットの噂もありますし。

[44: 評判気になるさん]

海老名では無いですが、本厚木南口にも再開発とタワーマンション建設があるみたいですね。
https://manmani.net/?p=6525

[45: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
実物の床もMRと同じもの、と私は聞きましたが…営業によって案内内容違うのでしょうか、不安ですね。

[46: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
川と川の中間ぐらいの位置の元住人ですが、虫は確かに多かったです。ちゃんと手入れすれば減るのかもしれませんが。

[47: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[48: マンション検討中さん]

個人的に、

メリット
三井ブランド（信頼性やアフターサービス）
収納多や引き戸、ハイサッシ、トランクルームと比較的住戸充実
4000万以内て買える住戸もあり比較的安価。最多価格帯は4100万。
植栽充実。全戸南向き。
海老名駅まで10分内、ららぽーと4分
共用シンプル。小規模。

デメリット
駐車場設置率約80％。内半分位が平面でなく機械式。
高圧線、鉄塔に近い。
2つの水路に挟まれた立地。（虫多そう）
相模線隣接。（そのかわりの二重サッシか）
直床。（一般的に二重床より騒音やリフォームなどで落ちる。コストカットか）

その他
エレベーターは84戸で1台。
デベ対応は好感持てる所が多い。
南側敷地もマンション立つ可能性。（同じ会社で配棟は配慮か）
北側に同様のマンション立つが、管理組合としては別となる。
南少しの距離で公園あり。また近くのマンションに公共緑地もあり。
西側すぐ近くのビアメカニクスが移転し、マンションや商業施設が出来る噂あり。
マンマニさんの比較的買いの評価あり。
駅近タワーに同程度住戸でもしも4000万台があれば、売却時同程度の場合、比較される可能性あり。

[49: マンション検討中さん]

管理費発表になりましたね。やっばり、エビレジに比べると高いですね！70平米で、22350円＋駐車場10000円でした。駐車場含めると、10000円以上違う。やっぱり大規模のほうがよいかと思いました。価格はエビレジより安いイメージですが、まだイメージつかめなかった。みなさん、どう思いますか?

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 マンション検討中さん

管理費だけでこの金額ですか？
修繕費は含まれてないのでしょうか？
含まれて無いのでしたら、高め設定ですね。
それと

[51: 検討板ユーザーさん]

>>49 マンション検討中さん
日々の固定費が安いのはエビミラの魅力だと思います。
ただ、私は仕事柄 終の住処と出来ない、最悪売却の可能性を考えて、資産価値がせめて可能な限り落ちない事をそれなりに重視してます。下記でも触れられてますが、どちらかと言えば大手ブランドマンションのパークホームズ リードで考えてます。
http://diamond.jp/articles/-/134338?page=2
ただでさえ、駅近の7棟タワーや扇町や今後開発の市役所周辺開発区の物件とも相対比較され、厳しい状況と予想し。もしも、エビミラの苦戦状況次第、お得と思える価格に変わるとかならば、売却時のマイナスも減るので、非常に迷うかもですが。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>50 口コミ知りたいさん

修繕費込みでしたよ。
管理修繕費で4500円くらいの差でした。
価格が安いのだけで、カバーできてるかなと思いました。

[53: eマンションさん]

やっぱり駐車場は10000円ぐらいしますよね。
ところでここってゴミ出しは24時間OKなんでしょうか？

[54: マンション検討中さん]

修繕費は5年位前に国交省がガイドラインを出していて、下記サイトでその目安算出できるチェックツールがあります。
http://1manken.hatenablog.com/entry/20131213

詳細加味されない飽くまで一般化された目安でしょうが、話題に上がっているエビミラとの比較結果は、

エビミラ
70m2専有・15階・延床33450m2
修繕費目安: 9450〜11900円

パークホームズ
70m2専有・11階・延床6947m2
修繕費目安: 9800〜18550円

また、上記は修繕費が一切上がって行かない計画時の目安だそう。パークホームズの方の目安は範囲が広いので、今の修繕費が国交省目安的に安心出来るかは分かりませんが、ひとまず1万円いっていれば、少しは安心出来る感想です。ただ、計画としてどの位上がっていき、それが修繕費として妥当そうなのかは知りたいです。

一方、エビミラは目安1万円に対しては少ないので、将来的には結構あげていかなければならないのではないかと思っています。

ちなみに信頼できる情報かは分かりませんが、下記サイトだと、戸数の違いで修繕費が大きく変わると言う事が無いデータも見えます。
https://replacesupport.com/average-cost-reserve

なんだかんだで、戸数が多いという事はそれだけ敷地建物も大きく、エレベーターなどの基幹システムも多くなり、修繕費としてはあまり数のメリットが無いのですかね？詳しい方がいらっしゃれば。一般的に管理費に関しては数のメリットが効き、共用設備が多くても安く済むイメージはあるのですが。

[55: マンション検討中さん]

すみません。54なのですが、一部分訂正。
2番目のサイトでは、戸数によらず、修繕費はあまり大きく変わらないというのが正解でした。
そのサイト情報を信用するならば、パークホームズもエビミラも修繕費としては、大きく変わらないのかと思った次第です。ただ、今一本当にそうなのか信用出来ていないので、お詳しい方がいらっしゃれば。

[56: マンション検討中さん]

上のサイトには修繕費は安く設定されても、妥当で無ければ購入者にとっては何も良い事無く、後で困るのは購入者自身。
妥当な設定なら問題無いが、妥当で無ければデベの販促ワザ≒反則ワザとかけてるのかも。

エビミラは、エレベーターの数を極端に少なくしたりのコストカットで、目安よりかなり低めの修繕費修繕費。今後上げていく計画で、最初の販促部分の誤魔化し、と言う事も可能性としてはありそうなのかもと思ってしまったり。それまでもデベの対応として、少し不信感覚える所もあるので。パークホームズの方が安心に感じてしまう。

[57: eマンションさん]

>>56 マンション検討中さん

エビミラの修繕費は上がっていきます。
確か五年ごとだったかな。
ただここも確実に上がっていくでしょう。
むしろ修繕費の上がらないマンションなんて、それを売りにしている野村のオハナぐらいですよ。

ついでにここはエレベーターが一基しかないので、ラッシュ時は相当混み合いそう…

[58: eマンションさん]

管理費、修繕費等のランニングコストはエビミラより高くなるはずです。
根拠としては機械式駐車場と、小戸数なのにディスポーザーを入れたことです。
機械式駐車場の維持管理費の高さは言うまでもなく、ディスポーザーも戸数に関わらず浄化槽の維持管理に多額の費用がかかるため戸数が多いほどコストが安くなるようです。

三井もそれがわかっているから本体価格をエビミラよりも下げてきたんでしょう。
あとは>>51さんのように買い換え前提ならパークホームズ有利、長く住むならエビミラが有利かもしれないです。

[59: マンション検討中さん]

上がり幅大きいのがエビミラなら、
長く住んでも損では？？

ランニングコストは、売主管理会社の設定次第なとこもあるので、初期費用でごまかされないようには注意しておきたいですね！！！

[60: 評判気になるさん]

>>58 eマンションさん
機械式とディスポーザーで高めですね。
維持費に仮に1万円差があると年間12万円差。10年後に売りに出す時に、売却額、資産価値下がるのが120万円差で抑えられれば、エビミラ有利と言う事か。ただ、そもそも車を選ぶか住まい・アフターサービスを選ぶかで、選択肢が決まりそうな気もしています。

[61: 検討板ユーザーさん]

超ザックリシミュレーション
頭金400万、金利1%、35年ローンとする
パークホームズ最多の4100万円だと月々の支払いは10.5万円
エビミラ最多の4300万円だと月々の支払いは11.0万円
差額は5000円だから管理費等を含めると逆転するかも
あとはパークホームズのブランドやハイサッシ、トランクルーム等の設備と、エビミラの共用施設や駐車場で好みのほうを選べばいいんじゃないかな

[62: 検討板ユーザーさん]

>>58 eマンションさん
機械式に修繕費が高いのは理解出来ますが、その分駐車場代でまかなうと思ってました。そうで無いと、駐車場一切使わない人達も修繕費負担する事になりそうです。だから駐車場代が高いと思ってました。
ディスポーザーも同じものを入れるわけじゃなし、処理槽の大きさが戸数分で変わり、1戸あたりならそんなに大差無いと思ってます。エレベーターの台数による修繕費と同じ考えな気も。そうすると、やはり国のガイドラインである様に余程高級な仕様で無い限り、修繕費も多少の差はあると思いますが、そんな大差無かったり？もう少しで、倍程も違いますかね？

[63: マンション検討中さん]

ハイサッシとか、引き戸とかはよいと思うが、中古で出したときまで、ブランドで高く売れるとは思いません。将来売却考えるなら、存在感のあるエビミラかと。ただ価格がやすいのと、部屋の仕様とかはパークかと。
見学にいったときに構造の説明なかったけど同じ長谷工だから構造は、ほぼ同じなのかな

[64: 通りがかりさん]

24時間OKだと言っていましたよ。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
確かに平置駐車場と大規模の海老名西口未来プロジェクトとして存在感はあるかも。だが、

駐車場は駅遠なら多くが平置100％駐車場あるの当たり前なイメージだし、駅徒歩圏なので100％も正直必要ですかね。エビミラが海老名の未来を冠するマンションというのも少し名前負けな気も。大規模なので、売る人の数自体も、84戸パークからすると比較的多そうだし、何よりエレベーター極小や階高、敷地内巨大鉄塔など足を引く部分もある。（パークも路線近・水路挟まれはあります。そういう意味では購入者がどれを嫌がるかですが。）

下記スムログにもあるが、
https://www.sumu-log.com/archives/7406/
中古購入の際、大事なのはマンション立地や環境、管理状態、マンション仕様に加え、安心感得るための有名デベや施工かなと個人的には思っています。なので、資産価値や将来売却考えてもパークかなと感じてます。もちろん駐車場確保に1番比重置く方向けには中古でもエビミラ優位な部分もあると思います。

ちなみに施工が同じでも、デベの思想により対応は変わると思ってます。直床イメージの長谷工がエビミラだとより良い二重床だし。

[66: マンション検討中さん]

機械式駐車場の修繕費は、エビミラより高めに設定された駐車場代で賄えると思います。
気になるのは、車が必要な人がエビミラに流れて、駐車場の契約率が悪くなること。そうなると、駐車場代で機械式駐車場の修繕費を賄えなくなる懸念があります。

修繕積立金については、エビミラもパークホームズも後々上がっていくタイプですが、上がり幅はエビミラの方が抑えられていた印象です。正確な金額は覚えていないですが。
オプション無しでの内装クオリティはパークホームズの方が良さげですが、パークホームズが2棟目と一緒に売っていないので、420戸vs84戸となり、共用施設などの規模のメリットはエビミラにあるのでしょうね。

[67: マンション検討中さん]

パーク板ですが、やはり似通った価格帯の対抗物件として、エビミラ第1候補のエビミラ優位発言とパーク第1候補のパーク優位発言の様相を呈してきましたね。
結局の所、明らかな優劣は付けられなく、
どこに比重を置くかで、判断が変わり、
それぞれ良い物件なのでしょうね。
流石に価格帯の違いそうな駅前タワーの話は
あまり出ませんが、万一タワー最安が
エビミラパークの価格帯範囲に収まると
更に混迷極め、判断迷いそう。

[68: マンション検討中さん]

以前、地方で購入したマンションは、総戸数60戸で、駐車場割当100%の物件でした。初めて機械式駐車場を利用することになった訳ですが、入出庫のストレスは、相当でした。（最新式のものは、改善されているのかも知れませんが。）また、駐車場メンテナンスの見積もりが、甘かったのか、追加費用の請求等も有り、色々勉強させられました。ちなみに転勤に伴い売却し、現在は平置き賃貸に居住中。車に乗る頻度も変わったので、ここを検討中ですが、どうしたものか悩み中。

[69: 匿名さん]

駐車場で選ぶ訳で無いですが、
ここが平置100％だったらどんなに良かったか。
もしくはそういう意味では優れている
エビミラが後500万暗い安くて妥当なら。

[70: マンション検討中さん]

パークホームズは販売初期ですが、対抗エビミラは販売中期。販売終盤でも苦戦なら値引きとか可能なんすかね？販売時期でもメリットデメリットある様。
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3691