パークホームズ海老名フォレストプレミアってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ海老名フォレストプレミアについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1501/

所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2107番3（地番）
交通：相模線 「海老名」駅 徒歩8分
小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩10分
相模鉄道本線 「海老名」駅 徒歩10分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.03平米～82.32平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション掲示板さん]

>>39 通りがかりさん
市役所周辺再開発と駅からの距離は同じ。
ただ距離は同じでも、ららぽだけの西口側よりも色々充実の東口側に近く、総合病院や市役所などの公的機関にも近いので立地はあちらの方が良さそう。鉄塔路線水路などもあまり印象に無い。また、官民推進の再開発で扇町やめぐみ町の様に新しい街になるならかなり良いかも。

ただ、具体的にどの様になるか分からないし、言われる様に、時期がかなり待たなければならない所がネックですね。待てなくて、タワーがあまりにも高ければorタワー自体が嫌ならば、ここがラストチャンスかもには同意です。MRは盛況みたいですが、申込・抽選はどうなるか気になる所。

[42: 口コミ知りたいさん]

日立の社員寮だったみたいですね。
何かキナ臭い事件の手打ちバーターか何かで三井が引き受けたのかなといった印象ですね。
恐らくは天下の三井ですからサラッと安値で売り抜けそうです。

なんちゃって三井なパークホームズの単発ものですがこの辺りが気に入ってる方には買いじゃないでしょうか？

[43: 評判気になるさん]

>>42 口コミ知りたいさん
とは言っても、車絶対でなく、タワー除外なら高い高いと言われていたエビミラよりは買いみたいです。
https://manmani.net/?p=6764

パークホームズも調査母体や年度によっては、スタンダードクラスで三井レベルのアフターサービスが受けられるとの事で、良い評価の場合もあるそう。下記サイトはTOP10入りしてる。
https://kawlu.com/journal/2016/05/19/19640/

もちろん入らない場合もあり。
https://zuuonline.com/archives/159320

他マンションマニアさんサイト参考までに。
グレーシアタワー
https://manmani.net/?p=5735
リーフィアタワー
https://manmani.net/?p=7202

エビミラ南側に商業施設の可能性もあるみたいですね。駅間自由通路横や相鉄新駅舎と商業施設どんだけですが。イオンモールやアウトレットの噂もありますし。

[44: 評判気になるさん]

海老名では無いですが、本厚木南口にも再開発とタワーマンション建設があるみたいですね。
https://manmani.net/?p=6525

[45: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
実物の床もMRと同じもの、と私は聞きましたが…営業によって案内内容違うのでしょうか、不安ですね。

[46: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
川と川の中間ぐらいの位置の元住人ですが、虫は確かに多かったです。ちゃんと手入れすれば減るのかもしれませんが。

[47: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[48: マンション検討中さん]

個人的に、

メリット
三井ブランド（信頼性やアフターサービス）
収納多や引き戸、ハイサッシ、トランクルームと比較的住戸充実
4000万以内て買える住戸もあり比較的安価。最多価格帯は4100万。
植栽充実。全戸南向き。
海老名駅まで10分内、ららぽーと4分
共用シンプル。小規模。

デメリット
駐車場設置率約80％。内半分位が平面でなく機械式。
高圧線、鉄塔に近い。
2つの水路に挟まれた立地。（虫多そう）
相模線隣接。（そのかわりの二重サッシか）
直床。（一般的に二重床より騒音やリフォームなどで落ちる。コストカットか）

その他
エレベーターは84戸で1台。
デベ対応は好感持てる所が多い。
南側敷地もマンション立つ可能性。（同じ会社で配棟は配慮か）
北側に同様のマンション立つが、管理組合としては別となる。
南少しの距離で公園あり。また近くのマンションに公共緑地もあり。
西側すぐ近くのビアメカニクスが移転し、マンションや商業施設が出来る噂あり。
マンマニさんの比較的買いの評価あり。
駅近タワーに同程度住戸でもしも4000万台があれば、売却時同程度の場合、比較される可能性あり。

[49: マンション検討中さん]

管理費発表になりましたね。やっばり、エビレジに比べると高いですね！70平米で、22350円＋駐車場10000円でした。駐車場含めると、10000円以上違う。やっぱり大規模のほうがよいかと思いました。価格はエビレジより安いイメージですが、まだイメージつかめなかった。みなさん、どう思いますか?

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 マンション検討中さん

管理費だけでこの金額ですか？
修繕費は含まれてないのでしょうか？
含まれて無いのでしたら、高め設定ですね。
それと

[51: 検討板ユーザーさん]

>>49 マンション検討中さん
日々の固定費が安いのはエビミラの魅力だと思います。
ただ、私は仕事柄 終の住処と出来ない、最悪売却の可能性を考えて、資産価値がせめて可能な限り落ちない事をそれなりに重視してます。下記でも触れられてますが、どちらかと言えば大手ブランドマンションのパークホームズ リードで考えてます。
http://diamond.jp/articles/-/134338?page=2
ただでさえ、駅近の7棟タワーや扇町や今後開発の市役所周辺開発区の物件とも相対比較され、厳しい状況と予想し。もしも、エビミラの苦戦状況次第、お得と思える価格に変わるとかならば、売却時のマイナスも減るので、非常に迷うかもですが。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>50 口コミ知りたいさん

修繕費込みでしたよ。
管理修繕費で4500円くらいの差でした。
価格が安いのだけで、カバーできてるかなと思いました。

[53: eマンションさん]

やっぱり駐車場は10000円ぐらいしますよね。
ところでここってゴミ出しは24時間OKなんでしょうか？

[54: マンション検討中さん]

修繕費は5年位前に国交省がガイドラインを出していて、下記サイトでその目安算出できるチェックツールがあります。
http://1manken.hatenablog.com/entry/20131213

詳細加味されない飽くまで一般化された目安でしょうが、話題に上がっているエビミラとの比較結果は、

エビミラ
70m2専有・15階・延床33450m2
修繕費目安: 9450〜11900円

パークホームズ
70m2専有・11階・延床6947m2
修繕費目安: 9800〜18550円

また、上記は修繕費が一切上がって行かない計画時の目安だそう。パークホームズの方の目安は範囲が広いので、今の修繕費が国交省目安的に安心出来るかは分かりませんが、ひとまず1万円いっていれば、少しは安心出来る感想です。ただ、計画としてどの位上がっていき、それが修繕費として妥当そうなのかは知りたいです。

一方、エビミラは目安1万円に対しては少ないので、将来的には結構あげていかなければならないのではないかと思っています。

ちなみに信頼できる情報かは分かりませんが、下記サイトだと、戸数の違いで修繕費が大きく変わると言う事が無いデータも見えます。
https://replacesupport.com/average-cost-reserve

なんだかんだで、戸数が多いという事はそれだけ敷地建物も大きく、エレベーターなどの基幹システムも多くなり、修繕費としてはあまり数のメリットが無いのですかね？詳しい方がいらっしゃれば。一般的に管理費に関しては数のメリットが効き、共用設備が多くても安く済むイメージはあるのですが。

[55: マンション検討中さん]

すみません。54なのですが、一部分訂正。
2番目のサイトでは、戸数によらず、修繕費はあまり大きく変わらないというのが正解でした。
そのサイト情報を信用するならば、パークホームズもエビミラも修繕費としては、大きく変わらないのかと思った次第です。ただ、今一本当にそうなのか信用出来ていないので、お詳しい方がいらっしゃれば。

[56: マンション検討中さん]

上のサイトには修繕費は安く設定されても、妥当で無ければ購入者にとっては何も良い事無く、後で困るのは購入者自身。
妥当な設定なら問題無いが、妥当で無ければデベの販促ワザ≒反則ワザとかけてるのかも。

エビミラは、エレベーターの数を極端に少なくしたりのコストカットで、目安よりかなり低めの修繕費修繕費。今後上げていく計画で、最初の販促部分の誤魔化し、と言う事も可能性としてはありそうなのかもと思ってしまったり。それまでもデベの対応として、少し不信感覚える所もあるので。パークホームズの方が安心に感じてしまう。

[57: eマンションさん]

>>56 マンション検討中さん

エビミラの修繕費は上がっていきます。
確か五年ごとだったかな。
ただここも確実に上がっていくでしょう。
むしろ修繕費の上がらないマンションなんて、それを売りにしている野村のオハナぐらいですよ。

ついでにここはエレベーターが一基しかないので、ラッシュ時は相当混み合いそう…

[58: eマンションさん]

管理費、修繕費等のランニングコストはエビミラより高くなるはずです。
根拠としては機械式駐車場と、小戸数なのにディスポーザーを入れたことです。
機械式駐車場の維持管理費の高さは言うまでもなく、ディスポーザーも戸数に関わらず浄化槽の維持管理に多額の費用がかかるため戸数が多いほどコストが安くなるようです。

三井もそれがわかっているから本体価格をエビミラよりも下げてきたんでしょう。
あとは>>51さんのように買い換え前提ならパークホームズ有利、長く住むならエビミラが有利かもしれないです。

[59: マンション検討中さん]

上がり幅大きいのがエビミラなら、
長く住んでも損では？？

ランニングコストは、売主管理会社の設定次第なとこもあるので、初期費用でごまかされないようには注意しておきたいですね！！！

[60: 評判気になるさん]

>>58 eマンションさん
機械式とディスポーザーで高めですね。
維持費に仮に1万円差があると年間12万円差。10年後に売りに出す時に、売却額、資産価値下がるのが120万円差で抑えられれば、エビミラ有利と言う事か。ただ、そもそも車を選ぶか住まい・アフターサービスを選ぶかで、選択肢が決まりそうな気もしています。