プレミスト大津ステーションレジデンス【（旧仮称）大津駅前プロジェクトってどうですか？】

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/shiga/otsu/
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：南海不動産株式会社
売主：オリックス不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組　大阪本店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件名称 （仮称）大津駅前プロジェクト
物件の所在地 滋賀県大津市春日町303番
総戸数 197戸
総戸数追記 別途管理事務室1戸、店舗1戸、パーティルーム1戸、ゲストルーム1戸
販売戸数 未定
売主
大和ハウス工業株式会社
南海不動産株式会社
オリックス不動産株式会社
販売会社（取引態様）
（売主）大和ハウス工業株式会社
（売主）南海不動産株式会社
（売主）オリックス不動産株式会社
交通 東海道本線「大津」駅から徒歩1分
敷地面積 2,675.29m2
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上13階建
施工会社の名称又は商号 株式会社淺沼組　大阪本店
一戸当たりの専有面積 45.34m2～85.68m2
バルコニー面積 6.25m2～20.77m2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 平成31年6月下旬予定
入居予定 平成31年8月下旬予定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯 未定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
土地の権利形態 所有権
管理費・維持費 管理費／月額 ： 未定
管理準備金／一括 ： 未定
修繕積立金／月額 ： 未定
修繕積立基金／一括 ： 未定
駐車場空台数／月額 96台／未定　（タワー式）・別途店舗用26台（平面式）
駐輪場空台数／月額 197台／未定　（平面20台、スライド式177台）・別途店舗用40台（平面式）
バイク置き場空台数／月額 4台／未定　別途店舗用7台(すべてミニバイク置き場となります）
その他の費用 インターネット使用料/未定
販売予定年月 平成29年9月上旬予定
間取り 1LDK～3LDK
用途地域 商業地域
国土法･届出等 届出要
建築確認番号 第ERI-16022300号(平成28年6月17日)
今回情報更新日 平成29年3月3日
次回更新予定日 平成29年3月10日
物件についての問合せ先 （仮称）大津駅前プロジェクト販売準備室　0120-077-505
問合せ先営業時間・定休日 AM10:00～ＰＭ6:00（水・土曜日定休）

[物件名が決定したため、スレッドタイトルを修正しました。2017/3/23 管理担当]

[421: 通りがかりさん]

>>420 名無しさん
そう？
マンション買うか賃貸かも購入検討だと思うけど。
まぁでも、買う板だから、話にもならんから、こりゃダメだ。世間では購入と賃貸、どちらが得なのってのは永遠のテーマなのに、ここの人間は完璧に決めつけてしまってて、頭が硬いのが可哀想。
まっ他人が何を選ぼうと、どのマンションを買おうと戸建を買おうと、どうでもいいですわなぁ。ねっ、みなさん。

[422: 匿名さん]

そもそも賃貸派がマンション購入コミュニティにいるのが謎だ。
このマンションが分譲後に誰かが賃貸に出す部屋を借りるのを狙っているのか？(笑)

ちなみに年収500万程度ではこのマンションが賃貸に出たとしても月手取りの半分以上が家賃で消えることになるし入居審査落ちるから(笑)


分譲用に建てられたマンションと当初から賃貸用に作られたマンションでは材料や構造など建築単価がぜんぜん違う。
賃貸用の安普請マンションに住んで幸せならそれでいいけど(笑)

[423: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん

賃貸か購入か決着つけずにフラフラと購入板に来ているのですね。
何も判断できずにお可哀想。

[424: 名無しさん]

>>416
年収500万円でこのマンションに手を出したら人生不幸せになりますので買わなくてよかったですね。

[425: 通りががり]

>>422 匿名さん

滋賀は分譲マンションの賃貸が
多くないですか？

[426: 匿名さん]

>>421

> 世間では購入と賃貸、どちらが得なのってのは永遠のテーマなのに

これが永遠のテーマってどんな世間やねん。
この板に来る時点でそんな選択ないわ！

[427: 匿名さん]

>>425
滋賀でも数で言えば賃貸用マンションの数が圧倒的に多い。
分譲貸しは家賃も高めで数も少ないので選択肢もあまりなく、出たらすぐに客がつくね。
殆どの賃貸派はグレードの低い集合住宅向けのバスやキッチン設備のマンションに住んでいる。

[428: 匿名さん]

賃貸のほうがいいって人が、新築マンション板に書き込んでるのが謎。
賃貸VS購入の話がしたいのなら別に板立てるといいよ。

[429: 名無しさん]

賃貸派の人。
若いうちは賃貸でもいいかもしれませんが、歳をとると引越しできませんよ。
殆どの比較的綺麗な賃貸物件は高齢者には貸しません。滞納や死なれたら困るからね。
年老いてから入居できるのはボロで借りての少ないアパートかURくらいです。
年老いて賃貸のままだと次が借りられないので古くなって家賃が割高になっても引越しできないのです。

[430: 通りがかりさん]

>>424 名無しさん

ありがとうございます。
賃貸派なのですが購入も検討しようかなとマンション見てました。
やぱ今は不動産バブルなので買わない方がいいですよね。買うと不幸が待ち受けてそうですよね。さすが分かってますね。

本音の、回答ありがとうね。
あと書き込みは１つにまとめてくれるとレスしやすいので、お願いしますね。

[431: 通りがかりさん]

>>422 匿名さん

そうですね。7年後にあなた達の買値の6掛け程度で買うつもりです。
どうぞ笑ってバカにしてて下さい。
その方がこちらも、ほくそ笑んでおけるので。

[432: 名無しさん]

>>431 通りがかりさん

それがいいですね。いつやって来るか分かんないけど値下がりを待ち続けて下さい。

私たち買い替え組は自宅を高値で売却できるのでバブルでも経済的な影響はありません。賃貸派はバブルだと選択が限られちゃいますね。

[433: マンション検討中さん]

いつの間にかこのマンションの事そっちのけで、賃貸がええやら分譲がええやら、どーでもよい話になってますね。このマンションは滋賀で1番高い。それは事実やし、それで買う人もいるし、買わない人もいる。
それでええやないですか。匿名の掲示板で罵り合う感覚がわからん。営業マン通しの闘いかよと。

ちなみに、マンションの第一次なんてどんなマンションでも売り方の手法の１つなので、どこでも完売します。営業の皆さんも痛いほど知ってるように、勝負はこれからですよね。

第一次は相場より高すぎて間取りも微妙なので諦めましたが、北側のSタイプが他の間取りより坪単価はお買い得です。

それにしても、大和ハウスのマーケティングは流石と言わざるをえません。数年塩漬けとなった間の保有関連の税金、オリックスや南海電鉄、南海不動産などのJV慣らし費用、平和堂の解体費用も載せた上で儲けを出すとなれば、この値付けは企業として全うだと思います。また滋賀のファミリー世帯の購買力では、通常の3LDK、4LDKの間取りではそれこそ7,000万超えるので、手が出せない。京都や他府県、投資家の購入を視野に入れた2LDKの間取り戦略は今のところ成功してると見えます。

採算を取るためには解体から施工を同じ業者で抑え込むのも当然ですね。あまりこの板では議論すらされてませんが、解体に先駆けてアスベスト撤去工事を行っていたのはご存知ですか。ぶっちゃけアスベスト撤去工事含めたSRC造の解体費用はかなり業者にとって割りに合わない仕事。なので、儲けの出る建築も抱き合わせでやっている。しかも中堅デベの淺沼組。

つまり、ギリギリの儲けが出て売れるラインでマーケティングをしているので、最終的には完売するでしょう。最後に10邸程苦戦する可能性はありますが。

他のマンションの営業マンは安心してください。そもそも、他のマンションの購買層とは違う想定をした物件ですから。ほっとけばええのですよ。

[434: マンション検討中さん]

バブルがいつ弾けるかわかんない、とか言ってこんな投資向けマンション検討するとか信じらんない。
2018年の半ばで日銀が買える国債は底をついて流動性が低下してボラが上昇して価格のコントロールが難しくなります。つまりアベノミクス完で債券価格下落=金利上昇=不動産価格下落、は既定路線。一番死ねるのはレオパレスとか建ててるオーナーだけど、一般国民のサイフが傷つく金利上昇は根が深く、こういう普通のマンションもとばっちりをうけます。リアルに7年後は6掛けでも売れないかもしれん。
今がいかに異常な環境か認識したほうがいいと思うな。まさか債券価格の下落が金利上昇とイコールだと言うことが理解出来ない人はここにはいないだろう。おまけにFRBは利上げしてるのでなおさら引っ張られやすい。

ここを買った人はほぼプロだろうから、この点に対して明確な意見があるはず。勉強のためにぜひ反対意見を聞きたいな

[435: 名無しさん]

>>433
数年間も塩漬けしてないですよ。
去年の6月20日まで平和堂は営業してましたし、土地取得は6月末です。もちろん解体費用も織り込んでの取得です。

[436: 名無しさん]

>>430 通りがかりさん

賃貸派がマンション購入検討し始めてこの板にやって来て、今更バブルに気づいて購入撤退っすか。ブレブレですね。

[437: 名無しさん]

国債暴落論者とここで議論するつもりはないけど、国債暴落論者は今や少数派だからね。暴落が既定路線なら先取りで利回り上昇しますよ。
1万歩譲って金利上昇するとしても、ここを買う人はフラット35を使うだろうし1%以下で長期固定なのでまったく影響ないでしょう。

[438: 匿名さん]

国債暴落論者=金利上昇論者=マンション購入否定論者
マンションが買えないから、金利が国債がと言ってるようにも見える。

[439: 匿名さん]

賃貸派の次は国債暴落論派か。
買えない人はいろいろ自分に言い聞かす理由を考えるのが大変だね。

[440: 評判気になるさん]

>>436 名無しさん

バカにしてるだけなので、短文はいいです。
面白くないから。

[441: 評判気になるさん]

>>434 マンション検討中さん

まじな話をしてあげても、伝わらないですよ。
そもそも、みんなが買う気満々な気持ちになれるからこそバブルなんだし。
6掛けの可能性だって、バカにしてくる始末ですから。笑
結局、逆を行く少数派だけが、いつの時代も儲けれるということなのでしょう。
逆を行ってるつもりも、ないのですがね。笑

[442: eマンションさん]

>>441 評判気になるさん


だから、ここのマンション最高。ここのマンション割安。って言っておけば、賛同されるから、何回かそういう書き込みしといてあげてね。

[443: 匿名さん]

>>429 名無しさん


ごめんなさい。全くそんな気はなく、ただの吊りです。
見て分かるように、吊られるおバカさんが、割といます。もしかしたら、一名だけが、吊られまくってるのかもですが。笑
真面目なお答え感謝します。

[444: 匿名さん]

＞434
国債クラッツシュしたら、金利も急上昇するだろうけど、円の価値は暴落し、物価は急上昇するハイパーインフレがおきるといわれてますよね。そうなったら、変動金利ローンは最悪、固定金利でかりてたって非常事態でひきあげられて変動金利とおなじ。賃貸のひとだって、賃貸料急上昇でこれまた大変。

国債暴落というハードランディングを警戒するなら
資産の一部をローンのない（あるいは非常にひくくおさえた）不動産として所有していることがまあいちばんましということになるんじゃないすか。


いまはバブルだから買うのは馬鹿、賃貸すみつつ７年後に半値でかいますわといっている人たちは
むしろこのまま少子化、デフレがゆるやかにすすむソフトランディングというか、老衰というかそういう日本経済の将来をイメージしているんじゃないすかね、、。


だいたい５年後に日本がどっちに転んでるかなんてわかんないし、
住みたいところがあれば、（個々も含めて）かってきもちよくすめばいいんじゃないですかね。
ただ、おおきいローンはあぶないとは思いますけど。

[445: 匿名さん]

国債暴落で円の価値暴落ハイパーインフレなら不動産価格もインフレするのでフラットの固定金利で買ってる人は借金チャラみたいなもんだし勝ち組でしょ。

[446: 名無しさん]

>>443 匿名さん

分かってくれたら結構です。
今後、荒らすのはやめて下さいね。

[447: うぷぷさん]

>>446 名無しさん
それがね、あなたみたいな返事ばかりだと面白くなるのですが、ムキになってアホだのバカだの無知だのヒガミだのとレスされる人がいると楽しくて楽しくて。
ここ、関西のマンションというくくりで見たら、そんな良いとこではないですから。
それを最高だのと言われるとね。
私も最高だねーと言ってみたくなるもんで。

[448: 匿名さん]

>>439 匿名さん

どうしてもここが良かったので今は賃貸です。
しばらく賃貸のつもりです。
でもプレミストとかプレサンスとか検索しますね。良いのがあれば買いますが、あまり目を引く物件はないですね。
でも一応は、まんべんなく目を通してますよ。

[449: 購入経験者さん]

購入者です。
もう完売したんで買ってない人は置いておいて、購入者の方おられましたらオプションとか購入後についての意見交換しませんか～？

[450: マンション検討中さん]

>>449 購入経験者さん

同意

[451: 匿名さん]

>>449 購入経験者さん

その話は有意義だね。
買ってしまったのなら、出来るだけ良い物にしないとね。使い勝手のよい高さやオプションの話しで盛り上がってて下さいな。
関係ないので、その話には絡みませんから。

[452: 名無しさん]

>>449 購入経験者さん
私も同意します。。
オプション、悩みますよね。

[453: 匿名さん]

入居時期が2019年9月になるとのことで、8月の琵琶湖花火大会には間に合わないですねー。
屋上のテラスが開放されるとのことですが、どんな感じなんですかね？
あとロビースペースでもコンシェルジュが軽食を提供してくれるそうですよね。

[454: 匿名さん]

他の滋賀県のマンションにはないスペックのマンションなので、楽しみですね。

[455: マンション検討中さん]

完売はしてません。
197件のうち、130件は成約、もしくは成約に至ったと思われるだけです。その内、キャンセルもあるでしょうし、意図的に成約としてるものもある。

これからがマンション販売の正念場ですよ。仮に第一次で120件に落ちたとしても、残67件と、10件程1次の残りでまわったと仮定しても、77件程。これを二次、三次で売り切れるかが腕の見せどころですね。

[456: 通りすがり]

>>454 匿名さん

いや、他のマンションとスペック的にはそう変わらんよ

駅近以外はね

[457: 通りがかりさん]

滋賀で内廊下のマンションって他にあったっけ？

[458: 匿名さん]

>>457 通りがかりさん
滋賀では内廊下だと特殊なの？
内廊下は高級なイメージなの？

好きずきだと思いますが、夏は暑いです。
しかも廊下側に面した窓が暗いです。
風の通りも悪いです。

まっ自分の部屋の外の事なので、どうでもいいでしょうけど。

[459: 匿名さん]

>>455 マンション検討中さん

かなり値段を吊り上げて開始したから、割引いて比較的早くに完売させるんじゃない？
値引き次第だし、一期で高め設定だったので1割引いた程度でもお得感出せそう。

あまり引いても反感かうから最後の数件はモデルルームの家具付きとか値段以外のオプションでお得感付けるとかもあるしね。
まぁあの手この手ですよね。

それこそ誰かが載せてらした、この方法での待機組が何件も待機されてるかもですしね。


http://aokitrader2.com/mansion-lottery-trick

[460: 名無しさん]

>>459 匿名さん

2月になると3割引セールあるかもよ。
去年も決算のために3月本契約させるためにダイワハウスは割引してたし。
ただその時まで多数の空きがあるかどうかだが。
誰かが7年後に６掛けの話しをしてるとき、七掛けなら、すぐあるかもよと思ってたんですけど、黙ってました

[461: 匿名さん]

廊下は年中空調が効いてるから問題ない。
つか、廊下側に面した窓って何だよ。廊下側に窓なんかないっての。タワーマンションとか見たことないの？
間取りプランも知らない、内廊下マンションに住んだことないのバレバレだな笑

専属コンシェルジュデスクと内廊下があるだけでスペック的に滋賀では一番だと思うよ。

[462: マンコミュファンさん]

申し込みすごかったみたいですね。7000万円台の1番高額な部屋が倍率十数倍だったそうですよ。
ここに3割引とか書いてる人は文体からみて同一人物が1人で書いてるようですので、抽選漏れで買えなかった人が2期の倍率下げるために書いてるかもしれませんね。
実際に1期の売り出し前も散々高いだのここでは書かれてたけど実際は全く逆でしたからね。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん

そうなんですね。買う前に良さやデメリット調べたら、通気性が極端に悪く、二方向空いてる角部屋を買うべきと有ったのを思いだしたので。
それと玄関が暗いと書いてたと思うのですが、それがなんだったのかは忘れてしまいました。

まっ、その程度の書き込みってことですよ。ちゃんと調べてまでは書かないって。だって面倒ですもん。

[464: 匿名さん]

契約者専用の板、ないんですね。
オプションですが、うちはキッチン天板と電子錠くらいしようかなと思っています。
色はプレミアムブラウンが無難ですかね？

[465: マンション検討中さん]

リンクのコピペありがとうございます。
初めて見た記事ですが、書いてることはほぼ当たってますね。業界の常識です。

>>435 名無しさん

ご存知なかったですか？
この計画自体、数年前から動いてます。
大津市生活環境の保全と増進に関する条例に基づく表示板で、2013年には掲示されており、そこに記載されていた完成時期は2016年3月末。つまり、当初計画では、もう完成してるということです。

最近の公式HPでもさらに工事完了期間が2019年6月末から、8月中旬に延期されてます。この事象も業界では塩漬けと呼んでます。

3年以上延期した理由は、建築資材高騰などの解体コストと建築コストがアップしたからと正式に公表してますよね。ただ、3年前から建築資材も人件費も上がり続けている。しかし平和堂は赤字の継続となるので、この時期に判断したと言うまでです。だからこそ、淺沼組を採用したという経営判断です。

高い高いと皆さんが言われている真の理由は、これですよ。大和ハウスさんもその点十分わかってて販売されてますよ。

[466: マンション検討中さん]

淺沼組が何か特別とこがありますか？もし何か知ってたら教えて下さい｡

[467: マンコミュファンさん]

私も電子錠は付けるのは決めてます。色は明るめのノーブルシックにしようかと思ってますね。
まだ具体的なオプションや価格がわからないのですがモデルルームみてたらオプションてんこ盛りなんでいろいろ付けたくなっちゃいますね。
オプション費用を含めて500万ほど予算考えてるんでその範囲内でいろいろ内装いじりたいと思ってます。

[468: 匿名さん]

>>462 マンコミュファンさん


はい当たりです。
二期でも頑張るので迷ってる人は応募して下さい。沢山の人がここを買いたいといいますことを、心より祈ってます。
なんで分かんないんだろうね。不思議で仕方がないや。
友達に不動産関係者いないの？
そいつに少し最近の現状を聞いてみ。少しは俺が買いてることも、可能性として理解できるから。

[469: 通りがかりさん]

ここの掲示板人気ですね。それだけ注目度が高いマンションってことですね。

[470: 匿名さん]

>>469 通りがかりさん

はい。他のとこはどうだか知りませんが、超人気物件なので、二期の販売にはぜひいらして下さいな。