プレミスト大津ステーションレジデンス【（旧仮称）大津駅前プロジェクトってどうですか？】

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/shiga/otsu/
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：南海不動産株式会社
売主：オリックス不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組　大阪本店
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件名称 （仮称）大津駅前プロジェクト
物件の所在地 滋賀県大津市春日町303番
総戸数 197戸
総戸数追記 別途管理事務室1戸、店舗1戸、パーティルーム1戸、ゲストルーム1戸
販売戸数 未定
売主
大和ハウス工業株式会社
南海不動産株式会社
オリックス不動産株式会社
販売会社（取引態様）
（売主）大和ハウス工業株式会社
（売主）南海不動産株式会社
（売主）オリックス不動産株式会社
交通 東海道本線「大津」駅から徒歩1分
敷地面積 2,675.29m2
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上13階建
施工会社の名称又は商号 株式会社淺沼組　大阪本店
一戸当たりの専有面積 45.34m2～85.68m2
バルコニー面積 6.25m2～20.77m2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 平成31年6月下旬予定
入居予定 平成31年8月下旬予定
予定販売価格（税込） 未定
予定最多販売価格帯 未定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
土地の権利形態 所有権
管理費・維持費 管理費／月額 ： 未定
管理準備金／一括 ： 未定
修繕積立金／月額 ： 未定
修繕積立基金／一括 ： 未定
駐車場空台数／月額 96台／未定　（タワー式）・別途店舗用26台（平面式）
駐輪場空台数／月額 197台／未定　（平面20台、スライド式177台）・別途店舗用40台（平面式）
バイク置き場空台数／月額 4台／未定　別途店舗用7台(すべてミニバイク置き場となります）
その他の費用 インターネット使用料/未定
販売予定年月 平成29年9月上旬予定
間取り 1LDK～3LDK
用途地域 商業地域
国土法･届出等 届出要
建築確認番号 第ERI-16022300号(平成28年6月17日)
今回情報更新日 平成29年3月3日
次回更新予定日 平成29年3月10日
物件についての問合せ先 （仮称）大津駅前プロジェクト販売準備室　0120-077-505
問合せ先営業時間・定休日 AM10:00～ＰＭ6:00（水・土曜日定休）

[物件名が決定したため、スレッドタイトルを修正しました。2017/3/23 管理担当]

[101: 口コミ知りたいさん]

いよいよモデルルーム解禁しましたけど、冷静にみてこれは売り切った後、値上がる物件かと感じました。
欲しいけど、金持ちしか買えない感じですな感じですな。

[102: マンション検討中さん]

>>101
冷静な分析をされたそうですが、具体的にどこの部分を見てそのように感じられたかご教示いただけませんか？

私には正直なところ期待したほどの設備ではないという印象でした。駅前とは言え周辺の価格に比べて圧倒的に高い値段設定ですので、購入価格以上の値段で売りさばくのは至難の業でしょう。

[103: マンション検討中さん]

駅前で限られた土地なので仕方ないのですが間取りがイマイチに思えます。採光、風通しなど。

期待していた分だけにがっかりしました。
間取りや設備を考えると価格が高すぎだと感じます。私は購入は見送ろうかと検討中です。

[104: 京]

なかなか大津駅周辺が活性化しないんですよね
ビエラ大津が出来たりタワーが建ったりしましたが寂れた感はまだかなりあります
駅1分は魅力ですが大津駅に魅力を感じられないんですよね～
お得感がある価格ならよかったんですが個人的には逆に割高感の方が強いです
間取りも平凡だしね…

[105: 匿名さん]

高層階は8000万近くらしいですが、果たしてこれ売れるのか疑問です。皆さんのおっしゃるように、内廊下設計が仇となっており、日当たり風通しが全く期待できない間取りですね。大津駅活性化なんて大企業の本社が駅前に来ない限り無理ですよ。銀行やNHKやJAとかばっかり。こんなマンションできるくらいなら、県や市あげて大企業誘致に取り組んで欲しかったです。
このマンションは住むところではなく、民泊とか転貸が盛んに行われる投資用物件ですね。

[106: 匿名希望]

懸案のモデルルームですが、担当者いわくオプション代はプラス2000万だそうです。この仕様をもとめるなら２部屋買う感じですかね～　

[107: 匿名さん]

あまりにも高すぎる・・・残念だけど、再考の必要ありかなあ・・・

また、モデルルームで最後にもらえる資料にいろいろ書いているだろうなあと
考えていたのに、帰宅してみてみたら、あまりにも情報の無さに
びっくりしてしまいました・・・

構造部等について色々聞いておけばよかったなと後悔しています。

次回の訪問予約は一応したけれど、価格に見合うだけの立派なスペックでなければ、
今回は見送ろうかなあと思います。

[108: 匿名さん]

>>担当者いわくオプション代はプラス2000万
すごいですね……。内廊下はホテルライクで素敵と思っていましたが、空調はなしですか？だとしたら、真夏は暑くて大変そうですね。空調があるならあるで管理費が高くなりそうですし。

8000万円の部屋をポンと買える人は、管理費の高さなんて気にならないんでしょうかね・・・？

大津のお店、「ENJOY」ページにザ・カレンダーが紹介されていました。今話題のブックカフェになるんでしょうか。カプセルホテルもあるようなので、友人が泊まりに来た時にも行けるかな。おしゃれですね。休日の昼食で訪れたいです。スターバックス、ブックカフェ、テラスがあります。京都へも通勤できるのがウリなようですね。秋、春には自然を見に京都まで行けるのが素敵です。

[109: なみ]

モデルルームへ行きました。

南側は貨物がひっきりなしに通るので騒音が心配です。
北側は横に九階建てのビルが建ってるので、少し暗いかもです。

なのに、値段は超強気の二割り増し。

あまりお得な物件たとは値段的に思えませんでした。

[110: 匿名さん]

空調無い内廊下ってあるんか？
この時期どうすんねん。

[111: 匿名さん]

みなさんが感じて書いてる通りです。
場所は良いけど値段が高い。
灰色の外観で安っぽく見え、騒音とエレベーターを乗り継ぎしないと部屋まで行けないという、煩わしさ。
多分、みなさん同じように感じたと思います。
これならここはダメだと。
私達は別な所を第1候補にして、ここはかなり下位になりました。
売れ残り物件を叩き売りします的な話しが来るので有れば再検討しますが。。。。
最初の値段設定で強欲さの印象がついてしまったので、儲け第1のマンションなんだなと感じました。この印象を消すのは多分難しいだろうなぁ。

[112: マンション投資家]

>>111
心配しなくてもすぐ売り切れると思いますよ
ここまで駅近の物件は希少価値が高いので住む人も賃貸にも需要があります。
何より現状駅前が栄えてないので投資する人は多いかと。
今後駅前に施設が充実してくれば価値が増すので。
お年寄りが郊外から駅近マンションへと移住する流れが今後続くので買っておけば高齢化が進み需要が増えるため価値が下がることはなさそうです。
しかもここは新快速の止まる駅なので資産価値はとても高いです。

[113: ご近所さん]

>>112 マンション投資家さん

駅近なんで資産価値は維持出来るかもしれませんが駅前はもうこれ以上栄えないような気がします
もう何年も前から再開発うんぬんとか聞いてますが一向によくなる感がない
まだ山科駅の方が活気があります

[114: マンション検討中さん]

モデルルームを見て来ました。眺望なし、内廊下風通し不良。一階スーパーの室外機が北ベランダに並び、スーパーデリカの排気口が東屋上、スーパー駐車場通路がマンションの下を通ってぐるっと回って二階南と、どこを選んで良いものか。その上、坪単価が京都市内並みでした。ないです。

[115: マンション検討中さん]

40〜60平米に小さく区切った部屋がとても多かった、大津駅上再開発ホテルが外国人向け簡易宿所ということも合わせて考えると、民泊などにも使えそうです。

[116: 評判気になるさん]

>>115 マンション検討中さん
民泊というワードをちょくちょく見かけますが、まともな分譲マンションなら管理規約で民泊は禁止されてますよ。
まぁ、所有したことない方々が書いてらっしゃるんでしょうが。

[117: 通りがかりさん]

このマンションを買うときに大津駅そのものの価値を見る人が多いことに驚いた。
普段は下のスーパーで十分だし、コンビニあればあとは京都梅田に目が向くから、大津駅が草津駅みたいである必要がない。
逢坂小はいい小学校だし、ゆめっこも支所も徒歩圏内。保育園幼稚園の園庭も使えて、駅前の割には治安が良く、山科とは比べものにならない。
大阪通勤圏内で住みやすさはかなり上だと思うけどな。
住んでいる者の意見ですが。

[118: ご近所さん]

寂れた駅より何でもそろう駅の方がもし同じマンションが建つなら私はそっちの方がいいかな
まぁ確かに何にも無い駅の方が治安はよろしいかとは思いますが

[119: 名無しさん]

>>112 マンション投資家さん マンション投資家なら金額との兼ね合いが分かるだろうに。。。
スーパーも高い賃料を払っても儲からなければ撤退もありえますよ。

もしかしたら、マンションの関係者さんですか？

逆にあの値段で完売するのであれば、笑えます。

それと、即完売なら自分の勉強不足なのを理解し、駅周辺にマンション１つ建てるかもです。

[120: 名無しさん]

>>117 通りがかりさん
いい街だと思います。ただマンションは作りが残念なのと、値段設定のお買い得感のなさですね。
4LDK.3LDKを検討してるファミリーなら、徒歩10分圏内で一軒家を購入しても、おつりが来る感じでしょ？
北棟は日当たり悪く、南は24時間、真夜中でも貨物列車が通るのに。

けど、提示価格の3割引きなら、なんて良いマンションなんだと言うことになりますよね。

結局は値段設定が強気すぎたのだと、思います。

[121: 名無しさん]

値段が高すぎるよな。
部屋もどれもこじんまりした作りだし、間取と価格見て一気に買う気なくなったわ。
大津で坪200超えなんであり得るか？プラウドタワーは低層階だと120台、高層階でも150台で買えてたよ。

[122: 匿名さん]

>>121
今の不動産市況からするとそれ程高くもない
軒並み上昇してるので。
逆に言えばプラウドタワーなぜ買わなかったの？？
今なら買値より高く売れますよ

[123: マンション検討中さん]

立地、仕様の割にはお高いです
買い要素ってあります？
JRで通勤する人位では？

[124: 名無しさん]

この値段じゃ売れ残るだろ。
売れ残って叩き売りしだしたら買ってもいいかな

[125: 匿名さん]

>>124
駅前物件は人気なので即完売でしょう。
この程度の価格で高いと思うビンボー人がいないのがこの物件の魅力。

[126: 通りがかりさん]

何か少し見てない間、荒れてますねぇ。
ビンボー人どうのこうの言うてる人は恐らく営業マンでしょうし、ビンボーどうのこうのより、他の人が書いてるように、費用の割にってのが大半の人の本音でしょうね。我が家もプラウドタワーよりやや割高であっても買ってました。期待してただけに本当残念です。

[127: 匿名さん]

実際、3LDKの部屋は盛況ってわけでもないみたいですね。
プラウドタワーは安すぎたという不動産関係者の意見も聞いたことがあるので、この強気の値段設定もわかりますが。
でも、大津から草津駅間の徒歩10分圏内はもう土地がほぼ無いので、お金を積んでも一軒家は難しいかと。我が家も探していたのですが、瀬田や膳所でも気にいるところはありませんでした。
話が逸れましたが、完売はするとは思いますが投資目的、賃貸目的が多そうでファミリー向けではなさそうだというのが何度もギャラリー見学へ行った我が家の意見です。

[128: 名無しさん]

駅直結だからといってこんな値段アリ？
草津の駅すぐのマンションでもここまでの値段しないだろ。

[129: マンション検討中さん]

草津より大津のが高くて当然かと。ただここは平和堂が立ち退きを渋ったために工期が遅れ、マンション価格が高くなったと聞きました。プラウドの中古価格と比べるとそこまで高いとは感じませんが。

[130: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
我が家は3LDK希望ですが、70平米以上となると、4800万円超でした。
ここにオプションや諸費用のせると5000万円をかなり上回ってしまいます。滋賀でこの値段は、なかなか強気ですよね。
なお、上の方がおっしゃっていた内廊下の空調ですが、当然、空調完備ですので、廊下は快適だと思います。
ただ、共用部にクーラーかけると、当然、管理費も高くなりますが。
ちなみに、コンシェルジュもいるみたいです。大阪市内のタワークラス並のスペックですね。

[131: 通りがかりさん]

場所は良いと思う。大津に興味はないけど京都駅に出やすい。
でも同じ値段で市内買えるので、そちらが第1候補になりました。ここ仕様の割に割高過ぎる。
ゆくゆく13%以上値下げして売るに10万。笑

でも、所詮、他人事なんで、この値段でバンバン買う人が居てても、理由も知りたくないし、どうでもいいんですけどね。

ただこの値段で、販売率というか、どれくらいの人が食い付いたのかは、凄く興味があります。

[132: 通りがかりさん]

>>124 名無しさん
もちろん売れ残ります。
ただこの、価格のままで、年内に6割以上売れるなら凄いと私はおもいます

[133: 匿名さん]

>>131通りがかりさん
あなたの第一候補のマンション伏見か西京区のここより安いところに100万円。笑

[134: 名無しさん]

大津にしては高いけど、すぐ近くのプラウドタワーも現在中古価格で坪180-190くらいで取引されてるから現在の相場ではそこまで割高感はないと思う。滋賀で仕事も含めて生活が完結してる人達から見るとかなり高いかもしれないけど。
駅直結でマンション出口から10秒で駅改札というのは新快速停車駅だと今後しばらく出てこないと思う。
まあこれは大阪京都で仕事してる人間からの意見だけどね。確かに大津駅周辺には魅力は感じないけど。
現在の大阪京都の駅近マンションは高すぎて手が出ない(笑)

[135: ピ琶子]

大津液は錆びれています。

[136: 京]

そう、駅に魅力無し
JRを使う人以外はかなり割高に覚える

[137: 通りがかりさん]

>>133 匿名さん
当たり〜♪
住所は違いますが、値段は少し安めの4000万弱で、広さや仕様が段違い。
駅の近さは負けてますが、コスパ最高。

まぁでも、人によって何が最高なのか違いますし、ここも良い物件です。値段も納得で欲しいと思うなら、買っちゃいましょう。

[138: 口コミ知りたいさん]

>>135 ピ琶子さん
滋賀自体が錆れています。

[139: 匿名さん]

管理費の高さにひきました・・・
なにこれ？

ネット費用込とはいえ、高すぎます。
どんなサービスをしてくれるのですかね？？

[140: マンション検討中さん]

まだパンフレットも出来ていなくてびっくりしました…9月には販売開始しますよね？

[141: 評判気になるさん]

先日2回目の話し伺いに行きましたが、明らかに営業の方が弱気になっていて驚きました。けど、「ほとんど埋まってきてます」てきな感じでおっしゃっていました。私も「買う方向で」と言うてましたが、もう買う気ゼロですね。
大丈夫なんですかね、ダイワハウス？？

[142: マンション検討中さん]

「埋まってきてます」は戸数に関係なく
少しでも購入希望があったら埋まってきてますと言えます。
モノは言いようで…営業トークですね。

実際大津駅行ったら何もないのに驚きますよ。
高齢者のニーズは駅近にあるといいますが、
高齢者ばかりのマンションに住みたいですか？

また、京都にすぐ行けるとコメントありますが、
この価格帯であれば京都の二条周辺や五条周辺は購入できます。
山科徒歩6分にもクレヴィアありますし…。

大阪でも梅田付近のタワマン外したら
購入できるマンションは豊富にありますね。

今マンション価格はバブルなので
ホントに価値を見出した方のみ購入すればよいかと思います。

[143: 名無しさん]

>>142 マンション検討中さん

二条や五条周辺にこの価格帯の物件が駅徒歩1分でありますか？

[144: 検討板ユーザーさん]

ガラの悪い山科よりは寂れた大津のがいいかな。

[145: 京]

山科駅付近では生活に必要なものはほとんど揃うけど大津では…

[146: 名無しさん]

商談に行ってきました。
当初は3期に分けて販売する予定だったそうですが、好評なんで2期で販売終了になる見込みだと言ってましたね。

[147: 名無しさん]

マンションは駅からの立地が全て。
これから高齢化社会で車に乗らない老人が益々増えて駅から遠い物件は下落の一方。
それに対して駅すぐの物件は資産価値を維持できる可能性が高い。ここ大津でも駅近とそれ以外で同じ土俵で比べても意味がない。
大阪や京都も駅近だと中古マンションでもとんでもない価格になっており、駅から離れた物件との価格差が2極化している。
10年前に建てられたマンションの新築時価格と現在の価格を比較すると、駅からすぐのマンションは価格維持もしくは新築時より値上がりしているのに対し、他のマンションは駅から離れるにつれ下落率が著しくなっている。
今後は金を持っている高齢者が資産価値の高い駅近を買い、金のない若者は資産価値の低い郊外で買うしかなくなるだろう。

[148: マンション検討中さん]

1～2年前に地下鉄五条駅真上のジオが
相当な期間売れ残ってたと思いますよ。
確か中階層3LDK70㎡以上家具付きで5,000万円前半でした。

まぁ話の焦点は「京都まで近い」と推さずとも
「同価格帯で十分京都には住めます」ということです。

[149: 評判気になるさん]

>>148 マンション検討中さん
五条通りの排ガスや騒音に嫌気されてたからな。

[150: 匿名さん]

141さんの書き込みがまさに自分の状況と同じなので、思わず笑ってしまいました。
立地の良さに魅かれましたが、駅前の寂れ具合を目の当たりにすると、
割高感が払拭できませんでした。

とりあえず今後のマンション購入のための参考として、話は土壇場まで聞こうとは思いますが、
契約はしませんね。管理費も高すぎて、気持ちが冷めました。