[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数の区分マンション等を所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

区分という考えでは、もちろん区分の集合体としての1棟マンション、アパート、
別スレでメインでスポットが当たっているタワーマンションも当てはまると考えています。

新築、中古問わず、現金での買い進めやローンの引き方のテクニック
どんどん物件を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較、ポートフォリオの安定性、収益性の考察などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

また、年収の高い低いによる罵りあいなどは謹んでください。建設的な話し合いが出来ればと思います。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[1: 匿名さん]

>>複数タワマンスレ 771さん
はい、本スレの先輩方の指摘で気づきましたw FPの方にも言われました。
ただ利回りは良いので、タワマン２つ目の取得がうまくいってから再スタートしようかなと思ってします。
先に３５年ローンが優先ですからね。額面が低い分、築古はいつでも買い進められますし。

融資で評価が出やすいのはやはり１棟マンション＞アパートの順ですね。

複数タワマンスレ 771
>築古区分をいくつか持ってるんですね。 あまり増やさない方がいいですよ。現金で買った場合でも融資では
評価でませんし、ローンしてたら
マイナス評価です。

[2: 匿名さん]

スレ立てありがとうございます。
こちらでも活発で有意義な情報交換していきたいです！
自分は複数所有で沢山の書籍読んでますか参考になったのはロバートキヨサキの金持ち父さんシリーズです。
具体的な資金計画も重要だと思いますが前提知識、投資のスタンス、目標設定も大事と考えます。

[3: 匿名さん]

>>2 さん

ですね。こちらでも宜しくお願いします！！
本当にざっくりまとめると下記な感じだと思います。

・空室率などの安全性比較
タワマン＞＞１棟マンション・アパート

・CF
アパート＞１棟マンション＞＞タワマン

・価格
築古区分＞アパート＞タワマン＞１棟マンション

・担保価値
１棟マンション＞アパート＞タワマン＞＞＞＞築古区分

それぞれの特性に合わせて、どのように組み合わせてポートフォリオを展開していくのか、年収、貯金可能額に応じてどう金融機関を展開していくのか。現金との比率など

このあたりが一番キモになる部分かと思います。

[4: 匿名さん]

>>複数タワマンスレ 778 さん
自分は公庫で引きました。
地方の利回り高いもの買ったので200万ぽっちで１つだけなんで、まだ取り戻せるかな〜と。
もう一つは現金です。

どっちも出口としては同じくらいの価格で売れる見込みです。

>>スルガですか？

[5: 匿名さん]

貯金　→　貯蓄、せめてこのくらいはそれらしく言葉を使いましょうよ、笑。
まずは形からでも。
姑っぽくて申し訳ないですが、ちょっとピヨピヨ感満載なので。
もちろん応援しますよ。

[6: 匿名さん]

>> タワマン複数スレ 776さん
どれくらいの額面借りてるんですか？ 2000万くらい？
都内だったらまだ担保価値あると言われましたよ。僕は地方で安い物件なんで担保価値はほぼ０だと思いますw

>>私も５戸、築古ありますが、そうなんですか？全部フルローンだわ。

[7: 匿名さん]

>>5
実際ピヨピヨですね、、、まだ３年目くらいなので。。。言葉遣いも気をつけていきます！ありがとうございます！！>>5さんは暦はどれくらいなんですか？

[8: 匿名さん]

５さんはLTVさんです、笑。10年、自宅入れて4室。

[9: 匿名]

>>6 匿名さん
築古マンションだけなら、1億8000くらいです。今は残1億4000くらいかな？
全部都内で駅徒歩３分以内です。

[10: 匿名]

>>4 匿名さん

うわ 安い 200万!
その位なら怖くないですね。
まさにサラリーマンの副業としてぴったり。
変に割高な湾岸タワマンとか買って失敗するより全然いい。
1億8000万の方は平均3600万の築古ですね。
これだけだとヤバそうですが、他に築浅もあり資産家なら大丈夫かもね。

[11: 匿名さん]

>>8 匿名さん
あwいつもお世話になってます(笑)ファンドマネージャーさんのシミレーションの本読み終えました。大変為になる内容でした！自分はまだまだピヨピヨなので本でラインマーカーを引きながらじっくり理解していくタイプですね…キンドルだ投資で存在を忘れてしまうので、いつも自宅の目につくところに開きっぱなしにしています。
目につくとつい何度も読んでしまうから、記憶に定着しやすいんです。なんて工夫をして追いつけるように頑張っています(笑)

[12: 匿名さん]

>>9 匿名さん
凄いですね。タワマン3つ買えますね！ってここはタワマン意外が中心でしたね(笑)中古で都内で買ったのなら、値下がりどころか値上がりしているのでは？ずっと保有する考えですか？

[13: 匿名さん]

>>10 匿名さん
そう、額面の割にパフォーマンス良いですよ。30万のみの頭金で毎月1万弱のCFです。税金払っても30%くらいの利回りいくと思います。あと1800万枠があるので今年来年で同じ形で年に3〜4件づつ追加していこうと思っていました。同じ形で2000万の枠を使えば年間100万のCFは実現出来ます。借入額が少ないので、破綻リスクはかなり低いと思います。

年齢の問題もあり、FPさんと相談してタワマン優先にして、このやり方は後回しにして頭金を貯蓄していく形をとりましたが、このやり方は目の付け所が良いねと褒められました(笑)

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
商品によりますが、新築アパートのCFも年間100万くらいと聞いていたので、同じラインになりますね。CF、LTVについては一番良いと思います
ただ担保価値は弱いんです。というかほぼゼロだろうと言われました。地方区分だから仕方ないんだけど。

[15: 匿名さん]

>>10 匿名さん
すみません、僕の自宅は湾岸タワマンでした。ちゃんちゃん(笑)

[16: 匿名]

>>12 匿名さん
ひとつは再開発にかかったので、タワマンになったら売ります。他も建て替えなどがあれば売ってしまう予定です。それまでは保有かな。
そんな感じで買っていこうと思っています。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん
再開発ねらいとは、かなりのツワモノですね(笑)
狙って買ってるんですか？コツなどあるんですかね。再開発区域外がと狙いが外れるリスクもありますし、ローン条件も厳しい事が多いのでは。どのように物件選定されてるんですか？
再開発区域に入ったら、最高の転売ケースになりますね。

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん
再開発にかかった場合、建て替え費用については追加出費は発生するのですか？

[19: 匿名]

>>18 匿名さん
再開発の場合は、解体費、建築費など負担はありません。完了後は再開発によるんでしょうけど、９０%くらいの面積をもらえますよ。建築中もある程度の賃料が補償されます。
築古マンションなんで、今の価値が250万としても、完成後は500万。その９割なんで450万。こんな机上の計算のように、うまく行けば良いですけどね。
再開発自体は20年前くらいから話はあったみたいだけど、なかなか話しは進まないので元所有者も高齢で諦めたみたい。でも、そろそろ進みそうって分かるもんです。

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん
1.8億借りて5戸と言っていたので、その10倍で考えないとですね。再開発だと強制立ち退きになるわけじゃなく、納得してもらって動くのですね。

[21: 匿名]

ローン残高が1.4億まだあるなら、
ほぼフルローンでしょ。
10倍の意味不明。
再開発は構想から実現まで
20年位かかります。
噂があっても実現するかどうかは
わかりませんよ。本物なら
地権者が作る再開発組合に入ってるでしょ。

[22: 評判気になるさん]

>>16 匿名さん

入ってるの？

[23: 匿名]

>>22 評判気になるさん
買った時は準組でしたけど、一年ちょいで組合になりましたよ。買う時も不動産会社からは、いつ再開発になるか分からないと言われたけど、私は他にも再開発経験してたんで、近々なると確信してました。
あと私にも１０倍は意味不明です。

[24: 匿名さん]

何のスレですか？

[25: 匿名さん]

今書店コンビニで売ってる都心に住むを見ましたか？
タワマン複数所有さんの実例がいくつか紹介されてます。とても興味深い貴重な情報だと思ってます。紹介された複数所有さんもこのスレを見ているのかな？

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
ここは非タワマン複数スレなので、タワマン複数スレに転載させて頂きました。ご承知置き頂けましたらと思います。

水戸大家の動画を最近見ていますが、1億借りて200万のCFらしいですね。10億で2000万、20億で4000万。

法人立ち上げるんだと思うんだけど、それにしても怖くないのかなぁ。皆さんどのようなポートフォリオでお持ちですか？ここまで借金してる人はタワマン追加で買えるものなのかな？

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん
買ってみましたよ。これはためになりそうですね。
いくつかケースもあるみたいだし
帰って読み進めてみます。

[28: 匿名さん]

>>25 匿名さん
買増しのケースだけ、特定できない範囲で資金計画スレに情報纏めたもの記載しました。良ければ確認頂けたらと思います。情報ありがとうございましま。