プラウド神楽坂マークス

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/kagurazakam/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設　株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都新宿区横寺町58番1、4（地番）
交通：大江戸線 「牛込神楽坂」駅 　徒歩3分
　　　東西線 「神楽坂」駅 　徒歩6分
　　　総武中央線 「飯田橋」駅 　徒歩14分
　　　有楽町線 「飯田橋」駅 　徒歩13分
　　　南北線 「飯田橋」駅 　徒歩13分

以前ご近所のグランスイート神楽坂ピアースのマンションギャラリーがあったビルを解体し、野村が何か作りそうとマークしていました。情報交換しましょう。

[81: マンション検討中]

日本出版会館の近くですかね？

[82: 匿名さん]

時期プラウドの場所教えてください！

[83: 匿名さん]

出版会館そのものの跡地ですよ。でも定借。

[84: 周辺住民さん]

出版会館自体が、野村不動産に定期借地権設定されていますね。

http://www.shuppan-club.jp/wp/wp-content/themes/shuppan-club/pdf/27jig...
の11ページ（ページ番号10）参照。


というわけで、出版会館が、定借権付マンションになりそうです。
土地も大きいし、場所もまさに神楽坂という場所で、これは高価でよいものになりそうです。


あと、市谷砂土原パークハウスの隣は、今工事中。

マークス→砂土原町→袋町の順番ですかね。

[85: 周辺住民さん]

ということで、大久保通りより北とか、市谷とつけるなとかやけに主張していた人は、袋町と砂土原のことが念頭にあったのではないかと思ったりしますが、すみませんスレ汚しで。

[86: 匿名さん]

>>84
袋町はゴミゴミしてるだけです。
神楽坂エリア、市谷エリアの中で下から数えたほうが早いよね。
１回歩けばすぐに分かります。
市谷砂土原と比較するのは失礼です。

[87: 周辺住民さん]

>>86

野村不動産は、このへんだとプラウド神楽坂もそうでしたし、古くはトワイシアのヒルサイドもそうでしたが、ごみごみした商業地と、割といい住宅地の隙間のような土地（商業地側の）を購入して、贅沢感のあるエントランスを作って、よい住宅地の連続っぽく仕上げる技が得意だというふうに私は見ています。プラウド神楽坂イーストもそうですよね。明らかに工業地であるトーハンの裏側に、一応近隣の住宅地に接地した、雰囲気の良い建物を建てて、当時の相場からすれば高値で売り切るという。

逆に、だから、南町のようにあからさまに住宅地でよい場所の物件では、かなり力を入れたプラウド市ヶ谷南町はよかったけど、某2番目のマンションのように空振るときはやけに空振るわけですが…

で、袋町は、割とそういうプラウドのやり方にピタリとはまった場所で、だからこそかなり力を入れてやってくるんじゃないかなと予想しています。

市谷砂土原は、逆に、誰がどう見てもよい場所なので、ちゃんとしたデザイナーと設計事務所をアサインすればとても良いものができるような気がしますが、某南町の2番目マンションみたいになると嫌かなと。

本題の、ここのマークスは、隣の隣のみずほの社宅の「選ばれた感」（みずほの中でも旧興銀系の社宅ですよね。）と接続できれば、野村の得意パターンなんでしょうけど、それ以前に間取りでやらかした感が否めない…ってところでしょうか。



ちなみに私は南町以南に住んでいる周辺住民です。

[88: 匿名さん]

>>87

確かにプラウドは唯一エントランスだけは良いものを造る傾向にありますね。
ただ、袋町に立派なエントランスを造っても浮いちゃうだけだと思います。
街並みの雰囲気というものかありますので。

[89: 匿名さん]

>>87 周辺住民さん
私も近隣住まいですが、大変わかりやすく、かつ的確な評価だと思います。
財閥系ではない野村が活路を見出してきたのは、隙間産業的な立地を選び、エントランスは盛りに盛り、その分三次元的な間取り面で思い切りコストダウンして利益を生み出すビジネスモデルなんですよね。これを成り立たせるにはブランディングが必須なわけですが、当初は割安感を醸し出しつつ即完を代名詞とすることでなんとかやれてきた。ただ、昨今の建設コストや土地の仕入れ値の高騰に企業としての体力がついて行けずに割安感が薄れてしまい、さらに専有部のクオリティが思いの外低いことを検討者に気付かれてしまったことで今日の有り様に至る。
個人的には、ご指摘の南町2番目のマンションあたりからおかしなことになって来たと感じています。ここマークスの間取りには笑わせてもらったのと同時に、ある種の不安感のようなものまで覚えました。

[90: eマンションさん]

>>89 匿名さん

周辺住民、近隣住民とした半プロ市民みたいなのだらけになって混沌としてきましたね。

ここまでマークス自体の話題が出ないでスレが進むという。砂土原町のプラウドは600超でしょうねアベレージで。

[91: 匿名さん]

>>90 eマンションさん
プロ市民っていう言葉の使い方、間違えてますよ。
あと、ここ自体の話題も魅惑的な間取りについて散々出てますので確認を笑
本命の砂土原は高く売れるといいですね。ここに関しては、砂土原と比べたら横寺は割安ですよ!!作戦が功を奏するかどうかに掛かっているでしょう。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん

砂土原町はこのスレを見てるレベルの人には買えないし、住んで欲しくもない人を選ぶ立地です。

名士や名家、一握りの成功者に向けてで完売します。

[93: 匿名さん]

砂土原のプラウドはどこにできるのですか…？

[94: マンション検討中さん]

まー、立地、間取りが見えてきちゃってますからね、あとはモデルルームですが、そんなに大きな感動は出でくるかというと。。。

[95: 周辺住民さん]

>>89さん
そうなんですよね。市谷砂土原町の物件は、間違いなく場所はこの辺りでは一流なので、良いものを建ててほしいと、近隣住民としては心から願っています。良い物件は、土地の雰囲気をさらに上げてくれますからね。東五軒町のプラウド神楽坂イーストがそうであったように。

>>90
来ないんじゃなかったの？

>>93
市谷砂土原パークハウスの隣地。

肝心のマークスに関しては、87に書いたとおりなのですが、割と整形の土地なのに、なんであんな妙なデザインになってしまったのか謎。外見を意識しすぎて、柱を隠したかったとかそういう設計上の事情なのでしょうか。いずれにしても、野村不動産の中でも、一線級の企画ではないような気がしてなりません。南町の一番目の物件なんかは、いい感じの物件だったのに…　それでも坪単価などは野村の最近の価格なのでしょうから、値段なりの価値があるのかどうかは良く検証しないといけないんでしょうね。

[96: 匿名さん]

>>90, >>92
もはや営業であることを否定すらしない潔さ、嫌いじゃないですよ。
野村プラウドのブランド力が予想外に落ち込んでいることが明るみとなり無念だとは思いますが、このマークスは値付け間違えると売れ残ってさらにプラウドの名を汚す結果になりそう。

[97: eマンションさん]

>>95 周辺住民さん

OHDの低仕様、低間取若宮町ヒルズが450から460平均。立地のみ負け、デベの実績、管理の有能さ、その他はすべてマークス。

それと、何故この間取りかについて素人さんたちに一言。日影規制って言葉をググってご覧。

北道路のプラウド神楽坂と
東道路のプラウド神楽坂マークス
中央通りの裏は4-2.5h

[98: 検討板ユーザー]

社員おつ。

[99: 匿名さん]

公開済みのプーランは厳しいものがありますが、100ｍ2肥えのプーランもあるようでそちらに期待ですね。

[100: 検討板ユーザー]

プーラン？

[101: 匿名さん]

>>97 eマンションさん
日影規制が適応されてるのがこのマンションだけだとでも？そうじゃなければここのギャグ間取りの言い訳にはならないのだよ、野村くん。
MRでもこんな無茶苦茶な論点すり替えで売りつけるつもりかね。そりゃプラウドも落ちぶれるわ。

[102: 検討板ユーザーさん]

>>101 匿名さん

いやー、きみレベルは黙ってなさい。
ぼく基準で偏差値2だね。

流石にきみレベルとの会話はつらいわ、地頭悪太郎くん。

[103: マンコミファン]

偏差値2てありえるんだ

[104: 口コミ知りたいさん]

>>103 マンコミファンさん

もちろん、標準偏差をどこに置くかだから理論上ありえるよ。
ぼく及びぼくと同等の地頭をもつレベルの人たちを母集団としたときに、ぼく偏差値50、こいつ偏差値2。

話法にもセンスないし、たかが知れてるね。

[105: 通りがかりさん]

またでたこいつかwwwくんなよ雑魚。

[106: 匿名さん]

ここって、南側に、将来、同じくらいの高さの建物が建つリスク高いですよね？ここはそれを見越して、南側をある程度セットバックして建てるんでしょうか？

[107: マンション検討中さん]

すぐに荒れますね、このスレは笑笑

[108: 匿名さん]

102、104はschizoでok?

[109: 匿名さん]

130平米の間取り見ましたが、実質的に有効スペースは110平米と言う感じですかね。残念な感じです。それに130平米分のお金を支払うのは、あり得ないことだと思いました。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
全くその通りですね。
というか、全間取りが有り得ないわけですが。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
これ、あえてやってるのかね。その分安いわけではないしね

[112: 匿名さん]

値段によるだろうが、これ根本的に計画を変えなかったら、芝公園よりも酷いことになりそうな気配ですね。

[113: 匿名さん]

130m2の間取りってどこで見られるのですか...?

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
資料請求した人にだけネット上で公開されてます。営業の邪魔はしたくないので、貼り付けませんよ。

[115: 匿名さん]

130㎡が110㎡の実質ってルーフバルコニーか何か？

3LDKの間取りは92.32㎡でしたが。プレミアムプランがありますか？113さんのように不思議に思いました。みなさん資料請求されたんですね。。。私は営業からの電話のしつこさに辟易したことがあるので、むやみに資料請求できないんです。

個人的には斜めの部屋は家具を置くのに工夫しないといけないなと思ったくらいです。
神楽坂、人気が出そうですけど、価格が高いとか？

浴室は広く取ってあるように思いました。

[116: 匿名さん]

柱の食い込みがひどいな。
F1タイプの3LDKは廊下が短くて2部屋がPP分離で使いやすい良い間取りなだけに、柱によって実質居住面積が5平米前後は削られてるのが残念。

[117: 匿名さん]

ほんと笑えるくらいドイヒーな間取りだな。
立地も駅近はいいとして、交通量のある交差点間近で前の歩道は相当細い。賃貸にはいい場所じゃない？って感じ。

[118: 匿名さん]

実際の間取りより少し窮屈な感じになってしまうので、これは気になる部分ですね。
柱の存在があるなど、有効スペースが削られているのが辛いです。
立地はとても良い場所にあるので、住み心地はとても良さそうな環境ではあるのですが。

[119: 匿名さん]

唯一の特長と言っていい立地ですら、周辺エリアの中では微妙ですよ。横寺町アドレスもパッとしないし、並びは高級感ある閑静な住宅街というわけでもない。ここから大久保通りを挟んだ向かい側、牛込中央通りから東西どちらかに入った場所なら興味あったんですが、間取り面も合わせて残念な物件です。

[120: 匿名さん]

今は駅近と言う事が売りなだけの様に見えますね。後は、仕様がどれだけ良いのかと言うことと、見合った値段になるのかを様子見ですね。南面の前建てリスクが払拭できる配置になるのかも気になります。

[121: 匿名さん]

間取りは、とても変わっていると思います。 形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、 これはこれでおもしろいのかもしれませんね。

[122: 匿名さん]

形も歪だし、柱が見たことないくらい専有部に入り込んでる。おもしろい？野村販売員の自虐的なギャグかね。

[123: 匿名さん]

現地を見ましたが、牛込中央通り沿いで落ち着かないですね。
加賀町の牛込三中のとなりのNTT社宅が分譲マンションになる噂を聞きました。
あちらのほうが閑静で市ヶ谷の駅もここより近くなるから、少し待つことにしました。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん
加賀町は何処のデベかご存知ですか？最近、全員退去したようです。

[125: 匿名さん]

加賀町いいですね。
裏千家、パークコート、パークハウスと並ぶ通りは上質な和の雰囲気を感じで好きです。

[126: 匿名さん]

価格帯は四谷と同じくらいですか？坪450万円

[127: 周辺住民さん]

加賀町のNTT社宅は、確かにもう自家用車は全くなく、全員退去したようですね。

普通に考えれば、NTT都市開発のウェリスブランドのような気がしますが。猿楽町の物件も結局自社開発しましたしね。

ただ、あのあたりは、ここのプラウド神楽坂マークスとはマーケットが違うような気がします。加賀町は相当大規模な開発になるでしょうから、既分譲では、ヴィークコートのような感じになるのではないかと思います。

プラウドマークスは、比較先としては、以前も書きましたが、
・愛日小学校の横のシャリエ神楽坂
・交差点のわきのジェイパーク
・神楽坂に近いけどルネ
・キッチンコートの横のパークハウス
あたりではないかと。


直近分譲物件では、ブランズ牛込神楽坂やプラウド南町二番目あたりは比較の対象にならず、むしろ1～2LDK中心ではありますが、
・リビオレゾン神楽坂nex
・クリオラベルヴィ市ヶ谷
あたりが良い比較の対象になるのではないかと…

[128: 匿名さん]

ここも1LDK、せいぜい2LDKまでのコンパクトマンションにすれば賃貸投資需要も取り込んで売り易かっただろうにね。変に3LDKとか作って実需意識したがために柱ぼこぼことか言われちゃうし、それこそ加賀町あたりの閑静な雰囲気とは全然違う騒がしい立地もマイナス面が全面にでちゃう。

[129: 匿名さん]

GWに現地に行って来ました。
間取りの評判が悪いのはもともと分かっていましたが、立地もそれに負けないくらい良くなかったです。
神楽坂の坂上近辺であれば別ですが、この立地では分譲マンションのイメージがわきませんでした。
加賀町とはここから近いのですか？市ヶ谷寄りになるのですか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
Googleマップで検索してみては。
駅で言うと牛込神楽坂と牛込柳町の間くらいになりますが、地歴地位の高い区域ですよ。