プラウド神楽坂マークス

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/kagurazakam/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設　株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都新宿区横寺町58番1、4（地番）
交通：大江戸線 「牛込神楽坂」駅 　徒歩3分
　　　東西線 「神楽坂」駅 　徒歩6分
　　　総武中央線 「飯田橋」駅 　徒歩14分
　　　有楽町線 「飯田橋」駅 　徒歩13分
　　　南北線 「飯田橋」駅 　徒歩13分

以前ご近所のグランスイート神楽坂ピアースのマンションギャラリーがあったビルを解体し、野村が何か作りそうとマークしていました。情報交換しましょう。

[121: 匿名さん]

間取りは、とても変わっていると思います。 形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、 これはこれでおもしろいのかもしれませんね。

[122: 匿名さん]

形も歪だし、柱が見たことないくらい専有部に入り込んでる。おもしろい？野村販売員の自虐的なギャグかね。

[123: 匿名さん]

現地を見ましたが、牛込中央通り沿いで落ち着かないですね。
加賀町の牛込三中のとなりのNTT社宅が分譲マンションになる噂を聞きました。
あちらのほうが閑静で市ヶ谷の駅もここより近くなるから、少し待つことにしました。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん
加賀町は何処のデベかご存知ですか？最近、全員退去したようです。

[125: 匿名さん]

加賀町いいですね。
裏千家、パークコート、パークハウスと並ぶ通りは上質な和の雰囲気を感じで好きです。

[126: 匿名さん]

価格帯は四谷と同じくらいですか？坪450万円

[127: 周辺住民さん]

加賀町のNTT社宅は、確かにもう自家用車は全くなく、全員退去したようですね。

普通に考えれば、NTT都市開発のウェリスブランドのような気がしますが。猿楽町の物件も結局自社開発しましたしね。

ただ、あのあたりは、ここのプラウド神楽坂マークスとはマーケットが違うような気がします。加賀町は相当大規模な開発になるでしょうから、既分譲では、ヴィークコートのような感じになるのではないかと思います。

プラウドマークスは、比較先としては、以前も書きましたが、
・愛日小学校の横のシャリエ神楽坂
・交差点のわきのジェイパーク
・神楽坂に近いけどルネ
・キッチンコートの横のパークハウス
あたりではないかと。


直近分譲物件では、ブランズ牛込神楽坂やプラウド南町二番目あたりは比較の対象にならず、むしろ1～2LDK中心ではありますが、
・リビオレゾン神楽坂nex
・クリオラベルヴィ市ヶ谷
あたりが良い比較の対象になるのではないかと…

[128: 匿名さん]

ここも1LDK、せいぜい2LDKまでのコンパクトマンションにすれば賃貸投資需要も取り込んで売り易かっただろうにね。変に3LDKとか作って実需意識したがために柱ぼこぼことか言われちゃうし、それこそ加賀町あたりの閑静な雰囲気とは全然違う騒がしい立地もマイナス面が全面にでちゃう。

[129: 匿名さん]

GWに現地に行って来ました。
間取りの評判が悪いのはもともと分かっていましたが、立地もそれに負けないくらい良くなかったです。
神楽坂の坂上近辺であれば別ですが、この立地では分譲マンションのイメージがわきませんでした。
加賀町とはここから近いのですか？市ヶ谷寄りになるのですか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
Googleマップで検索してみては。
駅で言うと牛込神楽坂と牛込柳町の間くらいになりますが、地歴地位の高い区域ですよ。

[131: 周辺住民さん]

加賀町は市谷小学校ですが、こちらは愛日小学校区ですね。
まあ、市谷小学校が「勉強ができる」という評判は、学区内の大規模社宅によって形成されたという面もありますので、NTTが撤退したらどうかという話もなくはないですが、みずほと日銀の存在は大きいですね。

[132: 匿名さん]

間取り、立地と今ひとつなのが明るみに出たところで、いよいよ学区に話題転換ですか笑。
市谷小も人気のある学校だし、苦しいですねえ。

[133: 周辺住民さん]

>>132
いやいや、ちょっと待ってください。私は>>66、>>69、>>84、>>85、>>87、>>95、>>127の周辺住民です。
野村のセールスの人ではないですよ。

愛日もよい学校ですが、学校選択制がまだ実質的に機能していた４～５年前は、市谷小学校にたくさん抜けていたのもよく知っています。市谷の子が成績が良いのは、みずほの社宅の子が賢いからだと聞いていました。

[135: 匿名さん]

>>133 周辺住民さん
学校関係者？

[136: 周辺住民さん]

>>135 匿名さん

ただの暇な周辺住民です。
つまらない薀蓄並べてすみませんでした。

以後、気をつけます。

[137: 名無しさん]

愛日は校舎が新しくなったのはポイント高いのでは？中を見たわけではないので使い勝手はわかりませんが。

[138: 匿名さん]

Mタイプの場合、リビングダイニングの一片が斜面となっていますが、
このような形だと家具の配置が難しそうですね。
18畳と広く作られてはいますが、物を配置しづらくて、上手に使うイメージがわきません。

[139: 匿名さん]

間取りも立地もあんまりだなーと思ってましたが、今度は売主が身売りするとのこと。大丈夫なんでしょうか。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
もう1人では立ち行かなくなったと言う事ですかね。

[141: 匿名さん]

市況云々もあるとはいえ、プラウドがブランディングとして掲げていた全戸即完もこのところ全くなくそれどころか在庫多数。また不動産大手5社の中で唯一業績低下していたのが野村不動産です。加えて財閥系デベのような体力は野村証券にあるべくもなく、そんな苦しい状況の中でなんと親会社が海外投資で大赤字を出す始末。
この結末は仕方ありませんね。

[142: マンコミュファンさん]

坪単価どのくらいですか？

[143: 匿名さん]

切手で換算すると何枚分くらいですか？

[144: マンコミュファンさん]

ツボ単価は？

[145: 匿名さん]

間取り見たいんだけど。。

[146: 匿名さん]

間取りを見せない方が販売上メリットがあると判断したんでしょうか。

[147: 匿名さん]

少し前まで公式HPに間取り載ってましたが、今は見られなくなってますね。野村郵便さん凄いことするなあ。
ちなみにスーモにはまだ驚愕の間取り情報が残ってます。
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_104/pj_67714863/rooms/?kbn=2&...

[148: 匿名さん]

そういえば97=102=104のschizoくん生きてる？

[149: 匿名さん]

驚きの間取りは、HPで見れてますよ。例の130は見れませんが。値段が知りたいですね。何方か情報ないでしょうか？

[150: マンション検討中さん]

野村の社員は年末年始は年賀状の集配に、お盆にはお中元にと駆り出されるとのことです。

[151: マンコミュファンさん]

ツボ単価まさか450は

越えないですよね？

[152: マンコミュファンさん]

市ケ谷砂土原は、ツボ単価600

くらいかな？

[153: 匿名さん]

>>151 マンコミュファンさん
その位は超えるのではないかと思ってます。460位ですかね。駅近ってだけですけどね。

[154: 匿名さん]

またまた売れ残るんだろうなあ。千駄木とか芝公園みたいに。

[155: マンコミュファンさん]

市ケ谷砂土原まで待ち。

[156: 匿名さん]

市ヶ谷砂土原の方が圧倒的に住環境良いですね。
南傾斜ですし、駅近なのに閑静な住宅街ですから。
歩いて10位ですが、こことは全然違った雰囲気です。

[157: 匿名さん]

砂土原町は本当に立地がいい。買える人は本当に羨やましい！
マークスははっきり言って立地に魅力無し。交通量多すぎで。
nameバリューは落ちても立地なら若宮町のオープンハウスとか西鉄のプラントンの方が断然いいですね。
何事にもrichは重要です。

[158: 匿名さん]

人気薄物件確定ですね。
同じペラウドの南町二番館みたいな貧相な外観にならないことを願います。

[159: 匿名さん]

野村は南町ディアージュに続いてまたもや失敗を繰り返すんだね。
生きる道はただ一つ、分譲をやめて賃貸にするのみ。

[160: 匿名さん]

まったく同感です。分譲の価値なし。

[161: 匿名さん]

賃貸なら悪くないと思うんだよなー。
郵便マンションになっても借りる人は抵抗少ないだろうし。

[162: マンコミュファンさん]

間取りをみると、梁が部屋をかなりあっぱく
してますね。
建築家が悪いのか？なぜ梁を寄せたりすること
ができないのか？
コンクリートスラブを厚くして対処とかできない
ものなのか？
これなぜ？

[163: 匿名さん]

そういうギャグ説
に一票

[164: 匿名さん]

イクラなんでも叩かれすぎ…

[165: 匿名さん]

ここ、言われているほど酷い間取りですか？
居室は比較的整形だし、柱が丸ごと一本混入しているようなことはない。風呂洗面室がLDインのプランもないです。
アドレスも神楽坂エリア有数のブランド立地だし、物件前の通りも交通量がほとんどない閑静な雰囲気です。
坪500なら検討します。

[166: 匿名さん]

このリッチに坪500なら検討するって...
嘘でしョ…

[167: 匿名さん]

>>165 匿名さん
野村の営業さんかな？
神楽坂エリア有数のブランド立地？？？
閑静な雰囲気？？？
すぐバレることは書かないほうがいいよ。
プラウドも終わったね。

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん
プラウドが終わったとは、いくらなんでも言い過ぎと思います
確かにこの物件は最悪だとは思いますが
百歩譲って間取は我慢できても、立地は致命傷です
でも、市谷砂土原町二丁目のプラウドはかなり期待が持てると思います

[169: 匿名さん]

>>165 匿名さん
柱丸ごと一本の部屋があるタイプもあるし、牛込中央通りは交通量多いよ。ブランド立地？あなた何者ですか？本当に営業だったらビックリです。平均500なんて行かないだろうから是非検討して下さい。

[170: 周辺住民さん]

> 168

「立地は致命傷です」って、そりゃ、砂土原に比べれば土地の格は劣るから、砂土原との比較においては致命傷かもしれない。しかし、本物件よりももっとひどい立地で売られている（しかも割高！）物件は都心にたくさんあるから、相対的に見て「致命傷」は言い過ぎだと思うよ。坪500はどうかと思うが。。。

[171: マンション検討中さん]

庶民的な地域ではあるね。目の前の旺文社のデカいビルが目障りなのと後ろに何か建ちそうな空き地があるのが気になるなあ。3Lだとファミリーだから、子供の教育的には神楽坂から少し離れている方がいいかもしれないね。

[172: マンコミュファンさん]

このエリアは当面、砂土原一択でしょ？
それ以外選択肢は自分のなかではない。

[173: 匿名さん]

この物件なかなか価格出さないですね。
これだけ叩かれると出したくても出せないですかね。
格安だったら検討する価値はあると思いました。

[174: 匿名さん]

唯一のウリが駅近で、しかもそのデメリットを真正面からかぶってるからねえ。厳しいでしょ。

[175: 匿名さん]

ほかの間取りも見せてほしい…

[176: 匿名さん]

キッチンの天板が広くとられているようなので、非常に調理がしやすそうですし、
天然石でデザイン性も良く、オシャレさを感じられます。
洗面所やトイレ、バスルームのデザインや仕様も非常に整っていて、
水周りが良いマンションですね。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
そうですか？
キッチン天板の大きさや天然石仕様は坪400以上なら当たり前のレベルですし、トイレやバスルームもごく一般的な仕様だと思います。
坪300以下の物件と比べたら良いと言えるかもですが、設備仕様は価格との相対評価でないと意味がありません。

[178: 匿名さん]

おぺんほうせの方が性能はともかく立地がマシと言う、考えられない事態が起きてる。最近のプラウドブランドの立地はおかしい

[179: 匿名さん]

間取りページが更新されて新間取りが掲載されてますよ～

[180: 匿名さん]

営業さんが間取り、立地、キッチン、トイレ・バスルームのアピールを一生懸命するんだけど、全て否定されてしまいますね。
これだけ全面否定されてしまう物件も珍しいですね。
プラウドのイメージがすっかり変わってしまいました。

[181: 匿名さん]

これだけ叩かれると、かなり安くしないと売れないね。
あるいは、まさかの賃貸に変更？

[182: 匿名さん]

外観デザイン

[183: マンコミュファンさん]

砂土原はまだですかね？

[184: 匿名さん]

>>181 匿名さん
賃貸に変更、アリだと思いますね。分譲では完全な致命傷になるレベルの間取りも、賃貸ならまだなんとかなるかも。外観や共用部の凡庸さも含めて。
これだと砂土原も期待薄ですね。

[185: 匿名さん]

>>182
うわっー、賃貸一直線！
以上、終了。

[186: 周辺住民さん]

スレ違いですみません。
加賀町の牛込三中となりのNTT社宅が分譲マンションになるとの噂の件ですが、定期借地ではなく分譲なのでしょうか？完成時期等、何か情報をお持ちの方がいらっしゃれば教えていただけると嬉しいです。
もう1点、ジオ彩の館から中央通りに向かって少し歩いた右手の土地、マンションが建てられそうな広さの更地になっていたのですが、あれは東急不動産物件なのでしょうか？
この界隈で広めのマンションに住み替えたいのですが、なかなかよい物件が出ませんね…プラウド砂土原が本当に坪600万で来るなら、手が出せないですし。

[187: 匿名さん]

>>186 周辺住民さん
二十騎町にもマンション立ちそうですよ。今の所、情報ありませんが、数ヶ月前にそこそこの広さの更地、一部は時間貸駐車場になってます。私も加賀町は注目していますが、情報知りません。

[188: 匿名さん]

二十騎町辺りに2～3箇所囲っている所あるけど、どれも小規模で賃貸マンションっぽい感じ。
砂土原はせいぜい坪400～500でしょう。坪600だと九段や番町が視野に入るからね。

[189: 周辺住民さん]

ありがとうございます。これから出てくる情報に注意するようにいたします。
袋町プラウドがＮＴＴ加賀町よりもキッチンコートや飯田橋駅が近くて便利ですが、定期借地がちょっと・・・。結局今の住まいのままのような気もしてきました（苦笑）。

[190: 匿名さん]

交信された間取りを拝見するとLタイプはなかなか良い間取りですね。
専有面積はかなり広いですし、居室も１つ１つきちんと広さが取られているので
ベッドを置いたとしても圧迫感がそれぞれにあまりないであろうなという点は良いと思いました。
収納は大型収納が複数あるということなので
考えられているとは思います。
リビングにも何かあればよかったように思いますが
その辺りは壁面収納を設置するなどして工夫が必要になってまいりますね。

[191: 匿名さん]

>>190
柱丸ごと2本混入、他の柱で居住スペースがボッコボコ。
わざわざこんな恥ずべき間取りを載せるとは、プラウドさんをディスるのもそこまでだ！

[192: 匿名さん]

同じデベでも、一方ではアウトフレームの綺麗な間取り、もう一方では柱ボコボコ、こういう事象が起きるのは根本的に何が原因なのですか？
やはりコストダウン、これにつきるのでしょうか。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん

無理やり部屋面積を稼ごうとしてるからでしょ。
柱が部屋に入ってるとこは、普通はバルコニーとして柱を外だしにするのが一般的だけど、バルコニー相当を無理やり居室として設計してるので、このような間取りになるのでしょう。

[194: 匿名さん]

洋室(2)(3)はギロチン天井ですね！ギロチン(梁)は何cmの幅&高さなのか？確認しておくべきでしょう。

[195: 通りがかりさん]

450でくるのか？笑

[196: マンコミュファンさん]

>>193 匿名さん
なるほど。
190の投稿にあるように、柱下はバルコニー
を居室にしたから違和感があるんですね。これは勉強になりました。

[197: 匿名さん]

>>195 通りがかりさん
何年売れ残り続けるか楽しみ！

[198: 匿名さん]

図面読めない人がプラウド販売員の口車に乗せられ買ってしまうんでしょうね。

ご愁傷さまです。

[199: 匿名さん]

ここまで叩かれるとは...

[200: 匿名さん]

>>198 匿名さん
ほんとそれ。
たかだか数十戸が売れればいいから、図面も読めない潜在的購入者を口八丁で陥れられれば野村としてはOKなわけで。
たまに、こんなに叩かれるなんて、みたいなコメあるけど、それ言うならまともなセールスポイント提示してみたらいいのにね。まあ無理か。

[201: 匿名さん]

価格が出まし種！
意外に安いですね。

[202: 通りがかりさん]

最高値に注目だ！

[203: 周辺住民さん]

最高価格 23,500万円台 (～ 3LDK 130.29m2 )
坪／６００万くらいですか？
天井高はどれくらいなんでしょうか？

[204: 匿名さん]

モデルームのページは見せてくれないのでしようか…?
隠さないで見せてほしいでス。

[205: 匿名さん]

価格出ましたね。
ここの立地でこの価格じゃ売れやしない。
ほとんどの部屋が売れ残り決定。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
え？寧ろ意外と市況反映して、安く出して来た印象だけど。

[207: 通りがかりさん]

>>206 匿名さん

最近定番のパンダ部屋でしょ。きっと。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん
高いか安いかは売り物との相対的評価により決まります。ここのドイヒーな間取りと閑静さのカケラもない立地を考えると、とてもすぐには売れない価格っていうことでしょう。

[209: 名無しさん]

安い印象ですけどね。
江戸川橋に向かう途中の物件(パークハウスやプレミスト)より安いのでは？

[210: 匿名さん]

安い印象があるという方も多いですが、3LDKで9,000万円以上はともかく、
1LDKで4,000万円以上はやや高めに感じれました。
立地的には駅近で良いかもしれませんが、
なかなか手を出すには大変に思う人が多そうですね。

[211: 匿名さん]

値段を見せてるのは1番下の値段で、視界が雑居ビルの安く感じないと売れない部屋のものですよね。だから、このマンションの中でも極端に安くしてある値段じゃ無いですか？上の階に相当乗っけてると言うことかと思いました。現に130平米が23500と言う値段なので、そこそこ良い値段をつけてるなと言う印象ですが。

[212: 匿名さん]

予定価格からそれなりに下げないと売れないだろうね。間取りが公開された時点ですでに購買意欲がゼロになった人も多いだろうが。

[213: 匿名さん]

市場は少なからず右肩下がりになってるから、価格はそれを反映させてると思いますよ。明らかに安いですよ。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

こんなゴチャゴチャした立地なのに、明らかに高いですよ。

[215: 匿名さん]

この辺りは最寄が市ヶ谷になるか牛込神楽坂や神楽坂になるかで人気が全く変わります。
市ヶ谷駅に近い南傾斜地でなければ高級路線での販売は難しいでしょう。
普通の大衆路線で販売すればよいのでは。

[216: 匿名さん]

明らかに安い、安い印象、安いと思いますけどね....???
評判悪くて焦ってるのはわかるけど、野村販売員さんテンパりすぎ笑

[217: 周辺住民さん]

すぐ横にレストランとシュウマイの居酒屋、道路を挟んですぐ前が居酒屋とゆったりとする喫茶店。
少し歩くとマイバスケットとキッチンコート。
上り坂で狭い歩道や車の音を気にしなければ便利じゃないでしょうか？
価格が安ければ・・・
思い切った価格を出すのでは？

[218: 匿名さん]

デベ含めてネガ要素多すぎ。

[219: 匿名さん]

マンション名のマークスっどういう意味なんでスカ？

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん

ランドマークってことだよ。