プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[850: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋は、築3年。
1年に1.5%価格が下落すると、3年で約4.5%価格は下落します。
現在の成約中古価格が坪500万であれば、もしブリリアタワー池袋が今新築で売りに出されるとしたら、坪524万円となります。
プラウドタワー東池袋は、立地などで20%劣ると想定すると、坪420万円が妥当です。
少し割高と思います。

[851: 匿名さん]

>>842
ブリリアタワーの直近1年の中古の成約価格をレインズで調べると下記の6件です。
409万/坪 （3LDK, 60～80m²）
422万/坪 （1LDK, 60～80m²）
432万/坪 （3LDK, 60～80m²）
462万/坪 （3LDK, 60～80m²）
465万/坪 （2SLDK, 60～80m²）
488万/坪 （3LDK, 80～100m²）

なので、皆さんが指摘しているように首都圏の上昇率よりも東池袋の上昇率が高いと言えます。
とはいえ、ブリリアタワーの中古相場と比べると、プラウドタワーが割高であると私も思います。

[852: マンション検討中さん]

842です。
皆さん、どうもありがとうございました。とても参考になりました。

＞＞845: 匿名さん
正直、結構真剣に考えてまして、真剣に考えれば考えるほど色々考えてしまうのが僕の悪い癖。
野村さんの営業の方には、価格が予定通りだったら、上記の話はしようかなと思っています。ちょっと高いと思うんですけどなんでですか？と。

不動産業界は、情報の非対称性がかなり強く残っている業界なので、自分でしっかり知識や意見を持っていかないと、言われる通りになってしまいますからね。

＞＞846: 匿名さん
アットホームに下記の中古が載っていました。
■ブリリアタワー池袋 26階 東向き 2LDK（73.53㎡）9,800万円＠441万円
おそらく新築時の販売価格で7,538万円＠338万円位の部屋なので、新築時より30%の上昇はさすがブリリアタワー。LDKが19.6畳のアイランドキッチンが素敵そうな部屋です。僕は予算外なんですけど、予算があえば買いかもしれないですね。

＞＞848: 匿名さん
確かに首都圏は広すぎました。
東京カンテイの2018年2月27日号に「沿線別･駅別価格(東京メトロ有楽町線)」が載っています。
東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価を算出したデータが載っているのですが、東池袋駅は、2015年＠305万円、2016年＠361万円、2017年＠333万円となっています。2015年と2017年を比較すると1.09倍でした。
ブリリアタワー池袋で坪単価600超は、元の価格がいくらか分かりませんが、さすがにやりすぎですね。

[853: マンション比較中さん]

>>852 マンション検討中さん
とてもきちんとした分析で納得できる。
だが残念なことに不動産価格は理屈で決まらないし、営業は売ることしか興味ないから、面倒くさい客扱いされちゃう気がする。

[854: マンション検討中さん]

今建ててる西武ビルのオフィスの上をレジデンスにして
ワテラスみたいに分譲してくれたらこの価格でも理解できる。
あのビルはいずれ池袋駅直結になるしね。
この立地でこの価格は理解できないw

[855: マンション検討中さん]

池袋は今までが安すぎた。同じ副都心の渋谷周辺（代官山、恵比寿）、新宿周辺（代々木、千駄ヶ谷）が坪1000に迫る金額で売られてるのだから、東池袋も匹敵する水準に収斂していくであろうことは予測できた。できたけど、駅前の雑然とした雰囲気に気圧されて投資に踏み切れないのが一般人なんだな。不動産のプロや海外投資家はしばらく前から池袋周辺どんどん仕込んでたよ。

[856: マンション検討中さん]

本当に池袋ならそうだけど
ここは池袋じゃなくて都電荒川線の東池袋四丁目でしょ。

[857: マンション検討中さん]

渋谷周辺の駅（代官山、恵比寿）にはかなりのブランド価値があるけど
残念ながら池袋周辺の駅（向原、東池袋四丁目）には
ブランド価値なんて無いよ。

[858: 買い替え検討中さん]

貴君の言うブランドとは．池袋は若い女性や在日外国人の間では代官山等より余程ブランドですよ．況や恵比寿等．ブランドとは欧米のアパレルが路面店を構えて商売する場所で在るというだけの話ではありません．

[859: マンション検討中さん]

女性や外国人に人気なのは池袋駅周辺であって
このマンションのある向原停留所周辺や
東池袋四丁目停留所周辺ではないと思うよ。

[860: 匿名さん]

恵比寿・代官山は過大評価、池袋は過小評価。そうなのかもしれないが、素人なんで前者のブランド力に陰りは感じないですねえ。

[861: 匿名さん]

まずは大使館でも誘致しますかね。
そこが港区や渋谷区との大きな違いだから。

[862: 匿名さん]

埼玉大使館かな？

[863: 匿名さん]

できれば港区青木坂のフランス大使館を持ってきたい所だね。

[864: 匿名さん]

価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。

今とは言いませんが、将来的にはこういったマンションに住んでみたいと考えています。

[865: 匿名さん]

代官山も恵比寿も、1943年までは「豊多摩郡」。”区”にすら入れてもらえない田舎だった。恵比寿は1990年代にガーデンプレイスが誕生するまで、あか抜けない駅だった。
そう考えると、20年後、池袋がオシャレな街になるとしても不思議はない。
池袋より都心に位置する東池袋も同様の発展を遂げる可能性を秘めている。
逆に言うなら、恵比寿、代官山、中目黒、自由が丘といったエリアは、今が頂点だろう。

[866: マンション検討中さん]

渋谷は、今は川が隠れて見えないが、渋谷村だよ。

[867: 匿名さん]

人口が増えて街がどんどん拡大していった時代と違うでしょ。
そもそも池袋周辺の再開発にしたって港区や千代田区、中央区の再開発に比べたら何十分の一の面積でしかないんだから、頭冷やしたら。

[868: マンション検討中さん]

>>853 マンション比較中さん
どうもありがとうございます。そうなんでしょうね。残念ですがそんな気がします。

[869: マンション検討中さん]

ポジのやりすぎは逆効果だよw
このマンションの周辺環境見て
誰が恵比寿や代官山よりもブランドだなんて思うんだよw
無理ポジもたいがいにしろってww

何あの商店街。
ここは池袋駅より都心寄りなんでしょ？
何で自称都心の商店街がゴースト化してるのかな？

[870: 匿名さん]

>>842
まず、ブリリアの瞬間蒸発ぶりを思い出せば、あの価格は安すぎたということがわかるし、
あれから３年経つ間に、豊島区で国家戦略特区や造幣局周辺の再開発が本格的に
なってきたことから、プラウドの価格がこうなるのも自然な流れと思いますよ。
５年後には、ここはＣ地区より３割も安かったね、という話になるのでしょう。
山手線の内側で駅まで５、６分のタワーは手軽に買えない時代になったということで。
特に巨大施設や巨大な公園が近いなんて場所は。

[871: マンション検討中さん]

Ｃ地区は分譲戸数が多いし
分譲時期にはバブルが落ち着いてる可能性があるから
意外とここより安いかもよ。
安かったらここ買った人は悔しくてたまらないだろうね。
場所が悪い方を高く買った完全な＊＊＊になるから。

[872: 匿名さん]

東池袋駅に副都心線が走るのは、まだ何時の話になるのか不明ですよね。
開通すれば、東池袋駅の利便性が飛躍的に上がるのですが。

[873: マンション検討中さん]

池袋がオシャレってのはコスプレイヤーにとってでしょう？なら納得。
ひたすらアニメアニメアニメって雰囲気がなくならなきゃいつまでもガキの街。
若い人が多いのは悪いことじゃないけどね

[874: マンション検討中さん]

>>873 マンション検討中さん

池袋は確かに若者向けが多いかな。でもその恩恵で安いお店が多い。大人は大塚も良い店が結構あるよ。

[875: 匿名さん]

>>874 マンション検討中さん
変な比較で申し訳ないが、肉と炭水化物の飲食店ばかりの秋葉原より池袋の方がバランス取れていると思う。

[876: 匿名さん]

Ｃ地区のような山手線内側でメトロの駅とサンシャインのような複合施設や区役所や保健所のような公共施設に直結するタワマンは、文京シビックセンターのとこか、森ビルエリアの坪1000万の世界。安く出るはずないし。

[877: マンション検討中さん]

山手線内側ってそんなに重要？

分譲価格も実際の価値も池袋最高になるであろう
三菱の西口再開発マンションは山手線外側。
日本最高の公示地価を誇る銀座も山手線外側。
住みたい街ランキング1位常連の吉祥寺も山手線外側。

分譲価格と実際の価値との乖離が激くて
買った瞬間に数千万の含み損を抱えそうなマンションは山手線内側w

山手線内側外側ではなく
実際の価値で物件を見た方が良いと思うよ。

[878: マンション検討中さん]

パークコート檜町ザタワーの平均坪単価でも980万なのに
直結と言っても東池袋のC地区が坪1000万なんていく訳ないじゃん。
1450戸も分譲するC地区が何でそんなに高いんだよw
いないと思うけどこんなのに脅かされて
買わされる人がいたらかわいそうだわ。

[879: マンション比較中さん]

南池袋二丁目C地区なんて、そもそも7年後に竣工予定の
大規模タワーマンションと比べて買うようなものじゃ無いと思うんだけど

山手線の内側かどうかはもちろん気にしない人もいるが、気にする人はする
そこで地価や相場が引き上がってるのも事実だとは思う

[880: 匿名さん]

業界内では中央線より北は山手線内側として扱わないよ。

[881: 匿名さん]

今時その業界内っていう話にはまったく価値がないんですね

[882: マンション検討中さん]

山手線の内側なら何でもいいんですか？

[883: 匿名さん]

土地に優劣は元々ない。人間が勝手に値段をつけているだけだ。

山手線エリア北側で言えば、山崎豊子の小説にも出てくる茗荷谷、
あと三田線白山界隈は昔から有名だし、谷根千は内側。まさか谷根千を知らないとか言わないですよね？

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
谷根千は頻繁に取り上げられるわりにはしょぼいよ。古くからあるというだけで持ち上げられてる店も多いし。住んで仕事してるおれが言うんだから間違いない。
でも東池袋よりは全然マシだなとこのマンションの周辺を歩いて感じた。

[885: マンション検討中さん]

ディベの方々と色々とお付き合いがありますが、
やはり2020年までに出来るだけ高値で売り捌きたいそうです。
また、1992年から30年の営農義務が解かれる2022年問題もあり
生産緑地が宅地化するため、今よりも立地条件が良い宅地が開発されるとも

待てる方は待った方がよいでしょう。

[886: 匿名さん]

不動産屋が高値を維持するなら、まったく売れないだろうね

[887: マンション検討中さん]

生産緑地一覧ってどこかにある？
良い場所といってもたかが知れてると思うけど。

[888: 匿名さん]

生産緑地は都内だと練馬と世田谷に少々あるだけ。しかも駅近ではない。Googleマップ見ればわかる。
埼玉や千葉の郊外は影響が出るかもしれませんね。

[889: マンション検討中さん]

やはり、高いですか？

[890: マンション検討中さん]

2025年東京のマイホーム事情は様変わりする
アジア人富裕層が経済移民として押し寄せる
http://toyokeizai.net/articles/-/210549?display=b

[891: マンション検討中さん]

駅直結タワマンの一角はスミフなわけで、安くしてくるとは到底思えないけどな。このプラウドタワーが順調に完売しようもんなら、下げる理由はないでしょ。

[892: マンション比較中さん]

待っても安くなるのは中古だけだよ。新築は安くなる理由がない。
新築の割高がひどくなるので損得を重視する人は新築は買わないほうがいいね。
これからは新築買うのは金持ちの道楽だよ。
中古は一部を除いてどんどんやすくなると思うよ。

[893: 匿名さん]

新築は高くて売れないから供給数が激減しているる。
この状態が続いているから、中古も数が激減して都心の中古の価格も下がらないと予想します。
郊外のマンションは、値下がりします。

[894: 匿名さん]

坪300万台後半～500万近く。
ここ含めてこれからタワマン３連投が野村の値付けってことで、
このエリアの今後の相場はこんな感じで確定したも同じ。
駅直結は450万～600万だね。

ここは60～80平米が中心で、ファミリー狙い。
夫婦二人とも大手企業勤務で世帯年収が２千万を越えた家庭が
そろそろ郊外から都心に永住するための物件を探してるとしたら、
待機児童ゼロを達成した豊島区を選びたくもなるだろう。
保活激戦区で育休の減収をくらったらローンが払えなくなるんだし。

ちなみに次の駅直結の２物件とも、階下に保育園が入る。

[895: マンション比較中さん]

>>893さん
　新築は供給コントロールできるけど、中古は毎年新築作った分だけ増えるから、新築が激減しても、中古が減ることはないよ。中古はひたすら供給が増え続けるので、よっぽど人気の立地や物件でない限り供給過剰で安くなるよ。

[896: 匿名さん]

>>895 マンション比較中さん

マンションにも寿命がありますよ。
50〜70年？
実際に売れるのは築30年程度ではないでしょうか？
新築の供給が激減すれば、いずれ中古の供給も激減するよ。
少なくもここ数年は以前の半分以下の供給数が続いています。

[897: 匿名さん]

>>896 匿名さん
それより買い手が減る方が早いであろうというのが通説。

[898: 匿名さん]

東京都の小学生は一学年10万人位で微増で推移し、東京都のマンションの供給戸数は2万戸まで激減しています。
社会人になって東京都に転居する人も多いし、今後増える移民も多くは東京都に住むだろうから、今後東京都のマンションに住みたくても住めない人が増えるのではないでしょうか？

[899: マンション比較中さん]

金銭的にも住めない人がたくさん出てくる。
うまい具合に郊外に二束三文のの中古が山のように出てくるから、都心とか新築とか贅沢を言わなければ、住むところはいくらでもある。

[900: 匿名さん]

また昔のように田舎から長時間かけて通勤するのもな〜
共働きだから、やっぱりここみたいな都心に住みたい。
地価も建築費も上がっているし、どこで決断するか悩ましい。

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん
住宅はコストと割り切って賃貸にしてもいいと思うよ。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
都心だと賃貸は損ですよ。
同じ物件(例えば１億円)に賃貸ですむと、利回り4%なら10年で物件価格の40%(4000万円)を家賃として払う必要があります。
購入なら、年1.5%マンションの価格が下落すると想定すると、10年後に15%(1500万円)価格は下落します。
ローンの利子や管理費、税金などを考慮しても、都心なら購入の方が得じゃないかな？
意外と都心の賃貸は高いんですよね。
田舎なら価格の下落が急なので、絶対に賃貸にします。
ここ数年で価格が急上昇してしまったので、悩ましいです。

[903: 匿名さん]

>>902 匿名さん
そうですよ。でも金銭的な損だけですよね。資産は住宅だけではないので。資産とソフト面も考えて最適なもの選んだ方がいいと思います。
例えば1億の物件購入を金銭的な理由で悩むなら、7000万の物件にするか1億の物件の賃貸でもいいということです。
自由度を残しつつ負債も抱えないという点では無理して買わなくてもいいのかなとは思います。

[904: マンション検討中さん]

年1.5%の下落で計算するのがおかしい。
ここは分譲価格と市場価値との差が大きくて
買った瞬間に含み損抱えるから
マイナス15％からスタートで計算したら？

[905: マンション検討中さん]

あとここは都心ではないw
池袋は副都心とされてるから
ここはさしずめ副都心の外れ。

[906: 匿名さん]

賃貸だと選択肢が少ないんですよね。
新築マンションの賃貸なんてほとんどない。
新築マンションの購入で1期なら選びたい放題。
この差も大きい。
でも割高と言われると、悩みます。

[907: 匿名さん]

確かにここは都心ではないですね。
でも都心なんて手が出ないです。
ブリリアタワーズ目黒ですら、75㎡51.5万円で賃貸が出てますね。
購入なんてとても無理です。
ここは通勤通学に便利で立地は悪くないと思います。

[908: 匿名さん]

確かに賃貸で新築は難しいですね。そうなると購入しかないですね。

[909: マンション検討中さん]

ここのスレを見ていると、今買ってはいけない気がしてきます。。。
欲しかったけど…冷静に考えると高すぎですよね。

[910: 匿名さん]

>>909

あなた5年前も同じこと言ってたでしょう。5年後も同じこと言うはめになりますよ。家賃持ち出してる庶民にとってマンションは買いたいときが買いどきです。タイミング計れるのは2軒目以降/家持ち/格安社宅/どっさり家賃補助の人だけ。

[911: 名無しさん]

インフレになると物はだんだん高くなる。マンションもいまより高くなる。

[912: 匿名さん]

ファミマが池袋を捨てて田町へ引っ越すことの意味をきちんと理解しないでこのあたりの物件に大枚はたいちゃダメでしょ。
承知の上の判断なら止めないけど。

[913: マンション比較中さん]

そんなの承知の上で皆さん購入検討してると思いますよ。

[914: 匿名さん]

ここはマンションを買うべきかどうかの検討スレではないです。

[915: 匿名さん]

＞ファミマが池袋を捨てて田町へ引っ越すことの意味

名古屋拠点のユニーと統合して2本社制になったからでしょ？
そりゃ池袋より田町のほうが便利だわな。

[916: 匿名さん]

>>912
ファミマ本社は、これからサンクスとユニーの社員が加わるから、
どこかに越さなきゃならない。
池袋は2019年以降にオフィスの床面積が増えるがそれでは間に合わない。
いま広い床が借りれるのは、渋谷か田町。
名古屋のユニーとの行き来に新幹線が便利ってことで渋谷じゃなく田町。
単純

[917: 匿名さん]

西武HDの本社は所沢だが、来年池袋に移転。

[918: 匿名さん]

西武はローカル企業。
全国見てる企業は池袋なんかには居られない。単純な話。

[922: マンション検討中さん]

何を検討するスレなんです？

[924: 匿名さん]

>>西武はローカル企業
永田町の東京ガーデンテラスとか高輪のプリンスとか

グローバル企業の三菱は、池袋西口に街を作ろうとしてる

[926: マンション検討中さん]

西武は全国各地にプリンスホテルやスキー場あるし、軽井沢や箱根にリゾート拠点がある。
ショッピングプラザや西武ライオンズなども擁する。

[927: 匿名さん]

まちの話題は豊島区スレでやってくださいよ。

[928: 匿名さん]

近隣の再開発情報をぜひ知りたい

[929: 匿名さん]

ありだわ

[930: マンション比較中さん]

>>928
このマンションに近いやつだと、補助81号線沿道、造幣局跡地・南地区
東池袋四丁目２番街区、副都心線東池袋新駅、南池袋二丁目C地区、
住友不動産東池袋プロジェクト、環5の1あたりかな

[931: マンション検討中さん]

高速から離れているから、こちらはいいと思う。
駅近で高速横や幹線道路沿いは、勘弁だわ。
鼻真っ黒になるよ。

[932: 匿名さん]

石原がやった都の排ガス規制強化、ハイブリッドやリーンバーンエンジン、EUCで、
黒い煙を出しながら走る車なんか見ない。
大陸から押し寄せてくる来るPM2.5の対策しろよ。

[933: マンション検討中さん]

高速横や幹線道路沿いの直結マンションに
不動産価値では完敗だもんね。
分譲価格だけは高いのにw
そら強がりたくもなるわ。

[934: 匿名さん]

ネガとかではなく単純な疑問なんですが、中古で1億の物件を買うような人って多くいるんでしょうか？
予算がそれだけあれば選択肢はかなり多いと思うのですが、わざわざ東池袋の中古を買う人がいるのかどうか。自分が買って売りに出すときに購入者がいるのか心配です。
ブランド力もありませんし新築、中古ともに流通が多そうなのに大丈夫なのかな。ブランド力があるわけでもないですし。
それとも中古で7000万ぐらいになって一般ファミリー層に手放す感じでしょうか。それでも高いですけどね。
出口を考えられてるかたアドバイスください。

[935: マンション検討中さん]

永住向けのマンションですね！
とか言ってるのは
出口が無いの誤魔化すためかな？

[936: 匿名さん]

>>934 匿名さん
いるんじゃねーの？

[937: 匿名さん]

いる、いない、の二元論でしたらいるんでしょうけど。
あまり気にすることないですかね。高くても売れてるみたいですし、今後も下がることないとみなさん言いますし。

[938: 匿名さん]

マンションマニアさんの予想のように10年後は分譲価格1億→8000万強なら買い手がつく、という感じでは。
10年で2000万の下落ならまあ許容範囲ではないかな。

[939: 匿名さん]

需要があるから売れるよここは
大規模公園至近の再開発エリアで、副都心徒歩圏で複数路線つかえる、どう考えても金持ちに需要はあるよ。

[940: 匿名さん]

郊外とまでは言わないが新宿駅まで私鉄で10分！なんてところでも駅から更に徒歩10分もあると、2020年代から下落に転じるだろう。山手線内側とか、巨大施設が近いとか、開発が続いていくエリアとか、常にランキング上位の街とか、たとえ郊外でも駅直結とか、差別化できるなんらかの特徴があれば、中古の買い手も現れ価格が維持される。そんな場所は新築価格も高値更新し続けている。つまりこのご時世でも手ごろで買えても将来は下落必至。高値更新してる場所は割高で同じ金額で狭い部屋にしか住めず損した気になるが将来価値が維持される。どちらがベストチョイスかは、転勤の予定とか、家族構成が変わる可能性とか、退職金で終の棲家にしたいとかで、人によって変わると思う。

[941: 匿名さん]

山手線内側じゃなくても山手線の駅へ徒歩圏でもいいね

ここの話をすると、目の前にさくらトラムが走ってるのも騒音だなんだ書くひと
がいるけれど、都電の風景はおつなもの。
２年後は線路に沿って植樹もされるようだし

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん
山手線内側と外側の差は意外と大きいですよ。特にリセール価格で差がつく。

[943: 匿名さん]

リセールしたこと無いくせによく言うよ。。

[944: マンション検討中さん]

内側なら何でもいいのかよw

[945: マンション検討中さん]

ここは最初が高いから
リセールした時の値下がりが凄いことになると思うんだけど。

[946: 匿名さん]

地図で確認すると、ここの周りは一方通行と車では通れないような細い道に囲まれているので、車をよく使う場合は検討の余地がありそうですね。

一方、電車メインなら全く問題ありませんね。

[948: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん
つまり、安く買わせてくださいお願いします、ってこと？

[949: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん
それは間違いないけど、地元の人が高く売ったお金で高く買うのだから、問題ないのでしょう。含み益は吐き出すことになりますが。