プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[745: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[746: 匿名さん]

返信先間違えました。
>>743 匿名さん
トミヒサ地権者とは全く関係ない、ここの真剣な検討者ですよ。市況の上昇分を差し引いても、それでもここ割高じゃない？という問いかけです。
必要以上に安くして欲しいとは考えてなく、価値に対して適正な値付けなのか？が重要です。
高すぎる！という声がこれだけたくさん上がるのは、少なくとも検討者は価値に対して割高すぎると感じているということでしょう。

[747: 匿名さん]

エアライズの中古、売り出し価格とはいえ坪574万･･･激高ですね。

新築で400～450なら激安に感じてしまう。

http://www.nomu.com/mansion/id/E55U1049/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

[748: マンション検討中さん]

坪420くらいですかね？

どうなんでしょう。
案外サクッと売れそうなきがするけど
最近お金持ち多いからね。

[749: 匿名さん]

100戸ちょいならなんとか売り切れると読んだかな。サクッとは難しいだろう。
金持ちが手を出す物件ではないが、親の援助のあるファミリー層がターゲットかな。

[750: 匿名さん]

同時進行のプラウドタワー川口がある川口市では自分たちの街を「ほぼ東京」って宣伝してるけど、池袋って「ほぼ埼玉」じゃないですか。
なのにあちらは＠２８０、対してここは？
納得のいく価格ではないですね。

[751: 匿名さん]

>>747 匿名さん

最上階の100平米超えだから、かなり吹っかけていて参考にならないですね。

12階の73平米で坪350超え程度は妥当ですね。

http://www.nomu.com/mansion/1699553/

[752: 匿名さん]

>>750 匿名さん
さすがにそれは話のネタであって物件価格まで同じという意味ではないでしょう。
山手線駅近は池袋でもそれ以下の駅でもほんと便利ですよ。まあここは違いますが。

[753: マンション検討中さん]

非公表ながら、概算の売り出し価格-1000万くらいなら順調に売れると思います。

[754: マンション比較中さん]

池袋がほぼ埼玉なら練馬や板橋や北区はどうなるのさ
いくらそこそこ再開発が控えてるとはいえ、京浜東北線しか使いようがない川口と
東池袋ではポテンシャルが違いすぎるでしょ

[755: 匿名さん]

>>751 匿名さん

ありがとうございます。@350なら悪くないですね。

[756: 評判気になるさん]

>>754 マンション比較中さん

ネタだから。

[757: 匿名さん]

池袋は埼玉の首都。埼玉県のどのエリアよりも埼玉県内へのアクセスが良い。

[758: マンション検討中さん]

池袋の商業背後地は埼玉県全体だから。広すぎ巨大すぎ。

[759: 匿名さん]

つまらんからもういいよ、埼玉ネタ。

[760: マンション検討中さん]

確かに設備仕様、建物、良いと思うよ
でもさ、マンションは場所だよ！！

ここは広い間取りが多いけど、逆だよね。
狭くして、戸数を増やし価格を安く見せた方が売れたと思うよ

高掴みで泣くのは購入者であり、ディベは売り切れればおわり
その後住むのは貴方です。

東池袋は再開発地区ですが、流石に城南、文京区エリアと同等はのには草生える

[761: マンション検討中さん]

新築マンションの成約率が低調な中、この値段で買うのは、場所的に中国人か朝鮮人しかいないような・・・

[762: マンション検討中さん]

最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。
ほとんどが億でした。

ファミリー向けとのこと、ですが。
電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。
普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。

[763: 匿名さん]

ここでこの値段は無い…

[764: マンション検討中さん]

>>762 マンション検討中さん
私も文京区のマンションと比較してます。文京区のブランド名で惹かれますが、実際の生活利便性を考えると東池袋の方に傾いてます。名をとるか、実をとるかというところかな。

[765: 匿名さん]

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

[766: 匿名さん]

高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

[767: マンション検討中さん]

マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

[768: 匿名さん]

たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

[769: 匿名さん]

要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

[770: マンション検討中さん]

マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

[771: 匿名さん]

この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

[772: マンション検討中さん]

眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

[773: 名無しさん]

高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

[774: 匿名さん]

仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

[775: 口コミ知りたいさん]

坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

[776: マンション検討中さん]

この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

[777: 匿名さん]

マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

[778: マンション検討中さん]

この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

[779: マンション比較中さん]

みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの

[780: 匿名さん]

1億オーバーが手頃って
やべぇなおい

はぁ…。仕事頑張ろ…。

[781: マンション検討中さん]

３流ゼネでこれはなぁ。大成様が泣くだろう

[782: マンション検討中さん]

ゴミ集積所の前の部屋は避けないと…
普通、エレベーターの裏にゴミ集積所を作るだろ？

[一部テキストを削除いたしました　管理担当]

[783: 匿名さん]

要は最悪の高騰タイミングで土地値が確定してしまった物件ということでしょ？
これまでは高い高いとは言いながらも、まあ色々上がってるからしょうがないかなという部分があったのですが、さすがにこれはバブル物件ですね。
もう地価は落ち着いてきてますからあとは下がるしかないじゃないですか。10年で6掛けってとこかな。

[784: マンション検討中さん]

このあとにもタワー建つしそんなすぐ下がんないでしょう

[785: マンション検討中さん]

バブルで痛い目みたおじさんが、人生で失敗するのは大きなものを高く買う事と言ってた
バブルの時はあーだこーだと理由をつけて高い価格が正当化するもんだと

この億ションはまともでしょうかね？
ちょっと前のアウル、ブリリアの価格をちゃんと認識すべきでしょうね

[788: 匿名さん]

日本一感じのいいタワマンである、「パークシティ武蔵小山　ザ　タワー」より、こっちの方が勝るでしょ。山手線の外、それもマイナーな武蔵小山であの価格であることを考えると、こちらは割安に見えてしまう。

[789: 通りがかりさん]

あそこもヤバいけど、ここもヤバいでしょ。

[790: マンション検討中さん]

武蔵小山とここじゃ商店街に雲泥の差が
こっちの商店街生きてるの？死んでない？

[791: 匿名さん]

下げ工作ネガがわいて、注目度の高さがうかがえますね

[792: 匿名さん]

注目され出して頻繁にスレが上に上がるようになると、ネガも比例して増えていく。この掲示板の特徴そのものですね。

[793: 匿名さん]

>>788 匿名さん

全く持って同感です。武蔵小山ってどこ？って感じでした。まだ武蔵境や武蔵小金井の方が知ってましたよ。
あんな場所に比べたらサンシャインシティまですぐのここの方が遥かに魅力的に感じます。

[794: マンション検討中さん]

びつくり。
この価格で買う人いるの？！って感じ。
買えるけど、この価格では買わないって人だらけじゃないか〜？

[795: マンション検討中さん]

破産しない様に注意しないと。

[796: 匿名さん]

>>790 マンション検討中さん
商店街機能に代替するものがあるなら、商店街の有無は優劣の土俵に上がりませんよ。
アーケードの下での買い物じゃなきゃヤダ！って言う拘りがあれば別ですが。

[797: 匿名さん]

ここはターゲット層としては文京区の中低層マンションと競合するのかね。
教育熱心だけど文京区にはこだわらず、むしろ池袋の利便性を享受できるここがいいという人もそこそこいそうではある。
今や池袋は住みたい街5位になったようだし。

[798: マンション比較中さん]

商店街で買い物するって街じゃないでしょ
普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか
池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ

[799: マンコミュファンさん]

>>797 匿名さん

庶民の住みたいまちランキングです。
船橋や浦和ですよw

[800: マンション検討中さん]

池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/

こんな街、他にあるかな

[801: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん
上野

[802: マンション検討中さん]

>>801 匿名さん

まあ、確かに。
でも池袋の方が断然便利かな

[803: 匿名さん]

ってか、ここが載ってる
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/?P=3

[804: マンション検討中さん]

>>800 マンション検討中さん
しかし、テレビで取り上げられないのが不思議なくらい、開発が目白押しだね。

[805: 匿名さん]

>>804 マンション検討中さん
経済ニュース以外は完成してからじゃないと取り上げないでしょ。計画段階で放送しても意味ないし。

[806: 匿名さん]

>>802

池袋は演劇ではこれまでも中心の1つ。ハレザ、芸劇＋広場でさらに演劇の街となるだろう。
上野は美術館、博物館の都内随一の集積地。広大な上野公園もあり、松坂屋に加えフロンティアタワーもでき、老舗店も数多い。利便性も申し分ない。
どちらにも住んだ経験があると、なかなか甲乙つけ難いよ。ただ良好な居住エリアはどちらも限られている。

[807: マンコミュファンさん]

ネガの書き込みが全くなくなりましたね。

考えられるのは、
①いい物件だから、しばらく黙っておこう。
②高値すぎて話にならないから、もういいや。

どちらなんだろう。
②の無関心が一番怖い。

[808: マンション検討中さん]

今週末から資料請求者向けのモデルルーム公開が始まるから、またネガ投稿増えると思うよ。

[809: マンション検討中さん]

ブリリア品川 Canal Side
品川駅徒歩10分、北品川駅徒歩6分、14階建9階、南東向きの角部屋、3LDK 72.34㎡ 8390万円、坪単価383万円。

品川再開発エリア至近の新築でもこの価格。
せめてこの位であって欲しいんだが…

ものは良いかもしれないけど、やっぱり高く感じちゃうんだよな、ここ。

もういいか、この議論…

[810: 匿名さん]

>>809 マンション検討中さん
生活圏が池袋近辺の人にとっては品川の価格なんてどうでもいいと思うんだけど。何を比較してるのかよくわからん。

[811: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん
そっか。たしかに。でも生活圏が池袋近辺でない人にとっては、多くの選択肢のひとつだと思うんだけど、少数なのかな。

[812: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
一定の利便性と資産性が保てれば、都内ならどこでもいい、という人が投資にも実需にもいるし、池袋と対照的な部分がある品川との比較は無意味ではないですね。

[813: 匿名さん]

>>807 マンコミュファンさん
当然②。
値段とゴミ置き場の位置以外そんなに悪くないけどね。

[815: マンション検討中さん]

価格見てああ真剣な検討者出てこないなとネガすら退散したのでは
私検討者候補でしたけど予定価格みてからスレもほとんどチェックしにこなくなったので同じ心境かと
数年間新築マンション探してますがここが一番のKY価格と思いますよ
ブランズ練馬でも驚いたけどここはもっとヤバい

[817: マンション検討中さん]

マンションの格言

自分が高いと思って、周りも高いと言い出したら見送り

自分が安いと思って、周りが何も騒いでなければ間違いなく買い

[819: 口コミ知りたいさん]

[No.707～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[820: マンション検討中さん]

千住もな。
土地が氾濫や洪水にみまわれ易いということ。
昔の人がなぜ住んでいなかかったかよく考えないと、311の時もよくわかっただろ？アタマ悪いな。

[821: 匿名さん]

ブリリア品川は未来都市然としたインターシティと風情ある屋形船の間の面白い立地。
将来性も高いが、品川はデパートがなかったりと商業施設では池袋とは比較にはならない。
マンションとしても小規模だし、まあ価格は将来価値織り込みであんなものでは。
ここのほうが高いというのはまあ妥当かな。

[822: マンション検討中さん]

ブリリア品川は運河に隣接してるし、好き嫌い分かれると思うけど。それに小規模だからね。こことは比較対象にはならないね。

[823: 匿名さん]

水辺が近いのがいい（笑）人は品川だし、地盤の強さが必須の人は池袋。対照的なものの一つ。

[824: マンション検討中さん]

ブリリア品川なんて属性ぜんぜん違うしなんで名前挙がってるのか謎

トポス跡地の北千住タワーならなんとなく分かるが

[825: マンション検討中さん]

都電は朝からうるさいですょ。
窓をまったく開けない生活なんて真冬くらいぢゃないですか？
高速下や都電沿いにホームレスが缶を集めて運んでますよ。そんな地域に億なんて信じられません。

[826: 匿名さん]

>>825 マンション検討中さん

バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。
富裕層も貧困層も共存している。

[827: 匿名さん]

https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz189...

ブリリアタワーの中古は、坪単価600超え。どんだけボッたくろうとしてんだか…

[828: 匿名さん]

品川に刑場？無いでしょ？
札の辻の事？それは田町だし、
鈴ヶ森だとしたら、大森海岸辺り。
全然エリアは違う。
ココはリアルプリズン至近だから影響大。

[829: 匿名さん]

日本史の時間か

[830: 匿名さん]

826: 匿名さん　「バストイレ共用家賃2万のアパートと100平米超の2億ションが至近距離にあるのが、東池袋の凄い所。 富裕層も貧困層も共存している」　→　ヒルズができる前の六本木も、そんなかんじだったなぁ。世の中が変わるスピードには驚くばかり。

[831: 匿名さん]

サンシャイン
普通に思い浮かぶのは、ポケモンセンター、ナンジャタウンの餃子、Ｊワールド東京、空飛ぶペンギン、ディズニーストア、ジブリの店、プラネタリウム、サンシャイン池崎の展望台のＣＭ、なかなかしぶい古代博物館、プリンスホテルと空港リムジンバスの往来、夜行スキーバスの発着風景、コナミ、スカイレストラン、バイキングの店たくさん、コスプレと夏休みのウルトラマンのイベントと色んな物産展、サンシャイン劇場のアイドル系の演劇、ご当地アイドルクレディセゾン“東池袋52”

[832: 匿名さん]

数年後、仮にここが10%値上がりしたら中古で全戸1億超えのマンションになるってことだよね。東池袋でそれはぶっ飛んでるな。

[833: 匿名さん]

歴史はアレだが、東池袋は化けるポテンシャルはあるね。

[834: 匿名さん]

野村って酷いね。https://news.yahoo.co.jp/pickup/6274177

[835: 名無しさん]

豊洲のようなきれいな街は味気なくつまらない。池袋のようなごちゃまぜ感があったほうが居心地がよい。

[836: マンション検討中さん]

ここは池袋じゃなくて
都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。
ここが池袋のマンションと称するのは違和感

[837: 匿名さん]

まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。
しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。

[838: 匿名さん]

ここの東池袋の木造家屋密集地は、プラウドタワー以外の場所については計画がどうなっているのでしょうか？

このまま周囲は木造家屋に囲まれたままなのか、それともお見合いタワーが林立していくのか。

[839: 匿名さん]

ここより東は豊島区と文京区の境が複雑に入り組んでるから、再開発は難しいと思うよ。
現状のままだと思う。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

ありがとうございます。どちらにしても痛し痒しではありますが、地震時の火災を考えるとやはり木造家屋の密集は改善していって欲しいものです。

[841: 匿名さん]

>>835 名無しさん
異様な湾岸推しののらえもんに聞かせてやりたい（笑）

[842: マンション検討中さん]

この物件の前向きな検討者です。他エリアではなく、ブリリアタワーと数字で比較してみます。

まず、民間マンションの首都圏での平均発売価格推移をもとに、2013年と2017年を比較すると、2013年で約4,900万円、2017年で約5,900万円なので、相場の上昇分は約1.2倍とします。

次に、ブリリアタワー（築2015年3月）の発売時の価格を見ます。
16F-20F 東向き 3LDK（75.81㎡）7,588万円＠330万円【1.2倍換算：9,105万円＠398万円】
16F-20F 南向き 3LDK（76.73㎡）8,268万円＠356万円【1.2倍換算：9,922万円＠428万円】
21F-25F 南向き 3LDK（81.02㎡）8,388万円＠342万円【1.2倍換算：10,056万円＠411万円】

ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】
7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】
12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】
16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】

相場上昇分を加味した上、予定価格の最低ラインで、階数や広さで保守的に見積もって比較しても、下記の通り、ここプラウドタワー東池袋の方が高いです。

・坪単価で、＠12万円～55万円
・価格では、400万円～1500万円

これは、
■ブリリアタワー池袋
・東池袋駅直結、池袋駅徒歩8分、49階建、432戸、東京建物×大成建設、日本初区本庁舎一体型のランドマークタワー
■プラウドタワー東池袋
・東池袋駅徒歩5分、池袋駅徒歩15分、20階建、132戸、野村不動産×前田建設
の差分を加味しないで、これだけ高いということです。

設備仕様はおそらく同等だと思うので、上記の立地･規模･特別な付加価値などを加味したら、さらに割高と感じてしまいます。「中古でブリリアタワーを買った方がいい」「今の予定価格より1000万円安かったら妥当だと思う」という声は、上記を見る限り、おおよそ妥当な意見だと思えるのです。

それでも、当初販売予定価格通りで出してくるとしたら、地権者との話の中で既に決まっている価格ラインがあり調整できないから販売価格に転嫁しているのか、他物件の不採算の穴埋めも含めて利益確保のために強気な販売計画を譲らないかのどちらかなのでしょう。それは、購入検討者に、非合理な過度な負担を強いていることにならないでしょうか。

この物件は、高値相場に加え、合理的ではない高値で購入するリスクがあると懸念しています。
再開発の恩恵は、むしろブリリアタワーの方があると思います。

前向きに検討しているので、今の価格が妥当であると説明できる根拠ある反論がある方がいれば、ぜひお願いしたいです。

[843: 匿名さん]

池袋は昔から学習塾が多いせいか、説明が筋通っている人多いな。

[844: 匿名さん]

>>842 マンション検討中さん

同意見ですが、今ブリリアタワー池袋はその値段では購入出来ないですよね。

現在の条件で最善の選択をするしかないと思います。数年前と比べるとどのマンションも割高なってしまいますから。