プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[701: マンション検討中さん]

子育て世代は、高過ぎるから、都心のマンション購入を諦めてる。
豊島区の人口が増えないわけだ。
不動産屋儲け過ぎ。

[702: マンション検討中さん]

東京国際大学のFラン学生が
夜な夜な防災公園で野外セックスして
その音がこのマンションまで
聞こえてくるんじゃないかと心配してる

[703: 匿名さん]

1.7ヘクタールもの広大な公園がどこにでもあるとは思えないし、
南池袋公園のようにメディアで何度も取り上げられるようになったら、
またそれも売れ要素になると思うよ。
ハレザのあたりのワンルームマンションと比較してどうしたいのか
わからないが、ファミリーには公園は重要でしょ。

[704: 匿名さん]

ミッドタウンの公園も、公園がエリア価値を押し上げてるしね

[705: マンション検討中さん]

ハレザのすぐ近くに住んでいる必要はないでしょ
このプラウドからハレザはかなりの距離があるから
もっと近くなら使いやすいのにと言ってるだけだから。

[706: 検討板ユーザーさん]

池袋の再開発情報
最終更新：2018.02.04
https://downtownreport.net/area/池袋/

[709: マンション検討中さん]

また、中国人と相続税対策のジジババしか買えない。豊島区も投資や税金対策の購入者を排除しない限り、区の存続は危うい。
バブルの時の末期状態に似ている。
こんな価格設定は近いうち、泡が弾けて不良債権になり、ゴーストタウンになるのが目に見えるよう。

[711: マンション検討中さん]

ただ公園に隣接してるだけではダメでしょ。
ミッドタウンは高いブランド力と利便性を持った上で
公園にまで隣接してるからこそ価値が出てるんであって　公園に隣接してるだけのこことはモノが違う。

[712: 匿名さん]

>>711 マンション検討中さん
ここは公園にも隣接してないし、そもそも比較対象にしたらミッドタウンに申し訳ない。

[713: マンション検討中さん]

それにしても、事前説明会のブログを見ると、少し価格が高いと思います。
池袋ですから、億ションはどう見ても高すぎます。

[714: 通りがかりさん]

共働きのサラリーマンでは買えないとか・・・
デベも普通のサラリーマンを購入対象として売ってませんが。

[715: マンション検討中さん]

池袋は、23区内でのブランドは、最下位に近いと思います。いや日本国内でも最低です。治安が最悪ですから仕方ないです。それを考えると億ションはあり得ないです。

[716: 匿名さん]

私は予算1.2億以内で考えていたので、むしろホッと胸を撫で下ろしてるところです。年収3000くらいあれば普通に買えると思いますよ。

[717: マンション検討中さん]

>>714 通りがかりさん

普通のサラリーマンは、池袋の様なブランド価値がない所にしか家は買えないです。

[718: マンション検討中さん]

>>716 匿名さん
私なら、港区か、渋谷区に買いますが…

[719: 匿名さん]

よほど地縁でも無い限り、価格も落ち着いた都心３区の方が良くないですか？
どうせ｢低地はどうのこうの｣言う人がいるでしょうが、現実に土地の価格はあちらの方が高いわけですし、立地の価値とマンション価格の乖離は遙かに小さいですから、資産価値が維持される可能性がより高いであろうことは普通に考えれば分かります。
再開発が続くといっても、都心３区の再開発面積とは二桁違いますし。

[720: 匿名さん]

>>698 名無しさん
そうなんですよ。なんで下町価格で出してこないんだろ？下町が魅力なんだけどな、東池袋。強みを全く活かさないで失敗するパターンに思えてならない。

[721: 匿名さん]

>>718 マンション検討中さん

会社が港区や渋谷区だと遠くなるんですよね。しかも1億チョイ程度ではいい物件ないですよ。

[722: マンション検討中さん]

>>721 匿名さん

池袋で買うにしても
ブリリアタワー池袋にしない理由は何？

[724: 評判気になるさん]

ここの学区の朋友小（当時は大塚台小）卒で地元民ですが、これからはこういうマウンティングが始まるのけ？
そういう人は南池袋小へ行ってね。あっちは英語とかやってるから。
朋友小は体育推進校で教師の男性比率が高いことが特徴です。

[725: 評判気になるさん]

>>695 匿名さん
国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。

[726: 評判気になるさん]

>>709 マンション検討中さん
まさに。
豊島区が住んでほしいのは、本当はそんな層じゃないよね。

[727: マンション検討中さん]

>>725 評判気になるさん

また、治安か悪化しそう。
ここは、子育て世代は論外だわ。

[728: 評判気になるさん]

>>713 マンション検討中さん
池袋じゃないし。東池袋だし。より辺鄙。

[729: マンション検討中さん]

>>727 マンション検討中さん

この値段設定が本気なら、子育て世代は、文京区を選びますね。値段変わらないですから。

[730: 匿名さん]

地元住民ではなくて、他エリア在住のこの物件の検討者です。
目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
東池袋のこの辺の下町の雰囲気が好きで共感する人を増やしながら再開発していくのがデベの腕の見せどころだと思うんだけど、広域集客とか資産価値とか利益確保とかなかなか難しいんだろうな。駅直結のタワマンと競おうとした時点で負け戦だと思うんだけどね。
野村が手がけた富久のケースは、そういう意味でも本当に素晴らしい事例だと思うから、今回のこの物件のポジショニングは残念でならない。。。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
時間も手間もカネも随分かけている富久とは、比較にならない。
この物件は少し空いた土地に制約内で建てた地味な高層マンション。悪くはないが、ランドマークとは成り得ない。

[732: 匿名さん]

ここから道を２本分木密地帯に進んでいけば文京区なわけだが、何区住民になりたいかこだわる人は池袋から遠ざかって文京区に住めばいいかと。文京区に家があるが何ということもないよ。
最近じゃグーグルｍａｐのストリートビューで家がすぐバレるから、何区だからとかどうでもいいからなあ。っここは巨大な公園とサンシャインの足元で、マップで検索されても好立地以外の感想は出てこんよ。
名前や肩書に弱い人間は、千代田区でも選べばいいと思う。神田やアキバのゴミゴミしたあたり。

[733: 匿名さん]

>>722 マンション検討中さん

中古で出てる中で気に入ったのが無いんですよ。中古は選べないですからね。

[734: 評判気になるさん]

希望的観測を持ってる層がいるようだけど、高齢の富裕層（地権者や地元の大家）のいいカモになるから考え直した方がいいと思うよ。

[735: 匿名さん]

>>734 評判気になるさん
既に野村がカモになっちゃったわけで、あとはそのツケを誰に押っ被せるかだけの問題。

[736: 匿名さん]

>>731 匿名さん
うん、そうですよね。新宿御苑徒歩5分、築2015年、1000戸規模、55階建のタワーで、時間も手間もお金もかかったはずの富久は、新築時の平均坪単価330万円くらい。仮にこの期間に25%相場が上昇しているとしても坪単価410万円くらいです。
東池袋駅徒歩5分、100戸規模、20階建のこの物件が、どうして富久と同等程度の値付けなのか理解に苦しみます。富久クラスの再開発でそこまで調整できたんだから、このエリアに合ったコンセプトで適正な価格で提案できるはずだと思うんです。

[737: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
都心が売れ行き悪いから、利益あげられそうな所に上乗せしないとやっていけないんでしょう。

[738: 匿名さん]

>>736 匿名さん
逆に富久が安すぎた。分譲のタイミング要因が大きく占めるが。ゆえに瞬間蒸発。
このプラウドが悪いのでなく、タイミングが良くない。下げたら郊外に近い値段になってしまうし。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん

そうなんですよね。西葛西徒歩8分のプラウドですら今は驚きの1億ですから…
それに比べたらここの値段は至って普通ですね、残念ながら今のご時世では。

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん

738ですが、1億は上層階の一部ですが。

[741: マンション検討中さん]

エアライズは目の前マンション建ってしまいますね

[742: 匿名さん]

>>740 匿名さん
それでも西葛西に億ション買う人いるの？とは思う。しかも駅徒歩8分。

[743: 匿名さん]

トミヒサ地権者ってどこにでも書き込みに来るね

[744: 匿名さん]

>>742 匿名さん

仰る通り。でももう売れちゃってるようなので驚きです。

[745: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[746: 匿名さん]

返信先間違えました。
>>743 匿名さん
トミヒサ地権者とは全く関係ない、ここの真剣な検討者ですよ。市況の上昇分を差し引いても、それでもここ割高じゃない？という問いかけです。
必要以上に安くして欲しいとは考えてなく、価値に対して適正な値付けなのか？が重要です。
高すぎる！という声がこれだけたくさん上がるのは、少なくとも検討者は価値に対して割高すぎると感じているということでしょう。

[747: 匿名さん]

エアライズの中古、売り出し価格とはいえ坪574万･･･激高ですね。

新築で400～450なら激安に感じてしまう。

http://www.nomu.com/mansion/id/E55U1049/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

[748: マンション検討中さん]

坪420くらいですかね？

どうなんでしょう。
案外サクッと売れそうなきがするけど
最近お金持ち多いからね。

[749: 匿名さん]

100戸ちょいならなんとか売り切れると読んだかな。サクッとは難しいだろう。
金持ちが手を出す物件ではないが、親の援助のあるファミリー層がターゲットかな。

[750: 匿名さん]

同時進行のプラウドタワー川口がある川口市では自分たちの街を「ほぼ東京」って宣伝してるけど、池袋って「ほぼ埼玉」じゃないですか。
なのにあちらは＠２８０、対してここは？
納得のいく価格ではないですね。

[751: 匿名さん]

>>747 匿名さん

最上階の100平米超えだから、かなり吹っかけていて参考にならないですね。

12階の73平米で坪350超え程度は妥当ですね。

http://www.nomu.com/mansion/1699553/

[752: 匿名さん]

>>750 匿名さん
さすがにそれは話のネタであって物件価格まで同じという意味ではないでしょう。
山手線駅近は池袋でもそれ以下の駅でもほんと便利ですよ。まあここは違いますが。

[753: マンション検討中さん]

非公表ながら、概算の売り出し価格-1000万くらいなら順調に売れると思います。

[754: マンション比較中さん]

池袋がほぼ埼玉なら練馬や板橋や北区はどうなるのさ
いくらそこそこ再開発が控えてるとはいえ、京浜東北線しか使いようがない川口と
東池袋ではポテンシャルが違いすぎるでしょ

[755: 匿名さん]

>>751 匿名さん

ありがとうございます。@350なら悪くないですね。

[756: 評判気になるさん]

>>754 マンション比較中さん

ネタだから。

[757: 匿名さん]

池袋は埼玉の首都。埼玉県のどのエリアよりも埼玉県内へのアクセスが良い。

[758: マンション検討中さん]

池袋の商業背後地は埼玉県全体だから。広すぎ巨大すぎ。

[759: 匿名さん]

つまらんからもういいよ、埼玉ネタ。

[760: マンション検討中さん]

確かに設備仕様、建物、良いと思うよ
でもさ、マンションは場所だよ！！

ここは広い間取りが多いけど、逆だよね。
狭くして、戸数を増やし価格を安く見せた方が売れたと思うよ

高掴みで泣くのは購入者であり、ディベは売り切れればおわり
その後住むのは貴方です。

東池袋は再開発地区ですが、流石に城南、文京区エリアと同等はのには草生える

[761: マンション検討中さん]

新築マンションの成約率が低調な中、この値段で買うのは、場所的に中国人か朝鮮人しかいないような・・・

[762: マンション検討中さん]

最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。
ほとんどが億でした。

ファミリー向けとのこと、ですが。
電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。
普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。

[763: 匿名さん]

ここでこの値段は無い…

[764: マンション検討中さん]

>>762 マンション検討中さん
私も文京区のマンションと比較してます。文京区のブランド名で惹かれますが、実際の生活利便性を考えると東池袋の方に傾いてます。名をとるか、実をとるかというところかな。

[765: 匿名さん]

価格は代々木公園のブリリアといい勝負ですよね。海外住まいでMR行けないのですが検討するまでもなさそうですね。

[766: 匿名さん]

高すぎると思うが、売れてしまうだろうな。
ここでこの価格となると、池袋もいよいよ坪500万の時代になってくるね。

[767: マンション検討中さん]

マンマ二さんの記事更新されてるね。

https://manmani.net/?p=13410

[768: 匿名さん]

たっかーい！ここまで思い切ってるともう何にも言えません！うちにはこの金額は無理だわ…。広くていいんだけどねぇ。

[769: 匿名さん]

要するに初めから含み損が1500～2000万程度は出ることは覚悟の上で、それでも買える人は買って見ればということですね。

[770: マンション検討中さん]

マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。
あとちょっと出して渋谷か目黒区買える

[771: 匿名さん]

この金額だとそもそも資産価値とか気にしないで買う人もいるだろうし、職場や親類が池袋近辺で渋谷区、目黒区が不便な人もいるだろうし、自分の希望にあわなければ見送ればいいじゃん。

[772: マンション検討中さん]

眺望と日当たりから考えるとどの部屋がベストですか？

[773: 名無しさん]

高額納税者のみなさん、豊島区に集合！
野村にはこのまま頑張って欲しい。後発案件も時間をかけて小出しでお願いします。
豊島区はそろそろ予算が厳しくなってきたと感じます。

[774: 匿名さん]

仕様に加えて立地も良ければ価格度外視で買うのもありだと思うけど、
ここは東池袋の中だけで見ても立地が良い訳では無いから厳しいだろう。

[775: 口コミ知りたいさん]

坂下商店街って名前も変えた方がいいかも。ここの3階～4階がちょうど造幣局の1階だしな。そこに一億円て・・・

[776: マンション検討中さん]

この価格なら普通にアウルかブリリアでいいじゃん？

[777: 匿名さん]

マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
豊島区の別のところに数年前新築で買ったが、この物件のこの価格の登場でコンサルに相談するかもしれない。まあ、手放さないほうがいいだろうけど。

[778: マンション検討中さん]

この価格で完売したら池袋の相場が変わるよね
別タワーの既存オーナーとしては是非完売して相場を上げて欲しいけど
その反面あまり高すぎて失敗されると逆効果になりそうなので心配してる。
まだ買ってない人からすると失敗してくれた方が買いやすいんだろうけど。

[779: マンション比較中さん]

みんながみんな豪華な共用施設と超高層が必要なわけじゃないからな
下手に安くされて中国人向けの投資マンション用途になっても困る
長期居住目的の手頃なマンションとしては貴重なんじゃないの

[780: 匿名さん]

1億オーバーが手頃って
やべぇなおい

はぁ…。仕事頑張ろ…。

[781: マンション検討中さん]

３流ゼネでこれはなぁ。大成様が泣くだろう

[782: マンション検討中さん]

ゴミ集積所の前の部屋は避けないと…
普通、エレベーターの裏にゴミ集積所を作るだろ？

[一部テキストを削除いたしました　管理担当]

[783: 匿名さん]

要は最悪の高騰タイミングで土地値が確定してしまった物件ということでしょ？
これまでは高い高いとは言いながらも、まあ色々上がってるからしょうがないかなという部分があったのですが、さすがにこれはバブル物件ですね。
もう地価は落ち着いてきてますからあとは下がるしかないじゃないですか。10年で6掛けってとこかな。

[784: マンション検討中さん]

このあとにもタワー建つしそんなすぐ下がんないでしょう

[785: マンション検討中さん]

バブルで痛い目みたおじさんが、人生で失敗するのは大きなものを高く買う事と言ってた
バブルの時はあーだこーだと理由をつけて高い価格が正当化するもんだと

この億ションはまともでしょうかね？
ちょっと前のアウル、ブリリアの価格をちゃんと認識すべきでしょうね

[788: 匿名さん]

日本一感じのいいタワマンである、「パークシティ武蔵小山　ザ　タワー」より、こっちの方が勝るでしょ。山手線の外、それもマイナーな武蔵小山であの価格であることを考えると、こちらは割安に見えてしまう。

[789: 通りがかりさん]

あそこもヤバいけど、ここもヤバいでしょ。

[790: マンション検討中さん]

武蔵小山とここじゃ商店街に雲泥の差が
こっちの商店街生きてるの？死んでない？

[791: 匿名さん]

下げ工作ネガがわいて、注目度の高さがうかがえますね

[792: 匿名さん]

注目され出して頻繁にスレが上に上がるようになると、ネガも比例して増えていく。この掲示板の特徴そのものですね。

[793: 匿名さん]

>>788 匿名さん

全く持って同感です。武蔵小山ってどこ？って感じでした。まだ武蔵境や武蔵小金井の方が知ってましたよ。
あんな場所に比べたらサンシャインシティまですぐのここの方が遥かに魅力的に感じます。

[794: マンション検討中さん]

びつくり。
この価格で買う人いるの？！って感じ。
買えるけど、この価格では買わないって人だらけじゃないか〜？

[795: マンション検討中さん]

破産しない様に注意しないと。

[796: 匿名さん]

>>790 マンション検討中さん
商店街機能に代替するものがあるなら、商店街の有無は優劣の土俵に上がりませんよ。
アーケードの下での買い物じゃなきゃヤダ！って言う拘りがあれば別ですが。

[797: 匿名さん]

ここはターゲット層としては文京区の中低層マンションと競合するのかね。
教育熱心だけど文京区にはこだわらず、むしろ池袋の利便性を享受できるここがいいという人もそこそこいそうではある。
今や池袋は住みたい街5位になったようだし。

[798: マンション比較中さん]

商店街で買い物するって街じゃないでしょ
普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか
池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ

[799: マンコミュファンさん]

>>797 匿名さん

庶民の住みたいまちランキングです。
船橋や浦和ですよw

[800: マンション検討中さん]

池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/

こんな街、他にあるかな