プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[641: 匿名さん]

>>640
有楽町線の池袋駅側。
このマンションからだとすごく遠い。

[642: マンション検討中さん]

有楽町線の池袋側ならブリリアに近くなるんだろうね
やっぱりブリリア最強だわ

[643: 匿名さん]

ブリリアは池袋駅も楽に歩けるからね。
部屋から東池袋駅ホームまで最短なのはエアライズかな。
新築発売の値段を考えるとこの2つが最強。

[644: 匿名さん]

エアライズ、アウル、ブリリア、ミレーニアが池袋東口の四天王だな。

[645: マンション検討中さん]

王より高値をつけた足軽がいるようですが

[646: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[647: マンション検討中さん]

この物件、四天王より高いのに
四天王に勝る部分が何も無いように見える
何かある？勝る部分。

[648: 匿名さん]

価格で勝ってる。

[649: 匿名さん]

不動産は時価。池袋の物件がすべて同時に売り出されれば価格比較できるが、時期がずれたら無意味。
唯一変わらないのはデベの利益率。どの時期にどんな物件を売っても大きな差はない。コストを負担するのはいつでもエンドの購入者。
ただ問題になるのが中古市場。これはどの物件も等しく検討される。分譲時の価格差を考慮すると、この物件のように条件が悪いのに市況だけで高値がついたものは不利。築年数が浅いというだけで立地も設備もいまいちなのに条件の良い物件より高いのだから。

[650: マンション検討中さん]

>>649 匿名さん
設備ってイマイチですか？
どこがイマイチなのかよくわかりませんでした。

[651: マンション検討中さん]

モデルルームすでに行かれた方みたいです
たかいですね
https://mansionmaster.com/?p=635

[652: マンション検討中さん]

沖式中古時価で並べてみると順当な結果。
やっぱり市場は正直だね。

1.ブリリアタワー池袋　m²単価150万
2.グランドミレーニア　m²単価136万
3.アウルタワー　m²単価124万
4.エアライズタワー　m²単価121万
5.ルミナリータワー　m²単価111万円
6.タワーグランディア　m²単価104万円
7.パークタワー池袋イーストプレイス　m²単価98万円
8.シティタワー池袋　m²単価94万円
9.池袋パークタワー　m²単価91万円
10.ライオンズタワー池袋　m²単価88万円

ここは築浅時のみ5位。
築年数が経つにつれて8位くらいになると予想。
市況が悪いから高い分譲価格で買っても
あまり価値の高い物件にはならないと思われる。

[653: マンション検討中さん]

>>651
高いですね。この価格ならアウルの売れ残りのほうが良い気がする。

[654: 匿名さん]

>>653 マンション検討中さん
売れ残りアウル買うくらいなら他の新築買いなよ、アウル買うとか狂気の沙汰だろ

[655: マンション検討中さん]

アウルの売れ残りより高いの？
もしそうならついにアウルが完売かな。
リセールまで考えたら尚更アウルだし。

ここは永住目的の人だからリセールは気にしない云々と言う人がいるけど
アウルにだって永住できるし、
人生何があるかわからないんだから
リセールの良い方にしとくに越したことはないと思う。

[656: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん
君は四天王の一角に住んでるんでしょう？

[657: 匿名さん]

ボイドスラブでもないのに、スラブ厚275～300ミリって厚くないですか？

ゴミ置き場を除けば、各種仕様は良さそうですね。

[658: 検討板ユーザーさん]

「僕は住まいの情報屋」と自ら全国、いえ全世界の街を巡り、住まいにかかわるありとあらゆる情報を収集している池本編集長に「個人的に」今オススメするならどこ？　を聞いてきました！
都心で今、そしてこれからアツイのは「池袋」
http://suumo.jp/journal/2018/02/23/149618/

[659: 匿名さん]

素人が口にしだしたときにはピークは過ぎてるってのはいつの時代にも通用する金言だよ。
目端の利く投資家はとっくに売り手に回ってる。池袋は都内最後のババ抜きの舞台。

[660: マンション検討中さん]

>>651 マンション検討中さん
説明会の感じより高いですね。直結とあまり変わらない価格…。
買いたかったけど、躊躇しますね。

[661: マンション検討中さん]

直結と変わらない価格かよw
今まで高くない！サクッと売れる！
と主張してきたポジがどう擁護するのか見物w

[662: 匿名さん]

山手線内側でこの広さが希少なのはわかる、、、けど、高くない！？7階の70平米で9000万後半？中層階でも1億近いじゃん。こんなのポポポポーンと完売するわけ？

[663: 匿名さん]

この価格だとサクッと売れないと思うけど、
野村としても早期に完売するつもりが無くて、スミフ的な感じでダラダラと売り続けるつもりなのか？？

周囲の環境的には、補助81号線の完成後のほうが売りやすいだろうけど、
東池袋四丁目の駅直結も控えているわけで。

[664: マンション検討中さん]

高いから、若いファミリー層は買わないな。
高すぎ。

[665: マンション検討中さん]

直結とほぼ変わらない値段…、ブリリアの中古買った方がいいでしょ。

[666: 匿名さん]

若いファミリー層でも親の援助で買う人もいるみたいですよ。先日の説明会でもそんなこと大声で話してるご家族がいました。

[667: マンション検討中さん]

直結が値上げしてバランスを取るのか
こちらが値下げしてバランスを取るのか
どっちになるんだろ？

[668: マンション検討中さん]

どうすんの、この値段…
今出てる価格表から推測すると、3LDKに関しては、3階でも8000万台前半、タイプによっては3階で9000万台だぞ？

さすがに高過ぎるでしょ
サラリーマンや若いファミリーには到底手が届かない価格帯だよね

[669: 評判気になるさん]

高い〜！
部屋が広めなのはわかるが、高すぎるでしょ…

低層階、この価格でどうやって売りさばく気なの？
目の前、古くて汚い(失礼！)戸建とかでしょ？
周りに廃屋も多いし。

[670: マンション検討中さん]

正式公示前に価格調整しないと、悲惨なことになりそうだね

[671: 評判気になるさん]

>>670 マンション検討中さん
阿佐ヶ谷のプラウドシティの二の舞かもね。ここも奇跡の1000万円引きしてほしい〜笑

[672: 匿名さん]

そういえば説明会で低層階は安くて価格差があるかもしれないとは言ってたな。

[673: マンション検討中さん]

7階で9千万後半て、あの立地ではありえないですね。違うとこ買った方がいいかも。

[674: 評判気になるさん]

>>673 マンション検討中さん

すぐ横に7階建のマンションありますよ。
こんにちは部屋に9000万円も払う人の気が知れないですね。。。

[675: 匿名さん]

ここがふつうに売れたら都心高値更新の終わりかもしれない。この条件でこの価格の物件を掴むのはほんとに最後の最後の情弱のみ。

[676: 匿名さん]

高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
影響力のある著名なブロガーさんたちもせっかく注目してる良い物件だからこそ、納得感の低い値付けでネガティブな評価を受けてしまうのはもったいないと思う。
最初の売れ行きが芳しくなかった場合、割高の評判は覆せないから、結局最後は値下げするしかなくなって、ブランド価値を下げただけで終わるということにならないか心配です。
購入者にとっても、地権者にとっても、野村にとっても、それって最悪の状態ですよね。

[677: マンション検討中さん]

高すぎるわ。
5000万以上のローンは、あり得ない。
怖すぎ。

[678: 匿名さん]

池袋の大変化は2035年まで続く、将来像をまとめた「基盤整備方針案」を区が発表
https://machikochi.jp/2018/02/23/redevelopment2035/

[679: マンション検討中さん]

高層階は、8000万円台がメインならファミリー層も検討するわな。これじゃ、ジジババマンションがメインになるよ。

[680: マンション検討中さん]

目が覚めた値段。高〜。
駅から離れていてその値段ならボッタクリだわ。
撤退。

[681: 匿名さん]

別に予想通りだったから何も驚かないし、
予想を外した輩が下げ工作に必死になるのも予想通りだな。
駅直結がもっと高値で出たとき、ここは２度目の売れ時期が来る。
長期戦でスミフのようにやっていくと思った通りだわ。

[682: 匿名さん]

＞高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
それをやらない住友が何年連続で業界１位なんだっけ？

[683: 匿名さん]

>>672 匿名さん
低層階も驚くほどの価格ですよ。

[684: 匿名さん]

いやむしろ住友が値下げしたよという書込みがあちこちで見られても業界Ｎｏ１なんだろうけど、ここら辺に早々と永住したいと決めてる人間には2022年まで直結タワマンを待って賃貸で金を捨てるよりいい。地権者の権利変換の兼ね合いもあるから発売価格が急に調整されることもありえないし、野村がこの価格で出したんだから、次の都電駅前タワーも、Ｃ地区のツインも、なんとなく価格帯が見えたから。東池袋１丁目のスミフが分譲したらそこも超高値だろうし、西口の三菱はさらに異次元でしょ。

[685: 匿名さん]

池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。
急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。

[686: マンション検討中さん]

ここは池袋の外れだから
再開発の恩恵も限定的

[687: マンション検討中さん]

高い。残念。他探します。

[688: マンション検討中さん]

同価格帯の直結マンションを買わずに
このマンションを買う理由が思いつかない
直結が格安に見え出して完売するかもね。

[689: 匿名さん]

直近1年で駅直結の中古成約で見ると坪単価で、
アウル、エアライズ：390前後
ブリリア：445前後
くらいだから、東池袋で探すなら駅直結の中古も検討したほうが良いね。

[690: 匿名さん]

>>686
再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、
目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が２年後に完成するし、
造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。

[691: 匿名さん]

西口駅前とかハレザとかとは遠いって話では。

[692: 匿名さん]

ではそこらへんで分譲の話でもあるのかな？

[693: 匿名さん]

既存のマンションとの比較でいいでしょ。

[694: マンション検討中さん]

>>690 匿名さん

大学と言ってもFランク大学だし
学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向（逆方向）
に向かうだろうし
公園は他のマンションの近くにもあるし
この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。

[695: 匿名さん]

大学ができるって別に嬉しくないような。学生がうるさいだけでは。
何て大学ができるの？

[696: マンション検討中さん]

副都心線東池袋駅開通で
ただでさえ便利な直結マンション勢が更に便利に！

池袋駅東西連絡通路（南デッキ）の開通で
ただでさえ駅に近いグランドミレーニアが更に近く！

↑こういうのが住民にメリットのある再開発。
ここのはほとんどメリットなし。

[697: 匿名さん]

高いお金払って好立地タワマンに住みたい理由って、駅直結で利便性が良いとか1階にスーパーや飲食店が入ってたり共用施設が充実してるとかなんだよね。せめて近所が賑わってるとかならいいのに、西友まで買い物行くの面倒。

[698: 名無しさん]

まあここらへん再開発って元の住民の立ち退きじゃなくて、その人らの金銭負担をなくすためにマンションにしてるだけだからね。昔は東池袋なんか下町そのものだったし、住民の雰囲気も都心とは違うと思います。

[699: 匿名さん]

>>693
比較対象になるような物件は皆無。

[700: 匿名さん]

下げ工作が盛んですな

[701: マンション検討中さん]

子育て世代は、高過ぎるから、都心のマンション購入を諦めてる。
豊島区の人口が増えないわけだ。
不動産屋儲け過ぎ。

[702: マンション検討中さん]

東京国際大学のFラン学生が
夜な夜な防災公園で野外セックスして
その音がこのマンションまで
聞こえてくるんじゃないかと心配してる

[703: 匿名さん]

1.7ヘクタールもの広大な公園がどこにでもあるとは思えないし、
南池袋公園のようにメディアで何度も取り上げられるようになったら、
またそれも売れ要素になると思うよ。
ハレザのあたりのワンルームマンションと比較してどうしたいのか
わからないが、ファミリーには公園は重要でしょ。

[704: 匿名さん]

ミッドタウンの公園も、公園がエリア価値を押し上げてるしね

[705: マンション検討中さん]

ハレザのすぐ近くに住んでいる必要はないでしょ
このプラウドからハレザはかなりの距離があるから
もっと近くなら使いやすいのにと言ってるだけだから。

[706: 検討板ユーザーさん]

池袋の再開発情報
最終更新：2018.02.04
https://downtownreport.net/area/池袋/

[709: マンション検討中さん]

また、中国人と相続税対策のジジババしか買えない。豊島区も投資や税金対策の購入者を排除しない限り、区の存続は危うい。
バブルの時の末期状態に似ている。
こんな価格設定は近いうち、泡が弾けて不良債権になり、ゴーストタウンになるのが目に見えるよう。

[711: マンション検討中さん]

ただ公園に隣接してるだけではダメでしょ。
ミッドタウンは高いブランド力と利便性を持った上で
公園にまで隣接してるからこそ価値が出てるんであって　公園に隣接してるだけのこことはモノが違う。

[712: 匿名さん]

>>711 マンション検討中さん
ここは公園にも隣接してないし、そもそも比較対象にしたらミッドタウンに申し訳ない。

[713: マンション検討中さん]

それにしても、事前説明会のブログを見ると、少し価格が高いと思います。
池袋ですから、億ションはどう見ても高すぎます。

[714: 通りがかりさん]

共働きのサラリーマンでは買えないとか・・・
デベも普通のサラリーマンを購入対象として売ってませんが。

[715: マンション検討中さん]

池袋は、23区内でのブランドは、最下位に近いと思います。いや日本国内でも最低です。治安が最悪ですから仕方ないです。それを考えると億ションはあり得ないです。

[716: 匿名さん]

私は予算1.2億以内で考えていたので、むしろホッと胸を撫で下ろしてるところです。年収3000くらいあれば普通に買えると思いますよ。

[717: マンション検討中さん]

>>714 通りがかりさん

普通のサラリーマンは、池袋の様なブランド価値がない所にしか家は買えないです。

[718: マンション検討中さん]

>>716 匿名さん
私なら、港区か、渋谷区に買いますが…

[719: 匿名さん]

よほど地縁でも無い限り、価格も落ち着いた都心３区の方が良くないですか？
どうせ｢低地はどうのこうの｣言う人がいるでしょうが、現実に土地の価格はあちらの方が高いわけですし、立地の価値とマンション価格の乖離は遙かに小さいですから、資産価値が維持される可能性がより高いであろうことは普通に考えれば分かります。
再開発が続くといっても、都心３区の再開発面積とは二桁違いますし。

[720: 匿名さん]

>>698 名無しさん
そうなんですよ。なんで下町価格で出してこないんだろ？下町が魅力なんだけどな、東池袋。強みを全く活かさないで失敗するパターンに思えてならない。

[721: 匿名さん]

>>718 マンション検討中さん

会社が港区や渋谷区だと遠くなるんですよね。しかも1億チョイ程度ではいい物件ないですよ。

[722: マンション検討中さん]

>>721 匿名さん

池袋で買うにしても
ブリリアタワー池袋にしない理由は何？

[724: 評判気になるさん]

ここの学区の朋友小（当時は大塚台小）卒で地元民ですが、これからはこういうマウンティングが始まるのけ？
そういう人は南池袋小へ行ってね。あっちは英語とかやってるから。
朋友小は体育推進校で教師の男性比率が高いことが特徴です。

[725: 評判気になるさん]

>>695 匿名さん
国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。

[726: 評判気になるさん]

>>709 マンション検討中さん
まさに。
豊島区が住んでほしいのは、本当はそんな層じゃないよね。

[727: マンション検討中さん]

>>725 評判気になるさん

また、治安か悪化しそう。
ここは、子育て世代は論外だわ。

[728: 評判気になるさん]

>>713 マンション検討中さん
池袋じゃないし。東池袋だし。より辺鄙。

[729: マンション検討中さん]

>>727 マンション検討中さん

この値段設定が本気なら、子育て世代は、文京区を選びますね。値段変わらないですから。

[730: 匿名さん]

地元住民ではなくて、他エリア在住のこの物件の検討者です。
目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
東池袋のこの辺の下町の雰囲気が好きで共感する人を増やしながら再開発していくのがデベの腕の見せどころだと思うんだけど、広域集客とか資産価値とか利益確保とかなかなか難しいんだろうな。駅直結のタワマンと競おうとした時点で負け戦だと思うんだけどね。
野村が手がけた富久のケースは、そういう意味でも本当に素晴らしい事例だと思うから、今回のこの物件のポジショニングは残念でならない。。。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
時間も手間もカネも随分かけている富久とは、比較にならない。
この物件は少し空いた土地に制約内で建てた地味な高層マンション。悪くはないが、ランドマークとは成り得ない。

[732: 匿名さん]

ここから道を２本分木密地帯に進んでいけば文京区なわけだが、何区住民になりたいかこだわる人は池袋から遠ざかって文京区に住めばいいかと。文京区に家があるが何ということもないよ。
最近じゃグーグルｍａｐのストリートビューで家がすぐバレるから、何区だからとかどうでもいいからなあ。っここは巨大な公園とサンシャインの足元で、マップで検索されても好立地以外の感想は出てこんよ。
名前や肩書に弱い人間は、千代田区でも選べばいいと思う。神田やアキバのゴミゴミしたあたり。

[733: 匿名さん]

>>722 マンション検討中さん

中古で出てる中で気に入ったのが無いんですよ。中古は選べないですからね。

[734: 評判気になるさん]

希望的観測を持ってる層がいるようだけど、高齢の富裕層（地権者や地元の大家）のいいカモになるから考え直した方がいいと思うよ。

[735: 匿名さん]

>>734 評判気になるさん
既に野村がカモになっちゃったわけで、あとはそのツケを誰に押っ被せるかだけの問題。

[736: 匿名さん]

>>731 匿名さん
うん、そうですよね。新宿御苑徒歩5分、築2015年、1000戸規模、55階建のタワーで、時間も手間もお金もかかったはずの富久は、新築時の平均坪単価330万円くらい。仮にこの期間に25%相場が上昇しているとしても坪単価410万円くらいです。
東池袋駅徒歩5分、100戸規模、20階建のこの物件が、どうして富久と同等程度の値付けなのか理解に苦しみます。富久クラスの再開発でそこまで調整できたんだから、このエリアに合ったコンセプトで適正な価格で提案できるはずだと思うんです。

[737: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
都心が売れ行き悪いから、利益あげられそうな所に上乗せしないとやっていけないんでしょう。

[738: 匿名さん]

>>736 匿名さん
逆に富久が安すぎた。分譲のタイミング要因が大きく占めるが。ゆえに瞬間蒸発。
このプラウドが悪いのでなく、タイミングが良くない。下げたら郊外に近い値段になってしまうし。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん

そうなんですよね。西葛西徒歩8分のプラウドですら今は驚きの1億ですから…
それに比べたらここの値段は至って普通ですね、残念ながら今のご時世では。

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん

738ですが、1億は上層階の一部ですが。