プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[601: 評判気になるさん]

>>596 マンション検討中さん
ファミリー向けだし、オムツのゴミは大量なんだろうなぁ…
マナー良く捨ててくれるとは限りませんもんね。。

[602: マンション比較中さん]

順調にいって7年後に竣工のマンションと比較して何になるのか

[603: マンション検討中さん]

息子が筑付中に通っついてこちらに引っ越せたらと考えています。
他にも豊島岡、巣鴨、立教等素晴らしい学校が徒歩圏内です。
周りが名門校ばかりで、教育環境は抜群ですね。

[604: 匿名さん]

真ん中の10階の3LDKで、平均坪単価が、
@400万だと、
C 9440万、E 9268万、A 9088万、D 8988万
@380万だと、
C 8972万、E 8805万、A 8633万、D 8539万
@360万だと、
C 8500万、E 8341万、A 8179万、D 8089万

@400万だとやっぱり高いなー。@360だと確かに瞬間蒸発ですかね。
間取りごとの坪単価の差も、広さや部屋の向きを考えると、C>E>A>D って感じなのかな。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
これは実際の発表価格ですか？それともあなたの推測ですか？

[606: 匿名さん]

>>605 匿名さん
ワロタ

[607: マンション検討中さん]

どの部屋が人気出るんでしょうね。

[608: 匿名さん]

>>605 匿名さん
単純に部屋の広さに坪単価をかけて出してるだけなので、この坪単価だったらいくらになるかという想定の価格です。
実際の金額で見ないと、買える買えない、欲しい欲しくないがイメージしにくいので。
平均坪単価といっても階数や部屋ごとで結構違いますしね。

[609: マンション検討中さん]

こちらのマンションですが、筑付、豊島岡、巣鴨、立教、学習院、早稲田等の名門中学に通いやすく、徒歩や自転車で通学可能。お受験家族に人気出そう。

[610: マンション検討中さん]

名門中学に近くて
しかも駅直結のマンションもありますよ。

[611: 匿名さん]

アウルやブリリアより仕様と利便性が弱く、かつそれらより高そうだが、悪い物件ではない。そんな位置付けか？

[612: 匿名さん]

>>603 マンション検討中さん

立教は歩くの辛いし、西口は寄り道してほしくないスポットが多くて。
巣鴨は都電利用ですか。

[613: 通りがかりさん]

このエリアならブリリアタワーが一番いいな。
この物件は、駅徒歩5分、ほぼフツマン、配慮のない設計とか、割高という人たちの意見はよく分かる。教育環境重視の人なら、ここより文京区だと思うし。新築以外でこの物件固有の魅力、値付けの根拠ってなんなんでしょう。

[614: マンション検討中さん]

>>209

中学入ったあとはともかく、その前を考えるとそうでも無い思うけど。。。

池袋は大手塾が無い（高田馬場とか巣鴨まで出ないといけない）し、小学校の統廃合進めて来たところにタワマンラッシュになるので、キャパや転入者の増加で小学校の環境も大丈夫か？というところもあるし。

[615: 匿名さん]

>>614 マンション検討中さん
レス番号の意味がよくわからないのですが。

天下の早稲アカの本部は池袋西口にありますね。周囲の環境があまり教育的ではないですが。

[616: マンション検討中さん]

安く買いたくてネガ投稿が多いのは理解できるけど
高くても売れるよ。要は需要です。

450万円くらいでも捌けるのに
勿体無い。安いと思うけどね。

[617: マンション検討中さん]

直結勢の分譲時よりはるかに高いのに
不動産価値は完敗だよね。
これで売れると主張するのは無理があるw

[618: 匿名さん]

売れるだろうが、ブリリアのように二週間で完売とはならんでしょう。悪くはないけど、市況とスペックがね。

[619: 匿名さん]

最近の物件はよっぽと高級物件でない限り最後の数戸は売れ残るよね。完売はなかなか難しいのかなとも思うし、完売しなかったからって質が悪いとは感じなくなってきた。

[620: マンション検討中さん]

駅徒歩５分で１億はないですね。直結ならアリ。

[621: 匿名さん]

>>620 マンション検討中さん
それはあなたの感覚であっていまはそういう市況なんですよ。駅直結で1.5億になったりするわけですから。

[622: マンション検討中さん]

>>621 匿名さん
消費者感覚の意見ですが。

[623: 匿名さん]

>>622 マンション検討中さん
訳の分からん日本語はいいよw

[624: 匿名さん]

>>621 匿名さん
まあ、マーケットや適正価格は一方的に決まるものではないので。
池袋は完全な実需市場でも投資家市場でもない。投資家強めだが、実需も残っている。そこで坪450が適正とは断言しにくい。それだけ出せれば、もうちょっとカッコイイ(笑)ところ検討するでしょ。

[625: 匿名さん]

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/8747563702/?DOWN=1&SEARCHDIV=...

ブリリアタワーの中古は坪544万か…
新築で450は安いね。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
33階って、プラウド最上階より10階も上ですやん。
こちらのブリリアも26階だが坪単価はぐっと下がって440万。ブリリアって、随分と修繕積立金安いな。

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/2212623701/?BKLISTID=018LAN&S...

[627: 匿名さん]

ブリリア坪５４４万はそのままの価格で売れる可能性は全くないので見る必要ないですよ。
４００万台前半が現実的な成約価格です。
中小規模のぎりぎタワーが同レベルで考えられるわけはないのですから、中古になった時のことを考えたら買っていい金額っておのずと決まってきますよね。いくらで売り出そうが売り手の勝手ですけれど。

[628: 匿名さん]

ブリリアは直結の割に改札へのアクセスは良くないから、スペック比較対象としてあんまり参考にはならんような。
直結を意識しなければ、ランドマークとして素敵なタワマンなのですが。

[629: マンション検討中さん]

ここの比較対象は池袋駅から遠くて
東池袋にも直結してないタワーということから
パークタワー池袋イーストプレイスかな？
その程度のランクなのにブリリアと比較しようなんて
勘違いも甚だしいw

[630: 匿名さん]

比較というか目安にブリリアを使いたいのでしょうが、ブリリアはヒトクセありますなあ。
パークタワーほど安くはならないでしょうが。

[631: マンション検討中さん]

パークタワーと同格なのに値段だけ高いからね

[632: 評判気になるさん]

>>620 マンション検討中さん
ここで1億なら、駅直結は2億くらいになるんですかね笑

[633: 評判気になるさん]

ブリリアタワーは改札アクセス悪くても、一応濡れずに帰れるし区役所、レストラン、メディカルモール、保育園など付加価値がありすぎる。
全てにおいて見劣りするこのプラウドがそんなに強気に出たところで、ダラダラと完売しない上に後続のプラウド物件に悪影響なだけでは？

[634: マンション検討中さん]

次の東池袋4丁目のやつも直結は直結でも
改札まで遠い直結だし池袋駅までの徒歩距離も遠いよね。
そう考えるとやっぱりエアライズが良い場所に建ってる。
エアライズを新築分譲価格で買えた人が勝ち組だわ。

[635: マンション検討中さん]

>>634 マンション検討中さん

そだねー

[636: 口コミ知りたいさん]

>>634　駅改札、スーパー、コンビニ、ドラッグストアも徒歩1分で利便性最高だけど設備がブリリアやあうるに劣る

[637: 匿名さん]

エアライズって、外廊下（！）だっけ？

[638: 匿名さん]

>>636 口コミ知りたいさん
新築時からの騰落率は文句なし。というか羨ましい。

[639: 匿名さん]

大塚駅前、三井が高さ７０ｍのタワマン作るよ

[640: マンション検討中さん]

副都心線の東池袋駅の予定スペースはどのへんに作ってあるの？
それによってどのマンションが改札まで近いか変わってくるよね
有楽町線と同じ改札になるならやっぱりエアライズが便利

[641: 匿名さん]

>>640
有楽町線の池袋駅側。
このマンションからだとすごく遠い。

[642: マンション検討中さん]

有楽町線の池袋側ならブリリアに近くなるんだろうね
やっぱりブリリア最強だわ

[643: 匿名さん]

ブリリアは池袋駅も楽に歩けるからね。
部屋から東池袋駅ホームまで最短なのはエアライズかな。
新築発売の値段を考えるとこの2つが最強。

[644: 匿名さん]

エアライズ、アウル、ブリリア、ミレーニアが池袋東口の四天王だな。

[645: マンション検討中さん]

王より高値をつけた足軽がいるようですが

[646: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[647: マンション検討中さん]

この物件、四天王より高いのに
四天王に勝る部分が何も無いように見える
何かある？勝る部分。

[648: 匿名さん]

価格で勝ってる。

[649: 匿名さん]

不動産は時価。池袋の物件がすべて同時に売り出されれば価格比較できるが、時期がずれたら無意味。
唯一変わらないのはデベの利益率。どの時期にどんな物件を売っても大きな差はない。コストを負担するのはいつでもエンドの購入者。
ただ問題になるのが中古市場。これはどの物件も等しく検討される。分譲時の価格差を考慮すると、この物件のように条件が悪いのに市況だけで高値がついたものは不利。築年数が浅いというだけで立地も設備もいまいちなのに条件の良い物件より高いのだから。

[650: マンション検討中さん]

>>649 匿名さん
設備ってイマイチですか？
どこがイマイチなのかよくわかりませんでした。

[651: マンション検討中さん]

モデルルームすでに行かれた方みたいです
たかいですね
https://mansionmaster.com/?p=635

[652: マンション検討中さん]

沖式中古時価で並べてみると順当な結果。
やっぱり市場は正直だね。

1.ブリリアタワー池袋　m²単価150万
2.グランドミレーニア　m²単価136万
3.アウルタワー　m²単価124万
4.エアライズタワー　m²単価121万
5.ルミナリータワー　m²単価111万円
6.タワーグランディア　m²単価104万円
7.パークタワー池袋イーストプレイス　m²単価98万円
8.シティタワー池袋　m²単価94万円
9.池袋パークタワー　m²単価91万円
10.ライオンズタワー池袋　m²単価88万円

ここは築浅時のみ5位。
築年数が経つにつれて8位くらいになると予想。
市況が悪いから高い分譲価格で買っても
あまり価値の高い物件にはならないと思われる。

[653: マンション検討中さん]

>>651
高いですね。この価格ならアウルの売れ残りのほうが良い気がする。

[654: 匿名さん]

>>653 マンション検討中さん
売れ残りアウル買うくらいなら他の新築買いなよ、アウル買うとか狂気の沙汰だろ

[655: マンション検討中さん]

アウルの売れ残りより高いの？
もしそうならついにアウルが完売かな。
リセールまで考えたら尚更アウルだし。

ここは永住目的の人だからリセールは気にしない云々と言う人がいるけど
アウルにだって永住できるし、
人生何があるかわからないんだから
リセールの良い方にしとくに越したことはないと思う。

[656: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん
君は四天王の一角に住んでるんでしょう？

[657: 匿名さん]

ボイドスラブでもないのに、スラブ厚275～300ミリって厚くないですか？

ゴミ置き場を除けば、各種仕様は良さそうですね。

[658: 検討板ユーザーさん]

「僕は住まいの情報屋」と自ら全国、いえ全世界の街を巡り、住まいにかかわるありとあらゆる情報を収集している池本編集長に「個人的に」今オススメするならどこ？　を聞いてきました！
都心で今、そしてこれからアツイのは「池袋」
http://suumo.jp/journal/2018/02/23/149618/

[659: 匿名さん]

素人が口にしだしたときにはピークは過ぎてるってのはいつの時代にも通用する金言だよ。
目端の利く投資家はとっくに売り手に回ってる。池袋は都内最後のババ抜きの舞台。

[660: マンション検討中さん]

>>651 マンション検討中さん
説明会の感じより高いですね。直結とあまり変わらない価格…。
買いたかったけど、躊躇しますね。

[661: マンション検討中さん]

直結と変わらない価格かよw
今まで高くない！サクッと売れる！
と主張してきたポジがどう擁護するのか見物w

[662: 匿名さん]

山手線内側でこの広さが希少なのはわかる、、、けど、高くない！？7階の70平米で9000万後半？中層階でも1億近いじゃん。こんなのポポポポーンと完売するわけ？

[663: 匿名さん]

この価格だとサクッと売れないと思うけど、
野村としても早期に完売するつもりが無くて、スミフ的な感じでダラダラと売り続けるつもりなのか？？

周囲の環境的には、補助81号線の完成後のほうが売りやすいだろうけど、
東池袋四丁目の駅直結も控えているわけで。

[664: マンション検討中さん]

高いから、若いファミリー層は買わないな。
高すぎ。

[665: マンション検討中さん]

直結とほぼ変わらない値段…、ブリリアの中古買った方がいいでしょ。

[666: 匿名さん]

若いファミリー層でも親の援助で買う人もいるみたいですよ。先日の説明会でもそんなこと大声で話してるご家族がいました。

[667: マンション検討中さん]

直結が値上げしてバランスを取るのか
こちらが値下げしてバランスを取るのか
どっちになるんだろ？

[668: マンション検討中さん]

どうすんの、この値段…
今出てる価格表から推測すると、3LDKに関しては、3階でも8000万台前半、タイプによっては3階で9000万台だぞ？

さすがに高過ぎるでしょ
サラリーマンや若いファミリーには到底手が届かない価格帯だよね

[669: 評判気になるさん]

高い〜！
部屋が広めなのはわかるが、高すぎるでしょ…

低層階、この価格でどうやって売りさばく気なの？
目の前、古くて汚い(失礼！)戸建とかでしょ？
周りに廃屋も多いし。

[670: マンション検討中さん]

正式公示前に価格調整しないと、悲惨なことになりそうだね

[671: 評判気になるさん]

>>670 マンション検討中さん
阿佐ヶ谷のプラウドシティの二の舞かもね。ここも奇跡の1000万円引きしてほしい〜笑

[672: 匿名さん]

そういえば説明会で低層階は安くて価格差があるかもしれないとは言ってたな。

[673: マンション検討中さん]

7階で9千万後半て、あの立地ではありえないですね。違うとこ買った方がいいかも。

[674: 評判気になるさん]

>>673 マンション検討中さん

すぐ横に7階建のマンションありますよ。
こんにちは部屋に9000万円も払う人の気が知れないですね。。。

[675: 匿名さん]

ここがふつうに売れたら都心高値更新の終わりかもしれない。この条件でこの価格の物件を掴むのはほんとに最後の最後の情弱のみ。

[676: 匿名さん]

高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
影響力のある著名なブロガーさんたちもせっかく注目してる良い物件だからこそ、納得感の低い値付けでネガティブな評価を受けてしまうのはもったいないと思う。
最初の売れ行きが芳しくなかった場合、割高の評判は覆せないから、結局最後は値下げするしかなくなって、ブランド価値を下げただけで終わるということにならないか心配です。
購入者にとっても、地権者にとっても、野村にとっても、それって最悪の状態ですよね。

[677: マンション検討中さん]

高すぎるわ。
5000万以上のローンは、あり得ない。
怖すぎ。

[678: 匿名さん]

池袋の大変化は2035年まで続く、将来像をまとめた「基盤整備方針案」を区が発表
https://machikochi.jp/2018/02/23/redevelopment2035/

[679: マンション検討中さん]

高層階は、8000万円台がメインならファミリー層も検討するわな。これじゃ、ジジババマンションがメインになるよ。

[680: マンション検討中さん]

目が覚めた値段。高〜。
駅から離れていてその値段ならボッタクリだわ。
撤退。

[681: 匿名さん]

別に予想通りだったから何も驚かないし、
予想を外した輩が下げ工作に必死になるのも予想通りだな。
駅直結がもっと高値で出たとき、ここは２度目の売れ時期が来る。
長期戦でスミフのようにやっていくと思った通りだわ。

[682: 匿名さん]

＞高値で売れ残って結局値下げしてる情報が流れるより、人気物件でサクッと完売！の方が、後々のブランド価値的にも遥かにいいと思うんだけどなー。
それをやらない住友が何年連続で業界１位なんだっけ？

[683: 匿名さん]

>>672 匿名さん
低層階も驚くほどの価格ですよ。

[684: 匿名さん]

いやむしろ住友が値下げしたよという書込みがあちこちで見られても業界Ｎｏ１なんだろうけど、ここら辺に早々と永住したいと決めてる人間には2022年まで直結タワマンを待って賃貸で金を捨てるよりいい。地権者の権利変換の兼ね合いもあるから発売価格が急に調整されることもありえないし、野村がこの価格で出したんだから、次の都電駅前タワーも、Ｃ地区のツインも、なんとなく価格帯が見えたから。東池袋１丁目のスミフが分譲したらそこも超高値だろうし、西口の三菱はさらに異次元でしょ。

[685: 匿名さん]

池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。
急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。

[686: マンション検討中さん]

ここは池袋の外れだから
再開発の恩恵も限定的

[687: マンション検討中さん]

高い。残念。他探します。

[688: マンション検討中さん]

同価格帯の直結マンションを買わずに
このマンションを買う理由が思いつかない
直結が格安に見え出して完売するかもね。

[689: 匿名さん]

直近1年で駅直結の中古成約で見ると坪単価で、
アウル、エアライズ：390前後
ブリリア：445前後
くらいだから、東池袋で探すなら駅直結の中古も検討したほうが良いね。

[690: 匿名さん]

>>686
再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、
目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が２年後に完成するし、
造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。

[691: 匿名さん]

西口駅前とかハレザとかとは遠いって話では。

[692: 匿名さん]

ではそこらへんで分譲の話でもあるのかな？

[693: 匿名さん]

既存のマンションとの比較でいいでしょ。

[694: マンション検討中さん]

>>690 匿名さん

大学と言ってもFランク大学だし
学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向（逆方向）
に向かうだろうし
公園は他のマンションの近くにもあるし
この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。

[695: 匿名さん]

大学ができるって別に嬉しくないような。学生がうるさいだけでは。
何て大学ができるの？

[696: マンション検討中さん]

副都心線東池袋駅開通で
ただでさえ便利な直結マンション勢が更に便利に！

池袋駅東西連絡通路（南デッキ）の開通で
ただでさえ駅に近いグランドミレーニアが更に近く！

↑こういうのが住民にメリットのある再開発。
ここのはほとんどメリットなし。

[697: 匿名さん]

高いお金払って好立地タワマンに住みたい理由って、駅直結で利便性が良いとか1階にスーパーや飲食店が入ってたり共用施設が充実してるとかなんだよね。せめて近所が賑わってるとかならいいのに、西友まで買い物行くの面倒。

[698: 名無しさん]

まあここらへん再開発って元の住民の立ち退きじゃなくて、その人らの金銭負担をなくすためにマンションにしてるだけだからね。昔は東池袋なんか下町そのものだったし、住民の雰囲気も都心とは違うと思います。

[699: 匿名さん]

>>693
比較対象になるような物件は皆無。

[700: 匿名さん]

下げ工作が盛んですな