プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[461: 名無しさん]

>>453 匿名さん
水辺に居住はパス。都会の水辺など臭いと水害の源にしかならない。
昼間のちょっときれいな瞬間見たければ、休日に出かけて撮影すればいい。

[462: マンション検討中さん]

恐らく15階以上は苦戦するんじゃない？
坪300万円代はそれなりに捌けると思いますが、
にしても坪単価としては高い、でも売れる時代でしょうね。
致し方なし。

[463: 匿名さん]

豊島区から、今後の基盤方針が出てきたよ
http://www.city.toshima.lg.jp/405/machizukuri/fukutoshin/1712281409.ht...

長年に渡って池袋駅をコアとした施策でずっと来てたけど、
これからは、東池袋駅との２大コアにするんだって。

[464: マンション検討中さん]

ここもすごい良いとは思うけど、坪400超えた価格と比較するとアウルの方が良くないですか？
駅直結、サンシャイン直結、大手ゼネコン、近くで見てもかなりの重厚感があります

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん
アウル築何年よ？未だに大量に売れ残って新築として売り出してる。万人から敬遠される築古より、ここの方がよほど魅力的。

[466: 匿名さん]

沖式新築時価は坪419万。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
池袋 高くなりましたね〜

[468: 匿名さん]

マツコも大絶賛の池袋

[469: マンション検討中さん]

アウルタワーもグランドミレーニアも
完売してないけどここより格上でしょ。
仮にここが完売してもね。

[470: マンション検討中さん]

グランドミレーニアは駅直結でもないから、
同等だと思うけど、アウルは全然格上。

ブリリア＞アウル=エアライズ＞グランドミレーニア=プラウド

[471: 近隣住民]

タワマン民はこういうマウンティング好きだよなあ…

[472: 匿名さん]

ミレーニアは池袋駅、西武に近いしモノもいいからかなりいいと思うよ。
南池袋は住んでみると良さがわかる。
ちなみにブリリアは東池袋駅直結にもかかわらず南池袋アドレスなので、まあ最強なのは確か（モノも含め）。

[473: 匿名さん]

現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。

[474: 匿名さん]

去年買う前に色々検討したけど現状検討できる池袋のタワマンは一長一短だと思うよ。
東池袋直結タワマン勢は直結なのはいいけど「東」のつく池袋駅で、
ターミナルの池袋駅までの徒歩距離は遠いというデメリットあり。
あとこの辺はタワー乱立地域になるので部屋をよく選ばないと眺望が失われる恐れあり。
池袋駅までの徒歩距離が近いタワマンは近いのはいいけど直結じゃないというデメリットあり。
三菱の池袋駅直結タワーが出るまでは絶対的なナンバーワンは無いと思う。
それまでは個人の価値観次第。

[475: 匿名さん]

>>452 匿名さん

マンションそのもの、建物スペックはパークタワー晴海に大きく劣るけどね。まあ立地が悪いから建物スペックでカバーしてるわけだけど。

ここは残念ながらコストカットマンションだよ。立地が良いから仕方ないけどね。

[476: 匿名さん]

三菱の直結が最強なのは分かるけど、買えないでしょ。庶民は東にということで。

[477: 匿名さん]

東池袋駅直結の人は散歩以外では池袋駅まで歩かないと思う。芸劇とか西口方面は有楽町線の前寄りに乗れば池袋のカオスな地下道もパスできるし。

[478: 匿名さん]

西口の三菱は、イトシアやマロニエゲートのような商業施設の上のマンションなわけで、
そりゃ高いっすよ。

[479: 匿名さん]

>>476 匿名さん
そう、最東端だから、リーズナブルじゃないと割に合わないと思う。

[480: 匿名さん]

300台の部屋は買い、500出すなら他のほうがって感じかな。

[481: 匿名さん]

>>475 匿名さん

ここを立地が良いというには無理があると思う。
>>479 匿名さんの言うとおりリーズナブルでなければこだわるに値しないのでは。　

[482: 匿名さん]

>>481 匿名さん

確かに、地図で確認すると
かなり辺鄙な場所ですね...。
それなりの価格じゃないと大損しそう。

[483: マンション検討中さん]

立地は、生活するには、あまり便利とは言えない立地ですよね。駅直結ではないのに、アウルやブリリアと比較するのも検討違いかと。

現在の公表価格から1000〜1500万円くらい下がれば、妥当な価格だと思います。

[484: 匿名さん]

>>483 マンション検討中さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるだろうから、ここは坪単価400くらい迄の部屋はサクサク売れるんだろうな

[485: 匿名さん]

後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるわけないだろ。
高級マンション以外は港区新築でも坪400万後半で頭打ち状態。何勘違いしてんだか。

[486: 匿名さん]

グランドミレーニアとここが同格なんて勘違いもいいとこｗ
実際にはこんな感じ

(東池袋駅のマンション)
ブリリア＞アウル＝エアライズ＞＞プラウド

(池袋駅のマンション)
グランドミレーニア＞タワーグランディア＞ルミナリータワー

[487: 匿名さん]

>>485 匿名さん
武蔵小山のタワマンが平均460なのに、後発のタワマンが500超えない理由をわかるように示してみそ

[488: 匿名さん]

いま港区駅直結タワマンでたらおそろしい価格になるよ

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

逆に越えると思う理由が分からん。
武蔵小山よりここの方が上だと思ってるって事？
両方の路線価調べてみたら？

[490: 匿名さん]

ここって、20階建なのですね..
何だかんだタワマンとは言えないような..
(ギリですかね)

ここの魅力って何になるんでしょう？

[491: 名無しさん]

なんかわからんけど、ネガキャンしても価格は下がらないぞ。

[492: 匿名さん]

下がらなければ売れないだけ

[493: マンション検討中さん]

Aタイプの間取りがいいなと思っていましたが、隣に7階建てのマンションがあるんですよねー。。。

[494: マンション検討中さん]

>>474 匿名さん
そう。
東池袋駅な事に妥協して直結マンションにするか
直結じゃないのに妥協して池袋駅駅近のミレーニアにするかで迷うんだよね。池袋は。

このマンションは直結も池袋駅駅近も両方諦めてるから
あまり高いのには手を出さない方がいいと思うよ。

[495: マンション検討中さん]

武蔵小山は、10年先の発展後の価値を織り込み済みで坪460だと思う。
東池袋の駅直結の後続タワマンも、坪460はあり得なくはないかもしれないけど、それは発展後の価値を織り込んだ価格ではないでしょうか。とすると、発展後は良くて購入時と同等、市況が悪ければもちろん下がる。

ここは駅直結ではないし、後続の駅直結のタワマンや再開発を理由に必要以上に高い値付けで購入してしまうと、大きなリスクを背負うことになりはしないでしょうか。

もし、19階建ての「プラウド東池袋」だったとしても、その価格で購入したいと思うかどうか？
いい物件と思っているので、適正価格で購入したいですね。

[496: 匿名さん]

ネガされてる方は、後発買えばいいだけ。

[497: 匿名さん]

「20階建てのプラウドタワー」か「19階建てのプラウド」かで
そんなに判断が変わるもんですかね・・・

[498: 匿名さん]

>>489 匿名さん
武蔵小山より、東池袋駅直結タワマンの方が価格帯は上だと思いますよ

[499: 匿名さん]

直結より便利な「ほぼ直結」の要町のスミフはお得だったな。

[500: 匿名さん]

どうしてもここに欲しいという人以外は価格次第の様子見でしょ。
東池袋ファンなんてものが世の中にそうそう存在するとは思えんし。

[501: マンション検討中さん]

いちど住むと東池袋の良さが分かる。

[502: 匿名さん]

有楽町線、とくに東池袋から都心寄りってイライラしません？
カーブが多くてスピード出ないし、揺れるし、キーキーうるさいし。
丸ノ内線や東西線と比べてストレス溜まるわ。

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
平日朝はそうかも。昼間や土日はまあまあ快適。

[504: マンション検討中さん]

小さい子供がいる世帯にとっては、東池袋は良いと思う。
造幣局跡地の公園やサンシャインがあるし、
文京区に隣接しているので教育の選択肢も多い。
それでいて、池袋の便利さも享受できる。

このマンションは東池袋の端になるので、立地は微妙だけど。

[505: 購入経験者さん]

確かに以外と思うかも知れませんが豊島区水準高いです。
偏差値高い高校BEST100に4校入ってます。

[506: 近隣住民]

文京区というか、護国寺〜茗荷谷くらいに国立付属系が多いのと、豊島岡女子も近いんで教育熱心な家庭にも悪くない場所ですね
（どこも入るの大変ですけど）
というか、ここ買う人は私立か国立狙いな人ばっかなんじゃ

[507: 匿名さん]

ここのすぐ近くのシティハウス東池袋が3年前に平均坪350であったことを考えると、この3年間で更に新築相場が15％程上がっており、また｢一応タワマン｣＆｢駅徒歩5分｣のアドバンテージを加えると平均420万あたりが妥当な値付けなんでしょうね。

[508: マンション検討中さん]

個人的には、ブリリア＞＞アウル＞＞＞＞エアライズ

エアライズは作りが安っぽい。価格は日本一上がったけど原価安マンション

[509: 匿名さん]

>>507 匿名さん
シティハウスが完売したのは2017年の4月、ついこの間です。値段も当初のまま変わらず完売までに2年以上かかったということ。要するに開発先取りの高値で最初から売り出していたということ。
ここ1年は都内新築マンション価格は明らかに横ばいで、下がってもいませんが上がってもいません。
シティハウスが小規模で外廊下だったことに対する優位性分は高くなるでしょうが、市況的にはそれ以上のものは合理性がありません。坪平均400を越えるようなことかあったら相当割高ですね。

[510: 匿名さん]

学習塾や習い事教室の人口あたりの数は23区で豊島区が1位。何気に教育熱心なエリアですよ。他地域のユーザーがかなりいるのでしょうが。

[511: マンション検討中さん]

市況が悪化して後発タワーがここより安く売り出されたら
一番条件が悪いタワーを一番高く買った人になりそう

[512: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん
幼稚園が近くにないですね。

[513: 匿名さん]

>>509 匿名さん
誤った知識をもって、さも常識のように語るのはやめましょう。
シティハウス東池袋は発売当初から完売までの間、スミフによる段階的な値上げはありました。そもそもマンション市況は2017年だけで7.6％上昇しています。
現実が受け入れられない気持ちはわかりますが、あなたが嘘情報でこの物件をここを叩いても安くはなりませんし、結果あなたには買えない価格になると思います。
一方でまともな検討者もいると思いますし、少なくても適当な誤情報を流すのはやめましょう。

[514: 匿名さん]

>>509 匿名さん

都心好立地は、まだじわりと上がってますよ。うちの中古も僅かだが上昇してる。

[515: 匿名さん]

>>513 匿名さん
適当なこと言ってるなぁ。マンション市況が７.６％上昇って何？
東京２３区内の２０１７年度年間中古価格上昇率はわずか０.２％だよ。ほとんど横這い。それも低金利政策を頼みに何とか踏みとどまっている状態。
市況っていうのは数の多い中古の成約価格で判断するものなんだからね。わかってる？
新築は圧倒的に数が少ないし、その年、月によってバラつきもある。そして中古になった時には結局相場に合わせるしかなくなる。
多少なりとも知識を持っているのであればあまり詳しくない人を惑わすような煽りをすべきでない。地権者か周辺住民なのか知らないがあなたの願望なんかどうでもいい。

[516: マンション検討中さん]

>>513 匿名さん

どんどん高く出す新築だけのデータ見ちゃったのかな？ぷぷぷ

[517: 匿名さん]

>>507 匿名さん
なるほど〜。
スミフ価格はだいたい相場の1割り増しと言うからそれを差し引くと坪318万円。新築相場の上昇分15％を加味して坪366万円。アドバンテージの根拠は良くわからないけど一応加えて386万円。
あたりが妥当な値付けと言われれば、まあそんなもんかなぁとも思う。
このエリアの非駅直結タワーの中古価格が坪330万円位とマンマニさんが言ってるから、それでも少し高いなーとは思うけど。

[518: マンション検討中さん]

>>511 マンション検討中さん

逆もまたしかりじゃない？後発タワーがここより高くなったら最後のお買い得物件になるかもね。
今後はインフレ傾向強くなる可能性まだまだあるし。

[519: 匿名さん]

>>515 匿名さん
頭悪い人に説明するのは大変だな。
新築価格の話をしているのに、なぜ中古相場の話にすり変わるのか？頭大丈夫？wwm

[520: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
ぷぷぷ、新築の掲示板で何言っちゃってるの？

[521: 匿名さん]

2017年の都区部新築マンションの平均価格は7089万円で、前年比6.9%の上昇。
だがおそらくパークコート青山ザ・タワーなど超都心高額物件の供給が影響したと思われる。
2018年1月の都区部平均価格は6196万円と大幅に下落している。

[522: 匿名さん]

ＨＰ全く更新されないですね～。
限定ページも1月12日から追加がないし。。。

そろそろ事前案内会が開始されるので、まあいいといえばいいんですけどねー。
これで高値つけてきたら、激オコですね、笑

[523: 匿名さん]

＞＞519＝＞＞520
そもそも予想される価格の妥当性を議論してるのに、中古市況も見ずに新築売出価格を後追いをするとか、○○に付ける薬は無い(笑)
せいぜい頑張って買ってくれ。私は妥当な価格だったら考えるよ。割高だったら買わない。既に都心に持ってるから。

[524: 通りがかりさん]

皆さん説明会の印象はいかがでしたか。正直ぱっとしない物件でした。野村の提案は3点。「山手線内側」「再開発地域」「広さ」でした。
山手線内側とはいえ、便利ということも高級ということもなく、ただ単に内側にあるという事実だけでした。共用設備もなく規模も小さい20階建て。敷地も狭い。
立地で価値が決まるのであれば中小デベで一千万安い方がよっぽど魅力的なのでは？大げさに言えばデベの存在意義を問われますね。付加価値がブランド名以外に全くない。
大手デベは大規模タワマンや地域一体開発には強いのでしょうが、この規模の物件は苦手なのでしょうか。独自性も特色もなくただただ割高だなと感じました。
資産性はわかりませんが、ここに住みたい！と思える要素は何一つありませんでした。

[525: 匿名さん]

>>519 匿名さん

前述の人とは別人だけど..
あんたも頭悪いと思うよ。少なくとも売れ残ったマンション買った事ないでしょ？

私は売れ残って、15%-20%引かれたマンションを狙って買ってます。

そんなディベロッパーが出す"定価"の話をしても無意味だよ。竣工が近付けば奴らは影でドンドン値段下がるから。

スミフは値段上がるって、神話の様に言ってるけど、彼らもバンバン値段下げてるから(笑)

世間一般に出てる情報なんて、ディベロッパーにとって都合のいい情報しか出さないから。

一生に一度しかマンション買わない人達は、その辺騙されないようにしないとね。

[526: 通りがかりさん]

524です。補足です。
良かった点を上げるとしたら広さと間取りでしょうか。3LDKで75平米以上、80平米超の4LDKというプランは希少です。間取りもきれいだと感じました。他物件でよくある、価格はいいけど間取りがイマイチという点で悩むことはなさそうです。

[527: 匿名さん]

>>523 匿名さん
捨て台詞かっこいいな
既に都心持ってるからwww

[528: 匿名さん]

>>523 匿名さん
屁理屈こねないでね、ちなみに自分はここは買うつもりはないよ、暇つぶしに見てるだけ。既に都心に持ってるから。

[529: 匿名さん]

>>519 匿名さん

じゃあ中古でいくらで売れそうかってのは、気にしないんだね！新築で高値掴みしてもいいんだねー、お金がある人は余裕があっていいなぁ！

[530: 匿名さん]

>>520 匿名さん

新築の掲示板だからこそ、中古相場の議論しないといけないのにね、何言ってんだろぷぷぶw

[531: 匿名さん、]

>>525 匿名さん
値引きされる部屋でいい階のいい間取りなんてないですよ。むしろなぜ残り物を買うのかと思いますが…
おそらく身の丈に合ってないマンションを買おうとしているので、マンションのランクを下げていい部屋を買ったほうがいいですね。安物買いのなんとかってやつです

[532: 匿名さん]

>>525 匿名さん
どこのデベのなん年前の話をしているのかな？訴訟リスクがあるし金利安い状況で大手のデベがそんなことしないよ。それだけ値引きすると赤字になるし減損積まないといけないレベル。素人にはわからないだろうけどね。ガセは書き込まない方がいいよ。

[533: 匿名さん]

リーマン後に25%引きで買ったけどね。あのころはけっこうそんな感じ。
そういう時がまた来る可能性もある。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
リーマン後と今を比較してる時点で笑いすら起きないです。真剣にコメントして損しました。

[535: 匿名さん]

>>533 匿名さん
おっさん、妄想か願望か知らんがアホなのはよくわかったよw

[536: 匿名さん]

>>507 匿名さん
>>513 匿名さん
>>519 匿名さん
>>520 匿名さん
>>528 匿名さん
>>531 匿名さん
>>532 匿名さん
>>534 匿名さん

半可な知識なのに暇つぶしで「高値が当然」みたいな煽りコメントを撒き散らすのは、真剣な検討者に迷惑なので止めるべき。
冷静に中古になった時のことを考えて目利きするのが正解。そこから先はそれぞれの価値観。

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
キミ本当に恥ずかしい。
低収入、低資産で買えないから、どうか安く出してくださいって素直に書けば良いのに(笑

[538: 匿名さん]

>>530 匿名さん
ぷぷぷwww

[539: 匿名さん]

>>536 匿名さん
恥づかしい奴だな、どうせ買えないくせに騒ぐなよ

[540: 匿名さん]

>>536 匿名さん
安く買わせてほしいなら、ここで懇願したらいいじゃん←提案

[541: 通りすがり]

高値を何とかして正当化しようとしてるの見ると
どの立場の人が書いてるんだろうと考えてしまう
本当の検討者ならこういう書き方はしないと思うんだよな

[542: 匿名さん]

>>541 通りすがりさん
この物件が高値と決めつけている時点で、予算不足の購入検討者とお見受けしましたが、買いたいのに買えないってつらいですよね。

[543: 匿名さん]

>>531 匿名さん、さん

答えは簡単！
投資用だからだよ。

まぁ、でも今の市況で適正価格で買えるのはそれくらいしかないからね。

[544: 匿名さん]

>>532 匿名さん

大手7社のデベだよ。
そして、去年の話。

全部をそんな値引きしたら、勿論赤字で回らないが、残った部屋は結構そんな感じだよ。

それに、"減損"じゃなくて、"特損"ね！

ほんとアホとは話したくないわ。
まぁ君みたいな、この高値付けの定価で買ってくれるお馬鹿さんがいるから、俺が儲かるんだけどね。
ここも高値掴みしてくれよ。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
かっこいいなぁ、なんちゃって投資家のどやおじ様はぁ

[546: 匿名さん]

>>545 匿名さん

さんきゅー
どやおやじは今年もタンマリ儲けさせて貰いまっさ

[547: 匿名さん]

533だけど、自分も昨年某物件を契約した。値引きはなかったけど超人気物件だったのでまあまあの買い物だったかなと思っている。ここの想定価格よりはかなり高額な物件だよ。
初めての購入物件は池袋の某タワー（1999年ぐらいだったか）だったな。分譲価格よりだいぶ高値で今でも取引されてるんでびっくりする。
1次取得者とは話が合わんね（笑）

[548: 匿名さん]

>>544 匿名さん
おっさんの余裕アピールがはじまりました、哀れだわ

[549: 匿名さん]

高値煽りが論破されて結局最後は｢どうせ買えないくせに、キーッ！｣で終わるパターンか。ここも。。。

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん
新キャラの達観者くんがきたw

[551: 匿名さん]

ネガは売れ残りを安く買い叩きたい乞食根性。
ホジはここの関係者

[552: マンション検討中さん]

売れ残りが安くなってもここはいらないw
ここが失敗して後発のC地区ツインタワーが安くなったらそっちを狙うよ

[553: 匿名さん]

儲けてると言うネガさん。
そもそも何でここにいるの？
まだプロジェクト発表会段階かつ
その発表会が人気で漏れた人が居る新築スレで、
少なくとも売出しは安くならないのは確実なのに。なんかおかしいなーw

竣工後売残り物件スレでドヤれば良いんじゃ無い？

[554: 匿名さん]

>>553 匿名さん
自分の脳内では金持ちのつもりだから。

[555: 匿名さん]

>>553 匿名さん
余裕アピールするのが精一杯のおっちゃんをいじめるのはよくない

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん

暇つぶしだよー。
あと偵察ね、ここは値段のミスマッチがありそうだからさ。事前調査。

まぁ金持ちじゃない、って自覚してるから、こんな邪魔臭い物件調査して、狙いを定めて購入したり、売却してんだよー。

それと、"余裕アピールするのが精一杯のおっちゃん"の実年齢は30代前半だから。
皆さん、よっぽどお若いのね〜

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん
おっさんの自己紹介なんか誰も興味ないよ

[558: 匿名さん]

ちなみにですけど、デベのマンションは棚卸資産だからそれが値引きになったところで売上原価にそのまま入るだけだし、前もって分かったら評価損になるだけですよ。

こんなもんで減損計上なんか認めませんし、「特損」ってそもそも勘定科目ですらないし…。ちゃんと経理の方に聞いた方がいいですよ。現場で適当なこと言ってたら会計士に怒られます。笑

[559: マンション比較中さん]

完了が15年も先になる西口再開発をいま考えても仕方ないと思うけど
三菱地所レジデンスは確かに入ってるけど規模も全く判らないんだし

[560: 匿名さん]

>>556 匿名さん
偵察ご苦労さまww