プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[421: 匿名さん]

日ノ出町でこの値段、完全にバブルでしょ。
前回バブル後のような「半値八掛け二割引」、いつやってくるかな～♪
　

[422: マンション検討中さん]

ゼネコンの違いじゃないかな。大○なら絶対させない設計でしょう
価格はプラウドというブランド代でしょうかね？

[423: 匿名さん]

これを見て豊島区の立ち位置について一度冷静になった方がいい。

http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/020800008/?SS=imgv...

【グラフで見る23区の開発動向：区別の総面積ランキング】
進行中の総面積（大規模開発プロジェクトの延べ面積の合計）の大きい順に12位まで示している。上位の4区は変わらず、前回7位の新宿区が5位に、前回8位の大田区が7位に上がっている。棒グラフの右の数字が特別区別の総面積（資料：日経アーキテクチュア）

[424: マンション検討中さん]

再開発と山手線の内側を売りにしているようですが、冷静に考えると、豊島区でこの価格は高すぎですね。

[425: マンション検討中さん]

流石に半値八掛け二割引にはならないと思いますが、買った瞬間下がるパターンはあるかもしれませんね。
アウルだってまだありますからね。同等程度の値段じゃ勝負にならないかも

[426: 匿名さん]

ここを買いたいって層は結構いるとおもうよ。
自分もその1人だし、思ってたより高級仕様だし、一人暮らしだけじゃなくて、DINKS、ファミリーにとっても池袋は住みやすい街になったと思う。

[427: 匿名さん]

完売速そうですね

[428: 匿名さん]

数が少ないからすぐ売れちゃうだろうな。ただ将来の住み替えはなかなか厳しいものになるだろうね。
永住なら関係ないか。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
価格が高いのはここに限った話じゃないので置いといて、資産価値の将来下落率はその他地域より緩やかだと思うけどね

[430: 匿名さん]

>>417 匿名さん
いやいや、内廊下だとしても、普通はエレベーターホールの奥とか、二重扉の奥とかだから。この物件、そういう配慮がないんだよ。コストカットなんだろうけどね。

マンマニブログにも、例として三井の他物件の図面載ってるよ。これが普通。

[431: 匿名さん]

＞＞429 匿名さん

晴海が＠３３０でここが＠４３０としましょう。どっちが下がり幅が大きくなるかは考えなくたってわかるでしょ？
要するに元々の地域属性、地位に比較して上がり方が極端すぎるんですよ。もし晴海が今＠４３０だったら私だってあっちの方が危ないと思います。でも実際はそうではない。都心３区あたりはそろそろ常識的な値段に収まってきてるのに豊島区は遅れてバブってる。千代田区淡路町のパークホームズですらせいぜい＠４５０程度です。
同じ値段だったら同じ価値というわけではありません。

[432: 匿名さん]

晴海って選手村が格安で大量に出てくるところでしょ。
埋立地のことはよく知らんけど。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
選手村は格安では出ないでしょ。結局相場並みになるよ。ら
安く出るとか言ってる奴は、Web記事に踊らされてるだけ。

[434: 匿名さん]

>>430 匿名さん

まあ、普通はこうだわな。

[435: 匿名さん]

>>433

それはあなたの意見に過ぎない。
安い埋立地は関係ないのでご遠慮いただきたい。

[436: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ま、選手村は言われてるほどそこまでは安くないだろうね。アルファグランデ千桜タワーの例から言っても。

[437: 匿名さん]

やっぱり言われてるんだ。安いだろうって。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん
そういう噂が拡がってるからこそ勝どき晴海あたりの価格が今は抑えられている訳で、要するに現時点で既に下値不安の無い最安値価格になってる。
開発が本格的になってきたらあの利便性の高い立地のマンションが今の値段で買えるわけがない。
選手村は徒歩15分以上かかるから全然棲み分け可能。所得階層も色々になるだろう。
振り返って東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？
ブリリアは埼玉都民の憧れとして大人気になったが東池袋豊島区全般にそんな魅力があるのか？そういうことだ。

[439: 検討板ユーザーさん]

「住みたくない街」からの卒業・池袋の本気｜東京大改造
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/52301?page=2

[440: 匿名さん]

>>431 匿名さん
お伝えしたかったのは、この辺は他に比べて再開発が遅れてスタートした分、坪単価の上昇も緩やかだったわけで、まだまだ伸び代があるという点、そこが他との違い。
後発の駅直結タワーの価格は武蔵小山を軽く超えてくるだろうし、池袋周辺は見直しが入ると思いますよ。
それに気づき出してる人が少なからずいると思いますし、ここはサクッと売れると思いますよ。

[441: 匿名さん]

坪300後半からで平均400ちょっとぐらい？
新築池袋タワーとしてはお手頃ってことで人気になりそうだね。

[442: 匿名さん]

>>>438 「東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？」
→　疑問を感じるのはよくわかる。けど、世の中は動きは、理屈じゃ説明できないんだよ。池袋は、再開発によって二子玉川みたいにオシャレな空間に生まれ変わるかもしれない。そうしたら、「故障でよくストップする田園都市線のフタコより、池袋がいいわ」って思う人が増えるのは自然の流れだろう。

[443: マンション検討中さん]

楽観的だね。
そう思わなきゃ買えないか。。。

[444: マンション検討中さん]

そう思わせないと売れないんじゃない？www

[445: 匿名さん]

高層マンションに興味あるけど、水辺はイマイチ信用できない、という人に池袋は非常に向いている。

[446: 匿名さん]

あと、池袋を始めとする副都心に子供の頃から慣れ親しんでいる人。塾や学校帰りの寄り道には池袋があったというような。

にしても、これは高い。池袋が次のステージに行くのは嬉しくもあり寂しくもある。

[447: 匿名さん]

まさか埋立地と山手線内側を同列で比較する人がいるとは思わなかった。

[448: 匿名さん]

>>431
ゴミゴミした淡路町のDINKS向けの狭い部屋で坪450万なら、
野村の東池袋駅地下直結タワマンは坪460万でもイイね。
C地区の国家戦略特区の190m超高層が坪480万なら即買いです。
でも防災公園やシネコンも完成してるし、新駅の発表でも
あったら坪500万に到達してしまうんだろうな。

[449: 匿名さん]

池袋西武の南にあるミレーニア(住友)は現在坪586万

[450: 匿名さん]

確かに、このゴミ置き場はないな、、、

[451: 匿名さん]

＞＞448 匿名さん

そういう感覚が相場観という意味では一番ずれてる。
いくら良くなったとしても豊島区が千代田区を上回れることはないんだよ。これは長い歴史の中で決まってきたことだからいくら浮かれても一朝一夕で変わることではない。だからこそ「穴場」ってものが生まれるんであって、穴場が本命と同じ値段になってしまったらもう穴場としての存在意義はない。
相対的に割安でお得、実質的にはこちらの方が生活しやすいとかがあってこその穴場なんだから同じ値段になった途端に誰も見向きもしなくなる。ほとんどの人は本命に向かう。
気が付いた時には梯子が外されてるよ。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
それを言うなら、都心3区で最も格下で中央区の最僻地かつ埋立地、駅遠が、
豊島区のビックターミナル周辺、山手線内側、最寄駅近物件より良いと言う感覚が一番ズレてる。

[453: 匿名さん]

両者の言い分、両方とも理解できるなぁー

まぁでも皆んなが行きたがる場所からどれだけ近いか、と住環境が良い事じゃないのかなぁー

晴海の方は銀座に近くて水辺がある。東池袋は池袋に価値を置いてるかどうかと、住環境をどう捉えるかだろうなぁー

[454: 匿名さん]

東池袋で駅直結じゃないなら意味ない。
同じ1億出すなら目白の低層億ションの中古のほうが暮らしやすい。

[455: 匿名さん]

>>451 匿名さん
個別マンション掲示板で千代田区と戦ってるのはあなただけです。需要があるこの物件は売れるし、重要がない最強千代田区の物件は売れ残るってだけ。

[456: マンション検討中さん]

プラウド銀座東レジデンスは、新富町駅2分、築地駅4分、銀座エリアまで7分の立地で、70㎡台3LDKが7998万円〜。中層階の6階で8500万円、最上階12階の80㎡台で1.2億台。

ここも、仮ではあるけど、3LDK8千万円〜9千万円台中心、上層階のプレミアムフロアは1〜1.2億円台と言ってる。

東池袋が山手線内側の再開発とうたっても、どうしても割高感は感じてしまう。池袋駅徒歩16分と銀座駅徒歩16分なら、一般的に考えたら後者の方に価値を感じると思うんです。

実需で検討していて予算もあるし、最後は価格で見たいのですが、セレクトプラン無しの低層階(1〜9階)7.5千万〜8千万円前後、セレクトプラン有りの中層階(10〜15階)8.5千万円前後、プレミアムフロアの15階以上1億円前後だと、割高感を感じずに、是非購入したいなと思えます。

[457: 匿名さん]

>>454 匿名さん
急にネガが増えたのが笑える

[458: 匿名さん]

>>456 マンション検討中さん

うーん、新富町かぁ
あまり住みたいとは思わないなぁ..

これが千代田区半蔵門駅徒歩2分とか、港区白金台駅徒歩2分とかなら、凄く魅力的なんだけど、やっぱり中央区って銀座があるだけで、その他はイマイチなんだよなぁー。どこか田舎臭い。上位3区かもしれないけど、上2つとはかけ離れてるんだよな。

なので、中央区も豊島区もまぁ似た者同士、目くそ鼻くそを笑うって感じじゃないですか？(ちょっと言い方汚いですが..)

なのでどちらもそれ相当に価格がリーズナブルでないと後々後悔するんじゃない？

[459: 匿名さん]

このエリアに住みたいならグランドミレーニアの中古のほうが安くないですか？
池袋駅近いし再開発の恩恵もあるし、目白にも近いから生活が便利だし。
ここの立地メリットがいまいち見えません。

[460: 匿名さん]

ミレーニアの中古のほうが安いのならそのほうがいいね。
でも安いのかな。

[461: 名無しさん]

>>453 匿名さん
水辺に居住はパス。都会の水辺など臭いと水害の源にしかならない。
昼間のちょっときれいな瞬間見たければ、休日に出かけて撮影すればいい。

[462: マンション検討中さん]

恐らく15階以上は苦戦するんじゃない？
坪300万円代はそれなりに捌けると思いますが、
にしても坪単価としては高い、でも売れる時代でしょうね。
致し方なし。

[463: 匿名さん]

豊島区から、今後の基盤方針が出てきたよ
http://www.city.toshima.lg.jp/405/machizukuri/fukutoshin/1712281409.ht...

長年に渡って池袋駅をコアとした施策でずっと来てたけど、
これからは、東池袋駅との２大コアにするんだって。

[464: マンション検討中さん]

ここもすごい良いとは思うけど、坪400超えた価格と比較するとアウルの方が良くないですか？
駅直結、サンシャイン直結、大手ゼネコン、近くで見てもかなりの重厚感があります

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん
アウル築何年よ？未だに大量に売れ残って新築として売り出してる。万人から敬遠される築古より、ここの方がよほど魅力的。

[466: 匿名さん]

沖式新築時価は坪419万。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
池袋 高くなりましたね〜

[468: 匿名さん]

マツコも大絶賛の池袋

[469: マンション検討中さん]

アウルタワーもグランドミレーニアも
完売してないけどここより格上でしょ。
仮にここが完売してもね。

[470: マンション検討中さん]

グランドミレーニアは駅直結でもないから、
同等だと思うけど、アウルは全然格上。

ブリリア＞アウル=エアライズ＞グランドミレーニア=プラウド

[471: 近隣住民]

タワマン民はこういうマウンティング好きだよなあ…

[472: 匿名さん]

ミレーニアは池袋駅、西武に近いしモノもいいからかなりいいと思うよ。
南池袋は住んでみると良さがわかる。
ちなみにブリリアは東池袋駅直結にもかかわらず南池袋アドレスなので、まあ最強なのは確か（モノも含め）。

[473: 匿名さん]

現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。

[474: 匿名さん]

去年買う前に色々検討したけど現状検討できる池袋のタワマンは一長一短だと思うよ。
東池袋直結タワマン勢は直結なのはいいけど「東」のつく池袋駅で、
ターミナルの池袋駅までの徒歩距離は遠いというデメリットあり。
あとこの辺はタワー乱立地域になるので部屋をよく選ばないと眺望が失われる恐れあり。
池袋駅までの徒歩距離が近いタワマンは近いのはいいけど直結じゃないというデメリットあり。
三菱の池袋駅直結タワーが出るまでは絶対的なナンバーワンは無いと思う。
それまでは個人の価値観次第。

[475: 匿名さん]

>>452 匿名さん

マンションそのもの、建物スペックはパークタワー晴海に大きく劣るけどね。まあ立地が悪いから建物スペックでカバーしてるわけだけど。

ここは残念ながらコストカットマンションだよ。立地が良いから仕方ないけどね。

[476: 匿名さん]

三菱の直結が最強なのは分かるけど、買えないでしょ。庶民は東にということで。

[477: 匿名さん]

東池袋駅直結の人は散歩以外では池袋駅まで歩かないと思う。芸劇とか西口方面は有楽町線の前寄りに乗れば池袋のカオスな地下道もパスできるし。

[478: 匿名さん]

西口の三菱は、イトシアやマロニエゲートのような商業施設の上のマンションなわけで、
そりゃ高いっすよ。

[479: 匿名さん]

>>476 匿名さん
そう、最東端だから、リーズナブルじゃないと割に合わないと思う。

[480: 匿名さん]

300台の部屋は買い、500出すなら他のほうがって感じかな。

[481: 匿名さん]

>>475 匿名さん

ここを立地が良いというには無理があると思う。
>>479 匿名さんの言うとおりリーズナブルでなければこだわるに値しないのでは。　

[482: 匿名さん]

>>481 匿名さん

確かに、地図で確認すると
かなり辺鄙な場所ですね...。
それなりの価格じゃないと大損しそう。

[483: マンション検討中さん]

立地は、生活するには、あまり便利とは言えない立地ですよね。駅直結ではないのに、アウルやブリリアと比較するのも検討違いかと。

現在の公表価格から1000〜1500万円くらい下がれば、妥当な価格だと思います。

[484: 匿名さん]

>>483 マンション検討中さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるだろうから、ここは坪単価400くらい迄の部屋はサクサク売れるんだろうな

[485: 匿名さん]

後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるわけないだろ。
高級マンション以外は港区新築でも坪400万後半で頭打ち状態。何勘違いしてんだか。

[486: 匿名さん]

グランドミレーニアとここが同格なんて勘違いもいいとこｗ
実際にはこんな感じ

(東池袋駅のマンション)
ブリリア＞アウル＝エアライズ＞＞プラウド

(池袋駅のマンション)
グランドミレーニア＞タワーグランディア＞ルミナリータワー

[487: 匿名さん]

>>485 匿名さん
武蔵小山のタワマンが平均460なのに、後発のタワマンが500超えない理由をわかるように示してみそ

[488: 匿名さん]

いま港区駅直結タワマンでたらおそろしい価格になるよ

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

逆に越えると思う理由が分からん。
武蔵小山よりここの方が上だと思ってるって事？
両方の路線価調べてみたら？

[490: 匿名さん]

ここって、20階建なのですね..
何だかんだタワマンとは言えないような..
(ギリですかね)

ここの魅力って何になるんでしょう？

[491: 名無しさん]

なんかわからんけど、ネガキャンしても価格は下がらないぞ。

[492: 匿名さん]

下がらなければ売れないだけ

[493: マンション検討中さん]

Aタイプの間取りがいいなと思っていましたが、隣に7階建てのマンションがあるんですよねー。。。

[494: マンション検討中さん]

>>474 匿名さん
そう。
東池袋駅な事に妥協して直結マンションにするか
直結じゃないのに妥協して池袋駅駅近のミレーニアにするかで迷うんだよね。池袋は。

このマンションは直結も池袋駅駅近も両方諦めてるから
あまり高いのには手を出さない方がいいと思うよ。

[495: マンション検討中さん]

武蔵小山は、10年先の発展後の価値を織り込み済みで坪460だと思う。
東池袋の駅直結の後続タワマンも、坪460はあり得なくはないかもしれないけど、それは発展後の価値を織り込んだ価格ではないでしょうか。とすると、発展後は良くて購入時と同等、市況が悪ければもちろん下がる。

ここは駅直結ではないし、後続の駅直結のタワマンや再開発を理由に必要以上に高い値付けで購入してしまうと、大きなリスクを背負うことになりはしないでしょうか。

もし、19階建ての「プラウド東池袋」だったとしても、その価格で購入したいと思うかどうか？
いい物件と思っているので、適正価格で購入したいですね。

[496: 匿名さん]

ネガされてる方は、後発買えばいいだけ。

[497: 匿名さん]

「20階建てのプラウドタワー」か「19階建てのプラウド」かで
そんなに判断が変わるもんですかね・・・

[498: 匿名さん]

>>489 匿名さん
武蔵小山より、東池袋駅直結タワマンの方が価格帯は上だと思いますよ

[499: 匿名さん]

直結より便利な「ほぼ直結」の要町のスミフはお得だったな。

[500: 匿名さん]

どうしてもここに欲しいという人以外は価格次第の様子見でしょ。
東池袋ファンなんてものが世の中にそうそう存在するとは思えんし。

[501: マンション検討中さん]

いちど住むと東池袋の良さが分かる。

[502: 匿名さん]

有楽町線、とくに東池袋から都心寄りってイライラしません？
カーブが多くてスピード出ないし、揺れるし、キーキーうるさいし。
丸ノ内線や東西線と比べてストレス溜まるわ。

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
平日朝はそうかも。昼間や土日はまあまあ快適。

[504: マンション検討中さん]

小さい子供がいる世帯にとっては、東池袋は良いと思う。
造幣局跡地の公園やサンシャインがあるし、
文京区に隣接しているので教育の選択肢も多い。
それでいて、池袋の便利さも享受できる。

このマンションは東池袋の端になるので、立地は微妙だけど。

[505: 購入経験者さん]

確かに以外と思うかも知れませんが豊島区水準高いです。
偏差値高い高校BEST100に4校入ってます。

[506: 近隣住民]

文京区というか、護国寺〜茗荷谷くらいに国立付属系が多いのと、豊島岡女子も近いんで教育熱心な家庭にも悪くない場所ですね
（どこも入るの大変ですけど）
というか、ここ買う人は私立か国立狙いな人ばっかなんじゃ

[507: 匿名さん]

ここのすぐ近くのシティハウス東池袋が3年前に平均坪350であったことを考えると、この3年間で更に新築相場が15％程上がっており、また｢一応タワマン｣＆｢駅徒歩5分｣のアドバンテージを加えると平均420万あたりが妥当な値付けなんでしょうね。

[508: マンション検討中さん]

個人的には、ブリリア＞＞アウル＞＞＞＞エアライズ

エアライズは作りが安っぽい。価格は日本一上がったけど原価安マンション

[509: 匿名さん]

>>507 匿名さん
シティハウスが完売したのは2017年の4月、ついこの間です。値段も当初のまま変わらず完売までに2年以上かかったということ。要するに開発先取りの高値で最初から売り出していたということ。
ここ1年は都内新築マンション価格は明らかに横ばいで、下がってもいませんが上がってもいません。
シティハウスが小規模で外廊下だったことに対する優位性分は高くなるでしょうが、市況的にはそれ以上のものは合理性がありません。坪平均400を越えるようなことかあったら相当割高ですね。

[510: 匿名さん]

学習塾や習い事教室の人口あたりの数は23区で豊島区が1位。何気に教育熱心なエリアですよ。他地域のユーザーがかなりいるのでしょうが。

[511: マンション検討中さん]

市況が悪化して後発タワーがここより安く売り出されたら
一番条件が悪いタワーを一番高く買った人になりそう

[512: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん
幼稚園が近くにないですね。

[513: 匿名さん]

>>509 匿名さん
誤った知識をもって、さも常識のように語るのはやめましょう。
シティハウス東池袋は発売当初から完売までの間、スミフによる段階的な値上げはありました。そもそもマンション市況は2017年だけで7.6％上昇しています。
現実が受け入れられない気持ちはわかりますが、あなたが嘘情報でこの物件をここを叩いても安くはなりませんし、結果あなたには買えない価格になると思います。
一方でまともな検討者もいると思いますし、少なくても適当な誤情報を流すのはやめましょう。

[514: 匿名さん]

>>509 匿名さん

都心好立地は、まだじわりと上がってますよ。うちの中古も僅かだが上昇してる。

[515: 匿名さん]

>>513 匿名さん
適当なこと言ってるなぁ。マンション市況が７.６％上昇って何？
東京２３区内の２０１７年度年間中古価格上昇率はわずか０.２％だよ。ほとんど横這い。それも低金利政策を頼みに何とか踏みとどまっている状態。
市況っていうのは数の多い中古の成約価格で判断するものなんだからね。わかってる？
新築は圧倒的に数が少ないし、その年、月によってバラつきもある。そして中古になった時には結局相場に合わせるしかなくなる。
多少なりとも知識を持っているのであればあまり詳しくない人を惑わすような煽りをすべきでない。地権者か周辺住民なのか知らないがあなたの願望なんかどうでもいい。

[516: マンション検討中さん]

>>513 匿名さん

どんどん高く出す新築だけのデータ見ちゃったのかな？ぷぷぷ

[517: 匿名さん]

>>507 匿名さん
なるほど〜。
スミフ価格はだいたい相場の1割り増しと言うからそれを差し引くと坪318万円。新築相場の上昇分15％を加味して坪366万円。アドバンテージの根拠は良くわからないけど一応加えて386万円。
あたりが妥当な値付けと言われれば、まあそんなもんかなぁとも思う。
このエリアの非駅直結タワーの中古価格が坪330万円位とマンマニさんが言ってるから、それでも少し高いなーとは思うけど。

[518: マンション検討中さん]

>>511 マンション検討中さん

逆もまたしかりじゃない？後発タワーがここより高くなったら最後のお買い得物件になるかもね。
今後はインフレ傾向強くなる可能性まだまだあるし。

[519: 匿名さん]

>>515 匿名さん
頭悪い人に説明するのは大変だな。
新築価格の話をしているのに、なぜ中古相場の話にすり変わるのか？頭大丈夫？wwm

[520: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
ぷぷぷ、新築の掲示板で何言っちゃってるの？