プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[401: 匿名さん]

>>397 匿名さん
たしかにビジネス需要は弱い。ビジネス街（新宿や大手町など）へのアクセスが便利な巨大商業地という位置付けで選ばれればよいのでは。
自分もそのクチで池袋を選んだので。

[402: 匿名さん]

住むのにビジネスは関係ないかな。
池袋、品川両方住んだけど、便利なのは圧倒的に池袋だったな。

[403: 匿名さん]

>>池袋はビジネス需要が無いのが価格維持力にとって致命的。
>>絶対に高騰期に手を出してはいけない街。

恵比寿・代官山、勝どき以南、武蔵小杉、二子玉などのマンションの高値に対するオフィスが林立した大崎との対比から、必ずしもビジネス地であることが価格維持に必須と言えないことと、池袋エリアには、西武本社ビル、東池袋４丁目住友ビル、ハレザのフジサンケイビル、西口駅前再開発、(もしかしたら東池袋一丁目地区も)など次々とオフィスビルができる点から、その主張はちょっとないな、と。むしろ、坪４００万が高いとかツッコミ入れてた頃が懐かしいねとなるでしょう。

[404: 匿名さん]

高いと思えばごちゃごちゃ言わず、別の物件に目を移せばいいだけ。ここは前向きに検討する板なので。
今のご時世、ここで坪400以上なんて全くの想定内でしたよ。他だってみんなびっくりするような価格じゃないですか。

大井町だって広めの部屋だと軽く1～1.3億しちゃうんだから。あっちの方が驚きでしたよ。

[405: 匿名さん]

＞品川新駅やリニア始発で重心は益々南に寄ってきています。
山手線から１駅以上内側に入ったエリアのオフィスが新駅や渋谷駅など
外周部に動いてくれるのは大歓迎です。内側から外側へ通うのは楽です。
品川の新駅のオフィスは、一刻も早く完成してもらいたい。
千代田・中央のサラリーマンたちをそっちに分散して欲しい。

[406: 匿名さん]

プレミアムフロアで1億円～1.2億円なら間違いなく買いだね。

[407: 匿名さん]

暮らしやすいのは確か何だから買いたい人は買えば良いんじゃないの。
ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。

[408: マンション検討中さん]

市況悪化時に1番最初に下がるのが東池袋エリアな訳ないすよ…

[409: マンション検討中さん]

この辺はスーパーに困る。ほぼ西友の一択だしね。
外食する分にはとても便利。それにしてもこの辺も随分高くなりましたねぇ。
ライズ、アウルなんて今よりもかなり安くて閑古鳥だったのに。

[410: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん

当時は閑古鳥だったんですか。今は中古でも１億前後してますよね…

[411: 近隣住民]

私も↑の人と同じで昔、品川（大井町も）に住んでましたけど、池袋の方が日常的には圧倒的に便利だと感じますね
特に買い物の選択肢量が多いというか、多くのことは池袋で事が足りるのは大きいです

特に食料品は西武と東武のおかげで、そこそこ良いものがそこそこの価格で揃いますんで（伊勢丹を日常使いするような人には物足りないと思いますが）、世帯年収1000万中盤くらいのファミリー層には生活しやすいと思いますよ

品川・大井町は渋谷も台場も横浜も出やすいですけど、逆にいうと、その辺りに出ないと買えないものも多かったです

[412: 匿名さん]

`>ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。
それは山手線の外側、特に五輪終了後の湾岸エリアだと思いますが。
このエリアは再開発が2030年代まで目白押しだし、不燃化特区だし。

[413: 匿名さん]

このスレ地元の人しか居ないの？
広域での客観的な相場観がない人が多いね。

[414: 匿名さん]

>>413 匿名さん
戸数が少ないから値付けに慎重になる必要がないんですよ。そんなに広域で比較しなくても欲しい人が順番に買っていって完売すればいいんです。

[415: 匿名さん]

確かに、このゴミ置場の位置はひどいね。
内廊下に臭いが漏れて、とても快適とは言えないのでは。高額物件買ってこれはガッカリだね。

https://manmani.net/?p=13051

「内廊下を採用しており各階ごみ置き場があるのですが・・・なんですかこの位置は？！

なぜに附室の中ではなく共用廊下なのでしょうか？億近いお金を払ってゴミの目の前を通りなさいと？ん～これは愛がないですね。住む人のことを考えればこの位置にごみ置き場を設けないでしょう。ごみ置き場(各階のはとくに)は日常の導線から少しずらすというのは基本中の基本なのですが野村さんちょくちょく愛がないことが多いんですよね。。。この辺りは三菱、住友、三井など他大手のほうがしっかりしていることが多いです。」

[416: 匿名さん]

＞このスレ地元の人しか居ないの？
＞広域での客観的な相場観がない人が多いね。
地元民も、高値だとは思ってるでしょ？
坪400万だと完売まで時間はかかるだろうし。
ムサコやドゥトゥールの高層階が買えるだろって人はそっちがいいだろうし、
山手線内側のここら辺の開発とやらに期待してる人たちには小杉や晴海より魅力なんだろ。

[417: 匿名さん]

>>415
臭い対策というか、ゴミ置き場には24時間換気で常時負圧をかけてるに決まってるでしょ。
寒い日でもわざわざコートを羽織らずにごみが捨てられるのは内廊下だからこそだし。

[418: 匿名さん]

別のプラウドタワーでも、内廊下の各階のゴミ置場の位置はそういえばそうだった。
細かいことではあるが、神は細部に宿るからなぁ。
前向きに検討してるので、だからこそ気になるといえば気になりますね。日常生活で問題なければいいんだけど。今から設計変更とか、もちろん無理なんですよね？

[419: 匿名さん]

？無理に決まってるでしょ、何言ってるの

[420: 匿名さん]

>>415 匿名さん
ポジティブで明るいマンマニさんにしては辛口ですね。やはりお高い印象なのでしょう。
以前強力にプッシュしていた池袋周辺の別物件にしてよかった。大事にします。

[421: 匿名さん]

日ノ出町でこの値段、完全にバブルでしょ。
前回バブル後のような「半値八掛け二割引」、いつやってくるかな～♪
　

[422: マンション検討中さん]

ゼネコンの違いじゃないかな。大○なら絶対させない設計でしょう
価格はプラウドというブランド代でしょうかね？

[423: 匿名さん]

これを見て豊島区の立ち位置について一度冷静になった方がいい。

http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/020800008/?SS=imgv...

【グラフで見る23区の開発動向：区別の総面積ランキング】
進行中の総面積（大規模開発プロジェクトの延べ面積の合計）の大きい順に12位まで示している。上位の4区は変わらず、前回7位の新宿区が5位に、前回8位の大田区が7位に上がっている。棒グラフの右の数字が特別区別の総面積（資料：日経アーキテクチュア）

[424: マンション検討中さん]

再開発と山手線の内側を売りにしているようですが、冷静に考えると、豊島区でこの価格は高すぎですね。

[425: マンション検討中さん]

流石に半値八掛け二割引にはならないと思いますが、買った瞬間下がるパターンはあるかもしれませんね。
アウルだってまだありますからね。同等程度の値段じゃ勝負にならないかも

[426: 匿名さん]

ここを買いたいって層は結構いるとおもうよ。
自分もその1人だし、思ってたより高級仕様だし、一人暮らしだけじゃなくて、DINKS、ファミリーにとっても池袋は住みやすい街になったと思う。

[427: 匿名さん]

完売速そうですね

[428: 匿名さん]

数が少ないからすぐ売れちゃうだろうな。ただ将来の住み替えはなかなか厳しいものになるだろうね。
永住なら関係ないか。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
価格が高いのはここに限った話じゃないので置いといて、資産価値の将来下落率はその他地域より緩やかだと思うけどね

[430: 匿名さん]

>>417 匿名さん
いやいや、内廊下だとしても、普通はエレベーターホールの奥とか、二重扉の奥とかだから。この物件、そういう配慮がないんだよ。コストカットなんだろうけどね。

マンマニブログにも、例として三井の他物件の図面載ってるよ。これが普通。

[431: 匿名さん]

＞＞429 匿名さん

晴海が＠３３０でここが＠４３０としましょう。どっちが下がり幅が大きくなるかは考えなくたってわかるでしょ？
要するに元々の地域属性、地位に比較して上がり方が極端すぎるんですよ。もし晴海が今＠４３０だったら私だってあっちの方が危ないと思います。でも実際はそうではない。都心３区あたりはそろそろ常識的な値段に収まってきてるのに豊島区は遅れてバブってる。千代田区淡路町のパークホームズですらせいぜい＠４５０程度です。
同じ値段だったら同じ価値というわけではありません。

[432: 匿名さん]

晴海って選手村が格安で大量に出てくるところでしょ。
埋立地のことはよく知らんけど。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
選手村は格安では出ないでしょ。結局相場並みになるよ。ら
安く出るとか言ってる奴は、Web記事に踊らされてるだけ。

[434: 匿名さん]

>>430 匿名さん

まあ、普通はこうだわな。

[435: 匿名さん]

>>433

それはあなたの意見に過ぎない。
安い埋立地は関係ないのでご遠慮いただきたい。

[436: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ま、選手村は言われてるほどそこまでは安くないだろうね。アルファグランデ千桜タワーの例から言っても。

[437: 匿名さん]

やっぱり言われてるんだ。安いだろうって。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん
そういう噂が拡がってるからこそ勝どき晴海あたりの価格が今は抑えられている訳で、要するに現時点で既に下値不安の無い最安値価格になってる。
開発が本格的になってきたらあの利便性の高い立地のマンションが今の値段で買えるわけがない。
選手村は徒歩15分以上かかるから全然棲み分け可能。所得階層も色々になるだろう。
振り返って東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？
ブリリアは埼玉都民の憧れとして大人気になったが東池袋豊島区全般にそんな魅力があるのか？そういうことだ。

[439: 検討板ユーザーさん]

「住みたくない街」からの卒業・池袋の本気｜東京大改造
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/52301?page=2

[440: 匿名さん]

>>431 匿名さん
お伝えしたかったのは、この辺は他に比べて再開発が遅れてスタートした分、坪単価の上昇も緩やかだったわけで、まだまだ伸び代があるという点、そこが他との違い。
後発の駅直結タワーの価格は武蔵小山を軽く超えてくるだろうし、池袋周辺は見直しが入ると思いますよ。
それに気づき出してる人が少なからずいると思いますし、ここはサクッと売れると思いますよ。

[441: 匿名さん]

坪300後半からで平均400ちょっとぐらい？
新築池袋タワーとしてはお手頃ってことで人気になりそうだね。

[442: 匿名さん]

>>>438 「東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？」
→　疑問を感じるのはよくわかる。けど、世の中は動きは、理屈じゃ説明できないんだよ。池袋は、再開発によって二子玉川みたいにオシャレな空間に生まれ変わるかもしれない。そうしたら、「故障でよくストップする田園都市線のフタコより、池袋がいいわ」って思う人が増えるのは自然の流れだろう。

[443: マンション検討中さん]

楽観的だね。
そう思わなきゃ買えないか。。。

[444: マンション検討中さん]

そう思わせないと売れないんじゃない？www

[445: 匿名さん]

高層マンションに興味あるけど、水辺はイマイチ信用できない、という人に池袋は非常に向いている。

[446: 匿名さん]

あと、池袋を始めとする副都心に子供の頃から慣れ親しんでいる人。塾や学校帰りの寄り道には池袋があったというような。

にしても、これは高い。池袋が次のステージに行くのは嬉しくもあり寂しくもある。

[447: 匿名さん]

まさか埋立地と山手線内側を同列で比較する人がいるとは思わなかった。

[448: 匿名さん]

>>431
ゴミゴミした淡路町のDINKS向けの狭い部屋で坪450万なら、
野村の東池袋駅地下直結タワマンは坪460万でもイイね。
C地区の国家戦略特区の190m超高層が坪480万なら即買いです。
でも防災公園やシネコンも完成してるし、新駅の発表でも
あったら坪500万に到達してしまうんだろうな。

[449: 匿名さん]

池袋西武の南にあるミレーニア(住友)は現在坪586万

[450: 匿名さん]

確かに、このゴミ置き場はないな、、、

[451: 匿名さん]

＞＞448 匿名さん

そういう感覚が相場観という意味では一番ずれてる。
いくら良くなったとしても豊島区が千代田区を上回れることはないんだよ。これは長い歴史の中で決まってきたことだからいくら浮かれても一朝一夕で変わることではない。だからこそ「穴場」ってものが生まれるんであって、穴場が本命と同じ値段になってしまったらもう穴場としての存在意義はない。
相対的に割安でお得、実質的にはこちらの方が生活しやすいとかがあってこその穴場なんだから同じ値段になった途端に誰も見向きもしなくなる。ほとんどの人は本命に向かう。
気が付いた時には梯子が外されてるよ。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
それを言うなら、都心3区で最も格下で中央区の最僻地かつ埋立地、駅遠が、
豊島区のビックターミナル周辺、山手線内側、最寄駅近物件より良いと言う感覚が一番ズレてる。

[453: 匿名さん]

両者の言い分、両方とも理解できるなぁー

まぁでも皆んなが行きたがる場所からどれだけ近いか、と住環境が良い事じゃないのかなぁー

晴海の方は銀座に近くて水辺がある。東池袋は池袋に価値を置いてるかどうかと、住環境をどう捉えるかだろうなぁー

[454: 匿名さん]

東池袋で駅直結じゃないなら意味ない。
同じ1億出すなら目白の低層億ションの中古のほうが暮らしやすい。

[455: 匿名さん]

>>451 匿名さん
個別マンション掲示板で千代田区と戦ってるのはあなただけです。需要があるこの物件は売れるし、重要がない最強千代田区の物件は売れ残るってだけ。

[456: マンション検討中さん]

プラウド銀座東レジデンスは、新富町駅2分、築地駅4分、銀座エリアまで7分の立地で、70㎡台3LDKが7998万円〜。中層階の6階で8500万円、最上階12階の80㎡台で1.2億台。

ここも、仮ではあるけど、3LDK8千万円〜9千万円台中心、上層階のプレミアムフロアは1〜1.2億円台と言ってる。

東池袋が山手線内側の再開発とうたっても、どうしても割高感は感じてしまう。池袋駅徒歩16分と銀座駅徒歩16分なら、一般的に考えたら後者の方に価値を感じると思うんです。

実需で検討していて予算もあるし、最後は価格で見たいのですが、セレクトプラン無しの低層階(1〜9階)7.5千万〜8千万円前後、セレクトプラン有りの中層階(10〜15階)8.5千万円前後、プレミアムフロアの15階以上1億円前後だと、割高感を感じずに、是非購入したいなと思えます。

[457: 匿名さん]

>>454 匿名さん
急にネガが増えたのが笑える

[458: 匿名さん]

>>456 マンション検討中さん

うーん、新富町かぁ
あまり住みたいとは思わないなぁ..

これが千代田区半蔵門駅徒歩2分とか、港区白金台駅徒歩2分とかなら、凄く魅力的なんだけど、やっぱり中央区って銀座があるだけで、その他はイマイチなんだよなぁー。どこか田舎臭い。上位3区かもしれないけど、上2つとはかけ離れてるんだよな。

なので、中央区も豊島区もまぁ似た者同士、目くそ鼻くそを笑うって感じじゃないですか？(ちょっと言い方汚いですが..)

なのでどちらもそれ相当に価格がリーズナブルでないと後々後悔するんじゃない？

[459: 匿名さん]

このエリアに住みたいならグランドミレーニアの中古のほうが安くないですか？
池袋駅近いし再開発の恩恵もあるし、目白にも近いから生活が便利だし。
ここの立地メリットがいまいち見えません。

[460: 匿名さん]

ミレーニアの中古のほうが安いのならそのほうがいいね。
でも安いのかな。

[461: 名無しさん]

>>453 匿名さん
水辺に居住はパス。都会の水辺など臭いと水害の源にしかならない。
昼間のちょっときれいな瞬間見たければ、休日に出かけて撮影すればいい。

[462: マンション検討中さん]

恐らく15階以上は苦戦するんじゃない？
坪300万円代はそれなりに捌けると思いますが、
にしても坪単価としては高い、でも売れる時代でしょうね。
致し方なし。

[463: 匿名さん]

豊島区から、今後の基盤方針が出てきたよ
http://www.city.toshima.lg.jp/405/machizukuri/fukutoshin/1712281409.ht...

長年に渡って池袋駅をコアとした施策でずっと来てたけど、
これからは、東池袋駅との２大コアにするんだって。

[464: マンション検討中さん]

ここもすごい良いとは思うけど、坪400超えた価格と比較するとアウルの方が良くないですか？
駅直結、サンシャイン直結、大手ゼネコン、近くで見てもかなりの重厚感があります

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん
アウル築何年よ？未だに大量に売れ残って新築として売り出してる。万人から敬遠される築古より、ここの方がよほど魅力的。

[466: 匿名さん]

沖式新築時価は坪419万。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
池袋 高くなりましたね〜

[468: 匿名さん]

マツコも大絶賛の池袋

[469: マンション検討中さん]

アウルタワーもグランドミレーニアも
完売してないけどここより格上でしょ。
仮にここが完売してもね。

[470: マンション検討中さん]

グランドミレーニアは駅直結でもないから、
同等だと思うけど、アウルは全然格上。

ブリリア＞アウル=エアライズ＞グランドミレーニア=プラウド

[471: 近隣住民]

タワマン民はこういうマウンティング好きだよなあ…

[472: 匿名さん]

ミレーニアは池袋駅、西武に近いしモノもいいからかなりいいと思うよ。
南池袋は住んでみると良さがわかる。
ちなみにブリリアは東池袋駅直結にもかかわらず南池袋アドレスなので、まあ最強なのは確か（モノも含め）。

[473: 匿名さん]

現地や周囲の開発とかも事前に確認が必要だと思います。
あとからわかることが出てきても困るでしょうし。
一度ならず二度三度と訪れることがいいでしょうね。

[474: 匿名さん]

去年買う前に色々検討したけど現状検討できる池袋のタワマンは一長一短だと思うよ。
東池袋直結タワマン勢は直結なのはいいけど「東」のつく池袋駅で、
ターミナルの池袋駅までの徒歩距離は遠いというデメリットあり。
あとこの辺はタワー乱立地域になるので部屋をよく選ばないと眺望が失われる恐れあり。
池袋駅までの徒歩距離が近いタワマンは近いのはいいけど直結じゃないというデメリットあり。
三菱の池袋駅直結タワーが出るまでは絶対的なナンバーワンは無いと思う。
それまでは個人の価値観次第。

[475: 匿名さん]

>>452 匿名さん

マンションそのもの、建物スペックはパークタワー晴海に大きく劣るけどね。まあ立地が悪いから建物スペックでカバーしてるわけだけど。

ここは残念ながらコストカットマンションだよ。立地が良いから仕方ないけどね。

[476: 匿名さん]

三菱の直結が最強なのは分かるけど、買えないでしょ。庶民は東にということで。

[477: 匿名さん]

東池袋駅直結の人は散歩以外では池袋駅まで歩かないと思う。芸劇とか西口方面は有楽町線の前寄りに乗れば池袋のカオスな地下道もパスできるし。

[478: 匿名さん]

西口の三菱は、イトシアやマロニエゲートのような商業施設の上のマンションなわけで、
そりゃ高いっすよ。

[479: 匿名さん]

>>476 匿名さん
そう、最東端だから、リーズナブルじゃないと割に合わないと思う。

[480: 匿名さん]

300台の部屋は買い、500出すなら他のほうがって感じかな。

[481: 匿名さん]

>>475 匿名さん

ここを立地が良いというには無理があると思う。
>>479 匿名さんの言うとおりリーズナブルでなければこだわるに値しないのでは。　

[482: 匿名さん]

>>481 匿名さん

確かに、地図で確認すると
かなり辺鄙な場所ですね...。
それなりの価格じゃないと大損しそう。

[483: マンション検討中さん]

立地は、生活するには、あまり便利とは言えない立地ですよね。駅直結ではないのに、アウルやブリリアと比較するのも検討違いかと。

現在の公表価格から1000〜1500万円くらい下がれば、妥当な価格だと思います。

[484: 匿名さん]

>>483 マンション検討中さん
後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるだろうから、ここは坪単価400くらい迄の部屋はサクサク売れるんだろうな

[485: 匿名さん]

後発のタワマンが軽く平均坪単500万超えてくるわけないだろ。
高級マンション以外は港区新築でも坪400万後半で頭打ち状態。何勘違いしてんだか。

[486: 匿名さん]

グランドミレーニアとここが同格なんて勘違いもいいとこｗ
実際にはこんな感じ

(東池袋駅のマンション)
ブリリア＞アウル＝エアライズ＞＞プラウド

(池袋駅のマンション)
グランドミレーニア＞タワーグランディア＞ルミナリータワー

[487: 匿名さん]

>>485 匿名さん
武蔵小山のタワマンが平均460なのに、後発のタワマンが500超えない理由をわかるように示してみそ

[488: 匿名さん]

いま港区駅直結タワマンでたらおそろしい価格になるよ

[489: 匿名さん]

>>487 匿名さん

逆に越えると思う理由が分からん。
武蔵小山よりここの方が上だと思ってるって事？
両方の路線価調べてみたら？

[490: 匿名さん]

ここって、20階建なのですね..
何だかんだタワマンとは言えないような..
(ギリですかね)

ここの魅力って何になるんでしょう？

[491: 名無しさん]

なんかわからんけど、ネガキャンしても価格は下がらないぞ。

[492: 匿名さん]

下がらなければ売れないだけ

[493: マンション検討中さん]

Aタイプの間取りがいいなと思っていましたが、隣に7階建てのマンションがあるんですよねー。。。

[494: マンション検討中さん]

>>474 匿名さん
そう。
東池袋駅な事に妥協して直結マンションにするか
直結じゃないのに妥協して池袋駅駅近のミレーニアにするかで迷うんだよね。池袋は。

このマンションは直結も池袋駅駅近も両方諦めてるから
あまり高いのには手を出さない方がいいと思うよ。

[495: マンション検討中さん]

武蔵小山は、10年先の発展後の価値を織り込み済みで坪460だと思う。
東池袋の駅直結の後続タワマンも、坪460はあり得なくはないかもしれないけど、それは発展後の価値を織り込んだ価格ではないでしょうか。とすると、発展後は良くて購入時と同等、市況が悪ければもちろん下がる。

ここは駅直結ではないし、後続の駅直結のタワマンや再開発を理由に必要以上に高い値付けで購入してしまうと、大きなリスクを背負うことになりはしないでしょうか。

もし、19階建ての「プラウド東池袋」だったとしても、その価格で購入したいと思うかどうか？
いい物件と思っているので、適正価格で購入したいですね。

[496: 匿名さん]

ネガされてる方は、後発買えばいいだけ。

[497: 匿名さん]

「20階建てのプラウドタワー」か「19階建てのプラウド」かで
そんなに判断が変わるもんですかね・・・

[498: 匿名さん]

>>489 匿名さん
武蔵小山より、東池袋駅直結タワマンの方が価格帯は上だと思いますよ

[499: 匿名さん]

直結より便利な「ほぼ直結」の要町のスミフはお得だったな。

[500: 匿名さん]

どうしてもここに欲しいという人以外は価格次第の様子見でしょ。
東池袋ファンなんてものが世の中にそうそう存在するとは思えんし。

[501: マンション検討中さん]

いちど住むと東池袋の良さが分かる。

[502: 匿名さん]

有楽町線、とくに東池袋から都心寄りってイライラしません？
カーブが多くてスピード出ないし、揺れるし、キーキーうるさいし。
丸ノ内線や東西線と比べてストレス溜まるわ。

[503: 匿名さん]

>>502 匿名さん
平日朝はそうかも。昼間や土日はまあまあ快適。

[504: マンション検討中さん]

小さい子供がいる世帯にとっては、東池袋は良いと思う。
造幣局跡地の公園やサンシャインがあるし、
文京区に隣接しているので教育の選択肢も多い。
それでいて、池袋の便利さも享受できる。

このマンションは東池袋の端になるので、立地は微妙だけど。

[505: 購入経験者さん]

確かに以外と思うかも知れませんが豊島区水準高いです。
偏差値高い高校BEST100に4校入ってます。

[506: 近隣住民]

文京区というか、護国寺〜茗荷谷くらいに国立付属系が多いのと、豊島岡女子も近いんで教育熱心な家庭にも悪くない場所ですね
（どこも入るの大変ですけど）
というか、ここ買う人は私立か国立狙いな人ばっかなんじゃ

[507: 匿名さん]

ここのすぐ近くのシティハウス東池袋が3年前に平均坪350であったことを考えると、この3年間で更に新築相場が15％程上がっており、また｢一応タワマン｣＆｢駅徒歩5分｣のアドバンテージを加えると平均420万あたりが妥当な値付けなんでしょうね。

[508: マンション検討中さん]

個人的には、ブリリア＞＞アウル＞＞＞＞エアライズ

エアライズは作りが安っぽい。価格は日本一上がったけど原価安マンション

[509: 匿名さん]

>>507 匿名さん
シティハウスが完売したのは2017年の4月、ついこの間です。値段も当初のまま変わらず完売までに2年以上かかったということ。要するに開発先取りの高値で最初から売り出していたということ。
ここ1年は都内新築マンション価格は明らかに横ばいで、下がってもいませんが上がってもいません。
シティハウスが小規模で外廊下だったことに対する優位性分は高くなるでしょうが、市況的にはそれ以上のものは合理性がありません。坪平均400を越えるようなことかあったら相当割高ですね。

[510: 匿名さん]

学習塾や習い事教室の人口あたりの数は23区で豊島区が1位。何気に教育熱心なエリアですよ。他地域のユーザーがかなりいるのでしょうが。

[511: マンション検討中さん]

市況が悪化して後発タワーがここより安く売り出されたら
一番条件が悪いタワーを一番高く買った人になりそう

[512: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん
幼稚園が近くにないですね。

[513: 匿名さん]

>>509 匿名さん
誤った知識をもって、さも常識のように語るのはやめましょう。
シティハウス東池袋は発売当初から完売までの間、スミフによる段階的な値上げはありました。そもそもマンション市況は2017年だけで7.6％上昇しています。
現実が受け入れられない気持ちはわかりますが、あなたが嘘情報でこの物件をここを叩いても安くはなりませんし、結果あなたには買えない価格になると思います。
一方でまともな検討者もいると思いますし、少なくても適当な誤情報を流すのはやめましょう。

[514: 匿名さん]

>>509 匿名さん

都心好立地は、まだじわりと上がってますよ。うちの中古も僅かだが上昇してる。

[515: 匿名さん]

>>513 匿名さん
適当なこと言ってるなぁ。マンション市況が７.６％上昇って何？
東京２３区内の２０１７年度年間中古価格上昇率はわずか０.２％だよ。ほとんど横這い。それも低金利政策を頼みに何とか踏みとどまっている状態。
市況っていうのは数の多い中古の成約価格で判断するものなんだからね。わかってる？
新築は圧倒的に数が少ないし、その年、月によってバラつきもある。そして中古になった時には結局相場に合わせるしかなくなる。
多少なりとも知識を持っているのであればあまり詳しくない人を惑わすような煽りをすべきでない。地権者か周辺住民なのか知らないがあなたの願望なんかどうでもいい。

[516: マンション検討中さん]

>>513 匿名さん

どんどん高く出す新築だけのデータ見ちゃったのかな？ぷぷぷ

[517: 匿名さん]

>>507 匿名さん
なるほど〜。
スミフ価格はだいたい相場の1割り増しと言うからそれを差し引くと坪318万円。新築相場の上昇分15％を加味して坪366万円。アドバンテージの根拠は良くわからないけど一応加えて386万円。
あたりが妥当な値付けと言われれば、まあそんなもんかなぁとも思う。
このエリアの非駅直結タワーの中古価格が坪330万円位とマンマニさんが言ってるから、それでも少し高いなーとは思うけど。

[518: マンション検討中さん]

>>511 マンション検討中さん

逆もまたしかりじゃない？後発タワーがここより高くなったら最後のお買い得物件になるかもね。
今後はインフレ傾向強くなる可能性まだまだあるし。

[519: 匿名さん]

>>515 匿名さん
頭悪い人に説明するのは大変だな。
新築価格の話をしているのに、なぜ中古相場の話にすり変わるのか？頭大丈夫？wwm

[520: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
ぷぷぷ、新築の掲示板で何言っちゃってるの？

[521: 匿名さん]

2017年の都区部新築マンションの平均価格は7089万円で、前年比6.9%の上昇。
だがおそらくパークコート青山ザ・タワーなど超都心高額物件の供給が影響したと思われる。
2018年1月の都区部平均価格は6196万円と大幅に下落している。

[522: 匿名さん]

ＨＰ全く更新されないですね～。
限定ページも1月12日から追加がないし。。。

そろそろ事前案内会が開始されるので、まあいいといえばいいんですけどねー。
これで高値つけてきたら、激オコですね、笑

[523: 匿名さん]

＞＞519＝＞＞520
そもそも予想される価格の妥当性を議論してるのに、中古市況も見ずに新築売出価格を後追いをするとか、○○に付ける薬は無い(笑)
せいぜい頑張って買ってくれ。私は妥当な価格だったら考えるよ。割高だったら買わない。既に都心に持ってるから。

[524: 通りがかりさん]

皆さん説明会の印象はいかがでしたか。正直ぱっとしない物件でした。野村の提案は3点。「山手線内側」「再開発地域」「広さ」でした。
山手線内側とはいえ、便利ということも高級ということもなく、ただ単に内側にあるという事実だけでした。共用設備もなく規模も小さい20階建て。敷地も狭い。
立地で価値が決まるのであれば中小デベで一千万安い方がよっぽど魅力的なのでは？大げさに言えばデベの存在意義を問われますね。付加価値がブランド名以外に全くない。
大手デベは大規模タワマンや地域一体開発には強いのでしょうが、この規模の物件は苦手なのでしょうか。独自性も特色もなくただただ割高だなと感じました。
資産性はわかりませんが、ここに住みたい！と思える要素は何一つありませんでした。

[525: 匿名さん]

>>519 匿名さん

前述の人とは別人だけど..
あんたも頭悪いと思うよ。少なくとも売れ残ったマンション買った事ないでしょ？

私は売れ残って、15%-20%引かれたマンションを狙って買ってます。

そんなディベロッパーが出す"定価"の話をしても無意味だよ。竣工が近付けば奴らは影でドンドン値段下がるから。

スミフは値段上がるって、神話の様に言ってるけど、彼らもバンバン値段下げてるから(笑)

世間一般に出てる情報なんて、ディベロッパーにとって都合のいい情報しか出さないから。

一生に一度しかマンション買わない人達は、その辺騙されないようにしないとね。

[526: 通りがかりさん]

524です。補足です。
良かった点を上げるとしたら広さと間取りでしょうか。3LDKで75平米以上、80平米超の4LDKというプランは希少です。間取りもきれいだと感じました。他物件でよくある、価格はいいけど間取りがイマイチという点で悩むことはなさそうです。

[527: 匿名さん]

>>523 匿名さん
捨て台詞かっこいいな
既に都心持ってるからwww

[528: 匿名さん]

>>523 匿名さん
屁理屈こねないでね、ちなみに自分はここは買うつもりはないよ、暇つぶしに見てるだけ。既に都心に持ってるから。

[529: 匿名さん]

>>519 匿名さん

じゃあ中古でいくらで売れそうかってのは、気にしないんだね！新築で高値掴みしてもいいんだねー、お金がある人は余裕があっていいなぁ！

[530: 匿名さん]

>>520 匿名さん

新築の掲示板だからこそ、中古相場の議論しないといけないのにね、何言ってんだろぷぷぶw

[531: 匿名さん、]

>>525 匿名さん
値引きされる部屋でいい階のいい間取りなんてないですよ。むしろなぜ残り物を買うのかと思いますが…
おそらく身の丈に合ってないマンションを買おうとしているので、マンションのランクを下げていい部屋を買ったほうがいいですね。安物買いのなんとかってやつです

[532: 匿名さん]

>>525 匿名さん
どこのデベのなん年前の話をしているのかな？訴訟リスクがあるし金利安い状況で大手のデベがそんなことしないよ。それだけ値引きすると赤字になるし減損積まないといけないレベル。素人にはわからないだろうけどね。ガセは書き込まない方がいいよ。

[533: 匿名さん]

リーマン後に25%引きで買ったけどね。あのころはけっこうそんな感じ。
そういう時がまた来る可能性もある。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
リーマン後と今を比較してる時点で笑いすら起きないです。真剣にコメントして損しました。

[535: 匿名さん]

>>533 匿名さん
おっさん、妄想か願望か知らんがアホなのはよくわかったよw

[536: 匿名さん]

>>507 匿名さん
>>513 匿名さん
>>519 匿名さん
>>520 匿名さん
>>528 匿名さん
>>531 匿名さん
>>532 匿名さん
>>534 匿名さん

半可な知識なのに暇つぶしで「高値が当然」みたいな煽りコメントを撒き散らすのは、真剣な検討者に迷惑なので止めるべき。
冷静に中古になった時のことを考えて目利きするのが正解。そこから先はそれぞれの価値観。

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
キミ本当に恥ずかしい。
低収入、低資産で買えないから、どうか安く出してくださいって素直に書けば良いのに(笑

[538: 匿名さん]

>>530 匿名さん
ぷぷぷwww

[539: 匿名さん]

>>536 匿名さん
恥づかしい奴だな、どうせ買えないくせに騒ぐなよ

[540: 匿名さん]

>>536 匿名さん
安く買わせてほしいなら、ここで懇願したらいいじゃん←提案

[541: 通りすがり]

高値を何とかして正当化しようとしてるの見ると
どの立場の人が書いてるんだろうと考えてしまう
本当の検討者ならこういう書き方はしないと思うんだよな

[542: 匿名さん]

>>541 通りすがりさん
この物件が高値と決めつけている時点で、予算不足の購入検討者とお見受けしましたが、買いたいのに買えないってつらいですよね。

[543: 匿名さん]

>>531 匿名さん、さん

答えは簡単！
投資用だからだよ。

まぁ、でも今の市況で適正価格で買えるのはそれくらいしかないからね。

[544: 匿名さん]

>>532 匿名さん

大手7社のデベだよ。
そして、去年の話。

全部をそんな値引きしたら、勿論赤字で回らないが、残った部屋は結構そんな感じだよ。

それに、"減損"じゃなくて、"特損"ね！

ほんとアホとは話したくないわ。
まぁ君みたいな、この高値付けの定価で買ってくれるお馬鹿さんがいるから、俺が儲かるんだけどね。
ここも高値掴みしてくれよ。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
かっこいいなぁ、なんちゃって投資家のどやおじ様はぁ

[546: 匿名さん]

>>545 匿名さん

さんきゅー
どやおやじは今年もタンマリ儲けさせて貰いまっさ

[547: 匿名さん]

533だけど、自分も昨年某物件を契約した。値引きはなかったけど超人気物件だったのでまあまあの買い物だったかなと思っている。ここの想定価格よりはかなり高額な物件だよ。
初めての購入物件は池袋の某タワー（1999年ぐらいだったか）だったな。分譲価格よりだいぶ高値で今でも取引されてるんでびっくりする。
1次取得者とは話が合わんね（笑）

[548: 匿名さん]

>>544 匿名さん
おっさんの余裕アピールがはじまりました、哀れだわ

[549: 匿名さん]

高値煽りが論破されて結局最後は｢どうせ買えないくせに、キーッ！｣で終わるパターンか。ここも。。。

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん
新キャラの達観者くんがきたw

[551: 匿名さん]

ネガは売れ残りを安く買い叩きたい乞食根性。
ホジはここの関係者

[552: マンション検討中さん]

売れ残りが安くなってもここはいらないw
ここが失敗して後発のC地区ツインタワーが安くなったらそっちを狙うよ

[553: 匿名さん]

儲けてると言うネガさん。
そもそも何でここにいるの？
まだプロジェクト発表会段階かつ
その発表会が人気で漏れた人が居る新築スレで、
少なくとも売出しは安くならないのは確実なのに。なんかおかしいなーw

竣工後売残り物件スレでドヤれば良いんじゃ無い？

[554: 匿名さん]

>>553 匿名さん
自分の脳内では金持ちのつもりだから。

[555: 匿名さん]

>>553 匿名さん
余裕アピールするのが精一杯のおっちゃんをいじめるのはよくない

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん

暇つぶしだよー。
あと偵察ね、ここは値段のミスマッチがありそうだからさ。事前調査。

まぁ金持ちじゃない、って自覚してるから、こんな邪魔臭い物件調査して、狙いを定めて購入したり、売却してんだよー。

それと、"余裕アピールするのが精一杯のおっちゃん"の実年齢は30代前半だから。
皆さん、よっぽどお若いのね〜

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん
おっさんの自己紹介なんか誰も興味ないよ

[558: 匿名さん]

ちなみにですけど、デベのマンションは棚卸資産だからそれが値引きになったところで売上原価にそのまま入るだけだし、前もって分かったら評価損になるだけですよ。

こんなもんで減損計上なんか認めませんし、「特損」ってそもそも勘定科目ですらないし…。ちゃんと経理の方に聞いた方がいいですよ。現場で適当なこと言ってたら会計士に怒られます。笑

[559: マンション比較中さん]

完了が15年も先になる西口再開発をいま考えても仕方ないと思うけど
三菱地所レジデンスは確かに入ってるけど規模も全く判らないんだし

[560: 匿名さん]

>>556 匿名さん
偵察ご苦労さまww

[561: 評判気になるさん]

どのあたりの部屋が売れ残りそうなのか知りたい…
プラウドは売れ残ると、結構値引きしてくれますよね？

[562: 匿名さん]

>>561 評判気になるさん
ここが売れ残ると予想している人っているの？www

[563: 匿名さん]

なんか違和感があるな。
この時期、本気で買う気の人間なら、「高すぎる」とアピールして正式価格がなるべく下がることを期待するもんだが。

[564: 匿名さん]

>>563
一気に沸いてきてるじゃん

[565: 匿名さん]

いやいや、562みたいなのがいることが不思議ってことだよ。
多分検討者じゃないんだよね。

[566: 匿名さん]

ああ、ここは地権者がいるんだね。なんとなく納得。

[567: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん
このレスの勢いを見ると、高すぎる、とここで言っても

明らかに期待大ですよね。。この周辺でブラマン買えるのは今のうち、と密かに思ってる人もいるはず。
周辺環境としては今後上がる要素しか思い当たらないです。

購入者としては、もちろん安いに越したことはないですけどね。

[568: 匿名さん]

563: 匿名さん　：　本物件にかぎらず、こんなところで、「高すぎる」とアピールしたところで、価格を下げてくれるようなヤワなデベはいないよ。

[569: 匿名さん]

いや、もういいよ。なんとなくわかったから。

[570: 匿名さん]

高いと言うなら、これより立地と仕様が良くて安い物件を比較対象として挙げないと。

[571: 匿名さん]

中古の相場は下がってる( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ

↑下がってません笑

[572: 匿名さん]

地域のNo.1マンションを買うのがいい。
池袋ならやはりブリリアタワーだったね。皆さんはなんで買わなかったのかね？

[573: 匿名さん]

そういう書込みしないほうがいいと思います。

[574: 匿名さん]

ブリリアは二段階エレベーターが嫌だな。

[575: マンション検討中さん]

ブリリアは直結と言っても東池袋だし。
直結でもなくて最寄り東池袋のここなんか論外。

[576: 匿名さん]

高すぎるけどミレーニアええな。資産価値というより池袋最高級が欲しい人がミレーニア最上階を検討するのか。

[577: マンション検討中さん]

ここの掲示板に書込みしている方で数名の方は品がないですね。
同じマンションに住みたくないので検討から外します。

[578: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
いや、どこのマンションも大差ないよ。郊外の安いマンションでも都心の高級マンションでも、掲示板で話してる人はどっちが金持ちか、正しいかの話ばっかり。違うのは物件の価格帯だけ。人間のやりとりは同じです。

[579: 匿名さん]

そもそも池袋の魅力は品性や品格ではない。
便利で楽しい、でしょ。

[580: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
ネガさんが拗ねちゃったwww

[581: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
検討から外します(｀・ω・´)ｷﾘｯ

[582: マンション検討中さん]

東池袋周辺のタワーで分譲価格が一番高くない？ここ。
それなのに直結じゃないって時点で売れ残りは必須w

[583: マンション検討中さん]

駅直結でもないのに、なぜこんなに強気の価格帯なのか
再開発に惑わされずに、冷静に判断した方がいいね

[584: 匿名さん]

確かに、下げ工作人員が沸いとる

[585: マンション検討中さん]

現地行ってきました。
東池袋のスーパーのマルエツプチからマンションまで歩きましたが、結構距離あります…。またマンション最寄りの駅出口は階段のみで、エレベーターのある出口を使用したい場合、駅徒歩8分くらいになってしまいます。
現在の住まいがスーパーも病院も徒歩2分圏内なので、不便に感じてしまいました。
確かに、サンシャインや池袋も近く便利ではありますが、生活する上での利便性は高くないですね。

それを考えるとやはり割高な気がします。
エアライズが便利な立地だなーと思いました。

[586: 匿名さん]

＞マンション最寄りの駅出口は階段のみで

その場所にも野村がタワー建てて、おそらくエスカレーターやエレベーターも整備されますよ。
現地に行かれたのなら事前作業が始まっているのをご覧になりませんでした？

[587: 匿名さん]

ここはサクッと売れるやろなー、ネガはもっと根拠をしめしてネガしないと！

[588: マンション検討中さん]

価格は東池袋史上最高値なのに
直結三兄弟と比べて勝る部分無し。
これがサクッと売れる根拠の方が聞きたい。

[589: マンション検討中さん]

>>586 匿名さん
そうなんですね。事前作業には気がつきませんでした。エレベーター、エスカレーターは、マンション竣工時にはできてなさそうですね。
5丁目の野村のタワマンには、スーパーなどは入らないそうです。保育施設等子育て支援施設が入るみたいですよ。営業さんが言ってました。

[590: マンション検討中さん]

後続の野村はいくらになるんでしょうね。
ここより高いことには間違いないと思いますが…。
買えるなら、そっちを買いたいですねー。
こちらは、ちょっと不便かも。

[591: 匿名さん]

三井健太さんの最新記事は「新築はろくなものがないと嘆く日々」
ここに限った話ではないが、池袋も中古含めて検討したほうがいいかもね。一番いいものを買ったほうが後悔しなくてすむ。

[592: マンション検討中さん]

図面を見ると、エレベーター&ゴミ置場前の部屋は最悪だな…
同じフロアとは言え、人の往来も多いだろうし、何よりゴミ置場の扉1枚なので夏場の臭いが心配。

1億近く出して、そんな部屋に住む人いるんだろうか。

[593: 名無しさん]

>>592
ディスポーザー有りで管理がしっかりしてればゴミ庫は夏でも似合いませんよ

[594: 名無しさん]

>>591 匿名さん
この地域の1番はダントツでブリリアですよね。視点がアウル。

[595: 名無しさん]

>>594 名無しさん
次点がアウルの間違いでした。

[596: マンション検討中さん]

オムツとかディスポーザー使えない上に臭うゴミありますね。

[597: マンション検討中さん]

名門校に近く、豊島岡女子や巣鴨、立教が徒歩圏内です。

[598: マンション検討中さん]

南池袋二丁目Ｃ地区のツインタワーは
2棟合わせて1450戸（！）分譲されるから
坪500万だと完売しないと思うんだよな。
ここと同じ価格で出てくるか、
またはすみふじゃない方の棟の売れ残った部屋が
安く買える可能性があると見てる。
しばらくは賃貸で待ってた方が良さそう。
場所は圧倒的にツインタワーの方が良いし。

[599: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん
何年でも賃貸で待ってくれwww
そして買う気ないのにここで需要のない宣言するあたり、余程ここが売れ残ることを期待してるみたいね。毎日ネガネガおつかれさまwww

[600: 評判気になるさん]

ここの中部屋、行灯部屋・エレベ前・ゴミ置場前の三拍子で可哀想すぎ。笑
一億近く出させた挙句にそれはないっしょ。
中部屋は相当安くないと買わんだろうな。。