プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1021: 匿名さん]

買える人だけが買えるマンションというコンセプト。
広い公園、>>1011のような計画、
もうここに住む最後のチャンスなんでしょ。
というか、>>1011をよく見ると、大通りまで対象エリアになっているから、
これって大通りは開発しないわけだから地下ってことだよね。
メトロとコラボして地下街？
先を見通せる人には安い、見通せない人には高い、ということだったのね。

[1022: マンション検討中さん]

価格が高すぎて、人気ないんですか。良さそうだったのに残念。

[1023: 匿名さん]

価格が高くても立地がよければ売れるだろうし、安くてもまた売れる。人気ないということは評価されてないということなんだろうね。

[1024: 匿名さん]

ギリ買える人だけが実はこっそり狙っている、
そんな物件だな。

ゲインするのはわかっているが、買えるかどうかというだけ。

[1025: 匿名さん]

悪くはないが、アウルやブリリアやミレーニアより上の値付けになる物件ではない。

[1026: 匿名さん]

坪400-450なのに、FIXや天井エアコンはないことはとても残念 ブリリアより３割増し それなら中古買うでしょ

[1027: 匿名さん]

83m2は坪515 駅直結でもなくタワーによくある充実な共有施設もなく高過ぎ 他の方もおっしゃった通り営業は押しすぎて気持ちよくない

[1028: 匿名さん]

その最上階の4LDKの値段は、確かにプレミアムな値段だね。
低層階で坪356万の3LDKとここは価格幅が広いようだから、お買い得な部屋が売れたあとはボチボチだと思う。ボチボチして、駅直結が住友・野村の値付けで高く出てきてこの街は完成ってことか。
お買い得な部屋の情報がもっと出てこないかな？

[1029: 匿名さん]

昨日、西武デパート閉店間際、お弁当が半額で買えました、美味しくいただきました。

[1030: 通りがかりさん]

このエリアの開発はまだまだ続くよ。直結が終わった後も計画は複数ある。

[1031: 匿名さん]

＞1030
全部都電の西側でしょ。
こちら側は再開発の孤島。

[1032: 匿名さん]

ネガキャンももう飽きてきたな。
中古になっても買い手予備軍はたくさんって感じか

[1033: 検討板ユーザーさん]

住友不など、池袋駅東口に超高層ツインタワー
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28511160T20C18A3L83000

[1034: 匿名さん]

51階のツインタワーか。素晴らしい。
資産価値はここよりずっと高そうだ。待てる人は待ったほうがいいね。2,3年後には分譲開始だろう。

[1035: 匿名さん]

こっちは坪500だな
埼玉のお金持ちが買うんだろうな

[1036: 買い替え検討中さん]

＞1034
2025年以降に竣工のマンションが2、3年後に分譲開始するわけないでしょ
その頃には造幣局南地区の再開発も完了、副都心線東池袋駅も開業
池袋駅周辺では東西デッキも着工して西口再開発も始まってる時期
南池袋二丁目B地区や他の再開発事業も動き出してるかもしれない
そのときの東池袋の資産価値を今から検討つけて待つの？

[1037: 匿名さん]

>>1036 買い替え検討中さん

2024完成、3年前からの販売だと2011年、今から3年後、タワーとしては普通のスケジュールですね。

実際、売主がどうするかは、市況を見た販売戦略と絡むので、分かりませんが。

最近のような価格上昇トレンドでは、ギリギリまで引き延ばして、高値をつけることが多いですが、そうすると低層はオプション選べないとか、買い手にはいいことないんですよね。

[1038: 匿名さん]

>>1036

2024年に完成予定だろ。本文読んでないのかね。
これくらいの規模だと竣工3年前ぐらいに販売開始するのが普通。

[1039: 匿名さん]

>>1037 匿名さん

あっ、2011は2021の単純な間違いね。分かると思うけど、いちいち突っ込む人がいるから、訂正しておきます。

[1040: 匿名さん]

>>1032 匿名さん
逆じゃないのかな。中古になったときは比較対象がたくさんあるから、このマンションでなければならない理由がなくなります。
新築だからこそ、戸数が少ないからこそ、他にめぼしい物件が今はないからこそということでようやく売れるような物件だったとしたら中古評価はあまり期待できないのが普通。
既に多くの人には興味が失せてしまっているようだし、スケジュールを後ろ倒ししているようでは難しい。羽根が生えたように売れるマンションでないと。
ツインタワーは人気出るでしょうね。

[1041: マンション検討中さん]

C地区は1450戸分譲するから案外安いと予想
待てるなら待ったほうが良いかもね。
西口再開発はイメージ図見る限り戸数少なそうだしすごい高いと予想。
超絶に条件がいいからその価格でも瞬間蒸発するんだろうね。

[1042: マンション検討中さん]

>>1041 マンション検討中さん
そんな的外れな予想してるから買いそびれたのでは？

[1043: マンション検討中さん]

次は高い次は高いと煽って買わせる戦略なんだろうけど
1450戸が坪500とか600で売って完売するかな？

[1044: 匿名さん]

100戸程度までのマンションと違って大型物件はむやみに価格を上げられないから、待てるなら待った方がいいのは確か。価格高騰期に中小型物件は買うものではない。中古になったときに何も｢売り｣になるものがないから。

[1045: 名無しさん]

目安はブリリアタワー目黒。
その水準からどれだけ下回るか。

[1046: 匿名さん]

ここの「売り」は広さ。山手線内側で高級物件を除くと75平米以上はまず出てこないね。4LDKなんてもってのほか。
ただこれも新築に限っての話だから中古になるとありふれた物件になるね。

[1047: 匿名さん]

オーダーメイドのページ、見ました。”それぞれのライフスタイルがあるようにマンションという住まいにも既製の間取りにとらわれない自由な発想と個性があるべき”として、4つのオーダーメイドを取り入れています。

１．オーダーメイド　
２．ワンポイントオーダーメイド　
３．オーダーチョイス　
４．セレクトプラン　

3LDKを2LDKにしたり、収納を広くしたり、キッチンを変えたりして自由度が高いです。お金があったら凝ったつくりにできそうですよね。

[1048: マンション検討中さん]

C地区は、スミフが絡んでるとなるとやっぱりじっくり高値で売ることになりそうですね。これだけ大規模再開発地区は山手線内では他に無いですもんね。

[1049: マンション検討中さん]

ここ買うかなやむわー

[1050: 匿名さん]

>>1043
そうですね。確かに簡単ではないと思います。スミフだから８年くらいかけて売っていくだろうし野村もスミフと同じ価格設定をしてくるでしょう。その価格設定の第一弾がまさにここのプラウドタワーではないでしょうか。第二弾が駅直結ペンシル、第三弾が駅直結ツイン。全部方針を決めてからプロジェクトは動いてるでしょう。で、2023年あたりでは晴海選手村とか月島とか低地や駅から離れたところが出るけど、山手線内側で駅直結の物件は春日と東池袋のそのツインタワーしかなく希少だから価格は上がって当然とも言えるし、防災公園でこのあたりへの注目も高まってしまうだろうし。

[1051: 匿名さん]

販売開始は2021年ごろ、つまり東京オリンピックの1年後ぐらい。
そのころの市況次第だね。

[1052: マンション検討中さん]

周辺に住んでいます。価格次第では買おうとおもってました。
買える値段なんですけど、仕様、立地面含め、資産性の継続という面で断念しました。

[1053: マンション検討中さん]

他エリアも含め検討してきました。
価格次第では買おうと思っていましたが、超強気の価格設定の見直しがなさそうなので、他エリアの物件に軸足を移して考えます。
買える値段なんですけど、諸々考えてやっぱり高すぎる。

[1054: マンション検討中さん]

確かに現価格では高いと思います。しかし、将来の資産性を考えるとこんなもんかなとも思い悩みますよね。数年待てるならC地区を待つといつのもありですが。おそらく東京都心部はだんだんシンガポールや香港とかと似たような状況になっていくと思いますし、そうしないと日本人人口減のなか、国際都市として変革していかないと東京は生き残れないなとも思います。国際大学の設立もその布石かなとも。余談かもしれませんが店員さんもこの辺りは外人さんが多いですよね。

[1055: マンション検討中さん]

ツインタワーはとんでもなく高いことにしないと
ここが売れないから希望的観測で言ってるのかな?ww

[1056: 買い替え検討中さん]

日本語読めてるか？
2024年度だぞ
しかも現時点で解体工事の開始はおろか都市計画すら決定していない

権利変換が今年の秋に予定してる東池袋四丁目2番街区地区とは訳が違う

[1057: マンション検討中さん]

まだまだ先なら
尚更安い可能性が出てきますねw

[1058: 匿名さん]

10年、20年後の資産価値を考えるのも大事だと思う。
待てるなら待った方がいい。販売はわずか3年後だろうし。

[1059: マンション検討中さん]

都心部は下がらないと思う。バブルの時とは違う。山手線周辺都心部とその郊外の二極化が進んで、２馬力、裕福層は億ションは当たり前になるかもしれない。そう考えると悩むんだよね。長期的に見ればなだらかに右肩上がりになる。

[1060: 匿名さん]

ここを都心と思ってる？
自分の感覚ではここは都心ではないけど。

[1061: 匿名さん]

価格が発表されると、高いから待つの繰り返し。
結局待てば待つほど値上がりしている。
待つのは得策ではないと思う。
他のエリアにするといっても具体案がないし他のエリアも高いと思う。
ここは、予算が許せば悪くないと思う。

[1062: マンション検討中さん]

ザ・タワー 横浜北仲思ったより安く出てきたよね
1000戸以上あるとあまり高くはできないんだと思うよ。
ここにも販売は別々とはいえ
1450戸のツインタワープロジェクトがあるんだから
待てるなら待ったほうが良いと思われる。

[1063: 匿名さん]

国立住友は？

[1064: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん

北仲は三井
ツインは住友

住友に安値を期待しちゃダメ

[1065: マンション検討中さん]

さもツインは両方とも住友かのように装うポジw
次はとんでもなく高いよ高いよと煽る戦略も
何とかの一つ覚えになってるw

[1066: 匿名さん]

人それぞれでいいと思うけどね。
自分がここ買うつもりなら、ツイン待った方がいいという意見はむしろありがたいと思うだろうな。競合が減るので。
それに反論する人の意図というか立ち位置がよくわからない。

[1067: 匿名さん]

山手線内側だけど大久保駅や高田馬場駅が最寄りで、
しかも駅から遠いスミフのタワマンが坪７７０万。
（1億6980万円　2LD・K　72.57平米）
発売から５、６年経っているのかな？でも最後の１戸。

山手線内側のタワマンはもはやそういう相場になった。

[1068: 匿名さん]

財閥系デベのタワマンは。

[1069: マンション検討中さん]

>>1067 匿名さん

スカイフォレストは山手線、西武池袋線、東西線が乗り入れる
高田馬場が最寄りだもん。
都電荒川線の向原停留所が最寄りのこことは格がちがうでしょ。

[1070: 匿名さん]

それ、山手線・埼京線の線路に面した、馬場まで700ｍの物件でしょ。悪くないけどね。
ここは目の前の道が開通したら、有楽町線の東池袋駅まで300ｍ。
さらに造幣局南の開発で、地下道が伸びてきてくるかもしれない。

[1071: 匿名さん]

プラウドタワー東池袋の価格表
7F 南西 3LDK 75.11 平米 8750万円台(予定)　坪384万
7F 南東 3LDK 78.07 平米 9750万円台(予定)　坪412万
7F 南東 3LDK 74.29 平米 8750万円台(予定)　坪388万
7F 南東 3LDK 76.61 平米 9750万円台(予定)　坪419万
7F 北東 2LDK 60.08 平米 7750万円台(予定)　坪425万
8F 南東 3LDK 82.74 平米 10750万円台(予定)　坪428万
12F 南西 3LDK 75.11 平米 9750万円台(予定)　坪428万
12F 南東 3LDK 82.74 平米 11750万円台(予定)　坪468万
12F 南東 3LDK 78.07 平米 10250万円台(予定)　坪433万
12F 南東 3LDK 74.29 平米 9250万円台(予定)　坪410万
12F 南東 3LDK 76.61 平米 9750万円台(予定)　坪419万
12F 南東 2LDK 60.00 平米 8250万円台(予定)　坪453万
12F 北東 2LDK 60.08 平米 7750万円台(予定)　坪425万
16F 南西 3LDK 75.83 平米 10750万円台(予定)　坪467万
16F 南東 3LDK 83.48 平米 12750万円台(予定)　坪504万
16F 南東 3LDK 82.13 平米 11750万円台(予定)　坪472万
16F 南東 3LDK 78.18 平米 10750万円台(予定)　坪453万
16F 南東 3LDK 81.72 平米 11750万円台(予定)　坪474万
16F 南東 3LDK 72.15 平米 10250万円台(予定)　坪468万
16F 北東 3LDK 71.60 平米 9750万円台(予定) 　坪449万

[1072: 匿名さん]

坪単価はものすごく高いというほどではないけど広いからグロスがね…。

[1073: 匿名さん]

結構安いやん

[1074: 匿名さん]

高いのは最上階の１６階とか角部屋であって、
６階以下のお得な部屋のデータがまだない。

[1075: 匿名さん]

最上階の16階？？？

[1076: マンション検討中さん]

>>1071 匿名さん
実際、これより200万ほど高いですよ。

[1077: マンション検討中さん]

>>1076 マンション検討中さん
きみ、詳しいね。その根拠は？

[1078: マンション検討中さん]

安いのこれ。
直結が買えそうだけど。

[1079: 匿名さん]

>>1078 マンション検討中さん
高い安いは懐具合によるけど、山手線内側で坪単350～500は他と比較して高くはないでしょ。
あとは心理的なものかな。東池袋のくせにとかこれからもっといい物件がでるのにとか。

[1080: 匿名さん]

75平米9000未満ならいいですね〜！
収益物件も含め、マンションを買うために普段会社員をしています。

[1081: 匿名さん]

比較対象として同価格帯の直結勢やミレーニアがあるわけで
そっちと比較したら高いでしょ
中古市場で互角に戦えると思ってる？完敗だよ？

[1082: 匿名さん]

>>1081 匿名さん
でもそこ75平米以上の部屋なくない？4LDKあるっけ？

[1083: 匿名さん]

プラウドシーズン要町という戸建てが販売だね。
91㎡かららしい。
ここの83㎡って1億2000万とかでしょ。広めがいいなら戸建てという選択もありそうだよね。

[1084: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
いやいやいや。山手線内側マンションを検討してた人が広いからって要町の戸建ては選ばないでしょ。

[1085: 匿名さん]

>>1084
それはどうかな。
自分の感覚では、東池袋と要町は同じ池袋駅1駅圏。
4LDK必須なら当然ファミリーだが子育てとか考えたら１低エリアの戸建てのほうがよさそうにも思える。

[1086: マンション比較中さん]

>>1081 匿名さん
今現在の新築物件としては思いの外安めに出してきたと思いますよ。野村もこれ以上は市況上がらないと弱気になったのかな？
この物件が中古市場で完敗は同意。損得だけで判断するならなしですね。

[1087: 匿名さん]

＞1084

値段次第で戸建ても検討します。
ギチギチではありますが、駐車場確保したいし、上下階の音も気にしたくないので。

[1088: 匿名さん]

これだけの価格の買い物で
損得気にしない人いるの？大富豪？

[1089: 匿名さん]

比較対象としてよく登場するエアライズタワー。

73.72㎡、12階の南向き3LDKが8,480万円で販売中。

プラウドタワー東池袋でほぼ同条件の部屋を探すと、

75.11㎡、12階の南西向き3LDKが9750万円台(予定)。

前者は東池袋駅直結。後者は徒歩５分。

どちらか１つ買うとしたらどちらを選びますか。

その理由についても忌憚のないご意見を賜りたく。

[1090: 匿名さん]

物件概要の交通案内図が微妙に間違ってる・・というか、ワザとかもしれんが。
湘南新宿ラインと埼京線の違いを理解してないと思われる。赤羽から池袋へ９分で行けるわけないし。

[1091: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

物が同じならローン控除の差額200万と仲介手数料250万と築10年ということを考えると新築の方が良い

一方で駅5分の差を重視するなら中古になる

[1092: 匿名さん]

駅直結にはその良さが、都電前の風情にはその良さが。

[1093: 匿名さん]

>>1091

新築購入時に払う諸費用は？300万とかかかるよね。
中古は買ったことないけど（売ったことはある）、中古の場合はローン関係の手数料ぐらいでは？
あと、中古は一般的に値引きして成約するのが普通。この例だと8000目標、8200-8300ぐらいでは買えるのではないかな。

[1094: 匿名さん]

>>1091

あと
>ローン控除の差額200万

これもよくわからないんで解説してもらえるとありがたい。

[1095: 匿名さん]

>>1094 匿名さん

新築ならローン控除は年40万限度、中古は年20万限度
中古は値引きしてくれるかどうかは売主次第
だからしてくれない人もいる
上のケースは中古は築10年にしては高いという印象

[1096: 匿名さん]

売るときの事考えたらエアライズの圧勝だろ
これ以上の値上がりは無いとしても
同じ価格売れることも十分考えられる

[1097: 匿名さん]

>>1090

いやいや、時刻表確認してみれ。
今は赤羽池袋間の標準が10分、昼間は9分で走る電車が多い。
以前は12～13分かかっていたのは確かだが。

中里トンネル付近の線路改良の結果、減速が少なくなったのが理由。

[1098: 匿名さん]

＞1096

20年後に
・築20年の徒歩5分
・築30年の駅直結
どっちに買い手がつくかは自明ですね。

[1099: 匿名さん]

賃貸に出す場合はもっと差が出る。駅直結は強い。

[1100: 匿名さん]

実需で永住するつもりの人向きだね。

[1101: 匿名さん]

>>1100
そうそう。
便利さと落ち着いた住環境は残念ながら両立しづらい。
駅直結の便利さは賃貸住戸の増加や居住目的以外の使用が増える。

基本永住目的ならこっちの落ち着きも捨てがたい。

[1102: 匿名さん]

高く売れないから永住せざるを得なくなるだけでしょw

[1103: マンション検討中さん]

ここはなんやかんやで竣工までには完売するやろなー

[1104: 匿名さん]

直結はもちろん最高だけど、プラウドの仕様は高めに対してエアの方は結構低め 当初販売価格は安いからいい仕様は特に取り組んでない 築11年だとそろそろ大規模修繕が来るので修繕費は気になる

[1105: 匿名さん]

スラブ厚とかいいよね。タワーのスペックではない。
池袋のタワーと思うから立地的に高すぎなんだけど、山手線内側、有楽町・丸の内線利用のレジデンスと考えれば悪くない。
茗荷谷あたりの文京区低中層物件と比較すべき物件かもね。価格も近いのでは。

[1106: 匿名さん]

>>1105
たしかに丸ノ内線の使いやすさはメリットですね。
新大塚までの経路は路地ばかりですけど。

[1107: マンション検討中さん]

-2000万が妥当かな

[1108: 匿名さん]

買いかぶりすぎw
半額が妥当

[1109: マンション検討中さん]

貧乏人の愚痴が心地よいね(^^)

[1110: 匿名さん]

金持ちはもっと格上の物件買うと思うよ

[1111: マンション検討中さん]

>>1110 匿名さん
キレがないレス

[1112: 評判気になるさん]

>>1089 匿名さん
中古で築12年のタワーマンションに多額の管理費を払ってまで同等の価値を見出せるならいいんじゃない

[1113: マンション検討中さん]

マンションは立地

[1114: マンション検討中さん]

検討中の者です。
駐車場が立派なタワーパーキングなのですが、将来的に負の遺産になりませんでしょうか？
これからの時代に車の需要も減り、管理費に皺寄せが来そうで気になります。

[1115: マンション検討中さん]

それより本体の値下がりの損失のほうが大きいから

[1116: 匿名さん]

>>1105 匿名さん　
　>スラブ厚とかいいよね。タワーのスペックではない。

そうでもないですよ。例えばパークシティ武蔵小杉ザガーデンは、ここより1割以上増しの315～325mmです。
本来こうあるべきなのでしょうが、確かに最近はコストダウンが目立ちますよね。

[1117: マンション比較中さん]

結局、野村は、マンションマニアさんのブログに載っていた金額で販売する予定なのでしょうか？

それだと、買い手が少ないのでは・・・・

どなたか、情報ございますでしょうか？

[1118: 匿名さん]

>>1116

それってボイドスラブじゃないの？
神奈川の物件は興味ないから知らないけど。

[1119: 匿名さん]

>>1118 匿名さん

違うよ。ノンボイド。
必ずそういうこと言う奴いると思ったけどあえて書かなかった。
それと「立地が違う」とか、テーマと関係ないこと言うのもね。
あくまで「タワーのスペックではない」とか過剰な評価に対する判断材料の提示だから。もちろん最近のものとしては十分なスペックには違いないし。

[1120: 匿名さん]

>>1119

それはすごいね。
1118で書いたように知らない物件なので「ボイドでは？」と聞いただけ。
さすが竹中だね。

でも非ボイドでこのレベルはタワーではあまりないはず（そもそもボイドが多い）。
そういう意味ではタワーのレベルではない、といっていいのでは？