アデニウム上麻生 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

アデニウム上麻生 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://adenium.jp/ms/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生5丁目1126-1他（地番）
交通：小田急小田原線「柿生」駅徒歩9分
小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩21分
間取：3LDK
面積：70.56㎡～76.19㎡
売主：株式会社ジョイント・コーポレーション
施工会社：株式会社大勝
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[136: マンション比較中さん]

小型犬と思われるのがけたたましく鳴いてた。ペット可なんだな。

[137: 匿名さん]

建設中も何度か崖崩れがあり、地盤が強いといって主張するけど…ゲリラ豪雨とか…新しいうちはよくても、大丈夫に思えませんが…

[138: マンション比較中さん]

最近大雨等での災害も気になります。こちらは、土砂災害の警戒区域になっているのでしょうか。

[139: 匿名さん]

しっかり土砂災害警戒区域。ハザードマップは市が公開してるから、自分で調べないと。

>137

地盤（＝支持層）と表層は別。

[140: 匿名さん]

>137
何度もあったんですか？本当に？
でも良かったですね、崩れる斜面がなくなって代わりにでっかい建物になったからもう崩れませんね。それとも建物ごと動くって話ですか？

[141: 口コミ知りたいさん]

>>140 匿名さん
工事前も、工事中も崖が崩れて、新聞にも出てましたよ。工事中も、一生懸命に隠しましたけど…あの工程見てたら、そのうち、歪みが出てきちゃうんじゃないかな。

[142: マンション掲示板さん]

>>141 口コミ知りたいさん
ネットで調べたのですがニュースを見つけられませんでした。お持ちでしたらアップを

[143: マンション掲示板さん]

風説の流布じゃない？
絶対よいマンションだと思いますよ。

[144: 匿名さん]

>>143 マンション掲示板さん
そうですよね
ぜったい見ているはずなのに1週間音沙汰ないのはおかしい。ライバルかな？

[145: 買い替え検討中さん]

初心者なので教えてください。
ジョイントコーポーレーションから長谷工に売り主が変わるってことはどういうこと？
良くあること？
それとも何か問題があるの？
中古マンションってこと？

[146: 匿名さん]

>145

ジョイント・コーポレーションの経営が傾いて長谷工が買収。

売主の変更とは関係なく、竣工後1年たってるので新築は謳えない。

あと、よくない話としてはここを設計した荒川建設は、横浜で土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としたのが認められなくて高さ制限違反で建築確認取り消しなんてことしてる。横浜市では過去に一部を盛り土してそこを地盤面にして高さ制限違反って事例があった。それで条例改正してるけど、その抜け穴を使ってるのでかなり悪質。

詳しくないのであれば関わらないのが賢明。ここも発覚していないだけで何かやってるかも。

[147: 買い替え検討中さん]

>>146san

教えていただいてありがとうございます。

マンション見学を自粛していたので、お礼が遅くなりました。
検索してみたら、ジョイントコーポレーションの他の物件も、長谷工で買っている物件が見つかりました。

大手のマンションは、ブランドのイメージでやはりお高いので、地道に大手以外で探そうと思っております。
今も駅から10分以内に住んでるので、必須条件になってしまっているのでなかなか条件の合うマンションが見つからないのですが、急いではいないのでじっくり探します。

今回、ホームページを見ていただけなら気がつかなかったことでした。
掲示板の売主とホームページの売主が違うのが不思議だったんです。
いろいろ参考になりました。
御礼とともに今後の報告させて頂きました。

[148: 匿名さん]

>147

中堅デベを検討してるならコロナの件で不動産販売停止してるし、収束しても景気が落ち込むだろうから財務状況も調べた方がいいよ。恐らく破綻するところも出てくる。

引渡し前だと手付金は保全されるけど、引き渡し後、アフターサービス期間中に破綻だと受けられなくなる可能性がある。瑕疵担保責任は姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができたけど、竣工後十年以内に不具合が発覚した時に売主が破綻していると少なからず影響はある。

[149: 匿名さん]

売主が変わるパターンで多いのは、売れ残りを転売業者が買い取って販売するケース。その場合、アフターサービスや瑕疵担保責任の扱いを要確認。

[150: 匿名さん]

このマンションの「提携企業優先分譲住戸45戸」とは何ですか？

[151: 匿名さん]

>150

一般販売とは別にデベと提携してる会社の社員を対象に優先販売した分。優先販売した場合は、その旨を表示する義務がある。

優先販売できるのって、友の会会員とか建設協定した場合に限って近隣住民とか限定されてるんだけどね。提携企業優先販売ってグレーゾーン。

[152: 匿名さん]

有難うございます。
グレイゾーンですね。あまり聞いたことないし。近隣住民優待は珍しくないですが・・・

地下室マンションを優先販売とは・・・
上層階を優先販売したのですかね。

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん
会社同士のギブアンドテイクなんだからグレーではないな。
これもビジネス。

[154: 匿名さん]

ここのデベさん、玉川学園の既存不適格物件を条例が改正されて二度と同じ建物が建てられないから希少性が高いなんてまるで価値があるかのように説明する何でもありの会社。

グレーなんて赤信号みんなで渡れば怖くないでしょ。

[155: 匿名さん]

近隣住民優先も建築協定が前提なので、沿線の某物件みたいに市民優先なんてルール違反なんだけどね。

ルールを守らない会社だから売ったら最後なんてことも。法律はちゃんと調べないと。

[156: 匿名さん]

>>154 匿名さん
建築に明るいのですがこの説明ではよくわかりません。
詳細な説明をお願いします。

[157: 匿名さん]

既存不適格は将来建て替えができないので価値は下がる。それを逆に説明してるんだもの。

ちなみに柿生物件だとプレミストが敷地に都市計画道路がかかっていて、実施されると既存不適格になる。駅前の再開発で道路計画進むかもしれないから要注意。

[158: 匿名さん]

>>142 マンション掲示板さん
崩れたのは本当。原因は知らんけど。http://www.matiren.com/subpage114.html

[159: 評判気になるさん]

いつ完売するのだろう…
3年位販売してる

[160: 匿名さん]

提携企業優先分譲住戸は45戸すべて売れたのでしょうかね？

[161: 買い替え検討中さん]

ジョイント・コーポレーションから売り主さんが長谷工になってます。
2年前に見学に行きましたがまだ販売しているんですね？
と言いつつ、自分も書き込みの中で、デベロッパーの経営状況を見たほうがいいといわれ
上場企業に絞りました。
この掲示板でアドバイス頂いたので報告です。

[162: 匿名さん]

調べたら、ジョイント・コーポレーション自体が長谷工不動産になったみたいですね。長谷工グループの再編でそういう風になったとググったら出てきました。
ですので、売り主の実態自体は変わらないのだけど、
名称が変わったというような認識になるっぽいです。

[163: 匿名さん]

6戸販売中なんですね。
買いやすそうなお値段で広めのプランなので、残っているのが意外な感じがします。
全室アウトフレームでウォークインクローゼットも各部屋にあって西南向き。
いいプランだと思うのですが。
もっと2LDKとかもあると良かったのかな。
キャンセル住戸も出ているみたいですが、その6戸とは別なのかな？
ブライトヒルズ最上階 南西向き 3LDK 70㎡超。
最上階だからお値段はけっこうするのかもしれません。

[164: 匿名さん]

>163

工事中にがけ崩れあったみたいだし、設計の荒川建設も訳ありなうえに破綻。不動産は残り物にお買い得ってないことは理解の上で判断かな。

売主も身売りだし。

[165: 匿名さん]

Rタイプのリビングは１７．７畳もあれば十分ですよね。
テーブル置いて、ソファ置いて、あと細々したものを置いても
十分にゆったり過ごせる。鍵型の間取りが気になってしまった。
１５畳でも十分ですけどね。

[166: 匿名さん]

リビングに収納があって奥行きもありそうです。２個収納があるので小物類と少し大きなものと分けて収納できるのも魅力
掃除機もしまってけるのでさっと取り出して掃除機を利用できそう

冷蔵庫も手前にあるので取り出しやすいですね。
洋室には出窓カウンターがあるんですね。ちょっとしたものを置いたりできそうでいいです

[167: 匿名さん]

収納面もそうだけど、全体的に使いやすさとか、住みやすさとか
ちょいちょいそういうのは考えられていると思います。

正直、柿生自体、ものすごくマイナーな感じの駅だし
その駅からも歩いて10分くらいの場所のマンションなので、
立地的には良いというわけではない。
建物そのものをその代わりに良くしようとしているように感じます。

[168: 匿名さん]

マンションのほぼほぼ敷地内に建て売り5棟くらい作ってるね

[169: 匿名さん]

＞＞１６８
まさかその建売の方も管理費が掛かるんですかね。
中にはそんな戸建ての物件もありますからね。
管理費というかセキュリティ会社が入っているから、
その分の費用が必要ってことですけどね。

[170: 匿名さん]

竣工して４年が過ぎているのに、まだ販売しているってなかなか苦戦していますよね。
竣工後の販売であったとしてもこれはなかなか厳しそう。
その割は価格帯も立地から考えると高めの設定。
住んでいる人は早く売れてほしいでしょうね。

[171: 匿名さん]

完成売りの物件って現物が見れるってことで青田売りより売れる物件は販売期間短かいよ。

[172: 匿名さん]

もうすぐ竣工して４年になると思うのですが
まだ販売しているって中古物件扱いにならないのでしょうか？
価格を見ると正規価格かなと思いました。
この価格帯では完売は厳しいんじゃないですかね。

[173: 匿名さん]

竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。日本語って難しい。

[174: 名無しさん]

駅近のプレミストは大幅割引してました。こちらも販売価格下げないと厳しそうですね。ダラダラと売り続けても販管費がかさむだけ。

[175: 匿名さん]

プレミストは損切して業者に転売ってパターン。ここもどこまで頑張れるかだね。ちなみにプレミストは既存不適格リスクがあるから安いからといって飛びつくと…。

[176: 匿名さん]

売主により戦略が異なるのでプレミストが値引きするのでこちらも…という話にはならないのかもしれません。
ちなみにですがジョイント・コーポレーションさんの方針はどのようなものですか？
竣工後〇年を目処に価格改定するタイプか、個別に値引きを持ちかけられるのか、何か情報があれば教えていただきたいです。

[177: 匿名さん]

ジョイントは中堅だったけど長谷工に買収されて財務的には強くなったからね。どうするのか。

[178: 匿名さん]

買うタイミングを迷ってしまいますね…

>>173　匿名さん
>>竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。
これまで1年経過したマンションを「新古」と言っていました。中古の名前ではないんですね。1年経過したあたりが値引きタイミングでしょうか。

[179: 匿名さん]

地下1、2階の目の前に戸建て7棟分譲中
出来上がったら窓からコンニチワ状態だよ
近隣から反対運動起こされて、次はマンション住人から反対されてそう
隙間があれば積極的に埋めていく感じ逞しいわ

[180: 匿名さん]

新築の時期を過ぎると新古になるんですね！
新古マンションの場合は未入居なので中古のような値引はないんですか？
他の方がおっしゃるようにある時期を区切りに一斉に価格が改定されて再販売されるのかしら。

[181: 匿名さん]

新築を謳えなくなる竣工後1年が値下げのタイミングの一つではではあるけどここはとっくに過ぎてるし。プレミストみたいに損切して転売業者にってパターンもあるけど、どうするんだろうね。

あとは系列の仲介業者から販売とか、賃貸ってパターンくらいかな。

[182: 匿名さん]

>>179 匿名さん
マンション反対の次は戸建て反対？じゃ、何が建つんならいいんですかねぇ。
そんなに嫌なら業者より先に土地を買っておくしかない。
そもそもここに限らず、隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別な事じゃないけど、ここであえて書いて排他感情を煽る必要あるの？

[183: 評判気になるさん]

>>182 匿名さん
マンション関係者の方？
お疲れ様でーす

[184: 匿名さん]

>>183 評判気になるさん

このマンションには特に関係ないけど。一般的で当たり前のこと言ったら業者認定するのって、そうしないとなんか都合悪いの？それともそう思わないと自我が保てないの？

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん

噛みつく前にスーモで写真の一つでも見てくれば？
マンション関係ないどころか、マンションの一部ですか？ってぐらいの所に建ってるよ
お住まいの方の手前大層な事は言いにくいけど、売れ残る理由がよく分かる気がするよ