ウエリスおおたかの森サウスアリーナってどうですか？

[マンション比較中さん]

ウエリスおおたかの森サウスアリーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/ootaka255/

所在地：千葉県流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行区域内A78街区1画地（仮換地）
　　　　千葉県流山市市野谷字宮尻638番5外8筆（従前地）
　　　　千葉県流山市市野谷字二反田690番1の一部外48筆（底地）
交通：つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅徒歩10分
　　　東武アーバンパークライン「流山おおたかの森」駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.91m2～96.55m2
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[661: 匿名さん]

営業さんがよく言いますが、サッシをよくして外部の音をシャットアウトすると、内側の音が気になって騒音トラブルが増えます。ここの仕様だと上下左右がわりと響くので、あえてサッシの質をあげないという選択をしたのではないかと。

[662: マンション検討中さん]

二重床、二重天井だから音が響くのですか？

[663: マンション掲示板さん]

>>661 匿名さん
ここは上下や左右が響くマンションという説明を受けたのでしょうか？

[664: マンション検討中さん]

どこのマンションがT4か興味があるのでしたらご自身の足で現地を確認されるのがよろしいと思います。

全戸数が同一仕様とは限りませんし、T3で買ってたつもりがT4だったりするほどに建設途中でも仕様はころころするものです。細かな点の場合は購入者は受渡し時に変更点を追認するだけですからね。

[665: マンション検討中さん]

むしろT-4のマンションを見てみたい。
前が線路または幹線道路くらいしかないと思うんだけども。

[666: 匿名さん]

　一般に、長谷工仕様の二重床はスラブ200なので、直床や標準的なスラブのマンションに比べれば、音は響きます。最近はコストダウンで二重壁にしているので、さらに響きやすいです。ただ、遮音性能は高いほど騒音の苦情が多くなるという話も聞きますので、あまり気にせず、マナーを守って暮らせば問題ははないかと思います。

[667: マンション検討中さん]

二重床や二重天井はメリットと思われがちですがむしろデメリットにもなり得るという事が理解できました。

[668: マンション検討中さん]

>>665 マンション検討中さん
体験するにはT-4仕様になってる現地のMRか、それを購入された方に懇請して中へ入れてもらうしかないですね。

[669: 名無しさん]

馬鹿の一つ覚えで二重床じゃないとだめだという人が多いですが直床でも二重床でも厚さや品質や構造を総合評価しないと何とも言えないと思いますよ。

[670: マンション検討中さん]

>>661 匿名さん
営業さんが自分のとこの仕様を今さらあげられなくて言ってる詭弁にしか聞こえないな。
仕様アップは販売価格の上乗せにしかならないもんね。

[671: マンション比較中さん]

流山地域に限らず、幅広く80㎡前後の部屋を探しています。
こちらの坪単価は例えば幕張ベイパークタワーや、神奈川方面の郊外物件などよりずっと安くなっています。都内中心部への通勤や子育ての面、様々な仕様（二重天井二重床、良水工房、インターネット等）を比較するとなぜそこまで安いのかよくわかりません。駐車場は自走式で十分な数、共用設備も多すぎず少なすぎずで、将来の維持費上昇も相対的には抑えられる印象です。すぐ横にスーパーとドラッグストアがありますし、SCと同じ側にあるので日々の利便性が劣るようにも見えません。学区的にも評判のおおたかの森小中学校まで6分ですか。

糖質制限ダイエットなど健康志向がやたら叫ばれている一方で、「徒歩10分歩くのがもうとにかく嫌だ、嫌なものは嫌なんだ！！」という人がそれほどたくさんいるのでしょうか。それとも何か別に安くしなくては売れない理由があるのでしょうか。
全般的にお買い得に見えるのですが、私は何を見落としているのでしょうか？

[672: マンション検討中さん]

>>671 マンション比較中さん
見落としてるのは駅近トレンドと目の前の高圧線じゃないですか？

[673: マンション検討中さん]

サッシの等級決めるには当然ですが騒音測定してるでしょう。けどその数値はその時測った数値であって、今後数値がどうなるかを踏まえて等級決めるわけでもないでしょう。
いつ測ったのか分かりませんが現地は最下階から既にサッシか入ってますからこれからの仕様変更が困難なのは容易に想像できます。上階であっても既にサッシメーカーへの発注は終わってるでしょうから、これからの仕様変更は厳しいでしょう。
あとはT-1仕様で購入者が耐えられるかどうかだけの問題で、それは個人の感覚の差というのが結論ですかね。あ、結露は心配無用なのかな。

[674: マンション検討中さん]

>>671 マンション比較中さん
幕張や神奈川に対して流山というブランドの格差でしょ
個人的にはこちらが特段に安いという印象は持ってません。

[675: 匿名さん]

>>671
幕張や神奈川に比べたら安いでしょうが、おおたかの森のマンション価格は右肩上がりですから、これでも割高に感じる人は多いと思います。仕様が下がってきているというのもありますね。数年前はより駅に近くて、仕様のいいマンションが安く買えました。駅周辺はどんどん便利になるので、当たり前ですけどね

[676: マンション比較中さん]

671です。

お買い得という私の言葉の使い方が良くなかったですね。安い、高いは個人の背景や何と比べるかによって変わってくるものですし、街のブランド力みたいな話は荒れる原因にもなるのでちょっと脇に置いておきます。

検討するうえで客観的に判断して資産価値を下げたり、生活の質を下げたりするリスクとなる点は①駅10分②高圧線③目の前の道路の騒音に対してのT１サッシ、これくらいでしょうか？他にも何かありますでしょうか？

[677: マンション検討中さん]

>>676 マンション比較中さん
私は検討してそのうち二つがどうしても許容できなくてやめましたが、そのくらいじゃないかな？気にならない方もいると思いますし、
マンション自体はいいマンションだと思いますよ～。

[678: 検討板ユーザーさん]

このマンションの近くに住んでいます。
以下の点も考慮された方が良いかと思います

・池がすぐ隣（虫が多い）
・池周辺や公園に街灯がないため夜は駅からの帰り道が真っ暗

[679: 匿名さん]

>>676
小さなお子さんがいらっしゃるなら、小学校は大きなマイナスですね。分割しても、国の基準を大きく上回るマンモス校です。校庭、体育館、特別教室が足りず、教育環境としてはかなり問題があります。

あとは資産価値ですかね。駅近マンションが多いので、中古価格の下落は激しいと思います。

[680: マンション検討中さん]

>>679 匿名さん
平成33年4月になったらおおたか小の大半が新設小に転校するんだから大丈夫でしょ。

[681: マンション検討中さん]

>>671 マンション比較中さん
徒歩10分歩くのが嫌だという人は多いでしょ。
何のためにマンションに住むかって言ったら立地の良さですからね。

気にならない＆永住予定なら、購入されたら良いと思いますよ。

[682: マンション検討中さん]

まあ正直どんな立地であったとしても必ず１つ２つはネックが見つかるものですからね。減点方式ではなく加点方式で考えた方が良いと思いますけども。恋愛と同じく。笑

[683: 匿名さん]

>>680
新設小ができても、おおたかの森小が日本一の大規模校になります。５年後には４８クラスになる推計。低学年は１０組までいきます。教室が足りなくなったら、１クラスあたりの児童の基準をゆるめて対応するそうです

[684: マンション比較中さん]

671 = 676 です。

色々教えてくださった皆さん、ありがとうございます。

最初に挙げた三点以外は大きな問題点はなさそうですね。虫については郊外戸建住みの経験ありですので自分にとっては我慢できる範囲かなと。外灯については、確かに現地を確認した際に気になった点でもありました。マンションが完成し、周辺の戸建地区にも入居が進むに従って整備されるのではと楽観的です。

徒歩10分は私は全然気にならないので、あとは売る時にどこまでの値下がりを許容できるかですね。自分としては10年で20%、20年で40%の値下がりは受け入れるつもりです。もしこの範囲で収まりそうなのであれば、「加点方式」でより前向きに検討したいと考えています。

[685: マンション検討中さん]

20年後もそのときの子育て世代に選ばれる街であるように、みんなで街の価値を、維持したいですね。

[686: マンション検討中さん]

>>684 マンション比較中さん
そういえば池の周りに街灯設置されてましたよ。

[687: マンション検討中さん]

正直、雨にも雪にも耐えて毎日往復20分歩くというのは苦痛になるかな。

[688: 評判気になるさん]

>>684 マンション比較中さん
一般的に1年の値下がりは2%と言われていますので10年での値下がりは20％くらいになるでしょうが、家賃を払ったと思えば、安いものです。
私の場合は、16年で約800万円の損失でした。しかし、これを月割りにすると約4万円の損失で済んでおります。管理費や修繕積立金、駐車場代を含めても約8万円の損失でした。
80平米4LDKの賃貸マンションに住んだと思えば、実は損失ではありません。マンション転売で利益を得ようとするに人には損失でしょうが、そうでない人にとっては、むしろ安く住めたと言えます。

世間の評価に惑わされることなく、確かな自己判断基準を持つことが重要ではないでしょうか。
あなたの考えに賛同致します。

[689: マンション検討中さん]

ここは営業さんかなり頑張って書いてきますね！

[690: マンション検討中さん]

>>689 マンション検討中さん
どれが営業さんの書き込みかわからないんだけど。

[691: マンション検討中さん]

>>688 評判気になるさん
固定資産税や売買時の諸経費や税金など考慮された計算でしょうか？
立地がどこかはわかりませんが、4LDKで月8万円は安いですね。

[692: 匿名さん]

この立地で10年20％はかなり厳しいような……。駅５分でそれくらいじゃないですか？
4000万→2500万くらいまで覚悟しておくと心安らかに買えるのではないかと思います。

[693: 匿名さん]

マンマニさん的な分析をすると、レインズのデータで、徒歩１１分築６～７年のクリアヴィスタが平米単価３３～３７万で取引されてます（成約価格）。10年後の市況は今と異なるでしょうが、ご参考までに

[694: マンション検討中]

なんだ、クリアヴィスタと同じようなもんか。結構値崩れする可能性高いんだな。

[695: 名無しさん]

>>693 匿名さん
まあ、おおたかは新築祭りですから、新築が出まくっている間は駅遠の中古はかなり下げないとはけないですよね

[696: マンション検討中さん]

駅遠マンションだから値崩れはかなり見込んでおかないと痛い目に合う。5分以内と10分では雲泥の差になるよ。

[697: 匿名さん]

クオン入れずにソライエ見てたけどサウスアリーナの方がいいんじゃね？って人が多いっぽいですね。
ソライエみたいに荒れないといいなぁ。。。

[698: マンション検討中さん]

>>697 匿名さん

最近はこちらが荒れていると思いますが。

[699: 検討板ユーザーさん]

上の方々もおっしゃるように資産性では駅近ソライエ＞駅から10分サウスアリーナ かと。
仕様や陽当たりはこちらの方が良さそうですし、永住するならサウスも候補に入れると良いかと思います

[700: マンション検討中さん]

正直マンションの悪口の八割は他の物件の営業がやってると思った方がいい。

[701: 匿名さん]

住み心地ならサウスアリーナ、資産性ならソライエですね。ソライエくらい仕様が低いと、駅近でもかなり下がると思いますが……。

おおたかは将来的に、駅５分以内のマンションが3000戸を超えますから、中古市場にはつねに駅近マンションが数多く並ぶことになります。競争が激しくなるのは確実なので、街自体の価値があがって、値下がりしないように祈らないといけませんね。

[702: マンション検討中さん]

>>701 匿名さん
５分以内じゃないこのマンションは資産価値はないようなものですね。

[703: マンション検討中さん]

>>701 匿名さん
中古検討のときは、仕様ってそこまで気にしないんじゃないですかね。
やっぱり駅近からあたっていきますし、別にソライエ仕様は普通なだけで悪くないですから。

[704: マンション検討中さん]

この沿線で歩き10分かかるというマンションを積極的に選ぶという事は資産価値の目減りも含めてそれなりに理由が必要です。
購入までの背中を押せるアドバンテージがそれほどあるのか無いのか、どうなんでしょう？

[705: 匿名さん]

クリアヴィスタとかオーベルとかの例からすると、10年後に㎡あたり30万弱くらいでしょうか。
70㎡なら10年後の残債2000万以下なら買い、みたいな判断もできますね。

[706: マンション検討中さん]

おーおー営業担当が潰そうと頑張ってるわ笑
そんなことしてないで電話や手紙の１つもしたらどうですか？

[707: マンション検討中さん]

いや、検討者としてはマイナス情報のほうが助かります。
高額な買い物ですから知ってる上でそれでもここが欲しいと思ったら判子押せばいいんですから。

[708: マンション検討中さん]

ていうか資産性を謳ってソライエの方がいいという方多いみたいですが、ソライエより段違いにクオンの方が良いと思うんですが。なんでソライエなんすかね？

[709: マンション検討中さん]

>>708 マンション検討中さん
ソライエ関係者が投稿してるから？クオンは抽選当たらないと買えないから？クオンとここで比較してる人少ないから？
こんな感じでしょうか。

資産価値なんて気にせず、永住するつもりで買うマンションかと思います。徒歩10分が平気な人にとっては、良いマンションだと思いますよ。

[710: マンション検討中さん]

>>709 マンション検討中さん
ソライエとの資産性の比較が話題になったからそのアンサーで返答しているだけです。
クオンの資産性は高いでしょう。
クオンの中古市場での単価が下がったときは他も総崩れでしょうから困ります。