建替え決議

[匿名さん]

築30年を過ぎると補修か建替えかという議論が上がってくるのでしょうか。
高度成長期に建てられたマンション（ってあるのかな？）が築30年を超え始めてますよね。
一方、大地震で建物が建物一部や半壊したら、住民による建替え決議の
作成が行なわれ、賛成反対いろいろと出てくるのでしょう。
マンションを購入したばかりですが、先々を見据えたお話を伺えれば
と思いスレ立てしました。

[17: 匿名さん]

私は戸建住民ですが良いスレですね。
建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
このスレを見て意識の高い人が１人でも増えれば
理想のマンションに近づくと思います。

[18: 匿名さん]

>>17
＞建て替えを安易に考えているマンション住人が多い中、
いや、安易に考えているのではなく、まだ遠い将来のことだと思って、
あまり考えていないとか、想像出来ていない人の方が多いのだと思いますよ。
私は終の棲家として購入した口なので、マンション管理には日頃から
興味を持っていますが、管理組合役員にならないと管理に興味を持たないとか、
なっても、やる気のない住人がいるマンションともあるみたいですから。
やはり、住人一人一人が日頃から管理にも興味を持つ事が大事だと思います。
そういう点では、うちのマンションは恵まれている方なのかもしれませんが。

[19: 匿名さん]

どこのスレでも老朽化マンションの代名詞のように「築30年超のマンション」という言葉が
使われますが、理由は単純です。40年超のマンションがほとんどないからです。
10年経ったら、築40年超。20年経ったら築50年超といわれているかもしれません・・・・

マンションの理事仲間（建築家）と話をすると、
「建築物はどんなものでも、約束事（耐震性、構造）の上に設計されているそうです」
その約束事の範囲の中で、ちゃんと施工していれば60年、100年建物は大丈夫だそうです。
但し約束事を逸脱した、地震が来れば予測は出来ないそうです。
地盤と構造の問題もあるし、こればかりは専門家でも何とも言えないそうです。

マンションや団地が建て替えになるのは、建物寿命と言うより生活様式の変化に対応できない
つまり、陳腐化によるものが大半なのではないでしょうか。
風呂がない、2ＤＫでとても家族で住めない、エレベターがない・・・・
裏を返せば、現代の生活様式にマッチしていれば60年を超えても現役なのではないでしょうか。
都内に昭和初期の鉄筋の建物も多いですが、陳腐化しなければ現役のものはたくさんあります。
三越百貨店は戦前、池袋西武百貨店昭和20年代の建築物ですし、学校の校舎では更に古いものが
多数あります。何の躊躇もなく店舗や公共施設として使用されています。
霞ヶ関ビルは45年超、サンシャイン60、新宿の高層ビル群も30年超ですが
近々建て替えるという話は聞きませんよね。

[20: 匿名さん]

１９さんと同意権なのですが
実家が築２８年のマンションなのですが
２年前に大規模修繕（外壁＆水周りタンクなど）を
行い専門家に建物の状態を見てもらった所
もう２５年は問題無いとの結果でした。

戸建てと違い、内装リフォームが容易なので
築３０年程度で建替えの話が出るケースは
少ないと思いますね。

[21: 匿名さん]

残念なことに余裕のある住民ほどある程度の時間が過ぎると
他の新築マンションに移り住むのが現状です。
賃貸ですら最近は２年足らずで新築、築浅物件を
住み替えたりする人が増えています。（更新しない）

他レスにもありましたが「十分使える携帯電話」を
機能が新しい、飽きたなどで変える世代を見ると
物を大事にする文化は明らかに影を潜めてきています。
（ブランド品同様、愛着もなく使い捨てのようになりつつある）

若者成功の代表イメージが強い六本木ヒルズの住人も
あそこの街が好きで住み続ける人は皆無でしょう。
飽きたら最新のもの、新しいものに住み変える文化は続きそうです。

[22: 匿名さん]

>>19
百貨店の裏側に入ったことのない人の意見ですね。
リニューアルで大規模な改装工事が何度も入っています。
全部は出来ないのでひび割れのままの場所も多いですよ。
地震が来れば大変でしょうね。

[23: 匿名さん]

初めてこのスレを見ました。

3月に新築大規模マンションに入居予定です。
永住志望なので、自分の寿命が尽きる前に「建て替えやむなし」状態にならないよう
管理には気を配って行きたいものです。
「家は新しくなりました。蓄えはなくなりました」じゃお先真っ暗ですからね。
（そのころはお先長くないが…）

「マンション崩壊」（山岡淳一郎　日経BP社）なかなか面白いです。
住民5分の4の多数決による「法定建て替え決議」が可決されると
建て替え反対者は最悪「売り渡し請求」を求められ
お金をもらって退去せざるを得ないようです。

そんなときにとるべき行動を考えると
①追加費用が払えて、かつ生活レベルを落とさない程度の蓄えが残っていれば建て替え賛成。
②費用が払えず、または引越しに耐えうる体力を維持できていない場合は
もらったお金で老人ホームに入居（空きはあるかな…）。
③頑固に住み続ける（周りは空き家だらけっていう状況に耐えられるか？）。

①になれればいいけど、自信はない。
ならば、マンション寿命を1年でも長くするよう適正に維持する。
一人じゃ出来ないから、住民全員が管理に気を配ってもらえるよう
訴え続けるしかないですかねー。

[24: 匿名さん]

＞戸建てと違い、内装リフォームが容易なので

リフォームは戸建ての方が容易ですよ。
マンションは制約が多い。

[25: 匿名さん]

マンションは増築が出来ないだけでリ、躯体がしっかりしているのでスケルトンリフォームも簡単
通常のフォームは戸建てより、安価に出来ますよ。

HPを見てみましたがガイアの夜明けは、視聴率目的で刺激的な内容を好む
やはり商業メディアのマスコミらしい構成ですね。
「マンションは30年で内側の配管がダメになる！」ともっともらしく書いてあります・・
・コンクリートに埋もれた老朽化した配管を改修するなら建て替えるのが普通、
・日本のマンションは平均37年で建て替えられる、欧米は60年〜100年で建て替えられる。
　（100年前は明治時代ですから、さすがに生活設備は違うでしょうね、
　　電化製品もほとんど使わなかったし）

エレベターもない40㎡程度の狭小で設備の陳腐化した公団の団地は別にして、
建て替えられた例なんて、ほんの一握りなのが実態です。
だいたい分譲マンションの最古の物が築47年の四谷コーポラス（現役、賃貸もあり）
らしいですから、はなはだ疑問です。
「建て替えの平均37年」とは、どうやって平均したのでしょうか（笑）

分譲マンションの歴史は立地の良い都心から始まっていますので、都心物件を中心に30年超の
マンションは100万戸近くあるそうです、これらが配管だけの問題で
いくつ建て替えられたのでしょう？　多分皆無だと思います、マスコミはあくまでも番組ですから。

配管なんて埋め込み配管がダメなら、外付配管に変更すればいいだけ古いマンションでは普通に
行われている方法です、見栄えが多少悪くなっても生活に支障はありません。
年代の古い高級マンションもこの方法で問題なく生活しています。
さすがに旧耐震物件ですからばらつきが激しいでしょうが、間取りと設備が陳腐化しなければ
最低60年、ものによっては100年でも維持できると思いますよ。
（維持できるというより、生活に支障がないのと建て替え決議がとれないこと？）

ガイアの夜明けでは建て替え問題が表面化、と書いてありましたが間取りの狭さ以外に
ボロボロで居住するのに不便を感じる、分譲マンションなんて都内では見たことがありません。

[26: 匿名さん]

高層化へ、多摩ニュー分譲団地２３棟一括建て替え
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070107-00000003-yom-soci

[27: 匿名さん]

かつて有名ニュータウンいまや有名オールドタウンとなった街に住むものです。
ちょうど集合住宅が建築としての強いポテンシャルを持って設計されていたころの、
今でもモダンな集合住宅にやっと入居でき、満足して住んでいます。
スキップフロアで今ではありえない（バリアフリーでないからデベは売れない？（笑））
豊かな空間を持ち、配管・配線を含め全面リフォームして楽しんで住んでいます。
しかし避けて通れない建て替え問題。他の住民は不便・古いが優先して記念碑的に
いい建物という意識はありません。
この問題を解決するには出たい人が高値で売れること。
住みたい!という人と売りたい!という人の高値取引がうまく成立するマーケットは
ないんでしょうか？

[28: 匿名さん]

>>27
マンションにしても、戸建にしても自分が住んでいる部屋や家だけがいくらきれいでも評価はあまりあがらないと思います。マンションはほかの住人の（建築物そのものの管理具合を含む）がすさんでいたらだめでしょうし、戸建もその家の周囲の様子や土地柄が結構響きます。
　結論としてはそんなマーケットはありえないしまた買いたいと思う人はいないでしょう。

[29: 匿名さん]

＞マンションは増築が出来ないだけで、
＞躯体がしっかりしているので
＞スケルトンリフォームも簡単
＞通常のリフォームは戸建てより、安価に出来ますよ。

完全なデマ。

築30年での戸建ての大規模耐震リフォームと、
築30年でのマンションのスケルトンリフォームで比較してるのかな？

そりゃー戸建てが構造補強、内外装のリフォームをしてるのに、
マンションは内装だけなら、マンションの方が安くて簡単でしょう。

でもマンションは修繕費払って、外装や共用部をしょっちゅう修繕してるんだから、
その分足せば当然マンションの方が割高。

単純にフローリングを全面張り替えしたり、キッチン、ユニットバスを入れ換えたりする
リフォーム工事なら、圧倒的に戸建ての方が簡単だから、工期も短いし、
部材の選択肢も広いから、安価にできる。
スケルトンインフィルのマンションでも戸建てほどのリフォームの自由度はない。

[30: 匿名さん]

>完全なデマ

そこまで言い切るなら具体的に数字出して比較してください。

[31: 匿名さん]

検索するとこんな記事が。

日本の一戸建ての建替え周期は約26年といわれている。
26年後に数千万円の費用が必要であることを前提に比較すべき。
増築するには一戸建てが有利かもしれないが、それも容積率に
余裕がある場合のみだ。リフォームするには基本構造がしっか
りしているマンションが有利。建替えの判断を単独でできると
いう意味では一戸建てが有利だろう。

[32: 匿名さん]

古いマンションで耐震基準が1981年以前の建物は、
建築基準法に違反してはいませんが、
基準ギリギリで耐震強度が不足していれば耐震設計偽造マンションと同じ運命。
スケルトンリホームでは耐震性は補強されないのでは？
耐震設計偽造マンションと同じように、
建て替え、又は耐震補強が緊急に必要なのではないでしょうか？

[33: 匿名さん]

>マンションを購入したばかりですが、
古いマンションは、別スレのような気がします。

[34: 匿名さん]

マア、要するに、事実上マンションの建て替えは不可能ということだ。

[35: 匿名さん]

＞32
旧耐震も、東北だったかの地震を基準に設定されたそうです。
新耐震より甘いことは事実ですがこ共同住宅ですから建て替えは口で言うほど簡単じゃないし
耐震補強も理事の時に検討をしたことがありますが、1世帯あたり500〜1000万円の
負担だった気がします。

まあ、マンションの耐震を気にするなら、商業ビルはその何倍か耐震補強が必要ですし
建売等の戸建ては、半数以上が必要でしょう。
一説によると、都内のミニ戸建て3階建て80％以上は強度不足だと言う話しも聞きました、
これらに比べれば、旧耐震のマンションは何倍も安全です、阪神大震災で分譲マンションの
倒壊は数件だったと聞いたことがあります。

[36: 管理人]

☆こちらのスレはマンション質問板に移行させて頂きました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3248/
こちらをご利用頂きますようお願い致します。