ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

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[2124: 匿名さん]

>>2123
私は別に2割値上がりは期待してませんよ元々、坪380～400の売り出し予想で、将来的にも坪350～420くらいでしょう。それでも大暴落リスクのある有明や晴海やシーサイドよりは底堅いと思っています。
住環境をボロカスに言ってた自称不動産屋が、坪300台前半なら検討したいと言ってる自称不動産屋が1～2割の値上がりを目論んでいたんじゃないかという話です。
結果は目論見通りには行かず、坪400越えの売り出しが濃厚となり、自称不動産屋は発狂。でも自称不動産屋も坪380～410くらいのポテンシャルに気付いていたのに、関東では実績のないデベが妥当な値段を付けてきたのが気にくわないらしい。身勝手なヤツですね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 匿名さん

不動産は、資産価値の殆どが立地で決まります。同じような立地のベイサイドステージ東京が坪220万なので、ローレルタワールネ浜松町が坪350から420万を維持するのは容易じゃないと思いますよ。

[2126: 匿名さん]

>>2125 匿名さん
うーん。たしかにほかの地域でのタワマンと非タワマンでの坪単価の違いって、たしかに1.5〜2倍にまでの剥離は無かったような？30%違いくらいだった気がする。このへんは信頼できるサンプルがあれば良いんだけどね。

[2127: 匿名さん]

ゆりかもめ推しの者だけど、冷静に考えてゆりかもめの駅力の弱さのひとつの要因として、周りに何も商業施設がないのが挙げられるね。

台場、有明、汐留などの有名どころな駅では駅前開発はあるけど、日の出や芝浦ふ頭あたりはなかなかないよね。

地下鉄なんかだとなんらかの商業ビルがあるものだけど、何か事情でもあるのかな？

ゆりかもてはあくまで鉄道機能としては快適なのでディスるとしたらそのあたりかなぁとは。

[2128: 匿名さん]

いいサンプルはGFTしかないな

[2129: 匿名さん]

>>2125
明記しなかったのはこちらの責任だが、ここの検討対象は海側の中層階以上の前提ね。
ベイサイドステージの高層(こちらの中層)は坪270くらいですから、築17年と駅に少し近いことを考えると、築浅中古と過程しても坪350くらいの価値は普通にあると思うけどね。
更にベイサイドステージは西本興産ビル跡に正面を塞がれるリスクもあるので、それを割り引いた価格設定だろう。

[2130: 匿名さん]

>>2127 匿名さん

なるほど、ゆりかもてですね。分かります。

[2131: 匿名さん]

>>2128 匿名さん
GFTの周りのフツーのマンションとどのくらい剥離あるかな？だいたいの所感で良いのでざっくり提示してほしいな。
GFTが300後半とすると、周りの普通のマンションは200〜200前半くらいの計算になるけど芝浦でその価格はさすがにないような。。

[2132: 匿名さん]

>>2129 匿名さん
まぁこれでミナトフロントが即売れとかになればさすがにベイサイドステージもつられて上がる可能性は高いよね。

[2133: 匿名さん]

>>2127
ゆりかもめの外側には人が住んでないし、内側なら少し歩いても浜松町や田町を使うので、お台場や有明に行くときくらいしかゆりかもめは使わないからね。店もできない。
芝浦ふ頭至近のオフィス勤務の知人が、ゆりかもめの定期代は出なく、田町からシャトルバスだって言ってた。
竹芝や芝浦１の再開発が終われば、日の出周辺も変わってくると予想します。伸びしろしかない駅なので、期待しないくらいで待てばいいのでは？

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん
確かに！田町駅から徒歩でいけちゃう距離感だもんね。ただあの辺って、商業施設は官民一体にならないと難しいんじゃないかな？ほかの地下鉄の駅周辺みたいに土地(とかビル)の売買が行われてる様子もない。

ということは民の力だけでは作れないのかもしれないよね。というかゆりかもめの各駅はすべての駅がビル直結やホテル直結だったりでどちらかというと政府の方針に期待するしかないような気がする。

という事はここに日の目が当たる事があるとすれば、浜松町〜竹芝一帯の開発が終わってから日の出→芝浦ふ頭の順で目をつけられるかも？という事は考えられるかもしれないよね。

[2135: 匿名さん]

>>2134 匿名さん
>日の目があたる
日の出だけにありえそう(笑)

[2136: 匿名さん]

>>2131
GFTと比較するならフェイム芝浦がいいね。今出てるのだと内装リフォーム済みだが、坪330です。
築年差も近いので、リフォーム済みを差し引いて20～25%の差かな。
ベイサイドステージから逆算するとMFTの中層海側が今築浅中古で売り出されたら坪340くらいでしょう。
やっぱり坪380くらいならいいんだけど。

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
まぁまぁ、それに駅徒歩1分も加味すると今の中古相場から算出すると、

400越えが基本で、380はパンダ部屋とかだとバランス良いかも？海側450くらいまでなら高めでも売れるかなぁという感じですかね。

しかしこの価格で売れるかですねぇ、でも説明会は満席なんでしょ？びびりますね。

[2138: 匿名さん]

>>2137 匿名さん
びびりますね。相場観がない方でお金持ちはまだまだたくさんいるのでしょうか。

[2139: 匿名さん]

でも晴海と有明の割高新築と比べたらここを450で買う方がよっぽど将来安泰だと思う。

[2140: 口コミ知りたいさん]

>>2139 匿名さん

モノが違うでしょ

[2141: 匿名さん]

晴海でも、例えばDTの45階以上を380程度で購入できれば、ここの20階ぐらいを450で買うよりはよほど安全だと思う。
売り出しは400超えているものが多いが、全然売れていないようなので交渉の余地あり。
パークタワー晴海やクロノ•ティアロ、有明では資産性が維持できない。勝どきは値段次第。

[2142: 匿名さん]

>>2141 匿名さん

ドゥトゥール>>ここ>>有明晴海新築って感じかな

[2143: マンション検討中さん]

>>2094 匿名さん

https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/plan_p55e.html
20階 53.68m2
7,690万円(@477)

これが更に値上がりするなんて、ちょっと考えられない。

[2144: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
眺望のCGがひどい。
海側の20階と10階の眺望見比べたら、全く同じ写真使ってるんです。違いは、写真下部に倉庫の屋根が映り込むか否かだけ。
あんなの信用できない。

[2145: マンション掲示板さん]

>>2143 マンション検討中さん

スゴい高いですね！
だけどなんだかんだで値上がりするんですよね。
今までがそうでした。
今は信じられないかもしれないですけど。

[2146: 匿名さん]

長谷工施工の品川タワーレジデンスは、坪380が510位に値上がりしていますね。
マンションは、やっぱり立地ですね。
再開発が続く浜松町駅徒歩10分であることを考慮すると、現時点では妥当な価格と思います。
芝浦1丁目計画が完了する10年後が楽しみですね。

[2147: 匿名さん]

>>2146: 匿名さん

いや待ちなさい。
価格の上昇の限界説が出ているし、上昇余地は少ないよ。

[2148: 匿名さん]

ミナトフロントタワーの値付けを見る限り、GFTももう1段階値上がりするかもしれないな。そろそろGFT売ろうと思ってたけど、少し様子見しようかな。

[2149: 匿名さん]

有明と晴海をディスってこちらを上げてる方がいますが、他社を下げることでしか価値を見出だせない物件といいたいのかな？新築が400で、隣の中古が坪220なんて極端な値付けきいたことない。本当に400で売るなら退散した方がいいよ。

[2150: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
7690万円という価格はどこから？
ちょっと信じられない位高いですね。

[2151: マンション検討中さん]

>>2150 匿名さん

モデルルームで提示された価格表です。
「予定価格ですが下げることは無いと思う」
というのが営業の弁でした。

[2152: マンション検討中さん]

>>2142 匿名さん

その比較、ちょっと意味がわからないです。
坪単価の比較してるんですか？

[2153: 匿名さん]

>>2151 マンション検討中さん
え？まだ1000万単位じゃないの？

[2154: 匿名さん]

まず、大江戸線単線しかない激混み勝どき駅の晴海とゆりかもめ1分、山手線浜松町含む5線に徒歩10分のここでは交通利便性は差があり過ぎで比較にすらならない。さらに最上位アドレス港区、晴海とは段違いの規模でなされる再開発エリア。価値も将来性も比較にならないよ。

[2155: 匿名さん]

>>2149 匿名さん
すみません、ディスっているわけではなく、冷静に適正価格で順列を並べているだけです。こちらの物件も激高なのは承知しています

[2156: マンション掲示板さん]

>>2150 匿名さん
3.1のベッドルームってクロゼット開かなそうです、布団でしょうか。

[2157: 匿名さん]

>>2152 マンション検討中さん
>>2414のお話から資産価値維持率の順列つけてみました

[2158: 匿名さん]

晴海はウワモノだけならパークコートクラスですよ
こことは違いすぎる

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
ウワモノだけでなく立地も加味しないと比較できないですよ

[2160: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
はるみは立地がもう少しよかったら最高だったなぁ。。。虹橋も東京タワーも見えないし、色々とキツイ。ただ共用施設は素晴らしいよね。ほんと。

[2161: 匿名さん]

>>2154 匿名さん
ではなぜ中古が220万で放置されてるんですかねー。

[2162: 匿名さん]

結局名称はどうなるのでしょうか？

[2163: 匿名さん]

>>2161 匿名さん
もう売れてると思うよw

[2164: 匿名さん]

ここの立地は人が住むとこじゃないでしょ、、、残念ですが。以前、この近くで働いてたことがあるんだけど、まさかこんな場所に住む人がいるなんて想像できなかった。

多少不便でも、晴海のほうがマシだわ。

でも、港区だからと言う理由だけで、高く出すんだろうね。それを買う人もいるんでしょう。

[2165: 匿名さん]

マンションは立地が全て。上物はそりゃ良い方がいいが端金でパークコートクラスにできるし、ここは思ってる以上に高級幹部あったよ。浜松町の今後5年10年での変貌ぶりは日本一になるから、一気に雰囲気や生活環境は良くなる。今は寂しい海岸アドレスも続々とマンションが建つと思う。

[2166: 匿名さん]

>>2165 匿名さん
賛成したいんだけど、マンションばかりたっても商業施設みたいなのが立ってくれないと、、、w

[2167: マンション検討中さん]

>>2153 匿名さん

もう10万円単位で出てますよ。

2202号室
120.09m2
18,500万円とか。

[2168: 匿名さん]

>>2166
あのこのエリアの再開発知らないの？？そこら中にあって総額数兆円規模、しかも他の湾岸エリアと違ってタワマン計画でなくオフィス、商業、行政の再開発。街づくりたがらビルだけでなく、公園、病院、水上タクシー計画など多彩なんだよね。海岸は本当に安値放置だったから穴場過ぎた。

[2169: 匿名さん]

>>2168 匿名さん
あれそれって浜松町-竹芝と田町の再開発だよね？
やっぱり海岸も近所にある、でなくて海岸そのものがもっとそういう開発されてほしいなって…ww

[2170: 匿名さん]

>>2169 匿名さん
ゆりかもめの駅が発展してくれるといいんですけどね

[2171: マンコミュファンさん]

坪450を切る住戸ってあるんですかね?ここ
皆さん情報からすると無さそうなのですが

[2172: 匿名さん]

劇団四季の新劇場も徒歩圏内だよ^_^。

[2173: 匿名さん]

くそ高すぎ。僻地+長谷工物件の癖に調子のってますねー。

[2174: 匿名さん]

>>2169
でた揚げ足とりw 浜松町やら生活圏にあるのが大事だとなんじゃないの？海岸アドレスはガチのオーシャンフロントの縦長アドレスでマンションは可能だけどオフィス商業ビル建てるスペースはない。目の前に野村のド級の再開発あったり色々半端ないエリア。湾岸エリアの王様である浜松町芝浦港南よりポテンシャルは高い。

[2175: 匿名さん]

>>2173
こんな交通利便性が高い場所が僻地なら勝どき豊洲や湾岸最下位の有明やらはなんと表現するのか？？

[2176: 匿名さん]

>>2174 匿名さん
いやいや！海岸すきだよ！ただゆりかもめ駅前がもうちっと何か出来てくれればなっていう。ゆりかもめの他の駅は何らかの施設あるやん？(芝浦ふ頭のぞく)コンビニとかがあるだけでもさ。再開発でもしかしたら何か作れるかもしれないし！

[2177: 匿名さん]

>>2175 匿名さん
有明の方が住む分には便利ですねー。

[2178: 匿名さん]

>>2175 匿名さん

利便性が高い？電車に乗るまで徒歩15分もかかるのに？笑

[2179: 匿名さん]

結局のところ、ここは港区最下位なんで、中央区最下位のパークタワー晴海と同等レベルだとは思いますが、駅遠といっても山手線が徒歩圏内なのがせめてもの救い。周辺には何もないので、Amazonプライムに入りましょう。

[2180: 匿名さん]

野村の芝浦1丁目計画の開発が終われば、日の出駅で降りる通勤客も激増しそう。
その頃には日の出駅にも何かできると思うし、その頃にはさらに地価が上がっていると思う。

[2181: マンション検討中さん]

>>2180 匿名さん
JRから歩くか、専用バスの人が多いのでは？

[2182: 匿名さん]

再開発がされる前に購入すべきでしょう。
安い時に買っておけばよかったと後悔しても遅い。

[2183: 匿名さん]

特にここは港区、このエリアがダメな時は日本が終わり。

[2184: 匿名さん]

>>2181 マンション検討中さん

オリンピック後に有明などの人口が激増するから、ゆりかもめの通勤客も増えると思う。

[2185: 匿名さん]

>>2179
港区最下位と中央区最下位が同等なわけねえだろw 港区アドレスのブランド性、交通利便性が勝どきとは桁違いに良い、再開発規模は数十倍くらいの差があり将来性も桁違い。同等レベルとか正気ですか？本当にそう思うならお前は勝どき買ってやれ。

[2186: 匿名さん]

有明の人口は今たかだか9千人。
スミフとプレミストができた後でも、東雲にすら及ばないスモールタウンでしかないけど　笑

[2187: マンション検討中さん]

TBTにしとけって。

[2188: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
なら隣の中古買ってやれよ。笑
坪220万だぞ。

[2189: 匿名さん]

港区最下位物件。。。

[2190: 匿名さん]

それでも、
港区>>中央区>>>>>江東区
となる現実がある。

[2191: 匿名さん]

山手線徒歩10分の割には激安じゃ無いですか？
豊洲と同じくらいの価格。
有明より少し高い。

かなり激安に思えるんですが。

[2192: 匿名さん]

ここの人は3LDk70m2、1億円だすの？笑

[2193: 匿名さん]

今年の公示地価だと、住宅地の最高値も千代田区から港区に代わった。

港区一極集中がこれから更に強まりそうだな。

[2194: 通りがかりさん]

10年後の価格が気になるなら、現時点でそのくらい経ってる物件見てれば?
アイランドとかカテリーナ三田とか見たら、ここがそんな値段から上がるはず無いと思うけどね。

[2195: 匿名さん]

それでもまあ、他区よりは上がりそうだけどね。

[2196: 匿名さん]

>>2192
まあ将来性、湾岸一の眺望、港区を考えれば安いよね。

[2197: マンション掲示板さん]

>>2187 マンション検討中さん

TBTって何?
Tokyo Beautiful Tower?

[2198: 匿名さん]

モデル行きました。
高いなー。仕様もあまり良くないというか、モデルとかもビル中でコスト抑えてるのに、なんで価格は大手のタワマン級なのかな、施工もあれだし。
450は今の市況で行けば普通なんだろうけど、それが高過ぎたのか、新築で住んだんだからいいでしょの範囲か、半値級か、が分かるのは10年後だよねー
特にこれは売主も施工もブランドは無いし、というか長谷工は安くて簡素のイメージしかないし。
て考えると、10年後は半値級というのが正解のような気がするなー。
上がらなくてもいいし、下がるのもいいけど、7割すらキープ出来ないという気がしてならない。
すでにモデルの雰囲気が、450ではないんだよねー。
詳しい人いたら見解ください

[2199: 匿名さん]

>>2198
立地的な将来性でここより勝る場所はない。近鉄は東京の人が知らないだけで質の良いモノをしっかりと作る会社です。また長谷工と言うがここみたいな高級物件も長谷工は実績があるのを皆知らないだけ。近くの高輪ザレジデンスや品川タワーレジデンスも長谷工ですよ。

[2200: 匿名さん]

立地的な将来性でここより勝る場所はない、んですか？

[2201: マンション検討中さん]

関東人が無知なだけで近鉄は大手デベですよ。またグループとしても大衆的な阪急、阪神と違って近鉄は高級、ハイソ路線なんだよ。

[2202: 匿名さん]

浜松町エリアの再開発の数と規模は日本一なの知らないの？しかも港区。このエリアが駄目になったら日本が終わったと思ってもらって間違いない。

[2203: 検討板ユーザーさん]

立地は良いか不明ですが、450～の単価は今の時世では全然普通です。
将来的にも資産価値は保持されると思います。
東京ベイサイドステージが安いのは、近隣に比較の物件がほとんど無かったからだと思います。

[2204: 匿名さん]

ここ、浜松町再開発とは関係ないですよ。

[2205: 匿名さん]

>>2204 まっ買えない妬みはわかるがそのレベルの無理ネガは安いエリアの他でやってくれw

[2206: 匿名さん]

ベイステージは築古いしタワマンじゃないし、賃貸以下の仕様で比較対象外。それでもすぐに坪300くらいには間違いなくなる。

[2207: 口コミ知りたいさん]

>>2198 匿名さん
モデルルーム行きました。
共用部が大人仕様でファミリー層のうけは悪いと思います。
シアターもかなり手抜き映像といった印象。

5階だか6階以上の住戸はエレベーターの乗り換えが1回必要といってました。
時間がないときや疲れて帰ってきた時に乗り換えないと家に入れないのはちょっと不便です。
最後のアンケートにここであればGFT買いますと書いて帰ってきました。

担当の方は、この値段は今後このエリアで建つマンションの中ではかなりお安いほうですとおっしゃってました。

かなり期待して行ったので、残念な結果となりました。

もともと海岸にも芝浦にも両方住んでいました。海岸は平日の朝と夕方以外はあまり人もいないので、静かなところにひっそり住むには最適だとは思います。また、車通勤であればあの殺風景さも気になりません。
歩いて通勤は嫌かな。

再開発かつ新築を考慮したとしても検討外ですね。新築にこだわらなければ海岸エリアでもっとステキな物件は他にも沢山あるかと思います。

[2208: 匿名さん]

近鉄関係者の方ではない方で、納得の見解が欲しいです。
いきなりここまでポジティブ投稿が増える意味がわかりません、検討者にはポジショントークはいらないはずなので。
すでにグローバルフロントとか所有されてる方も、ここの値段がどうこうはすでに新築時価格はある程度出ているので関係ないでしょう。
近鉄さんチェックしすぎです。笑

[2209: 匿名さん]

GFTは買いでしたね。
ここもそのくらいならね、二年経って市況は上がり、でも施工が長谷工さんということを差し引き同等の価格くらいならもっと盛り上がったでしょうね。

[2210: 匿名さん]

価値的には、ゴクレ＞GFT＞ミナト　だな。
価格的には、ミナトダントツ１位。笑

[2211: マンション検討中さん]

>>2207 口コミ知りたいさん
静かですか？
昼間も海岸通りはコンテナが凄い走ってません？
当然高速も

[2212: eマンションさん]

正直、この金額出すなら武蔵小山もありかな、と思ってます。向こうも仕様は低いものの立地と価格面で折り合いはつけられそうかな、と。

[2213: マンション検討中さん]

高速の音はしますし、コンテナ走ってますが、窓閉めちゃえば個人的には気になりません。
高速入り口が近いので車で移動しやすいメリットを考えると我慢できちゃいます。

[2214: 匿名さん]

この金額なら月島や湊の方がいいですよ。

[2215: eマンションさん]

武蔵小山は高過ぎでしょう。
ここよりもヒドいと思いますよ。
ただ三井不動産なのは良いですけど。

[2216: 匿名さん]

ここは立地がなぁ、、、
残念ながら、人が住むような場所じゃないのは確か。
浜松町の再開発はあるにせよ、このマンションが再開発エリアに含まれるわけではないから、環境は変わらない。
首都高についてだけど、首都高沿いのマンションの外壁を見ると、例外なく排ガスで黒ずんでいる。やはり家族の健康を気にするなら避けたいところだね。

[2217: 匿名さん]

そうするとこれはなんで白っぽくしたのでしょう？
安いのかな？

[2218: 匿名さん]

5クレの検討者も増えますかね？

[2219: 匿名さん]

排ガス凄いし、結構海岸通りは車両同士の衝突事故が多い
小さい子がいる家なんかは海岸通り手前の物件で探すべき

[2220: 匿名さん]

ここはやっぱりセカンド程度に買えるお金持ち向けですかね？
本気の住まいとしては買いづらいですよね。
友人も呼びづらそうな。なんでここにしたのっ？てなりそう。

6階でパンツ洗えるからね！ってのはいいかな。

[2221: 匿名さん]

>>2220 匿名さん
本気の住まいとしては買いづらい。
まさにその通りだな。

[2222: 匿名さん]

他エリアにもマンションを所有している富裕層の方は、海岸にセカンドとして【賃貸】してる方多いですよ

家賃安い割にオーシャンフロントですし、車でレインボーすぐ、高速近い、駐車場代も赤坂や麻布程高くない

それはそれでメリットです

当然本気で住む気はありません

もしあそこらへんで仮に買うとしても、中古のGFT、アイランド、パークタワー等を選ぶはず

[2223: 匿名さん]

>>2191 匿名さん

豊洲そんなに高いん？