ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

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[2104: 評判気になるさん]

>>2100 匿名さん

近隣中古が400になることはないですよ。
10年この金融緩和があれば分かりませんが。
なのでオハナを検討ください。私は野村ではありませんけど。
今はね、なんでも高く売れてしまってますが、そろそろですよ。と、大手はどこも予想してます。
それでも資産バブルな人は多いので、良いものは売れるし、ダメなものは買う層がお金ないので値段はつきません。差が出ますよ。
ここもせめて前田くらいで免震にすれば450でもいけたと思いますけどね。
ちなみに業界でゆりかもめは評価低いですよ。お台場行くならバスでいいし。

[2105: マンション検討中さん]

あんな場所で？と思わせても高く売れるのは大手5社くらいで、場所は悪くても作りはそれなりに良くしてます。
場所がよくてもゴクレシバが売れないことからもわかるでしょ。
あれも眺望いいですよ。場所もここよりいいし。
一階の作りも、今より全然お金かけてるし。

なのに市場がそれを求めないのはなぜ？
ブランドではないものは富裕層が買わないんですよ。
かといって庶民層は買えないんですよ。
だからいつまでも売れ残る。
ねびきしてるけどね、

[2106: マンション検討中さん]

あと、新橋通いやすい！と考える層がゆりかもめですぐだしと考えるかというと、新橋は銀座線、浅草線、山手、京浜、総武、内幸町からの三田線、汐留からの大江戸線と。沢山の線があり、その沿線上がライバル関係にあります。当然住まいなので、生活利便性が重視されますので、ゆりかもめ日の出の選択肢は相当下位にいきます。
お金持ちのセカンドなら需要があるからこそ、せめて免震、前田クラスだよね、
それを長谷工で450は長谷工が悪いとかではなく、いい会社と思うが高級ブランドではないので厳しいよね。
一般層が重要視するのは、生活利便性ですよ。
一生物の買い物という感覚で買いますからね。
あれもこれもと買えるならいいけど、そのタイプはここに来ないんだな。ターゲットと価格の戦略ミスでしかない。

[2107: 匿名さん]

>>2104
そりゃ中古相場がどうなるかは予想の域を脱しないが、坪400にはならないと断定するあなたの意見も説得力が無いね。
私は少なくとも芝浦のタワマンは坪400～になってくると思うよ。
自称不動産屋のあなたは、必死に「坪300前半だ」と予想してた人でしょ？大方の人は坪300後半～400を予想していたし、正式価格は不明だが、それか少し高いくらいになりそうというのが現実です。
そのレベルの予想も大きく外しといて、価格設定ミスだとか仕様がとか、業界人ぶってよく負け惜しみみたいな御託が列べられるね。
これまでの発言から、芝浦で代表物件のない住友系の末端従業員だろうね。恥ずかしいから諦めて早く消えろよ。

[2108: 口コミ知りたいさん]

>>2107 匿名さん

言葉悪いね！
ムキになるあたり売り主さんかな。
今、高いのは雰囲気に煽られてるんですよ。
確かに立地がいいものは資産家の相続税対策や、そもそも損とかより欲しいから買う資産持ちが値を上げているわけで、子供に資産価値の落ちないもの、、残るものを遺したいからね。
その対象にここはないから、一般的な消費者がメインターゲットとなるわけ。
眺望が売りはわかるのでせめて免震等入れたかったが、修繕費のこと考えるとこの戸数で一般層向けには修繕積立金考えると導入しづらくなるので耐震仕様で、長谷工で。となったわけだが、今の市況なら高く売れると思って強気の値付けを出してるねってはなし。
中途半端な億ションは資産家層がいない中ではついてこれない、リセールになればなおさらです。
だから隣のマンションと築年数考慮しても差がありすぎるでしょ。
という末端従業員の予想です。

[2109: 匿名さん]

>>2108 口コミ知りたいさん

あなた、客観的に見てボロ負けだよ。見解くれるのはありがたいけど、その辺にしときなさんな。

[2110: マンション検討中さん]

わかりました。
消し依頼しといて下さい。

正式価格まで充分に時間をとって、とりあえずまだ正式価格ではないですけどって言いながらの予測期間長くとって高いかな？っていけるかな？ってとこだと思いますので正式に価格決まったらまたきてみますね。

[2111: マンション検討中さん]

住友の芝浦代表物件はTBT。新駅徒歩圏内ですよ。芝浦小目の前。リニアも近く。

[2112: 匿名さん]

>>2104
以前は、浜松町からお台場にバスが出ていましたが、昨年なくなりましたよ。

[2113: 匿名さん]

>>2111 マンション検討中さん

芝浦にTBT以外、スミフのマンション有ったっけ？

[2114: 匿名さん]

>>2112 匿名さん
ゆりかもめダメ、バスどやぁ！全否定でワロタw

[2115: 匿名さん]

>>2108
直ぐに売り主を疑ってくるヤツは、スミフ社員だったのかよ。以前に比較対象はTBTだとか有明だとかの書き込みがあったからね。
ただの健全な意見交換なのに、別に削除する必要はないだろ。
誰も坪400越えが安いなんて言ってないし、ずっと前から分かってた施工会社や耐震構造をネガられてもね。
不動産業界のあなた自身が坪340くらいなら買いたかったってことは、その価格なら将来的に1割くらいの値上がりは固く、ひょっとしたら2割くらい有り得ると考えてるんだろ？
つまり、坪380～420ですね。
坪450～が事実なら高すぎだが、坪400～なら即完とは行かないが、徐々に売れていくだろ。
多少値下がりしても交通面での立地が有るので、暴落は考えづらく、相続対策には十分でしょう。

[2116: 匿名さん]

隣のマンションの中古が坪220万で売られてるのか現状です。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_103/pj_89583362/

[2117: 匿名さん]

坪２２０なら今のうちにそこかっておくのはアリですね。きっと上がるでしょうからね。

[2118: マンション検討中さん]

んー

[2119: マンション検討中さん]

>>2109 匿名さん
どの辺が？
根拠示してもらえるかな？

[2120: 匿名さん]

3月下旬の事前説明会は既に予約で満席。
急遽、4月7日、8日に追加開催の予定とのこと。

[2121: 匿名さん]

レインボーブリッジは何階から見えるの？

[2122: マンション掲示板さん]

西本興産日の出ビル跡地には何階くらいの建物が建つんですかね?
そこそこ土地も広いので15階くらいかな?
十数階以上だとレインボーは見えると思いますYo!

[2123: eマンションさん]

>>2115 匿名さん
不動産は住みたいから買うので別に値上がりしなくても、同額で売れればその間の家賃得したことになるでしょう。二割上がるマンションは時期次第ですが基本的にはそんなにないですよ。
それをここに期待しないでしょ。
住みたいから、欲しいから買うけども、結果売れ残って値引きするなら最初から手を出したくないかなって思ってしまう心理と、二割落ちじゃ効かない十年後価格が予想できるねって話。
君はマンション検討しだしたの最近かな。

[2124: 匿名さん]

>>2123
私は別に2割値上がりは期待してませんよ元々、坪380～400の売り出し予想で、将来的にも坪350～420くらいでしょう。それでも大暴落リスクのある有明や晴海やシーサイドよりは底堅いと思っています。
住環境をボロカスに言ってた自称不動産屋が、坪300台前半なら検討したいと言ってる自称不動産屋が1～2割の値上がりを目論んでいたんじゃないかという話です。
結果は目論見通りには行かず、坪400越えの売り出しが濃厚となり、自称不動産屋は発狂。でも自称不動産屋も坪380～410くらいのポテンシャルに気付いていたのに、関東では実績のないデベが妥当な値段を付けてきたのが気にくわないらしい。身勝手なヤツですね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 匿名さん

不動産は、資産価値の殆どが立地で決まります。同じような立地のベイサイドステージ東京が坪220万なので、ローレルタワールネ浜松町が坪350から420万を維持するのは容易じゃないと思いますよ。

[2126: 匿名さん]

>>2125 匿名さん
うーん。たしかにほかの地域でのタワマンと非タワマンでの坪単価の違いって、たしかに1.5〜2倍にまでの剥離は無かったような？30%違いくらいだった気がする。このへんは信頼できるサンプルがあれば良いんだけどね。

[2127: 匿名さん]

ゆりかもめ推しの者だけど、冷静に考えてゆりかもめの駅力の弱さのひとつの要因として、周りに何も商業施設がないのが挙げられるね。

台場、有明、汐留などの有名どころな駅では駅前開発はあるけど、日の出や芝浦ふ頭あたりはなかなかないよね。

地下鉄なんかだとなんらかの商業ビルがあるものだけど、何か事情でもあるのかな？

ゆりかもてはあくまで鉄道機能としては快適なのでディスるとしたらそのあたりかなぁとは。

[2128: 匿名さん]

いいサンプルはGFTしかないな

[2129: 匿名さん]

>>2125
明記しなかったのはこちらの責任だが、ここの検討対象は海側の中層階以上の前提ね。
ベイサイドステージの高層(こちらの中層)は坪270くらいですから、築17年と駅に少し近いことを考えると、築浅中古と過程しても坪350くらいの価値は普通にあると思うけどね。
更にベイサイドステージは西本興産ビル跡に正面を塞がれるリスクもあるので、それを割り引いた価格設定だろう。

[2130: 匿名さん]

>>2127 匿名さん

なるほど、ゆりかもてですね。分かります。

[2131: 匿名さん]

>>2128 匿名さん
GFTの周りのフツーのマンションとどのくらい剥離あるかな？だいたいの所感で良いのでざっくり提示してほしいな。
GFTが300後半とすると、周りの普通のマンションは200〜200前半くらいの計算になるけど芝浦でその価格はさすがにないような。。

[2132: 匿名さん]

>>2129 匿名さん
まぁこれでミナトフロントが即売れとかになればさすがにベイサイドステージもつられて上がる可能性は高いよね。

[2133: 匿名さん]

>>2127
ゆりかもめの外側には人が住んでないし、内側なら少し歩いても浜松町や田町を使うので、お台場や有明に行くときくらいしかゆりかもめは使わないからね。店もできない。
芝浦ふ頭至近のオフィス勤務の知人が、ゆりかもめの定期代は出なく、田町からシャトルバスだって言ってた。
竹芝や芝浦１の再開発が終われば、日の出周辺も変わってくると予想します。伸びしろしかない駅なので、期待しないくらいで待てばいいのでは？

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん
確かに！田町駅から徒歩でいけちゃう距離感だもんね。ただあの辺って、商業施設は官民一体にならないと難しいんじゃないかな？ほかの地下鉄の駅周辺みたいに土地(とかビル)の売買が行われてる様子もない。

ということは民の力だけでは作れないのかもしれないよね。というかゆりかもめの各駅はすべての駅がビル直結やホテル直結だったりでどちらかというと政府の方針に期待するしかないような気がする。

という事はここに日の目が当たる事があるとすれば、浜松町〜竹芝一帯の開発が終わってから日の出→芝浦ふ頭の順で目をつけられるかも？という事は考えられるかもしれないよね。

[2135: 匿名さん]

>>2134 匿名さん
>日の目があたる
日の出だけにありえそう(笑)

[2136: 匿名さん]

>>2131
GFTと比較するならフェイム芝浦がいいね。今出てるのだと内装リフォーム済みだが、坪330です。
築年差も近いので、リフォーム済みを差し引いて20～25%の差かな。
ベイサイドステージから逆算するとMFTの中層海側が今築浅中古で売り出されたら坪340くらいでしょう。
やっぱり坪380くらいならいいんだけど。

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
まぁまぁ、それに駅徒歩1分も加味すると今の中古相場から算出すると、

400越えが基本で、380はパンダ部屋とかだとバランス良いかも？海側450くらいまでなら高めでも売れるかなぁという感じですかね。

しかしこの価格で売れるかですねぇ、でも説明会は満席なんでしょ？びびりますね。

[2138: 匿名さん]

>>2137 匿名さん
びびりますね。相場観がない方でお金持ちはまだまだたくさんいるのでしょうか。

[2139: 匿名さん]

でも晴海と有明の割高新築と比べたらここを450で買う方がよっぽど将来安泰だと思う。

[2140: 口コミ知りたいさん]

>>2139 匿名さん

モノが違うでしょ

[2141: 匿名さん]

晴海でも、例えばDTの45階以上を380程度で購入できれば、ここの20階ぐらいを450で買うよりはよほど安全だと思う。
売り出しは400超えているものが多いが、全然売れていないようなので交渉の余地あり。
パークタワー晴海やクロノ•ティアロ、有明では資産性が維持できない。勝どきは値段次第。

[2142: 匿名さん]

>>2141 匿名さん

ドゥトゥール>>ここ>>有明晴海新築って感じかな

[2143: マンション検討中さん]

>>2094 匿名さん

https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/plan_p55e.html
20階 53.68m2
7,690万円(@477)

これが更に値上がりするなんて、ちょっと考えられない。

[2144: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
眺望のCGがひどい。
海側の20階と10階の眺望見比べたら、全く同じ写真使ってるんです。違いは、写真下部に倉庫の屋根が映り込むか否かだけ。
あんなの信用できない。

[2145: マンション掲示板さん]

>>2143 マンション検討中さん

スゴい高いですね！
だけどなんだかんだで値上がりするんですよね。
今までがそうでした。
今は信じられないかもしれないですけど。

[2146: 匿名さん]

長谷工施工の品川タワーレジデンスは、坪380が510位に値上がりしていますね。
マンションは、やっぱり立地ですね。
再開発が続く浜松町駅徒歩10分であることを考慮すると、現時点では妥当な価格と思います。
芝浦1丁目計画が完了する10年後が楽しみですね。

[2147: 匿名さん]

>>2146: 匿名さん

いや待ちなさい。
価格の上昇の限界説が出ているし、上昇余地は少ないよ。

[2148: 匿名さん]

ミナトフロントタワーの値付けを見る限り、GFTももう1段階値上がりするかもしれないな。そろそろGFT売ろうと思ってたけど、少し様子見しようかな。

[2149: 匿名さん]

有明と晴海をディスってこちらを上げてる方がいますが、他社を下げることでしか価値を見出だせない物件といいたいのかな？新築が400で、隣の中古が坪220なんて極端な値付けきいたことない。本当に400で売るなら退散した方がいいよ。

[2150: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
7690万円という価格はどこから？
ちょっと信じられない位高いですね。

[2151: マンション検討中さん]

>>2150 匿名さん

モデルルームで提示された価格表です。
「予定価格ですが下げることは無いと思う」
というのが営業の弁でした。

[2152: マンション検討中さん]

>>2142 匿名さん

その比較、ちょっと意味がわからないです。
坪単価の比較してるんですか？

[2153: 匿名さん]

>>2151 マンション検討中さん
え？まだ1000万単位じゃないの？