ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

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[2001: 匿名さん]

>>1998 匿名さん
最大の問題を後から記載されても遅いですよ笑笑

[2002: マンション検討中さん]

モデルルーム見に行きました。
高い。海側坪450〜550でした。
400切れば、と思っていたので、強気だなあと思いますました。

[2003: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん
ツインパークスと同等の立地でかつ新築なら高くないと思いますよ。

[2004: 匿名さん]

>>2003 匿名さん
>>1997ですがツインパークスと同じ条件を持つ立地ではあると言いましたが、ツインパークスも同等の立地だとは一言も言ってませんよ

[2005: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん
お隣の倍とはなかなかな価格設定だな(笑)

[2006: 匿名さん]

ここがツインパと同等の立地ってここを皮肉ネガしてるの？

[2007: eマンションさん]

ベイサイドステージ東京の中古価格、一気に上がりそうですね。

[2008: 匿名さん]

>>2007 eマンションさん
有明もここまで酷くなかったよね。確か1.5倍くらいだったかと。240と360くらいみたいな感じだった。

[2009: 名無しさん]

ツインパークスとは物件の格が違うでしょう。
デベもゼネコンも。
仕様はまだわからないけど、近鉄はまだしも長谷工系デベが仕様の高いマンションを作るとは想定しにくい。

[2010: 買い替え検討中さん]

>>2002 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
長谷工もその単価のマンションを建てられるようになったんですね。
中身もその単価に釣り合うものを建ててくれればいいんですが。
時代を感じるな・・・

[2011: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん
浜松町徒歩5分のパークコート浜離宮が坪580でしたから、かなり割高ですね。
パークコート浜離宮とは販売時期が違うとはいえ、入居は半年も変わらないですからね。
他に条件の合うマンションもないですし、なかなか難しいですね。

[2012: 検討板ユーザーさん]

そんなに高いんですね。検討外になりました。
これにそんなには出せませんね。
ツインパークスの中古検討しようかな、最近よくチラシ入るし。
金利も上がりそうなんで、浜離宮のローン組の売を待つかですかね。
しかしなんで作りも普通賃貸マンションレベルでそこまで値付けするんだろう。そんな時代ですかね。

[2013: 検討板ユーザーさん]

行かれた方、結局名前はなんになったのでしょうか。

[2014: 評判気になるさん]

HPに出ている約54㎡の2LDKタイプで7500～9000万円くらいということですね｡
想像していたより高いです。

[2015: 匿名さん]

GFTよりはるかに格下物件と喚いてた中古が坪300台でも売れないGFTさん涙目。

[2016: 評判気になるさん]

>>2012 検討板ユーザーさん

そういう時代なんですね。残念ながら。
ここ以外にも驚くような値付けのマンションは多々ありますね。

[2017: 匿名さん]

>>2012 検討板ユーザーさん
ミナトフロント推しだったけどこの価格だとさすがにツインパ中古が正解だねぇ

[2018: 匿名さん]

海側450〜550だと、逆側はもっと安いんじゃない？350〜450とか？そっちで良いかもね。共用施設でいつでも見にいけるし。といってもラウンジは5Fらしいけど…

[2019: eマンションさん]

>>2018 匿名さん

逆側って首都高と巨大ビルだけですけど．．勇気ありますね。
そもそも首都高側に住戸があるって知らなかった

[2020: 匿名さん]

正式名称が気になるんだけどどうなったんかな

[2021: 匿名さん]

生活利便性の低い地域のハセコーの低グレード仕様タワマンで坪550万円とか完全にバブルですね。多分、日本人は相手にせず何も知らない海外富裕層に売りつけるのでしょう。日本人でここを買うのは見識が無い方です。

[2022: eマンションさん]

>>2016 評判気になるさん
ここほど身の程ない知らないマンションもないでしょ。市況があるとはいえ
オープンハウスはオープンハウスなりの価格ですし、六本木は六本木の地の元に価格が付いてます。
何もないでしょ、ここ。ごくれと同じ道をとおるなこれは。

[2023: 評判気になるさん]

>>2018 匿名さん

首都高側の住戸ってスゴそうですね。
排ガスとか騒音とか。リビングの窓とか開けれなそう。
車好きの人には良いかも知れません。

[2024: 匿名さん]

首都高側でいくらですか？

[2025: 匿名さん]

他に行きますが、ここは相当苦戦しそうですね。

[2026: 匿名さん]

客観的に海側で坪380～400と予想していましたが、坪450〜550ですか…
少し幅が有るのは、プレミアムフロアの設定があるのかな？それともガセネタ？
事実なら周辺のベイサイドステージ、GFT、クレストプライム芝は現在価格なら先に売れるだろうね。
それを越える需要があると踏んでいるのでしょう。確かにここ1年くらいは芝浦～港南エリアに新規物件が無かったですから、潜在需要が溜まっている可能性は考えられます。

[2027: マンション検討中さん]

売出値段の設定は自由
それで売れるかが問題
売出値段を基準に相場を考えるのは間違い
売出値段を高くすれば良いってことになっちゃう

需要がたまるエリアではなさそうですが…

[2028: 匿名さん]

>>2027 マンション検討中さん
デベ的には駅徒歩1分プレミア設定なのかも。ゆりかもめ推しだけど海側最低450はやり過ぎ感はあるね、、

[2029: 匿名さん]

言われてる価格がホントだったらＧＦＴの売却希望者が喜ぶだけだね。
あっちは清水の大規模、免震だし田町駅前の再開発も進んでる。こっちを選ぶ理由がない。

[2030: マンション検討中さん]

だから、TBTの中古では？ほとんど出回ってないけどね。

[2031: 匿名さん]

ここだったら、ブランズ豊洲だね。

[2032: マンション検討中さん]

住環境的には場所悪いけど、東京ガス近くて良かったんだが、これでは買えません。撤退だなあ、

[2033: 評判気になるさん]

人気マンションブロガーのマンマニがマンションの価値の9割は立地だと言ってました。
となるとこちらの物件の価値の大部分は東京湾の眺望になると思います。
(ゆりかもめ駅近はそんな大きな価値は無いので)
そこに450以上の価値を見いだせるかですね。

[2034: 匿名さん]

立地と眺望は違うと思います。
中古だと、眺望はあまり価格に反映されません。
16年後には、ベイサイドステージ東京(築16年)と同じ坪250位になりそうです。

[2035: マンション検討中さん]

眺望といってもそんなにいい？
香港のリッツから高層ビル群の眺めとかならいいなと思うけど。真下に倉庫と奥にちらほらお台場くらいじゃない？

[2036: マンション検討中さん]

行った方、民泊は推奨かわかれば教えてください？

[2037: 匿名さん]

>>2035 マンション検討中さん
レインボーブリッジのほぼ永久眺望は大きいよ

[2038: 匿名さん]

>>2033 評判気になるさん
眺望もだし、むしろ徒歩1分に価値をつけてる価格設定に見えるよ。ゆりかもめ隣駅の竹芝徒歩1分物件の賃貸物件はかなりの価格設定だしね。

[2039: 匿名さん]

>>2034 匿名さん
徒歩1分と徒歩2分
加えて規模の違いからそこまではいかないと思うよ

ゆりかもめとはいえ、徒歩1分と2分は全然違うから。

[2040: 匿名さん]

坪単価450前後みたいですね。坪300台と期待していただけに、ガッカリ。。

[2041: 匿名さん]

有明のスミフや晴海三井があんな価格なら腐っても港区、交通利便性や都心立地、桁違いの再開発エリアのここが坪500超えるのは仕方ないかなと思う。

[2042: 匿名さん]

坪450万円ならタワーは諦めて、もっと内地の100戸位のメジャーマンションを買ったほうが良いと思う。

[2043: 匿名さん]

>>2041 匿名さん
有明直結徒歩3分で350、三井晴海は徒歩14分？で380くらいだっけ？うーんそうなると450は徒歩1分だとそうなるのかなぁ、月島徒歩2分のあそこはもっと高くなるねこれは、、、汗

[2044: 匿名さん]

>>2042 匿名さん
たしかに最近はタワーは儲かるという世論からか、新築タワーがやたらプレミア価格な気はするねぇ

[2045: マンション検討中さん]

民泊や名称に誰も答えないあたり、早々にモデルにも行ってない、たいして検討もしてない人の適当な発言の集まりか

[2046: eマンションさん]

>>2043 匿名さん

まあこれは住友でも三井でもない一般デベのコスト削減製法で作られてるから、その辺違うけどね。
駅1分と2分の評価が違うとか言ってる人いるけど、価格に反映する評価は一緒だしね。直結かそれに準ずる場合はたしかに評価されるが、価格に。

[2047: 匿名さん]

坪450〜坪500なら妥当ですね。とゆーか予定価格どこで発表になってるんですか？

[2048: 匿名希望]

民泊は禁止です。

[2049: 匿名希望]

高速側は鼻から検討対象外でしたので、坪単価きちんと覚えていないですが、迷う様な差は無かった記憶です。（この価格差なら海側だろ、と思いました）
ちなみに高速側は、２重ガラスに、さらに内側にもう一枚サッシが入る様です。（３重？）

価格からして、検討対象外ですが、はめ殺しの窓、清掃は、年４回だそうです。
あの場所で年４回って、毎回清掃前は曇りガラスくらいになりそう、、。

[2050: 匿名さん]

東京タワー見えますか？

[2051: 匿名さん]

>>2050 匿名さん
グーグルアースで見てみれば良いのでわ。

[2052: 匿名さん]

東京タワービューの部屋は坪どのくらい？

[2053: 評判気になるさん]

>>2049 匿名希望さん

海側と首都高側では5%くらい価格差があるのかなと思っていましたが、ほとんど差は無いみたいですね｡
1%以外(数十万円くらい)の差なのでしょうか?
となるとほとんどの住戸で坪450以上ということですね｡

[2054: eマンションさん]

>>2047 匿名さん

意図的に宣伝か。
笑

[2055: マンション検討中さん]

米国株式の暴落が始まった。
日本のリスク資産もつられて下がるよ。
もう少しの辛抱。。。

[2056: マンション検討中さん]

窓はめ殺しなの？
おー、きついねー！
相当コストケチってるなあ。
使い勝手最悪ですよ。
ジオ大手町でも使われてるが建設コストカットなだけ。
キッテで使っているが、潤沢な管理費を使えるオフィスビルで使うもの。
あとあと管理費高くなるので、この辺りだとツインパークスやスカイハウス浜離宮（賃貸とオフィスあり）などの入居者がある程度負担できる物件でなければ眺望も台無しだよー。
てか、管理費高そうだね。
450では売れないだろうし、売れ残るなー。
特に逆側、完成後の値引き販売の可能性が高いなー。
コインランドリーとかメイン窓をフィックスとかどうすんのかね

[2057: 匿名さん]

とまあ結局は完売するんですよ…
パークコート浜離宮とかも最初は高い高い言われて結局完売。。今となっては買っておけば良かった

[2058: 匿名さん]

民泊なんてできるかない。
契約書の条項の中に「民泊は禁止」と書いてあるよ。
サインするのだから。

[2059: 匿名さん]

民泊ができるのは、民泊が想定されていなかった時代に建ったマンション。
契約書に何も書いていないから。

[2060: 名無し]

JRの駅から10分以上かかるんじゃあダメだね。

[2061: 匿名さん]

>>2056 マンション検討中さん
窓のfixってコストカットになるか？むしろ普通のサッシ使えないからコストかかると思ってたけど。

[2062: 検討板ユーザーさん]

>>2057 匿名さん
完成時に金利高騰で売りが出るといいね！

[2063: マンション検討中さん]

ここ外したけど他になにかあるかな？

[2064: マンション掲示板さん]

天井高270でかなりの開放感があり、東京湾ビューは圧巻だろうな…とは思いますが、52平米程のコンパクトな2LDK14階？に6000万円台と書かれているのを見せられた時点で検討外になりました。
期待してたのに、強気すぎる値付けにはがっかりです…

[2065: 匿名さん]

晴海や有明、品川区辺りのタワマン値段見ました？？交通利便性、再開発案件などが断然上で港区なんだからそれくらいはするでしょう。300前半の予算なら都内では城東エリアか23区外さがすしか無いと思う。

[2066: 匿名さん]

300前半ならWCTくらいしか買えないよ

[2067: 匿名さん]

新築の話ね。中古はスレ違いだわ。

[2068: 評判気になるさん]

近隣物件のパークワンズ芝公園が直床の低仕様にもかかわらず480なので､ここの450以上は想定内でした｡
でも民泊が不可みたいなので私は他いきます｡

[2069: 匿名さん]

港区は直床で480の時代か、、

[2070: 匿名さん]

>>2053 評判気になるさん
首都高側はまだ価格出てなかったけど何の情報ですか？

[2071: マンション検討中さん]

はせこ✖️るね

[2072: 匿名さん]

ハセコーも近隣だと高輪タワーレジデンスとか評価高い高級マンションそこそこ作ってるよ。あんまり知られてないだけで意外と悪くない。

[2073: 匿名さん]

>>2068 評判気になるさん

新築で民泊可の物件なんてあるもんなの？以前話題になった横浜馬車道の直結タワマンでさえも短期賃貸借okで民泊不可だったような

[2074: 匿名さん]

>>2064
52平米で6000万円台なら坪400弱じゃない？
坪450～というのはやはりガセネタ？

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん
坪400なら検討できる人多そうね

[2076: 購入経験者さん]

6000万円台という表記だと6980万円ということが多いです｡てかほとんどです｡
6000万円台と聞いて6000万円台前半を想像していると、後でショックが大きいと思います｡

[2077: 評判気になるさん]

>>2070 匿名さん

>>2070 匿名さん
2053です。
>>2049さんの情報です｡

[2078: 匿名さん]

>>2077 評判気になるさん
とすると2049さんの情報はどこからなんだろ？関係者？？

[2079: 匿名さん]

>>2076
え、普通は100万円単位でしょう。それで坪450～って言ってる？

[2080: 匿名さん]

>>2076 購入経験者さん
ですね。私もそう思います。不動産業界の風習としてそうなると思います。

[2081: 匿名さん]

少なくとも6000後半は見た方がいいよ

[2082: 匿名さん]

言われてる価格が本当なら、もう売れちゃったけど品川徒歩10分のブリリアの方が良かったなー

[2083: 匿名さん]

予想よりだいぶ高いです。ライバル物件がないから強気の設定ですね。

[2084: 評判気になるさん]

残念ながら、1892>>さんのコメントにもあるように、50㎡代の部屋は6000万円では買えないようです。

[2085: 匿名さん]

そんな高いならGFTやルフォン浜松町の中古の方がぜんぜんイイね！

[2086: 評判気になるさん]

すいません。
>>1892さんのコメントにあるようにでした。

[2087: 評判気になるさん]

>>2085 匿名さん

私も気持ちが中古に傾いています。
中古といっても築浅しか嫌なのでかなり限られてきますね。
とは言っても郊外に出るのは絶対に嫌ですし。
難しいところです。

[2088: 匿名さん]

>>2087 評判気になるさん

新築は、どこも高いですよね。
中古狙いの人が増えると、中古もなかなか下がらないですね。
ルフォンリブレ浜松町は坪380位ですけど、日の出駅から遠いし築2年だしここができると視界を遮られることを考えると、割安ともいえないですよね。

[2089: 匿名さん]

電話が来たのでざっくり価格を聞いてみたら、2LDKで7000万前後ということでした。52平米6000万台はほぼ7000万で間違いないですね。そんなお金ないよ。。

[2090: 匿名さん]

価格次第では販売可能と思われましたが、そんな高額では売れないでしょう。

[2091: 匿名さん]

ルフォンリブレ浜松町は元々坪320くらいでしたよね？
たった3年で相場がこれほど上がるとは…

[2092: 匿名さん]

>>2091 匿名さん
しかしこのあたりは再開発目白押しだし、まだ上がりそうな気もしますよね。

[2093: 匿名さん]

>>2092 匿名さん

またディスられるからあんまりポジトークしすぎないほうが…w

[2094: 匿名さん]

このマンションは買い！きっと東向き中高層は値上がりすると思う

[2095: 評判気になるさん]

>>2091 匿名さん

ルフォンリブレ浜松町は安い部屋で320くらいで高い部屋は380くらいでしたよ｡
中古はSUUMOで見ると360くらいです｡

[2096: 匿名さん]

>>2089
それでも坪450～550にはならないだろ。海側で坪400～450といったところですかね。
確かにこれなら芝浦の中古の方がお得感がありますが、築浅で距離も近いGFTの湾向きの部屋は出ておらず、これから出てもMFTに釣られた価格設定しか期待できないでしょう。
芝浦アイランドのグローヴやケープの眺望のいい部屋との比較か、港南まで視野を広げるか、築10年の新築のクレスト芝にするか、芝浦OCS跡はもっと高くなりそうですし…
今から思うと、数年前のTBT、GFT、ルフォン、クラッシィ芝浦辺りの価格がお買い得でしたね。

[2097: マンション検討中さん]

大手不動産会社勤務ですが、新築時の価格はデベがつけるので別に参考になりません。
問題はそれで即完するくらいの需要があるかです。
このマンションはかなり無理です。
なぜなら検討者がお金持ちではなく、ここなら長谷工だし場所も微妙だし、一応港区いけるかも！って思った庶民層がターゲットになっているからです。
デベとゼネコンと立地のよいところは本当のお金持ちが高くても買います。今は株が低迷してるので様子見の人も多いですが。
しかし、お金持ちが買うのはデベとゼネコンと立地が良いところです。
浜離宮も三井清水で銀座も虎ノ門も徒歩圏内、内側など利点が多いです。
ここは売主、建設、場所共に微妙というか、ブランドはゼロに加え、作りも賃貸物件ものです。
だからこそ庶民でも買えるのでは？と思ったらなんと450というのは、お金持ち層が入ってこない市場では確実に売れ残ります。最後は確約書の値引きするでしょうが。
無理して単身1000、世帯で1500層が頑張って購入したとしても、眺望に飽きて住みづらさに気づいたリセール時には、新築プレなし、宣伝効果なし、他にもいいのあるし、少なくとも庶民層が購入検討者なので中古では300がいいとこでしょう。
ブランドとそれなりの作りがあるから高く売れている市場があるのは購入ターゲットがお金持ち、
この物件はターゲットが庶民層、そこ間違えて頑張って購入したりするとあとあと大変ですよ。特に今は誰でもわかるその問題をまやかすような市況でもあるので注意が必要です。
私も1000程度の庶民層なので諦めました。

[2098: マンコミュファンさん]

>>2095 評判気になるさん
中古のルフオンも成約無いですよ。
ターゲットが庶民層では350は高すぎるんですよ

[2099: 評判気になるさん]

>>2097 マンション検討中さん

1000程度って年収ですか??
年収1000万円で庶民なのですね!

[2100: 匿名さん]

>>2097
分かったが、じゃあ自称大手不動産会社勤務のあんたが庶民向けの都心マンションを企画して販売しろよ。余所様の物件にケチ付けてないで。
今の時代、別に即完する必要はなく、引き渡し時に完売するくらいが理想の値付けでしょう。クラッシィ芝浦みたいな感じ。
あと、別に庶民向けとも限らない。むしろ立地や広告の雰囲気から、中～高所得の独身やDINKS、内陸や地方の高所得者のセカンド向けなんじゃないのか？眺望だけでも他にはない価値があるでしょ。
少なくともあと2～3年はこの価格帯で宣伝、販売して行くだろうし、近隣の中古は坪400以上という時代になっていくでしょうね。

[2101: マンション検討中さん]

>>2099 評判気になるさん
都心５区を検討する層ではってことでしょ。

[2102: マンション検討中さん]

この値段で売れたら、ゆりかもめ沿線の倉庫が全部マンションになってしまうのでは？

[2103: 評判気になるさん]

この辺の築浅中古がみんな400になったら恐ろしいですね!

[2104: 評判気になるさん]

>>2100 匿名さん

近隣中古が400になることはないですよ。
10年この金融緩和があれば分かりませんが。
なのでオハナを検討ください。私は野村ではありませんけど。
今はね、なんでも高く売れてしまってますが、そろそろですよ。と、大手はどこも予想してます。
それでも資産バブルな人は多いので、良いものは売れるし、ダメなものは買う層がお金ないので値段はつきません。差が出ますよ。
ここもせめて前田くらいで免震にすれば450でもいけたと思いますけどね。
ちなみに業界でゆりかもめは評価低いですよ。お台場行くならバスでいいし。

[2105: マンション検討中さん]

あんな場所で？と思わせても高く売れるのは大手5社くらいで、場所は悪くても作りはそれなりに良くしてます。
場所がよくてもゴクレシバが売れないことからもわかるでしょ。
あれも眺望いいですよ。場所もここよりいいし。
一階の作りも、今より全然お金かけてるし。

なのに市場がそれを求めないのはなぜ？
ブランドではないものは富裕層が買わないんですよ。
かといって庶民層は買えないんですよ。
だからいつまでも売れ残る。
ねびきしてるけどね、

[2106: マンション検討中さん]

あと、新橋通いやすい！と考える層がゆりかもめですぐだしと考えるかというと、新橋は銀座線、浅草線、山手、京浜、総武、内幸町からの三田線、汐留からの大江戸線と。沢山の線があり、その沿線上がライバル関係にあります。当然住まいなので、生活利便性が重視されますので、ゆりかもめ日の出の選択肢は相当下位にいきます。
お金持ちのセカンドなら需要があるからこそ、せめて免震、前田クラスだよね、
それを長谷工で450は長谷工が悪いとかではなく、いい会社と思うが高級ブランドではないので厳しいよね。
一般層が重要視するのは、生活利便性ですよ。
一生物の買い物という感覚で買いますからね。
あれもこれもと買えるならいいけど、そのタイプはここに来ないんだな。ターゲットと価格の戦略ミスでしかない。

[2107: 匿名さん]

>>2104
そりゃ中古相場がどうなるかは予想の域を脱しないが、坪400にはならないと断定するあなたの意見も説得力が無いね。
私は少なくとも芝浦のタワマンは坪400～になってくると思うよ。
自称不動産屋のあなたは、必死に「坪300前半だ」と予想してた人でしょ？大方の人は坪300後半～400を予想していたし、正式価格は不明だが、それか少し高いくらいになりそうというのが現実です。
そのレベルの予想も大きく外しといて、価格設定ミスだとか仕様がとか、業界人ぶってよく負け惜しみみたいな御託が列べられるね。
これまでの発言から、芝浦で代表物件のない住友系の末端従業員だろうね。恥ずかしいから諦めて早く消えろよ。

[2108: 口コミ知りたいさん]

>>2107 匿名さん

言葉悪いね！
ムキになるあたり売り主さんかな。
今、高いのは雰囲気に煽られてるんですよ。
確かに立地がいいものは資産家の相続税対策や、そもそも損とかより欲しいから買う資産持ちが値を上げているわけで、子供に資産価値の落ちないもの、、残るものを遺したいからね。
その対象にここはないから、一般的な消費者がメインターゲットとなるわけ。
眺望が売りはわかるのでせめて免震等入れたかったが、修繕費のこと考えるとこの戸数で一般層向けには修繕積立金考えると導入しづらくなるので耐震仕様で、長谷工で。となったわけだが、今の市況なら高く売れると思って強気の値付けを出してるねってはなし。
中途半端な億ションは資産家層がいない中ではついてこれない、リセールになればなおさらです。
だから隣のマンションと築年数考慮しても差がありすぎるでしょ。
という末端従業員の予想です。

[2109: 匿名さん]

>>2108 口コミ知りたいさん

あなた、客観的に見てボロ負けだよ。見解くれるのはありがたいけど、その辺にしときなさんな。

[2110: マンション検討中さん]

わかりました。
消し依頼しといて下さい。

正式価格まで充分に時間をとって、とりあえずまだ正式価格ではないですけどって言いながらの予測期間長くとって高いかな？っていけるかな？ってとこだと思いますので正式に価格決まったらまたきてみますね。

[2111: マンション検討中さん]

住友の芝浦代表物件はTBT。新駅徒歩圏内ですよ。芝浦小目の前。リニアも近く。

[2112: 匿名さん]

>>2104
以前は、浜松町からお台場にバスが出ていましたが、昨年なくなりましたよ。

[2113: 匿名さん]

>>2111 マンション検討中さん

芝浦にTBT以外、スミフのマンション有ったっけ？

[2114: 匿名さん]

>>2112 匿名さん
ゆりかもめダメ、バスどやぁ！全否定でワロタw

[2115: 匿名さん]

>>2108
直ぐに売り主を疑ってくるヤツは、スミフ社員だったのかよ。以前に比較対象はTBTだとか有明だとかの書き込みがあったからね。
ただの健全な意見交換なのに、別に削除する必要はないだろ。
誰も坪400越えが安いなんて言ってないし、ずっと前から分かってた施工会社や耐震構造をネガられてもね。
不動産業界のあなた自身が坪340くらいなら買いたかったってことは、その価格なら将来的に1割くらいの値上がりは固く、ひょっとしたら2割くらい有り得ると考えてるんだろ？
つまり、坪380～420ですね。
坪450～が事実なら高すぎだが、坪400～なら即完とは行かないが、徐々に売れていくだろ。
多少値下がりしても交通面での立地が有るので、暴落は考えづらく、相続対策には十分でしょう。

[2116: 匿名さん]

隣のマンションの中古が坪220万で売られてるのか現状です。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_103/pj_89583362/

[2117: 匿名さん]

坪２２０なら今のうちにそこかっておくのはアリですね。きっと上がるでしょうからね。

[2118: マンション検討中さん]

んー

[2119: マンション検討中さん]

>>2109 匿名さん
どの辺が？
根拠示してもらえるかな？

[2120: 匿名さん]

3月下旬の事前説明会は既に予約で満席。
急遽、4月7日、8日に追加開催の予定とのこと。

[2121: 匿名さん]

レインボーブリッジは何階から見えるの？

[2122: マンション掲示板さん]

西本興産日の出ビル跡地には何階くらいの建物が建つんですかね?
そこそこ土地も広いので15階くらいかな?
十数階以上だとレインボーは見えると思いますYo!

[2123: eマンションさん]

>>2115 匿名さん
不動産は住みたいから買うので別に値上がりしなくても、同額で売れればその間の家賃得したことになるでしょう。二割上がるマンションは時期次第ですが基本的にはそんなにないですよ。
それをここに期待しないでしょ。
住みたいから、欲しいから買うけども、結果売れ残って値引きするなら最初から手を出したくないかなって思ってしまう心理と、二割落ちじゃ効かない十年後価格が予想できるねって話。
君はマンション検討しだしたの最近かな。

[2124: 匿名さん]

>>2123
私は別に2割値上がりは期待してませんよ元々、坪380～400の売り出し予想で、将来的にも坪350～420くらいでしょう。それでも大暴落リスクのある有明や晴海やシーサイドよりは底堅いと思っています。
住環境をボロカスに言ってた自称不動産屋が、坪300台前半なら検討したいと言ってる自称不動産屋が1～2割の値上がりを目論んでいたんじゃないかという話です。
結果は目論見通りには行かず、坪400越えの売り出しが濃厚となり、自称不動産屋は発狂。でも自称不動産屋も坪380～410くらいのポテンシャルに気付いていたのに、関東では実績のないデベが妥当な値段を付けてきたのが気にくわないらしい。身勝手なヤツですね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 匿名さん

不動産は、資産価値の殆どが立地で決まります。同じような立地のベイサイドステージ東京が坪220万なので、ローレルタワールネ浜松町が坪350から420万を維持するのは容易じゃないと思いますよ。

[2126: 匿名さん]

>>2125 匿名さん
うーん。たしかにほかの地域でのタワマンと非タワマンでの坪単価の違いって、たしかに1.5〜2倍にまでの剥離は無かったような？30%違いくらいだった気がする。このへんは信頼できるサンプルがあれば良いんだけどね。

[2127: 匿名さん]

ゆりかもめ推しの者だけど、冷静に考えてゆりかもめの駅力の弱さのひとつの要因として、周りに何も商業施設がないのが挙げられるね。

台場、有明、汐留などの有名どころな駅では駅前開発はあるけど、日の出や芝浦ふ頭あたりはなかなかないよね。

地下鉄なんかだとなんらかの商業ビルがあるものだけど、何か事情でもあるのかな？

ゆりかもてはあくまで鉄道機能としては快適なのでディスるとしたらそのあたりかなぁとは。

[2128: 匿名さん]

いいサンプルはGFTしかないな

[2129: 匿名さん]

>>2125
明記しなかったのはこちらの責任だが、ここの検討対象は海側の中層階以上の前提ね。
ベイサイドステージの高層(こちらの中層)は坪270くらいですから、築17年と駅に少し近いことを考えると、築浅中古と過程しても坪350くらいの価値は普通にあると思うけどね。
更にベイサイドステージは西本興産ビル跡に正面を塞がれるリスクもあるので、それを割り引いた価格設定だろう。

[2130: 匿名さん]

>>2127 匿名さん

なるほど、ゆりかもてですね。分かります。

[2131: 匿名さん]

>>2128 匿名さん
GFTの周りのフツーのマンションとどのくらい剥離あるかな？だいたいの所感で良いのでざっくり提示してほしいな。
GFTが300後半とすると、周りの普通のマンションは200〜200前半くらいの計算になるけど芝浦でその価格はさすがにないような。。

[2132: 匿名さん]

>>2129 匿名さん
まぁこれでミナトフロントが即売れとかになればさすがにベイサイドステージもつられて上がる可能性は高いよね。

[2133: 匿名さん]

>>2127
ゆりかもめの外側には人が住んでないし、内側なら少し歩いても浜松町や田町を使うので、お台場や有明に行くときくらいしかゆりかもめは使わないからね。店もできない。
芝浦ふ頭至近のオフィス勤務の知人が、ゆりかもめの定期代は出なく、田町からシャトルバスだって言ってた。
竹芝や芝浦１の再開発が終われば、日の出周辺も変わってくると予想します。伸びしろしかない駅なので、期待しないくらいで待てばいいのでは？

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん
確かに！田町駅から徒歩でいけちゃう距離感だもんね。ただあの辺って、商業施設は官民一体にならないと難しいんじゃないかな？ほかの地下鉄の駅周辺みたいに土地(とかビル)の売買が行われてる様子もない。

ということは民の力だけでは作れないのかもしれないよね。というかゆりかもめの各駅はすべての駅がビル直結やホテル直結だったりでどちらかというと政府の方針に期待するしかないような気がする。

という事はここに日の目が当たる事があるとすれば、浜松町〜竹芝一帯の開発が終わってから日の出→芝浦ふ頭の順で目をつけられるかも？という事は考えられるかもしれないよね。

[2135: 匿名さん]

>>2134 匿名さん
>日の目があたる
日の出だけにありえそう(笑)

[2136: 匿名さん]

>>2131
GFTと比較するならフェイム芝浦がいいね。今出てるのだと内装リフォーム済みだが、坪330です。
築年差も近いので、リフォーム済みを差し引いて20～25%の差かな。
ベイサイドステージから逆算するとMFTの中層海側が今築浅中古で売り出されたら坪340くらいでしょう。
やっぱり坪380くらいならいいんだけど。

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん
まぁまぁ、それに駅徒歩1分も加味すると今の中古相場から算出すると、

400越えが基本で、380はパンダ部屋とかだとバランス良いかも？海側450くらいまでなら高めでも売れるかなぁという感じですかね。

しかしこの価格で売れるかですねぇ、でも説明会は満席なんでしょ？びびりますね。

[2138: 匿名さん]

>>2137 匿名さん
びびりますね。相場観がない方でお金持ちはまだまだたくさんいるのでしょうか。

[2139: 匿名さん]

でも晴海と有明の割高新築と比べたらここを450で買う方がよっぽど将来安泰だと思う。

[2140: 口コミ知りたいさん]

>>2139 匿名さん

モノが違うでしょ

[2141: 匿名さん]

晴海でも、例えばDTの45階以上を380程度で購入できれば、ここの20階ぐらいを450で買うよりはよほど安全だと思う。
売り出しは400超えているものが多いが、全然売れていないようなので交渉の余地あり。
パークタワー晴海やクロノ•ティアロ、有明では資産性が維持できない。勝どきは値段次第。

[2142: 匿名さん]

>>2141 匿名さん

ドゥトゥール>>ここ>>有明晴海新築って感じかな

[2143: マンション検討中さん]

>>2094 匿名さん

https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/plan_p55e.html
20階 53.68m2
7,690万円(@477)

これが更に値上がりするなんて、ちょっと考えられない。

[2144: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
眺望のCGがひどい。
海側の20階と10階の眺望見比べたら、全く同じ写真使ってるんです。違いは、写真下部に倉庫の屋根が映り込むか否かだけ。
あんなの信用できない。

[2145: マンション掲示板さん]

>>2143 マンション検討中さん

スゴい高いですね！
だけどなんだかんだで値上がりするんですよね。
今までがそうでした。
今は信じられないかもしれないですけど。

[2146: 匿名さん]

長谷工施工の品川タワーレジデンスは、坪380が510位に値上がりしていますね。
マンションは、やっぱり立地ですね。
再開発が続く浜松町駅徒歩10分であることを考慮すると、現時点では妥当な価格と思います。
芝浦1丁目計画が完了する10年後が楽しみですね。

[2147: 匿名さん]

>>2146: 匿名さん

いや待ちなさい。
価格の上昇の限界説が出ているし、上昇余地は少ないよ。

[2148: 匿名さん]

ミナトフロントタワーの値付けを見る限り、GFTももう1段階値上がりするかもしれないな。そろそろGFT売ろうと思ってたけど、少し様子見しようかな。

[2149: 匿名さん]

有明と晴海をディスってこちらを上げてる方がいますが、他社を下げることでしか価値を見出だせない物件といいたいのかな？新築が400で、隣の中古が坪220なんて極端な値付けきいたことない。本当に400で売るなら退散した方がいいよ。

[2150: 匿名さん]

>>2143 マンション検討中さん
7690万円という価格はどこから？
ちょっと信じられない位高いですね。

[2151: マンション検討中さん]

>>2150 匿名さん

モデルルームで提示された価格表です。
「予定価格ですが下げることは無いと思う」
というのが営業の弁でした。

[2152: マンション検討中さん]

>>2142 匿名さん

その比較、ちょっと意味がわからないです。
坪単価の比較してるんですか？

[2153: 匿名さん]

>>2151 マンション検討中さん
え？まだ1000万単位じゃないの？

[2154: 匿名さん]

まず、大江戸線単線しかない激混み勝どき駅の晴海とゆりかもめ1分、山手線浜松町含む5線に徒歩10分のここでは交通利便性は差があり過ぎで比較にすらならない。さらに最上位アドレス港区、晴海とは段違いの規模でなされる再開発エリア。価値も将来性も比較にならないよ。

[2155: 匿名さん]

>>2149 匿名さん
すみません、ディスっているわけではなく、冷静に適正価格で順列を並べているだけです。こちらの物件も激高なのは承知しています

[2156: マンション掲示板さん]

>>2150 匿名さん
3.1のベッドルームってクロゼット開かなそうです、布団でしょうか。

[2157: 匿名さん]

>>2152 マンション検討中さん
>>2414のお話から資産価値維持率の順列つけてみました

[2158: 匿名さん]

晴海はウワモノだけならパークコートクラスですよ
こことは違いすぎる

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
ウワモノだけでなく立地も加味しないと比較できないですよ

[2160: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
はるみは立地がもう少しよかったら最高だったなぁ。。。虹橋も東京タワーも見えないし、色々とキツイ。ただ共用施設は素晴らしいよね。ほんと。

[2161: 匿名さん]

>>2154 匿名さん
ではなぜ中古が220万で放置されてるんですかねー。

[2162: 匿名さん]

結局名称はどうなるのでしょうか？

[2163: 匿名さん]

>>2161 匿名さん
もう売れてると思うよw

[2164: 匿名さん]

ここの立地は人が住むとこじゃないでしょ、、、残念ですが。以前、この近くで働いてたことがあるんだけど、まさかこんな場所に住む人がいるなんて想像できなかった。

多少不便でも、晴海のほうがマシだわ。

でも、港区だからと言う理由だけで、高く出すんだろうね。それを買う人もいるんでしょう。

[2165: 匿名さん]

マンションは立地が全て。上物はそりゃ良い方がいいが端金でパークコートクラスにできるし、ここは思ってる以上に高級幹部あったよ。浜松町の今後5年10年での変貌ぶりは日本一になるから、一気に雰囲気や生活環境は良くなる。今は寂しい海岸アドレスも続々とマンションが建つと思う。

[2166: 匿名さん]

>>2165 匿名さん
賛成したいんだけど、マンションばかりたっても商業施設みたいなのが立ってくれないと、、、w

[2167: マンション検討中さん]

>>2153 匿名さん

もう10万円単位で出てますよ。

2202号室
120.09m2
18,500万円とか。

[2168: 匿名さん]

>>2166
あのこのエリアの再開発知らないの？？そこら中にあって総額数兆円規模、しかも他の湾岸エリアと違ってタワマン計画でなくオフィス、商業、行政の再開発。街づくりたがらビルだけでなく、公園、病院、水上タクシー計画など多彩なんだよね。海岸は本当に安値放置だったから穴場過ぎた。

[2169: 匿名さん]

>>2168 匿名さん
あれそれって浜松町-竹芝と田町の再開発だよね？
やっぱり海岸も近所にある、でなくて海岸そのものがもっとそういう開発されてほしいなって…ww

[2170: 匿名さん]

>>2169 匿名さん
ゆりかもめの駅が発展してくれるといいんですけどね

[2171: マンコミュファンさん]

坪450を切る住戸ってあるんですかね?ここ
皆さん情報からすると無さそうなのですが

[2172: 匿名さん]

劇団四季の新劇場も徒歩圏内だよ^_^。

[2173: 匿名さん]

くそ高すぎ。僻地+長谷工物件の癖に調子のってますねー。

[2174: 匿名さん]

>>2169
でた揚げ足とりw 浜松町やら生活圏にあるのが大事だとなんじゃないの？海岸アドレスはガチのオーシャンフロントの縦長アドレスでマンションは可能だけどオフィス商業ビル建てるスペースはない。目の前に野村のド級の再開発あったり色々半端ないエリア。湾岸エリアの王様である浜松町芝浦港南よりポテンシャルは高い。

[2175: 匿名さん]

>>2173
こんな交通利便性が高い場所が僻地なら勝どき豊洲や湾岸最下位の有明やらはなんと表現するのか？？

[2176: 匿名さん]

>>2174 匿名さん
いやいや！海岸すきだよ！ただゆりかもめ駅前がもうちっと何か出来てくれればなっていう。ゆりかもめの他の駅は何らかの施設あるやん？(芝浦ふ頭のぞく)コンビニとかがあるだけでもさ。再開発でもしかしたら何か作れるかもしれないし！

[2177: 匿名さん]

>>2175 匿名さん
有明の方が住む分には便利ですねー。

[2178: 匿名さん]

>>2175 匿名さん

利便性が高い？電車に乗るまで徒歩15分もかかるのに？笑

[2179: 匿名さん]

結局のところ、ここは港区最下位なんで、中央区最下位のパークタワー晴海と同等レベルだとは思いますが、駅遠といっても山手線が徒歩圏内なのがせめてもの救い。周辺には何もないので、Amazonプライムに入りましょう。

[2180: 匿名さん]

野村の芝浦1丁目計画の開発が終われば、日の出駅で降りる通勤客も激増しそう。
その頃には日の出駅にも何かできると思うし、その頃にはさらに地価が上がっていると思う。

[2181: マンション検討中さん]

>>2180 匿名さん
JRから歩くか、専用バスの人が多いのでは？

[2182: 匿名さん]

再開発がされる前に購入すべきでしょう。
安い時に買っておけばよかったと後悔しても遅い。

[2183: 匿名さん]

特にここは港区、このエリアがダメな時は日本が終わり。

[2184: 匿名さん]

>>2181 マンション検討中さん

オリンピック後に有明などの人口が激増するから、ゆりかもめの通勤客も増えると思う。

[2185: 匿名さん]

>>2179
港区最下位と中央区最下位が同等なわけねえだろw 港区アドレスのブランド性、交通利便性が勝どきとは桁違いに良い、再開発規模は数十倍くらいの差があり将来性も桁違い。同等レベルとか正気ですか？本当にそう思うならお前は勝どき買ってやれ。

[2186: 匿名さん]

有明の人口は今たかだか9千人。
スミフとプレミストができた後でも、東雲にすら及ばないスモールタウンでしかないけど　笑

[2187: マンション検討中さん]

TBTにしとけって。

[2188: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
なら隣の中古買ってやれよ。笑
坪220万だぞ。

[2189: 匿名さん]

港区最下位物件。。。

[2190: 匿名さん]

それでも、
港区>>中央区>>>>>江東区
となる現実がある。

[2191: 匿名さん]

山手線徒歩10分の割には激安じゃ無いですか？
豊洲と同じくらいの価格。
有明より少し高い。

かなり激安に思えるんですが。

[2192: 匿名さん]

ここの人は3LDk70m2、1億円だすの？笑

[2193: 匿名さん]

今年の公示地価だと、住宅地の最高値も千代田区から港区に代わった。

港区一極集中がこれから更に強まりそうだな。

[2194: 通りがかりさん]

10年後の価格が気になるなら、現時点でそのくらい経ってる物件見てれば?
アイランドとかカテリーナ三田とか見たら、ここがそんな値段から上がるはず無いと思うけどね。

[2195: 匿名さん]

それでもまあ、他区よりは上がりそうだけどね。

[2196: 匿名さん]

>>2192
まあ将来性、湾岸一の眺望、港区を考えれば安いよね。

[2197: マンション掲示板さん]

>>2187 マンション検討中さん

TBTって何?
Tokyo Beautiful Tower?

[2198: 匿名さん]

モデル行きました。
高いなー。仕様もあまり良くないというか、モデルとかもビル中でコスト抑えてるのに、なんで価格は大手のタワマン級なのかな、施工もあれだし。
450は今の市況で行けば普通なんだろうけど、それが高過ぎたのか、新築で住んだんだからいいでしょの範囲か、半値級か、が分かるのは10年後だよねー
特にこれは売主も施工もブランドは無いし、というか長谷工は安くて簡素のイメージしかないし。
て考えると、10年後は半値級というのが正解のような気がするなー。
上がらなくてもいいし、下がるのもいいけど、7割すらキープ出来ないという気がしてならない。
すでにモデルの雰囲気が、450ではないんだよねー。
詳しい人いたら見解ください

[2199: 匿名さん]

>>2198
立地的な将来性でここより勝る場所はない。近鉄は東京の人が知らないだけで質の良いモノをしっかりと作る会社です。また長谷工と言うがここみたいな高級物件も長谷工は実績があるのを皆知らないだけ。近くの高輪ザレジデンスや品川タワーレジデンスも長谷工ですよ。

[2200: 匿名さん]

立地的な将来性でここより勝る場所はない、んですか？