ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

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[1644: 匿名さん]

土地を高値で仕入れてるからね。少なくとも安くはでないだろうね。

[1645: 匿名さん]

専門家の意見もここの方がGFTより上とのようですね

[1646: 匿名さん]

やはり、ゆりかもめとはいえ駅1分は大きい。ゆりかもめはラッシュアワーは
山手線並みの運転本数があるし2駅で新橋。東京駅方面なら
浜松町まで歩くよりも早いでしょう。

[1647: マンション検討中さん]

清水と長谷工では受注価格が違います。使う下請けも大手ゼネコンの場合はある程度限られます。耐震構造も仕様も違うと思うのので建設費だけで行けば本物件の方が安くなりますか、土地仕入れ値はわかりません。土地仕入額は近鉄が入札で勝てるということは相場より高く買ってる可能性はあります。
市況の違いを勘案しても本物件のかかくは400以下でしょう

[1648: 匿名さん]

＞1626
芝浦は田町物件ですよね。田町駅はどんな感じでしょうか？

[1649: 匿名さん]

地方にお住まいなのかな。

[1650: 名無しさん]

ここ迷いますが360越えたら撤退です。
となりのベイステージが中古で250程度で売れ残りの中、同じ立地環境で400とかは高すぎです。
三井、三菱と大手ゼネコンならまだわかりますが。
東芝の友人も東芝ビルの位置時点でかなり不便と言ってました。朝も東芝側への人の流れが多すぎて、逆に駅に向かう人はほぼいないので通行整理も出来てないようです。
この辺りも確認しておかないとですね。
マンションはそこまで詳しくありませんが、戸建てや木造アパートなどの場合、大手sやaなどは利益50%乗せてます。
最近のマンション高騰に合わせて、ブランド、仕様、構造などは関係なく高額化しているのは、冷静にみる必要がありそうですね。
市況感も含め考えるとここの適正は高層階で360と予想してます。一部プレミアな内装ならもう少し行くかもしれませんが、内装仕様よりも価格に大きく影響するのは構造です。
耐震構造にしたのは、ブランド的にも400では買い手がつかないことも予想して300台なら買える購入層向けに後々の修繕価格高騰懸念を排除したのかもしれません。
または市況に乗って利益を嵩上げしたい売主が、高値でも魅力が出るように民泊高利回りを唄いたい。その場合、永住思考の人は少なくなるので、耐震でコスト下げとこうという判断か。
仮に民泊オーケーならその時点で撤退ですね。
多分遠すぎて民泊客はつかないと思いますが。

[1651: 検討板ユーザーさん]

ルフォンは新築時価格より約1000万高く仲介出てますが全く売れてません。
芝浦側の大規模タワーと海岸2.3あたりは同等ではありませんよ。GFTとは比較になりません。

[1652: 匿名さん]

>>1650 名無しさん

やはりベイステージは坪250万程度なんですね。「同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。 」なんて書き込みしてる輩がいましたが、いつもの無理ネガだっんですね。。。

[1653: 匿名さん]

>>1650 名無しさん

そもそも、この立地で永住思考の人なんているのかな。こんな所に長く住んだら喘息or肺がんになりそう。一方、外国人に人気があるお台場に近いので民泊の需要は有るかも。

[1654: 匿名さん]

お台場に用があるならお台場か有明のホテル群借りるでしょ。

[1655: マンコミュファンさん]

ミナトフロントタワーの購入をお考えの方は
GFT の様なゴミマンションは無視しましょう。
売り出し価格が高いという事はそれだけ価値があるという意味なので。

[1656: 匿名さん]

>>1654 匿名さん

高い

[1657: 匿名さん]

坪400以上なら買わないけど、GFTよりはいいと思うよ。

[1658: 匿名さん]

新橋はもちろん、逆側の台場や有明の商業施設にもゆりかもめで直ぐに行けるし、ゆりかもめ1分って便利やん。

[1659: 匿名さん]

gftっていまだに住んでる奴いるのwww

[1660: 名無しさん]

品川シーサイドの少し上でくるようです。
意識しているみたいですね。
向こうは240台クラスもあるので場所はイマイチですが、適正価格できてます

[1661: 匿名さん]

品川シーサイドではグランドメゾンの販売が好調のようですね。
1戸当たりの土地面積が広いから、余裕がある感じがするようです。

[1662: 匿名さん]

>>1660 名無しさん
坪240台の部屋は2桁倍率で実質買えず。まともな間取りの中層は坪350位するんで結局のところ、坪400近いってこと？

[1663: 匿名さん]

仕様が悪そうな民泊タワーに坪400も払いたくないね。山手線ユーザーだと駅遠物件だし。

[1664: eマンションさん]

私は投資で買う予定なので民泊仕様にはとても魅力を感じています｡

[1665: マンション掲示板さん]

民泊は管理規約で禁止にしているようです。後々は組合での調整してくださいとのことです。
でも180日営業でルール通りやるなら無理でしょうね

[1666: 匿名さん]

すべてにおいて満足できる物件って無いけど、ここはゆりかもめ駅１分、ウオーターフロントですぐ目の前が海で眺望が良いという長所がある。芝浦アイランドは四方を運河に囲まれた区域の居住地としての一体開発でマンション３棟を軸に景観が整備されたうえに公共施設、スーパーがあるなどの長所がある。ザトーキョータワーズやワールドシティタワーズは日本最大級の規模のメリットを生かしてマンション内にさまざまな店舗や設備を備えたという長所がある。そういう売りがあるマンションは有名になるし長期に資産価値にも好影響を及ぼすと思う。

[1667: 匿名さん]

てことは仲間はずれは例のアノマンションだけだな。笑
安いはずだよ。

[1668: マンション検討中さん]

>>1667 匿名さん
ジー エフ テーの事？

[1669: 匿名さん]

有明が坪300後半だからここが坪300台で出ることはないだろうね。

[1670: マンション検討中さん]

1669とか、ゆりかもめ良いとか、ちらほらタフィがいるな。
なんとか高く売りたいので、400を正当化したい発言する奴。
有明ってどこのだよ？
近鉄ハセコーズが同じブランドと思うな。

適正で売れよ。会社すぐ近くだから買いたいと思っているが、あとで値引き売り、又はゴクレのゴーストマンションみたいになったら先に買うだけ損だからな。
ゴクレは築10年以上経って今日もチラシ入れてくるしな。

[1671: 匿名さん]

>>1638 匿名さん
このグラフが示しているのは、再開発による資産性上昇ではなく、こことほぼ同条件のルフォンリブレ浜松町による2015年の坪300万ちょっとが適正な相場だということです。

[1672: マンション検討中さん]

10年以上売れ残ってて、新築デベがまだ売に苦労してる中、買ってしまった所有者が誰も買わない仲介市場で強気に売り出して、資産価値はこのくらいあるとか勘違いしてるゴールドクレスト芝みたくはなりたくないな。

[1673: 匿名さん]

言っておくが、ここはクレスト芝より圧倒的に場所が悪いぞ

[1674: 検討板ユーザーさん]

ここが400だったらなめとるで。

[1675: 匿名さん]

>>1670 マンション検討中さん

タフィって何？
高いってこと？

[1676: 匿名さん]

>>1675 匿名さん

おそらくローズのことです｡
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E3%82%BF%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BB%E...

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

意味不明

[1678: 検討板ユーザーさん]

タフィ＝近鉄バファローズ＝近鉄不動産＝売主
タフィが高くても価値あるような書き込みを繰り返しているということでは？

[1679: 匿名さん]

>>1678
わざわざ解説ごくろうさん。

[1680: 匿名さん]

GFTの兄貴分マンションに失礼ではないか。

[1681: 匿名さん]

>>1678 検討板ユーザーさん

要は、親父ギャグってことね。汗

[1682: 匿名さん]

マンション買うなら港区、渋谷区、千代田区あたりの地盤がしっかりしてとこの方が良いと思われ。

[1683: 匿名さん]

港区民ですが、ここは港区というより江東区のイメージです。港区ブランドを謳える立地ではないでしょう。有明よりはマシかもしれないですが。
施工も三流ですし坪300万超えたら高いと感じます。

[1684: 匿名さん]

>>1683
あれよりはマシかも言われているその「有明」が坪360万で販売中なのですが・・

[1685: 検討板ユーザーさん]

>>1684 匿名さん
だから、その有明ってどれ？
マンション界では無名売主、ブランド力のないゼネコン、ゆるい地中に杭打っただけのマンション
という同じ比較で情報ください

[1686: 匿名さん]

港区とか江東区と言った土地の品評を自らされていたのではと思われますが。

[1687: 匿名さん]

有明が360で売られているからここもそれより高い、安いという考えは危険かと
そもそも有明の値段が適正か疑問なわけで。

[1688: 匿名さん]

昨日現地に行きました。
人が住むような場所ではないです。

あそこなら、多少不便でも世田谷、杉並を選びます。

[1689: 匿名さん]

近くに既に住んでおられる方も多数いらっしゃいますから、言葉遣いには配慮をお願いします。

[1690: 匿名さん]

>>1685 検討板ユーザーさん
金がないなら無理に買うなとアドバイス

[1691: 匿名さん]

>>1687 匿名さん
有明は知りませんが、360より低いことはないかと。

[1692: 匿名さん]

販売好調の品川シーサイドの積水が300〜330くらい。
都心に近い条件を加味すると、360〜380程度か。

[1693: eマンションさん]

ただ品川シーサイドは通勤には不便です。生活はあきらかにココよりは便利ですが。
どちらを取るかですね。

[1694: 匿名さん]

都心に近い利便性を取るか、生活のしやすい環境を取るか、人それぞれでしょうね。

[1695: 匿名さん]

>>1693 eマンションさん
ここも通勤不便でしょ。朝から10分以上歩いてられんわ。350位が適正。

[1696: 匿名さん]

>>1683
ここの掲示板あるあるですが、港区に住んでる人は「港区民です」などとは言いません。住んでる町名や地域名で言います。港区にコンプレックスがあり、江東区を下に見ているので、住みたい区の上位に入れなかった中央区民なのは間違いないね。
ここに住んだら、「どこに住んでる？」と聞かれて、何て答えるんだろう。浜松町、芝浦の辺り、港区湾岸、日の出…。間違っても「海岸に住んでる！」とは言えないし…

[1697: 匿名さん]

周辺を歩いてみたけど、意外に既存のマンションが多いね。
人が住む場所ではないと上で誰か言っていたけど、ちょっと失礼かなと思った。
ただ、浜崎橋ジャンクションのお陰で圧迫感が凄く、これに慣れるまではちょっと時間がかかりそう。

[1698: 匿名さん]

ふつう最寄駅で言うことが多いんじゃないですか？その方がイメージ出し易いから。自分は芝に住んでますけど田町住まいだって皆には言ってます。一番近い最寄駅ではないですが。
例えば高輪に住んでる人も、それぞれ品川、泉岳寺、高輪台、白金高輪とか最寄駅名で説明するのではないでしょうか。
ここだったら自分ならまずは「浜松町」だと言うかな。細かく聞かれたら「ゆりかもめの日ノ出って分かりますか？」と続けると思う。

[1699: 匿名さん]

>>1696 匿名さん
田町か浜松町に住んでいるでいいんじゃないでしょうか？

[1700: 匿名さん]

竹芝のあたりって言うのではないでしょうか。

あぁ、フェリーの船着き場の方ねって理解されるのでは。

竹芝は開発地区に入っていますが、どんな感じになるのでしょうかね。

[1701: 匿名さん]

>>1699 匿名さん
それじゃあ嘘じゃん。
海岸なんだから海岸っていえばいいのに

[1702: 匿名さん]

並びにあるマンションは、15年位前にゴクレが建てた14階建ての分譲マンション。

[1703: 匿名さん]

>>1701 匿名さん

ＷＣＴの住民が「お住まいはどちらですか？」と聞かれて「港南です！」と答えるか？

[1704: 匿名さん]

>>1703 匿名さん

答えますよ。港南に住んでいるんですから。

[1705: 匿名さん]

浜松町～品川の湾岸マンションだと、だいたいこんな感じで回答するでしょう。

・WCT：港南、品川、天王洲アイル
・Vタワー：品川
・CT品川、コスポリ：品川、港南
・CMT、GFT：田町、芝浦
・グローヴ、ケープ：田町、芝浦、芝浦アイランド
・カテリーナ三田：三田、田町
・クレストプライムタワー芝：浜松町、芝
・PC浜離宮：浜松町
・ツインパークス：汐留

ここは実質最寄り駅の「浜松町」が本命でしょうね。「日の出」も「海岸」も知名度が低すぎて伝わらない。三田線の三田駅を使う機会はあるかもしれないが、浜松町と路線が重複する田町を使うことは無いだろうから「田町」は有り得ない。ただ、一般的に浜松町というと大門側(北東側)のイメージが強いので、「芝浦」と説明するかもね。

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん

的確！
ここ270〜340.一部プレミアは450クラスで即完狙いらしいです。
マンションなんでも高騰化に疑問を投げかけるマンションになりそう。見直した！
でもそれが普通価格かな。

[1707: 匿名さん]

>>1695 匿名さん

なんでゆりかもめ無視？

[1708: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
デベがステイタスのある浜松町物件を売りにしていますから浜松町と自信を持って言えるのではないでしょうか。再開発のド真ん中ありますから10年後はヴィンテージマンションになりそうです。

[1709: 匿名さん]

下旬に事前説明会が開催されるから、その集まり具合がまず注目されるね。

[1710: 名無し]

部屋まで行くのにエレベーター二回乗るのがステータスなのか？
金持ちは無駄な時間は嫌いだぞ。

[1711: 通りがかりさん]

>>1708 匿名さん
そのデベにステイタスがない(^_^;)
長谷工のヴィンテージって。ないやろ。

[1712: 匿名さん]

>>1708 匿名さん

10年後には、排ガスで真っ黒になっていそう。

[1713: 匿名さん]

>>1706 匿名さん

まあ、300万前半じゃないと誰も買わないよ。ネガ要素が多いので、300万前半でも即完は難しいかも。

[1714: 匿名さん]

300前後で出すと倍率ついて買えないから、350位で部屋を選べるようにしてほしいね。

[1715: 匿名さん]

300前半だと品川シーサイド検討者が相当数流れ込んできそうだから、350前後ではないか。

[1716: 匿名さん]

もし300前半で出てきたらさらにGFT暴落するけどどうすんの

[1717: 匿名さん]

ルフォンリブレの最近の成約例があれば、それが一番の参考指標になりそうだね。

[1718: 通りがかりさん]

>>1716 匿名さん
250万で売り出されてもGFT は暴落するから心配するな！

[1719: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

品川シーサイド=ファミリー、MFT=DINKSという感じで棲み分けが出来そうだけどね。

[1720: 匿名さん]

価格帯を考えると、新築なら天王洲アイル、品川シーサイド、大井町、有明、晴海との比較ですかね。居住性はさておき、資産性はMFTがダントツトップだと思いますが、あとはいくらで出るかですね。

[1721: 匿名さん]

さすがにJRのターミナル駅の大井町と、こことは同列に論じられないだろう。

[1722: マンション検討中さん]

ルフンら売れてません
出てますが

[1723: 匿名さん]

坪360万で売り出しているね、確かに。

[1724: 匿名さん]

どうせ坪400位で出るだろうから、価格維持率は低いよ。

[1725: 匿名さん]

>>1720 匿名さん
新築の天王洲アイルってどこ？

[1726: 匿名さん]

それならシティタワー大井町かうなぁ
宣伝じゃなく

[1727: 匿名さん]

>>1725
品川ふ頭のスミフタワーのことでしょ。

[1728: 匿名さん]

>>1720 匿名さん
この中だと大井町が一つ抜けてるね。
今後、開発で期待が出来そうなのは、有明と晴海だけど、ここも浜松町の再開発の影響うけそうだね。

[1729: 匿名さん]

やっぱ、どこであろうと港区アドレスは強いよ。端っこでも港区は港区。
都心のどこに行くにもタクシーでスグ。
車で麻布十番まで９分、六本木まで１１分、銀座４まで９分、東京駅１１分。

[1730: 匿名さん]

>>1729 匿名さん
利便性はかなり高いね。
でも住環境がかなり悪いね。
住環境全く気にしない人には、最高の物件だね。

[1731: 匿名さん]

>>1730 匿名さん

利便性高いって、どの辺が？

[1732: 匿名さん]

普通に考えたら利便性は良い方ではないでしょうね。
ただ、ゆりかもめを通勤に利用する人には交通の便は良さそう。

[1733: 匿名さん]

普通に考えたら駅自体の利便性は以下でしょうね。
浜松町(大門)>大井町>天王洲アイル>勝どき>品川シーサイド>有明(国際展示場)
あとは徒歩10分(実際は11分表記が妥当?)をどう見るかですね。更に大門は逆側で遠いですし。

もういっこ、区の序列。
港区>中央区>品川区>江東区

ルフォンが坪360万で苦戦なら、眺望あり・新築を加味すると、ここは坪440万で苦戦というレベルですね。MRや大々的に宣伝することと大量に売る必要があることを考えて、やはり坪380～400万での売り出しが妥当ですね。
逆算するとルフォンは坪320万なら成約するレベル。さすがに宣伝費がかかるので、相場の20%増しでは仲介業者も受けないよ。10%増し程度がギリギリ許容範囲。

[1734: 匿名さん]

大井町はもうすぐ着陸コースになるから騒音がすごくなるらしいよ。だから検討外

[1735: 匿名さん]

大井町や大崎はモロに飛行路の真上で、びっくりしましたよね。

[1736: 匿名さん]

>>1735 匿名さん

平均80db以上の高速直結マンションで他の騒音とか、、ここ24時間営業ですよ！

[1737: 匿名さん]

どうして品川区の話が出てくるのか・・・全く興味なし

[1738: 匿名さん]

>>1737
住不の物件が大量に売れ残ってるとか？
純粋に比較してる人もいるんだろうけど、
不自然なブッコミはその線かと・・・

[1739: 匿名さん]

ここにするくらいなら少し待って芝浦タワーかな
環境が違いすぎる

[1740: 匿名さん]

確かに大井町はないかな。騒音激しそう

[1741: 匿名さん]

天王洲のスミフのやつ、低層部分は完売したんだね。。

[1742: 匿名さん]

>>1739 匿名さん

OCS跡地に建設予定のマンションのこと？
タワー確定だったっけ？
あれもハセコーだから底仕様ぽいけど。
デベはどこか知らないけどさ。

[1743: 匿名さん]

120ｍ、32階のタワマンだよ。施工は当然長谷工。