ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

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[1624: 匿名さん]

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[1625: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

パークコート浜離宮が値段吊り上げてしまったようですね。実際にはそこまでしないし、今後もさらに上がることはないよ。

[1626: 匿名さん]

>>1621 匿名さん
これだと、資産価値がうなぎのぼりの浜松町のデータを悪用してあたかもここが上がっているように誘導していると捉えられかねないですよね。
なぜ堂々と芝浦辺りのデータを出さないんでしょうか。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん

ここを400以上で売るためです。

[1628: 匿名さん]

>>1586 匿名さん

> ルフォンやGFTみたいな同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。

ということは、MFTの隣に建っているベイサイドステージ東京も坪400万になっているんでしょうか？ベイサイドステージを購入した方はボロ儲けですね。MFTに住み替える方も多いかも。

[1629: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
新築価格≠中古価格

[1630: 匿名さん]

>>1629 匿名さん

ルフォンやGFTも中古だよ。

[1631: 購入経験者さん]

>>1624

世田谷区が高くて中央区が低いのが意外です｡
どちらも都心に出るのは不便だし、似たようなものなのに

[1632: 匿名さん]

中央区は一部不便なエリアはありますが都心と言えるのではないでしょうか
銀座なんて都心のド真ん中ですしね

世田谷区は過去の遺物ですね
三茶・下北も再開発を頑張っているけど、小ぶりなのは否めない
やはり都心から遠すぎです
西側ターミナルの新宿渋谷に昔の勢いもない

[1633: 匿名さん]

>>1626 匿名さん

出さないんじゃなく、出せないんだよ。
ここから半径500m範囲は人が住む場所じゃないからね w笑w

[1634: 匿名さん]

東京都以外の票で左右されるので、世田谷が２位なんだと思います

[1635: 匿名さん]

>>1628 匿名さん

ベイサイドステージ東京が坪400万だったら夢がありますよね。

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

1586は定期的に無理ネガを書き込んでいる輩なので真に受けない方がいいよ。

[1637: 匿名さん]

このグラフを見ると、港区って山手線内外で資産価値が倍違うんですね。
まあ当たり前と言えば当たり前ですが。

[1638: 匿名さん]

浜松町が坪６００ってコレのこと言ってるんだろうが、高騰を続けている新築マンションの値段は参考にならんからね。浜離宮が平均坪６００で分譲されたから浜松町相場が坪６００になったというわけでは全く無い。築５－６年たった入居図見部屋の中古が坪６００で取引されてればそういえるがね。

[1639: 匿名さん]

六本木バブってきてますね、バブルの時、1番高額マンションは麻布だったと思いますが、六本木と麻布は隣接なんですよね。

[1640: 業界関係者さん]

>>1639

マンションの土地の仕入れ価格は入札で決まりますが、最近はめっちゃ高騰してます。その背景にはマンションに適当な土地がなかなか出ないことがあります。各デベロッパーは、マンション適地を仕入れてマンション建てて売らないことには業績が下がってしまうので、なかなかでない土地が出れば落札しようとして高値で札入れするのでますます高騰します。そういう実体のない、適正な地価とはかけ離れた土地の「仕入れ」価格を反映して、儲けを出すためにマンションの分譲価格がどんどん上がっていきます。結果、周辺の中古マンション相場とはかなりかけ離れた分譲価格になってしまいます。私は、こういうマンションを買うのは割高で完全に高値掴みだと思います。

[1641: 匿名さん]

>>1640 業界関係者さん

このマンションが坪400万で分譲されたとすると高値掴みにはならないでしょうか？

[1642: マンコミュファンさん]

>>1641 匿名さん
400 なら絶対買いですね。
私なら440 までなら出してもいい。

[1643: 業界関係者さん]

>>1641

分譲マンションの価格は基本的には周辺の中古価格の相場や、近隣に新築マンションがある場合はその分譲価格をにらみながら、その価格で利益が出るかどうかも検討して設定します。周辺のマンションよりも明らかに高い値段で出せば販売が苦戦しますからね。ここはタワーなので低層階と高層階でかなり価格が違うでしょうし、一概にはなんとも言えません。芝浦は中古マンションが人気のエリアですが、中古築浅で坪300万円台半ば、築10年くらいでは坪300万円台前半というのが相場観でしょう。なので、もし低層階が坪400万なら少し割高かもしれません。個人的には、ゆりかもめ駅１分という立地を考慮して、近隣のグローバルフロントタワーの分譲価格か、それに＋αくらいが適正なのではないかと思います。

[1644: 匿名さん]

土地を高値で仕入れてるからね。少なくとも安くはでないだろうね。

[1645: 匿名さん]

専門家の意見もここの方がGFTより上とのようですね

[1646: 匿名さん]

やはり、ゆりかもめとはいえ駅1分は大きい。ゆりかもめはラッシュアワーは
山手線並みの運転本数があるし2駅で新橋。東京駅方面なら
浜松町まで歩くよりも早いでしょう。

[1647: マンション検討中さん]

清水と長谷工では受注価格が違います。使う下請けも大手ゼネコンの場合はある程度限られます。耐震構造も仕様も違うと思うのので建設費だけで行けば本物件の方が安くなりますか、土地仕入れ値はわかりません。土地仕入額は近鉄が入札で勝てるということは相場より高く買ってる可能性はあります。
市況の違いを勘案しても本物件のかかくは400以下でしょう

[1648: 匿名さん]

＞1626
芝浦は田町物件ですよね。田町駅はどんな感じでしょうか？

[1649: 匿名さん]

地方にお住まいなのかな。

[1650: 名無しさん]

ここ迷いますが360越えたら撤退です。
となりのベイステージが中古で250程度で売れ残りの中、同じ立地環境で400とかは高すぎです。
三井、三菱と大手ゼネコンならまだわかりますが。
東芝の友人も東芝ビルの位置時点でかなり不便と言ってました。朝も東芝側への人の流れが多すぎて、逆に駅に向かう人はほぼいないので通行整理も出来てないようです。
この辺りも確認しておかないとですね。
マンションはそこまで詳しくありませんが、戸建てや木造アパートなどの場合、大手sやaなどは利益50%乗せてます。
最近のマンション高騰に合わせて、ブランド、仕様、構造などは関係なく高額化しているのは、冷静にみる必要がありそうですね。
市況感も含め考えるとここの適正は高層階で360と予想してます。一部プレミアな内装ならもう少し行くかもしれませんが、内装仕様よりも価格に大きく影響するのは構造です。
耐震構造にしたのは、ブランド的にも400では買い手がつかないことも予想して300台なら買える購入層向けに後々の修繕価格高騰懸念を排除したのかもしれません。
または市況に乗って利益を嵩上げしたい売主が、高値でも魅力が出るように民泊高利回りを唄いたい。その場合、永住思考の人は少なくなるので、耐震でコスト下げとこうという判断か。
仮に民泊オーケーならその時点で撤退ですね。
多分遠すぎて民泊客はつかないと思いますが。

[1651: 検討板ユーザーさん]

ルフォンは新築時価格より約1000万高く仲介出てますが全く売れてません。
芝浦側の大規模タワーと海岸2.3あたりは同等ではありませんよ。GFTとは比較になりません。

[1652: 匿名さん]

>>1650 名無しさん

やはりベイステージは坪250万程度なんですね。「同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。 」なんて書き込みしてる輩がいましたが、いつもの無理ネガだっんですね。。。

[1653: 匿名さん]

>>1650 名無しさん

そもそも、この立地で永住思考の人なんているのかな。こんな所に長く住んだら喘息or肺がんになりそう。一方、外国人に人気があるお台場に近いので民泊の需要は有るかも。

[1654: 匿名さん]

お台場に用があるならお台場か有明のホテル群借りるでしょ。

[1655: マンコミュファンさん]

ミナトフロントタワーの購入をお考えの方は
GFT の様なゴミマンションは無視しましょう。
売り出し価格が高いという事はそれだけ価値があるという意味なので。

[1656: 匿名さん]

>>1654 匿名さん

高い

[1657: 匿名さん]

坪400以上なら買わないけど、GFTよりはいいと思うよ。

[1658: 匿名さん]

新橋はもちろん、逆側の台場や有明の商業施設にもゆりかもめで直ぐに行けるし、ゆりかもめ1分って便利やん。

[1659: 匿名さん]

gftっていまだに住んでる奴いるのwww

[1660: 名無しさん]

品川シーサイドの少し上でくるようです。
意識しているみたいですね。
向こうは240台クラスもあるので場所はイマイチですが、適正価格できてます

[1661: 匿名さん]

品川シーサイドではグランドメゾンの販売が好調のようですね。
1戸当たりの土地面積が広いから、余裕がある感じがするようです。

[1662: 匿名さん]

>>1660 名無しさん
坪240台の部屋は2桁倍率で実質買えず。まともな間取りの中層は坪350位するんで結局のところ、坪400近いってこと？

[1663: 匿名さん]

仕様が悪そうな民泊タワーに坪400も払いたくないね。山手線ユーザーだと駅遠物件だし。

[1664: eマンションさん]

私は投資で買う予定なので民泊仕様にはとても魅力を感じています｡

[1665: マンション掲示板さん]

民泊は管理規約で禁止にしているようです。後々は組合での調整してくださいとのことです。
でも180日営業でルール通りやるなら無理でしょうね

[1666: 匿名さん]

すべてにおいて満足できる物件って無いけど、ここはゆりかもめ駅１分、ウオーターフロントですぐ目の前が海で眺望が良いという長所がある。芝浦アイランドは四方を運河に囲まれた区域の居住地としての一体開発でマンション３棟を軸に景観が整備されたうえに公共施設、スーパーがあるなどの長所がある。ザトーキョータワーズやワールドシティタワーズは日本最大級の規模のメリットを生かしてマンション内にさまざまな店舗や設備を備えたという長所がある。そういう売りがあるマンションは有名になるし長期に資産価値にも好影響を及ぼすと思う。

[1667: 匿名さん]

てことは仲間はずれは例のアノマンションだけだな。笑
安いはずだよ。

[1668: マンション検討中さん]

>>1667 匿名さん
ジー エフ テーの事？

[1669: 匿名さん]

有明が坪300後半だからここが坪300台で出ることはないだろうね。

[1670: マンション検討中さん]

1669とか、ゆりかもめ良いとか、ちらほらタフィがいるな。
なんとか高く売りたいので、400を正当化したい発言する奴。
有明ってどこのだよ？
近鉄ハセコーズが同じブランドと思うな。

適正で売れよ。会社すぐ近くだから買いたいと思っているが、あとで値引き売り、又はゴクレのゴーストマンションみたいになったら先に買うだけ損だからな。
ゴクレは築10年以上経って今日もチラシ入れてくるしな。

[1671: 匿名さん]

>>1638 匿名さん
このグラフが示しているのは、再開発による資産性上昇ではなく、こことほぼ同条件のルフォンリブレ浜松町による2015年の坪300万ちょっとが適正な相場だということです。

[1672: マンション検討中さん]

10年以上売れ残ってて、新築デベがまだ売に苦労してる中、買ってしまった所有者が誰も買わない仲介市場で強気に売り出して、資産価値はこのくらいあるとか勘違いしてるゴールドクレスト芝みたくはなりたくないな。

[1673: 匿名さん]

言っておくが、ここはクレスト芝より圧倒的に場所が悪いぞ

[1674: 検討板ユーザーさん]

ここが400だったらなめとるで。

[1675: 匿名さん]

>>1670 マンション検討中さん

タフィって何？
高いってこと？

[1676: 匿名さん]

>>1675 匿名さん

おそらくローズのことです｡
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E3%82%BF%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BB%E...

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

意味不明

[1678: 検討板ユーザーさん]

タフィ＝近鉄バファローズ＝近鉄不動産＝売主
タフィが高くても価値あるような書き込みを繰り返しているということでは？

[1679: 匿名さん]

>>1678
わざわざ解説ごくろうさん。

[1680: 匿名さん]

GFTの兄貴分マンションに失礼ではないか。

[1681: 匿名さん]

>>1678 検討板ユーザーさん

要は、親父ギャグってことね。汗

[1682: 匿名さん]

マンション買うなら港区、渋谷区、千代田区あたりの地盤がしっかりしてとこの方が良いと思われ。

[1683: 匿名さん]

港区民ですが、ここは港区というより江東区のイメージです。港区ブランドを謳える立地ではないでしょう。有明よりはマシかもしれないですが。
施工も三流ですし坪300万超えたら高いと感じます。

[1684: 匿名さん]

>>1683
あれよりはマシかも言われているその「有明」が坪360万で販売中なのですが・・

[1685: 検討板ユーザーさん]

>>1684 匿名さん
だから、その有明ってどれ？
マンション界では無名売主、ブランド力のないゼネコン、ゆるい地中に杭打っただけのマンション
という同じ比較で情報ください

[1686: 匿名さん]

港区とか江東区と言った土地の品評を自らされていたのではと思われますが。

[1687: 匿名さん]

有明が360で売られているからここもそれより高い、安いという考えは危険かと
そもそも有明の値段が適正か疑問なわけで。

[1688: 匿名さん]

昨日現地に行きました。
人が住むような場所ではないです。

あそこなら、多少不便でも世田谷、杉並を選びます。

[1689: 匿名さん]

近くに既に住んでおられる方も多数いらっしゃいますから、言葉遣いには配慮をお願いします。

[1690: 匿名さん]

>>1685 検討板ユーザーさん
金がないなら無理に買うなとアドバイス

[1691: 匿名さん]

>>1687 匿名さん
有明は知りませんが、360より低いことはないかと。

[1692: 匿名さん]

販売好調の品川シーサイドの積水が300〜330くらい。
都心に近い条件を加味すると、360〜380程度か。

[1693: eマンションさん]

ただ品川シーサイドは通勤には不便です。生活はあきらかにココよりは便利ですが。
どちらを取るかですね。

[1694: 匿名さん]

都心に近い利便性を取るか、生活のしやすい環境を取るか、人それぞれでしょうね。

[1695: 匿名さん]

>>1693 eマンションさん
ここも通勤不便でしょ。朝から10分以上歩いてられんわ。350位が適正。

[1696: 匿名さん]

>>1683
ここの掲示板あるあるですが、港区に住んでる人は「港区民です」などとは言いません。住んでる町名や地域名で言います。港区にコンプレックスがあり、江東区を下に見ているので、住みたい区の上位に入れなかった中央区民なのは間違いないね。
ここに住んだら、「どこに住んでる？」と聞かれて、何て答えるんだろう。浜松町、芝浦の辺り、港区湾岸、日の出…。間違っても「海岸に住んでる！」とは言えないし…

[1697: 匿名さん]

周辺を歩いてみたけど、意外に既存のマンションが多いね。
人が住む場所ではないと上で誰か言っていたけど、ちょっと失礼かなと思った。
ただ、浜崎橋ジャンクションのお陰で圧迫感が凄く、これに慣れるまではちょっと時間がかかりそう。

[1698: 匿名さん]

ふつう最寄駅で言うことが多いんじゃないですか？その方がイメージ出し易いから。自分は芝に住んでますけど田町住まいだって皆には言ってます。一番近い最寄駅ではないですが。
例えば高輪に住んでる人も、それぞれ品川、泉岳寺、高輪台、白金高輪とか最寄駅名で説明するのではないでしょうか。
ここだったら自分ならまずは「浜松町」だと言うかな。細かく聞かれたら「ゆりかもめの日ノ出って分かりますか？」と続けると思う。

[1699: 匿名さん]

>>1696 匿名さん
田町か浜松町に住んでいるでいいんじゃないでしょうか？

[1700: 匿名さん]

竹芝のあたりって言うのではないでしょうか。

あぁ、フェリーの船着き場の方ねって理解されるのでは。

竹芝は開発地区に入っていますが、どんな感じになるのでしょうかね。

[1701: 匿名さん]

>>1699 匿名さん
それじゃあ嘘じゃん。
海岸なんだから海岸っていえばいいのに

[1702: 匿名さん]

並びにあるマンションは、15年位前にゴクレが建てた14階建ての分譲マンション。

[1703: 匿名さん]

>>1701 匿名さん

ＷＣＴの住民が「お住まいはどちらですか？」と聞かれて「港南です！」と答えるか？

[1704: 匿名さん]

>>1703 匿名さん

答えますよ。港南に住んでいるんですから。

[1705: 匿名さん]

浜松町～品川の湾岸マンションだと、だいたいこんな感じで回答するでしょう。

・WCT：港南、品川、天王洲アイル
・Vタワー：品川
・CT品川、コスポリ：品川、港南
・CMT、GFT：田町、芝浦
・グローヴ、ケープ：田町、芝浦、芝浦アイランド
・カテリーナ三田：三田、田町
・クレストプライムタワー芝：浜松町、芝
・PC浜離宮：浜松町
・ツインパークス：汐留

ここは実質最寄り駅の「浜松町」が本命でしょうね。「日の出」も「海岸」も知名度が低すぎて伝わらない。三田線の三田駅を使う機会はあるかもしれないが、浜松町と路線が重複する田町を使うことは無いだろうから「田町」は有り得ない。ただ、一般的に浜松町というと大門側(北東側)のイメージが強いので、「芝浦」と説明するかもね。

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん

的確！
ここ270〜340.一部プレミアは450クラスで即完狙いらしいです。
マンションなんでも高騰化に疑問を投げかけるマンションになりそう。見直した！
でもそれが普通価格かな。

[1707: 匿名さん]

>>1695 匿名さん

なんでゆりかもめ無視？

[1708: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
デベがステイタスのある浜松町物件を売りにしていますから浜松町と自信を持って言えるのではないでしょうか。再開発のド真ん中ありますから10年後はヴィンテージマンションになりそうです。

[1709: 匿名さん]

下旬に事前説明会が開催されるから、その集まり具合がまず注目されるね。

[1710: 名無し]

部屋まで行くのにエレベーター二回乗るのがステータスなのか？
金持ちは無駄な時間は嫌いだぞ。

[1711: 通りがかりさん]

>>1708 匿名さん
そのデベにステイタスがない(^_^;)
長谷工のヴィンテージって。ないやろ。

[1712: 匿名さん]

>>1708 匿名さん

10年後には、排ガスで真っ黒になっていそう。

[1713: 匿名さん]

>>1706 匿名さん

まあ、300万前半じゃないと誰も買わないよ。ネガ要素が多いので、300万前半でも即完は難しいかも。

[1714: 匿名さん]

300前後で出すと倍率ついて買えないから、350位で部屋を選べるようにしてほしいね。

[1715: 匿名さん]

300前半だと品川シーサイド検討者が相当数流れ込んできそうだから、350前後ではないか。

[1716: 匿名さん]

もし300前半で出てきたらさらにGFT暴落するけどどうすんの

[1717: 匿名さん]

ルフォンリブレの最近の成約例があれば、それが一番の参考指標になりそうだね。

[1718: 通りがかりさん]

>>1716 匿名さん
250万で売り出されてもGFT は暴落するから心配するな！

[1719: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

品川シーサイド=ファミリー、MFT=DINKSという感じで棲み分けが出来そうだけどね。

[1720: 匿名さん]

価格帯を考えると、新築なら天王洲アイル、品川シーサイド、大井町、有明、晴海との比較ですかね。居住性はさておき、資産性はMFTがダントツトップだと思いますが、あとはいくらで出るかですね。

[1721: 匿名さん]

さすがにJRのターミナル駅の大井町と、こことは同列に論じられないだろう。

[1722: マンション検討中さん]

ルフンら売れてません
出てますが

[1723: 匿名さん]

坪360万で売り出しているね、確かに。