ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

[スムログ 関連記事]
2018年 真夏のおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11705/

[1551: マンション検討中さん]

現地見てきました。
隣のオシャレ系レストランは、平日なのにそこそこ客がいて驚き。パーティでもやってたぽかった。
道路の向こうの沖縄レストランは、3月1日より再開するとの張り紙がありました。

海岸通りの交通量は想定の範囲内だったけど、高速で蓋をされてるためホコリと騒音がが凄かった。
信号待ちの間でも目が痛くなりました。マンションが建つと周りが囲まれる為、もっと酷い状況になるかも。

信号待ちは最大で2分弱。サクサク歩けば浜松町南口改札まで11分ぐらいかな(信号待ち時間除く)
ただ途中階段の登り降りが多くてキツイ。再開発で改善されればいいけど、あのままだと毎日歩くのはちょっと気が滅入る。

ゆりかもめ改札からはゆっくり歩いて1分強。残念ながらマンション側は階段のみ。
新橋に用があるなら良いけど、例えば東京駅へ行くのには新橋での乗り換えが、かなり鬱陶しく感じると思われ。

裏のツインビルに成城石井とコンビニあり。逆に言えばそれ以外何も無い。近くにスーパーがないのが残念。

海側なら眺望が良いしアクセスもまずまずなので、安ければシングルには良いと思うが、ファミリーで暮らすのは価格以前にNGかな。
夜間も一度見に行って見たい。海沿いだしきっと怖いぐらいの雰囲気だと思うけど。。。

[1552: 匿名さん]

>>1546
>>1550
そうか？個人的には駅から雑多な飲食店街を抜けて橋を渡ったらマンションより、駅からデッキを渡りオフィスエリア(東芝ビル、シーバンス)を抜ける方がいいけどね。最後の運河と高速を渡るところは微妙だけど。
まぁグローヴは駅の正面に見えるランドマーク性があるから、そちらに目がいくけどね。

[1553: 匿名さん]

>>最後の運河と高速を渡るところは微妙

ではなく致命的です。一瞬たりとも通りたくないと思わせる環境と雰囲気の悪さ。それとシーバンスから先は夜は人っ子一人通りませんので危険です。
結局ゆりかもめと一体的に考えないと到底住居として成立しない立地。

[1554: 匿名さん]

GFT側から回ってくればいいんじゃね？
まあそっち側も通りたくない環境だが。

[1555: 匿名さん]

ホント土地勘ないんですね。

[1556: マンション検討中さん]

バッドマンのお父さんが強盗に殺されたとこの雰囲気に似てるよね、あの辺。

[1557: 匿名さん]

>>1553
同意。

[1558: 匿名さん]

なんてったって防潮堤の向こう側。いざとなったら切り捨て対象の土地。

[1559: 匿名さん]

>> 1551
ツインビル(シーバンス)の成城石井だけど、週末は夕方７時頃には閉まるよ。

[1560: 匿名さん]

首都高は動かせないとしても、周りに公園や緑地があればだいぶ雰囲気が変わるんだけど。

[1561: マンション検討中さん]

パークタワー晴海の価格が出てますね。
ここも同じくらいでしょうか。
グレード的には晴海の方が数段上ですよね

[1562: 匿名さん]

>>1558
防潮堤のギリギリ内側だろ。
土地勘無くて間違っただけなら許してやるが、嘘は止めろって。

[1563: マンション検討中さん]

>>1562 匿名さん

普通に外郭防潮堤の外です。
本当にありがとうございました。

[1564: 匿名さん]

坪400ちょいと予想。売れるかは別として。

[1565: 匿名さん]

>>1558 匿名さん

いや、運河の先は、もれなく切り捨て対象の土地です。

[1566: 匿名さん]

日の出駅から新橋駅　　6分　2.2km 250円　ゆりかもめ
勝どき駅から汐留駅　　5分　2.4km 180円　大江戸線
月島駅から有楽町駅　　5分　2.5km 170円　有楽町線

ここも、勝どきも、月島も山手線の新橋や有楽町駅に乗り換えようとすると更に8分くらい要する
浜松町駅迄10分なら未だ使えるレベルでは？

ちなみに
有明駅から新橋駅　24分　12km 380円　ゆりかもめ
24分あれば北は赤羽、南は横浜駅迄行けてしまう

[1567: 匿名さん]

芝浦自体が切り捨てレベル。

[1568: マンション検討中さん]

本当に民泊なの？

[1569: マンション検討中さん]

ホームページにある140平米はいくらですか？

[1570: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん

56千万です。

[1571: マンション検討中さん]

やっぱりそのくらいするんですねー。
高くて無理やん

[1572: 匿名さん]

ミンパクフロントタワー

[1573: eマンションさん]

おそらくお台場に簡単に行けることを売りにする民泊マンションなのでしょうね。

[1574: eマンションさん]

賃貸で貸すよりも民泊の方が利回りが良いなら、民泊用studioルーム買おうかな。

[1575: マンション検討中さん]

25平米はいくらですか

[1576: 匿名さん]

>>1575 マンション検討中さん

ファンタスティック

[1577: eマンションさん]

価格はまだ解りませんよ。皆さん坪400の予想ですが。
それより１泊いくらで貸せるのか気になるなー
近くのチサンホテルと同じくらいかな？
規制でホテルみたいに毎日貸せないのがイタいところ。
ズルして毎日貸せないかな

[1578: 匿名さん]

>>1573 eマンションさん
台場にも有明にも腐るほどホテルあるのにわざわざここ借りるかね？

[1579: 匿名さん]

>>1563
名前はよく知らんが、防潮堤って、ゆりかもめとここの土地の間にあるやつじゃないの？西本興産ビルの交差点のとこの堤が、ベイサイドステージのとこに収納されるやつね。
それよりは内側だろ。

[1580: 匿名さん]

1ヵ月とか2ヵ月の長期滞在向けじゃないかな。コインランドリーあるし。

[1581: 匿名さん]

GFTも民泊化してますから、きっとここもそうなるでしょうね。

[1582: マンション検討中さん]

GFTは規約で禁止では？

[1583: マンション検討中さん]

25平米は
地所の芝が3200からなので2800からになりそうです。
高くない？

[1584: eマンションさん]

売り主がわざわざ民泊仕様にしているわけだから需要はあると思うのです。
東京はホテル不足ですし。
オプションで内装をホテル仕様にしようかなー
まあ価格次第だけど

[1585: マンション掲示板さん]

350以下ならモデル見に行こうかな。
誰かわかりましたら教えてください。
民泊、津波、耐震、人がいないエリアだけど港区を勘案しても350が限界かな。
財閥系や大手ゼネコンが手がけたものと同じレベルで議論しないで欲しい。

[1586: 匿名さん]

一人で必死に戦ってらっしゃる方がおられますが、ルフォンやGFTみたいな同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。

[1587: 匿名さん]

残念だが港区で300万台のタワマンはもうでないと思う。

[1588: 匿名さん]

>>1586
つまりMFTは中古で300万円台後半の価値があり、新築なら坪400は行くということですね。まぁ妥当なところでしょう。
一人なんとか350を切って欲しいと願ってる人がいるようですが、残念でしたね。

[1589: 匿名さん]

中古で300後半の価値があるかどうかは分からないけど、業者は400で売ってくるってことだと思う。で、それでも200戸程度なら、簡単に売れてしまうって市況なんだろう。

[1590: マンション検討中さん]

お前売主？
てことは400台でくるってこと。
それは苦戦するよ。
てか近鉄不動産て何？

[1591: 匿名さん]

近鉄バッファローズ知らないの？タフィ・ローズがいたとこだよ。
品川徒歩10分で賃貸仕様の北品川のブリリアが坪400で好調なんだから、浜松町徒歩10分に日の出徒歩1分のMFTが坪400で売れないことは無いでしょう。即完売とかにはならないだろうけど、そういうの求める時代じゃないしね。
民泊最前線タワマンなんだから、住環境重視のヤツは早く諦めて去れよ。

[1592: タフィーローズ]

>>1591 匿名さん
近鉄バファローズ、て予測変換出てきた。
有名なんだ？
東京建物とタフィローズは同じじゃないし。
浜松町徒歩10分てどこの話？
東芝側の入り口までじゃないよね？
そこから改札まで10分かかるだろ？
合計20分だろ？
日の出しか使えないだろうよ。
ついでにブリリアも苦戦してるだろ、
近鉄社員は入ってこなくていいよ。

[1593: 匿名さん]

お金ないやつは惨めだわ

[1594: 匿名さん]

>>1575 マンション検討中さん

マジレスすると10千万だね。

[1595: 匿名さん]

>>1586 匿名さん

何でもかんでもGFTに引っ掛けるなよ。ピントずれてる。うざい。何度も同じこと言わせるなボケ。クソが。

[1596: 匿名さん]

GFTみたいなのを掴んでしまうと夜中まで見回りする生活になります笑

[1597: 匿名さん]

>>1596 匿名さん
朝から見回りご苦労さま笑

[1598: マンション検討中さん]

民泊に回す人が多くなると、大阪みたいにいつか頭部が出てきそうで怖い

[1599: 匿名さん]

近鉄を知らない日本人は居ないだろう。
偏差値38のアイドルか？

[1600: 匿名さん]

>何でもかんでもGFTに引っ掛けるなよ。ピントずれてる。うざい。何度も同じこと言わせるなボケ。クソが。

GFTさん3:21まで見回り大変…

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん
一人で何役も大変ですね。

[1602: 匿名さん]

>>1600 匿名さん

ここはMTFの掲示板ですよ。自作自演で荒らすのは真剣にここを検討している方に取って迷惑です。止めて頂けますか。

[1603: 匿名さん]

販売中の物件で比較するのであれば似たような立地のシティテラス品川イーストでしょうか。誰かメリデメの比較表を作れる人居る？

[1604: マンション比較中さん]

シーフロントタワーって何でしょうか？わずか3.68％って希少性なんでしょうけど、言葉の定義を知りたい。

[1605: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

GFTさんは山手線スレや浜離宮スレを荒らし続けているみたいだし、因果応報じゃないかなぁ
そもそも真横のマンションのスレで比較されるのは当たり前。
比較されて嫌なのはGFTさん本人の証拠。てか嫌なの？ここをバカにしてるってことだよね？ならなぜここにいるんだ？
つまり見回りだろ？笑笑

[1606: 匿名さん]

>>1605 匿名さん

パトロールお疲れ様。笑笑

[1607: 匿名さん]

>>1603 匿名さん
シティテラス品川はもう完売してますよ。

[1608: 匿名さん]

芝浦や浜松町周辺に土地勘があってGFTを目の敵にする住民ってあそこの住民だけだろな。GFTをネガするためぬ１年前の三井の中古レポートを大事に保管している特徴も一致。まあこの辺でやめたらって思うし、GFT住民もバカみたいにいちいち反応するなよ。負の連鎖になるだけ。近隣住民で評判下げ合う行為はお互いバカバカしいだけだぞ。

[1609: 匿名さん]

>>1608 匿名さん
直近の三井のレポートでもGFT成約一件掲載されていて価格は坪380万だったよ。もし持ってるなら見てみたら？

[1610: 匿名さん]

意外と高く売れるんだね、GFT。
まぁその値段なら普通は新築MFT買うけどな、隣だし。

[1611: 匿名さん]

>>1609 匿名さん
直近のレポート云々はどうでもよくて、スレ全体の流れを指摘しています。

[1612: 匿名さん]

パンフ見ましたけど、ちょっと趣味悪いなって思っちゃいました。ラウンジのブルーな雰囲気とか、ちょっと昔な感じですよね、、、

[1613: eマンションさん]

ここの掲示板ってグローバルフロントの人が現れるから荒れますね。
出没する理由は中古が売れないからなんでしょうけど

[1614: 匿名さん]

皆んな薄々感づいてますが、指摘すると暴れますので敢えて放置してます。。。

[1615: 匿名さん]

自作自演

[1616: 匿名さん]

住みたい駅2018　ちなみに上位150駅中で田町は109位、浜松町は149位でした。意外と人気無いね。

[1617: 匿名さん]

>>1611 匿名さん
直近の成約どうでも良いの？
GFTは坪400万超えが普通だ、
安い成約はたまたま一年前に有っただけだ！
って主張だったような？

[1618: 匿名さん]

四半期ごとのレポートで何部屋も売りに出てる築浅マンションで
3ヶ月間で坪380万で成約1件だけってどうなん？

[1619: 匿名さん]

芝浦4丁目ではこんなに成約してるのにね。

[1620: 匿名さん]

昨日、防潮堤の外だと言ってたネガさんはどっか消えちゃった？
交差点の信号待ち時間といい、浜松町への実徒歩時間といい倉庫の建て替え計画といいネガは根拠のない嘘ばっかりだね。
住環境と民泊は自明過ぎてネガにならなく、他は嘘をつかないとネガする要素が無いってことか。

[1621: 匿名さん]

ホームページの再開発のところで浜松町の坪単価が2016年頃から急上昇し坪600万円となった表がありますけどここもそれくらいになるのでしょうか？豊洲や勝どきは300万円程度です。

[1622: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

代表マンションのツインパークスは坪600万までしない。

[1623: 匿名さん]

住みたい駅ランキングは横浜、品川、新宿、池袋のようなターミナル駅が上位の常連になってきた。
時代が変わったものだ。

[1624: 匿名さん]

住みたい自治体ランキング

[1625: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

パークコート浜離宮が値段吊り上げてしまったようですね。実際にはそこまでしないし、今後もさらに上がることはないよ。

[1626: 匿名さん]

>>1621 匿名さん
これだと、資産価値がうなぎのぼりの浜松町のデータを悪用してあたかもここが上がっているように誘導していると捉えられかねないですよね。
なぜ堂々と芝浦辺りのデータを出さないんでしょうか。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん

ここを400以上で売るためです。

[1628: 匿名さん]

>>1586 匿名さん

> ルフォンやGFTみたいな同じエリアの物件も同じ評価になりますよ。立地が同じならウワモノはその次ですから。

ということは、MFTの隣に建っているベイサイドステージ東京も坪400万になっているんでしょうか？ベイサイドステージを購入した方はボロ儲けですね。MFTに住み替える方も多いかも。

[1629: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
新築価格≠中古価格

[1630: 匿名さん]

>>1629 匿名さん

ルフォンやGFTも中古だよ。

[1631: 購入経験者さん]

>>1624

世田谷区が高くて中央区が低いのが意外です｡
どちらも都心に出るのは不便だし、似たようなものなのに

[1632: 匿名さん]

中央区は一部不便なエリアはありますが都心と言えるのではないでしょうか
銀座なんて都心のド真ん中ですしね

世田谷区は過去の遺物ですね
三茶・下北も再開発を頑張っているけど、小ぶりなのは否めない
やはり都心から遠すぎです
西側ターミナルの新宿渋谷に昔の勢いもない

[1633: 匿名さん]

>>1626 匿名さん

出さないんじゃなく、出せないんだよ。
ここから半径500m範囲は人が住む場所じゃないからね w笑w

[1634: 匿名さん]

東京都以外の票で左右されるので、世田谷が２位なんだと思います

[1635: 匿名さん]

>>1628 匿名さん

ベイサイドステージ東京が坪400万だったら夢がありますよね。

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

1586は定期的に無理ネガを書き込んでいる輩なので真に受けない方がいいよ。

[1637: 匿名さん]

このグラフを見ると、港区って山手線内外で資産価値が倍違うんですね。
まあ当たり前と言えば当たり前ですが。

[1638: 匿名さん]

浜松町が坪６００ってコレのこと言ってるんだろうが、高騰を続けている新築マンションの値段は参考にならんからね。浜離宮が平均坪６００で分譲されたから浜松町相場が坪６００になったというわけでは全く無い。築５－６年たった入居図見部屋の中古が坪６００で取引されてればそういえるがね。

[1639: 匿名さん]

六本木バブってきてますね、バブルの時、1番高額マンションは麻布だったと思いますが、六本木と麻布は隣接なんですよね。

[1640: 業界関係者さん]

>>1639

マンションの土地の仕入れ価格は入札で決まりますが、最近はめっちゃ高騰してます。その背景にはマンションに適当な土地がなかなか出ないことがあります。各デベロッパーは、マンション適地を仕入れてマンション建てて売らないことには業績が下がってしまうので、なかなかでない土地が出れば落札しようとして高値で札入れするのでますます高騰します。そういう実体のない、適正な地価とはかけ離れた土地の「仕入れ」価格を反映して、儲けを出すためにマンションの分譲価格がどんどん上がっていきます。結果、周辺の中古マンション相場とはかなりかけ離れた分譲価格になってしまいます。私は、こういうマンションを買うのは割高で完全に高値掴みだと思います。

[1641: 匿名さん]

>>1640 業界関係者さん

このマンションが坪400万で分譲されたとすると高値掴みにはならないでしょうか？

[1642: マンコミュファンさん]

>>1641 匿名さん
400 なら絶対買いですね。
私なら440 までなら出してもいい。

[1643: 業界関係者さん]

>>1641

分譲マンションの価格は基本的には周辺の中古価格の相場や、近隣に新築マンションがある場合はその分譲価格をにらみながら、その価格で利益が出るかどうかも検討して設定します。周辺のマンションよりも明らかに高い値段で出せば販売が苦戦しますからね。ここはタワーなので低層階と高層階でかなり価格が違うでしょうし、一概にはなんとも言えません。芝浦は中古マンションが人気のエリアですが、中古築浅で坪300万円台半ば、築10年くらいでは坪300万円台前半というのが相場観でしょう。なので、もし低層階が坪400万なら少し割高かもしれません。個人的には、ゆりかもめ駅１分という立地を考慮して、近隣のグローバルフロントタワーの分譲価格か、それに＋αくらいが適正なのではないかと思います。

[1644: 匿名さん]

土地を高値で仕入れてるからね。少なくとも安くはでないだろうね。

[1645: 匿名さん]

専門家の意見もここの方がGFTより上とのようですね

[1646: 匿名さん]

やはり、ゆりかもめとはいえ駅1分は大きい。ゆりかもめはラッシュアワーは
山手線並みの運転本数があるし2駅で新橋。東京駅方面なら
浜松町まで歩くよりも早いでしょう。

[1647: マンション検討中さん]

清水と長谷工では受注価格が違います。使う下請けも大手ゼネコンの場合はある程度限られます。耐震構造も仕様も違うと思うのので建設費だけで行けば本物件の方が安くなりますか、土地仕入れ値はわかりません。土地仕入額は近鉄が入札で勝てるということは相場より高く買ってる可能性はあります。
市況の違いを勘案しても本物件のかかくは400以下でしょう

[1648: 匿名さん]

＞1626
芝浦は田町物件ですよね。田町駅はどんな感じでしょうか？

[1649: 匿名さん]

地方にお住まいなのかな。

[1650: 名無しさん]

ここ迷いますが360越えたら撤退です。
となりのベイステージが中古で250程度で売れ残りの中、同じ立地環境で400とかは高すぎです。
三井、三菱と大手ゼネコンならまだわかりますが。
東芝の友人も東芝ビルの位置時点でかなり不便と言ってました。朝も東芝側への人の流れが多すぎて、逆に駅に向かう人はほぼいないので通行整理も出来てないようです。
この辺りも確認しておかないとですね。
マンションはそこまで詳しくありませんが、戸建てや木造アパートなどの場合、大手sやaなどは利益50%乗せてます。
最近のマンション高騰に合わせて、ブランド、仕様、構造などは関係なく高額化しているのは、冷静にみる必要がありそうですね。
市況感も含め考えるとここの適正は高層階で360と予想してます。一部プレミアな内装ならもう少し行くかもしれませんが、内装仕様よりも価格に大きく影響するのは構造です。
耐震構造にしたのは、ブランド的にも400では買い手がつかないことも予想して300台なら買える購入層向けに後々の修繕価格高騰懸念を排除したのかもしれません。
または市況に乗って利益を嵩上げしたい売主が、高値でも魅力が出るように民泊高利回りを唄いたい。その場合、永住思考の人は少なくなるので、耐震でコスト下げとこうという判断か。
仮に民泊オーケーならその時点で撤退ですね。
多分遠すぎて民泊客はつかないと思いますが。