ローレルタワー ルネ浜松町

[匿名さん]

近鉄不動産と長谷工コーポレーションは、東京都港区海岸2丁目に地上23階、地下1階、
高さ88.69ｍの超高層マンションを建設します。 設計・施工も長谷工コーポレーション。
2017年5月に着工し、2020年3月に竣工する予定です。
ゆりかもめ日の出駅1分、JR浜松町駅12分。再開発で期待が高まるサウスゲートエリア
最後の超高層になる可能性があります。


公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/minato-front/
売主：近鉄不動産、総合地所
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

所在地：東京都港区海岸2丁目7番2
交通 ：JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分、東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分、ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分、都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分、都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分
総戸数：227戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階建
間取り：STUDIO～３LDK
旧：港区海岸2丁目計画

[スムログ 関連記事]
2018年 真夏のおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11705/

[1481: 匿名さん]

ＧＦＴのネガは病的。関係ないのに執拗にＧＦＴネガを投下。しかも嘘とデマ情報ばかり。ミナトフロントの話をしたいのであってＧＦＴネガとかＫＹすぎる。もういい加減にしろ。

[1482: 匿名さん]

これ見るとGFTは引き渡し直後だけ＠400万以上で湾岸No.1物件とか騒いでたけど、
結局、勢いよく下がってますね。予想通りの展開。

[1483: 匿名さん]

>>1482

下のComment欄が大事ですね。

[1484: 名無しさん]

浜離宮とＧＦＴのネガしてる人って多分同じなんだろな。浜松町に憧れてるけどＰＣ買えなった恨み節みたいな感じかしら。

[1485: 匿名さん]

価格的には分かりませんが総合的に言ってGFTよりミナトのほうが魅力度は上ですね。
駅1分と海に近いので抜けた眺望が良い。東京タワーは望めないでしょうけど

[1486: マンション検討中さん]

グローバルフロントタワーの成約事例が2月の最新で380がいいところなので、グレード考えるとここは350が妥当。、それでも高いけど。
いろんな計画出てくる前に売りたいわな

[1487: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
GFTって前期成約平均坪366万、今期389万程度しか付かないんだ？築1年とかで？
10年オーバーアイランドのグローヴで、
坪330-40万平均だから1割も違わないんだね。

[1488: 匿名さん]

>>1487

駅距離と周囲の景観

[1489: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

そんなもんでしょ。今となっては大した特徴もないアイランドより規模が小さいタワーがタワマン林立地帯芝浦の目立たない場所に1本追加されただけ。より駅近に坪330-350で中古がふんだんにあるのに1本だけ飛び抜けた価格になるわけがない。

[1490: 匿名さん]

>>1489
そうですね。GFTは右肩上がりの市況の中で、今から思うと安い価格で分譲されたため、未入居転売部屋が多かった。そのため、昨年くらいまでは新築プレミア価格での中古成約事例があったため、前出の住まいサーフィンの@425という数字になった。現在は純粋な中古成約であり、部屋の条件に寄りますが、@400売り出しの@390成約というのが実勢価格ですね。周辺との@50の差を単純に築年数の差と見るか、周辺環境や田町駅までの距離のマイナス面を免震、眺望、浜松町利用可という点が上回っていると見るのかは評価が分かれるところでしょう。
MFTの話に戻すと、海側眺望のある部屋はGFTでも+@30くらいはあると思うので、更に新築プレミア@20を足すと@440。そこからMFTとGFTの立地や物件スペックの差を考えての評価でしょう。私は-@50くらいの@390くらいで、海側眺望が無い部屋は@360くらいと予想します。

[1491: マンション検討中さん]

390でも高いですがきっとそのあたりでしょうか。

[1492: 匿名さん]

390ならアイランドの中古買った方がいいな

[1493: 匿名さん]

300万後半の金額で、敢えてここを購入するメリットって何でしょうか？
それとマンションの外観や柱の多さから想像するに、ここは耐震構造だと思いますが、確認された方はいますか？

[1494: 匿名さん]

GFTの分譲価格くらいで出てくると予想します。不動産市況の先行きが不透明ななかで、あまり長引かせる戦略はとらない可能性があると思います。

[1495: 匿名さん]

ここと比較すべきはGFT中古ではなくOCS跡地のタワーでしょう。

[1496: 匿名さん]

>>1490 匿名さん
すっごく妥当だけどたぶんもう少し高く出してくると思われます。
パンフレットで醸し出している雰囲気からすると。

>>1494 匿名さん
ＧＦＴの新築販売価格だと平均ではインプレストより安くなってしまうのでそれは考え難いです。
ただ集客にはすこし苦労しているようなので、多少期待はあります。
（案内会の通知を放置していたら熱心な勧誘電話をいただきました。）

>>1493 匿名さん
耐震です。


もし眺望の良い部屋が＠３３０程度だったらセカンドとして買いたいとは思いますけど。

[1497: 匿名さん]

>>1493
住環境に目をつむれるという前提ですが、以下だけでも坪300万円後半の価値は十分に有ります。住環境にこだわる方には向いてないし、デベもターゲットにしていないでしょう。
・山手線駅(の中でも駅力上位の浜松町)徒歩10分以内
・港区アドレス
・湾岸の眺望
・再開発至近(芝浦一丁目、竹芝)
・ゆりかもめ駅とはいえ徒歩1分

中古になった時の他物件との差別化になるのは眺望なので、眺望のない部屋を中途半端な価格で買うのはお薦めしないですね。

300前半で出る可能性も否定しませんが、根拠も薄く、主張されている方の個人的な願望のように聞こえます。

[1498: 匿名さん]

360万～420万で中央値390万と予想。
低層が民泊or賃貸になるっぽいから、高級路線ではないとおもうけど、今や350万以下でだしてる湾岸タワーなんてPTH位だからね。

[1499: 匿名さん]

ここもGFTも住環境は都内最底辺だから、同じ値段なら新築のこっちを選ぶんじゃないかな、普通。

[1500: 匿名さん]

>>1499 匿名さん

住環境は大差なし。一応、ゆりかもめ直結で新橋5分、シーフロントでリビングは東の東京湾向き、ならこっち。

[1501: 匿名さん]

>>1499 クズ野郎さん

だから一々嘘を混ぜてGFTをディスるなよ。
ミナトフロントに関心なんて全く無いくせに、GFTを貶めることだけを目的に他スレに寄生するクズネガ。

[1502: 匿名さん]

何でそんなにGFTにだけ過剰反応するんですか？
近いから同じ評価になるのは当たり前でしょう。
冷静に読み返してください、GFTさん。
きっと顔が真っ赤になりますよ。

[1503: マンション検討中さん]

ここは作りが悪い。液状化で倒壊してチン

[1504: 検討板ユーザーさん]

GFTは場所は悪いですがいいマンションですよ、
ここは場所も悪いですが物も悪いという物件です。
であれば価格は安くて当然です。
戸あたり43%の利益率を乗せるのは長谷工ブランドでは無理です。薄利で堅実に行きましょう。
民泊で、東京都湾岸のマンションから頭部が発見！ってなったらもう終わり。

[1505: 匿名さん]

>>1501

なんでGFTがパトロールしてるの？

[1506: 検討板ユーザーさん]

どうかな 埋め立てぽい

[1507: 匿名さん]

>>1501

中古相場が下がり気味で焦るのは分かるが、落ち着け。

[1508: 匿名さん]

>>1501 匿名さん


浜離宮スレでGFT連呼して顰蹙買ってた人と同じ人？どっちにしてもチョット興奮しすぎですよ。2016年末から2017年前半ごろをピークに中古相場はどこも若干下がり傾向。GFTで引渡し直後に未入居転売プレミアムで坪400万円台での中古取引が数例あったとしても、それが現在の芝浦相場ではないですから。それだけ熱心にウオッチしているならネットに掲載されている坪400万円台のGFT中古物件や坪300万円台の物件も含めて長期に売れ残っていることはご存知のはず。ここ数ヶ月でGFTの成約事例はゼロですね。検討者は安く出ることを期待してるんですから、それが気に入らなければ見に来なければいいだけ。

[1509: 匿名さん]

GFTさんは浜離宮スレも荒らしてるみたいですからね。
ちょっと暴れ過ぎですよ。

[1510: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
>ここ数ヶ月でGFTの成約事例はゼロですね。

さすがに間違い。

[1511: マンション検討中さん]

二月にも成約あるぜ。380くらいで。
高層階

[1512: 匿名さん]

正式なマンション名は決まったのでしょうか？

[1513: 匿名さん]

1482が事実なんですよね。なんせ三井の会員向け情報なんだから。
ここはおそらく、苦戦している晴海を睨みながら価格を決めてくるでしょう。
しかし、最近の新築マンションは土地の仕入れ価格を含めて建築費が高騰してるので、利益を考えたら高く出さざるを得ない可能性もあります。

[1514: 匿名さん]

ゆりかもめ的には有明では？

[1515: 匿名さん]

浜離宮スレを検討者として見てて「GFTがうざい」って思った人が、MFTも検討するかね？両方を検討するなんて、よほど浜松町押しの不動産投資家かな？
どうせ答えは、両物件とも冷やかしで掲示板見てるだけだろ。冷やかしでもいいから、もう少し検討者のためになる情報を提供しろよ。
比較として近隣のGFTの話が出るのは普通だが、>>1508なんて一切MFTの話出てないよね。せっかくだし拾ってあげると、ここ数ヶ月GFTの成約が少ないのは、新学期の4月までの入居を目指すなら年内か遅くても1月には契約しないと難しいので、2～3月は中古売買の閑散期になりやすい、加えて4月のMFTの価格発表待ちの人もいるでしょう。

[1516: 匿名さん]

長くて難解な日本語ですね。
浜離宮に愛着がおありのようですが。

[1517: 匿名さん]

坪400で販売しても新築大好きさんが購入するでしょう。それにゆりかもめで殆ど歩かずに新橋まで10分かからず行けるのは結構いいと思いますよ。

[1518: 匿名さん]

今日もわかりやすいGFTさんでしたね

[1519: 匿名さん]

>>1515 匿名さん
GFT住民は浜離宮を応援する事はあってもネガする理由皆無ですからね。

[1520: 匿名さん]

メルマガで櫻井氏の提灯評論キタ
港区×タワー×シーフロント
という独特のセグメンテーションにより、希少性を演出されています。

[1521: マンション検討中さん]

あいつは金もらってるからいいことしか言わない
榊は根っからのネガティブ

[1522: 匿名さん]

>>1496 匿名さん

今どき、耐震構造ですか。
ここは立地だけではなく、マンションの仕様も底辺ですね。

[1523: マンション検討中さん]

全部薄利多売の長谷工ってことは、、、もうお分かりですよね。

安く作って、坪単価450とかで売りたいんですよ。高くても買える人買ってくださいよ。お願いします。

[1524: 匿名さん]

>>1508
おい。三井のレポートを見るとGFTの3Qの成約は4件で2Qの3件より増加だとよ。ネガは構わんが、嘘は付くなよ。
あと「眺望のよい高層階の物件は付加価値が評価された高単価な成約」とのことなので、MFTの@300前半は諦めた方がいいと思いますよ。

[1525: 匿名さん]

> 1524
嘘ネガを撲滅するためにも、該当箇所の写メをアップしてください！！

[1526: 匿名さん]

結局ＧＦＴの中古を売りたい人や値下がりが気になる人が近くの新築を勝手にライバル視してるだけｗ

[1527: 匿名さん]

>>1525

そだねー　みせたほうがいいよねー

[1528: 匿名さん]

>>1526

近所の違うマンションに注目が集まり、自分のマンションの存在感が無いのは寂しい。でも、新築マンションが次々と供給されるエリアに買ったんだから仕方ないこと。
嫌ならアイランドやキャピタルマークみたいなどっからでも目立つランドマークマンション買わないと。
さしたる特徴もない尖った部分が何もない普通のマンションは忘れ去られるの早い。

[1529: 匿名さん]

>>1527
1年も前のヤツ貼ってないで自分で最新のヤツ貼れば？まさか写真パクりで持ってないの？
抜粋した情報なら提供してあげるが、Copyright Mitsui となってるので、写真アップは犯罪なので私はしないね。真偽を確かめたきゃ、自分で三井のリハウスに行きな。

[1530: 匿名さん]

ここは23階建なので芝浦アイランドのタワマンの半分以下の階数であり、ランドマーク性はゼロ。かつ分譲マンションとしては貧相なクオリティで、金太郎飴の長谷工。分譲は諦めて全部賃貸にすべき物件。大金払って購入するレベルではないね。

[1531: 匿名さん]

GFTのイカレ住民が居るとマトモな議論出来ないから消えて欲しい、何でこのスレに常駐してるんだ⁈

[1532: 匿名さん]

>おい。三井のレポートを見るとGFTの3Qの成約は4件で2Qの3件より増加だとよ。

結局現物は貼れないのか。。。

[1533: マンション検討中さん]

近鉄は現在の市況から考えられる価格値を限りなく400に近い300後半として見てますが、早期に完売させたい事情もあるため、少しその下で出してきます。広告をこれだけ出してるのもそのため。
なお、本物件は構造、立地、ブランド力という視点でもグローバルフロントと比較する土台にはありません。
さすがにコインランドリーは今からでも変えた方がいいと思うが。
昨今のマンション購入者のアンケートでは、使いもしない共用施設に皆んなで費用負担することに対するデメリットを感じています。500戸以上の大規模マンションならラウンジ程度が許容範囲。ゲストルームなどは不要とのこと。洗濯機は当然要りません。

[1534: 匿名さん]

>>1531 匿名さん
火消ししないとますます中古がうれないからですかね。
グローブフロンティアさん‥‥。

[1535: 匿名さん]

>>1533 マンション検討中さん
以前グローヴに住んでましたが、布団を丸洗いできる大型洗濯機は本当に重宝しましたよ。
当然そういう一般家庭にはない機械が入るものだと思ってますが。

[1536: 匿名さん]

>>1533
6階乗り換え(居住エリアの分離)、コインランドリー(ちょっとした洗濯)、コンシェルジュ(鍵の受け渡し、利用説明)と民泊に必要な要素が漏れなく、無駄なく入ってますね。誰か民泊予定者の一括購入でもあるんですかね？
民泊推奨マンションとしては画期的かもしれませんが、通常住むには安全性や管理費の負担が気になります。民泊登録料や清掃を請け負うことで、民泊者が管理費を多めに負担するなら、検討の余地はあるかな。

[1537: 匿名さん]

常識的にはファミリーで住むような場所ではないので民泊ありの前提で買う投資物件という考え方もあるかもしれません。熱海あたりの高級会員リゾート物件みたいな。
むしろそういう利用が出来ないと評価が下がるような気もします。

[1538: 匿名さん]

たしかにこの周辺地区はファミリーで住むのはかわいそうですよね。

[1539: 匿名さん]

>>1538 匿名さん

運河と首都高で芝浦側と分断されていることが大きいと思います。あちら方向には街区としてのつながり感がまったくないため、やはり竹芝方面との一体性を求めて行くしかないのかなと。にもかかわらず子供達は芝へ通わなくてはならない矛盾。
ファミリーで住むべきではないでしょうね。

[1540: 匿名さん]

芝浦、海岸エリアは準工業地域で住宅地としての整備がされていないエリアが多いですからね。唯一、芝浦アイランドの島だけが住居地域となっていて周囲の公園や景観の整備も進んできていますけど。ファミリーで住むならアイランドか芝浦小学校付近～港南エリアへと都心から逆方向に離れたほうが公園や学校が点在して街の雰囲気もやや落ち着いた印象になり住環境はかなり改善しますね。今後の新築では個人的には田町駅8分、芝浦ふ頭駅7分のOCSの跡地が良い物件になると予想します。

[1541: マンション検討中さん]

アイランドなんて不便しかないだろ。
なんの擁護？

[1542: 匿名さん]

GFTなんて僻地、誰も住みたくないだろ。
なんの擁護？

[1543: マンション検討中さん]

このマンションは、直下型地震に耐えられますか

[1544: マンション検討中さん]

ここに住めば港区男子になれますか

[1545: 匿名さん]

>>1540
芝浦・海岸の中でマンション周辺の環境重視するならアイランドが一番だろう。でもアイランドも他の地域と比べると、そこまでではないので、周辺環境重視で田町にこだわらないなら他の地域を探した方がいいね。
そして、芝浦小周辺やOCSの住環境がいいとか土地勘なさすぎ。MFTの海岸よりはマシだが、芝浦の平均くらいでしょ。
小さい子どもを連れて散歩に行くなら周辺環境は大切だが、MFTの検討者層とは違うから響かないよ。駅からの導線の雰囲気なら浜松町～MFTの方が田町～グローヴよりいいし、帰って窓からのベイビューが楽しめればそれで十分です。

[1546: 匿名さん]

>駅からの導線の雰囲気なら浜松町～MFTの方が田町～グローヴよりいいし、

それこそ土地勘なさすぎ。

[1547: 匿名さん]

土地勘ないのが普通。
山手線外側のこの辺りとか知ってる方が異常だわ

[1548: 匿名さん]

捨て台詞 笑

[1549: 匿名さん]

>>1543 マンション検討中さん

耐震構造なので建物に深刻なダメージを受けるが、直下型地震でもマンションが倒壊する事は無いと思うよ。でも地震を気にするなら免震構造のマンションに住むべきだと思いますよ。免震構造の場合、地震保険も半額ですし、長期優良認定により固定資産税額も7年間半額、住宅ローン控除額がMax500万に優遇されるなどメリットも多いので。

[1550: 匿名さん]

>駅からの導線の雰囲気なら浜松町～MFTの方が田町～グローヴよりいいし、

さすがにこれはないな～

[1551: マンション検討中さん]

現地見てきました。
隣のオシャレ系レストランは、平日なのにそこそこ客がいて驚き。パーティでもやってたぽかった。
道路の向こうの沖縄レストランは、3月1日より再開するとの張り紙がありました。

海岸通りの交通量は想定の範囲内だったけど、高速で蓋をされてるためホコリと騒音がが凄かった。
信号待ちの間でも目が痛くなりました。マンションが建つと周りが囲まれる為、もっと酷い状況になるかも。

信号待ちは最大で2分弱。サクサク歩けば浜松町南口改札まで11分ぐらいかな(信号待ち時間除く)
ただ途中階段の登り降りが多くてキツイ。再開発で改善されればいいけど、あのままだと毎日歩くのはちょっと気が滅入る。

ゆりかもめ改札からはゆっくり歩いて1分強。残念ながらマンション側は階段のみ。
新橋に用があるなら良いけど、例えば東京駅へ行くのには新橋での乗り換えが、かなり鬱陶しく感じると思われ。

裏のツインビルに成城石井とコンビニあり。逆に言えばそれ以外何も無い。近くにスーパーがないのが残念。

海側なら眺望が良いしアクセスもまずまずなので、安ければシングルには良いと思うが、ファミリーで暮らすのは価格以前にNGかな。
夜間も一度見に行って見たい。海沿いだしきっと怖いぐらいの雰囲気だと思うけど。。。

[1552: 匿名さん]

>>1546
>>1550
そうか？個人的には駅から雑多な飲食店街を抜けて橋を渡ったらマンションより、駅からデッキを渡りオフィスエリア(東芝ビル、シーバンス)を抜ける方がいいけどね。最後の運河と高速を渡るところは微妙だけど。
まぁグローヴは駅の正面に見えるランドマーク性があるから、そちらに目がいくけどね。

[1553: 匿名さん]

>>最後の運河と高速を渡るところは微妙

ではなく致命的です。一瞬たりとも通りたくないと思わせる環境と雰囲気の悪さ。それとシーバンスから先は夜は人っ子一人通りませんので危険です。
結局ゆりかもめと一体的に考えないと到底住居として成立しない立地。

[1554: 匿名さん]

GFT側から回ってくればいいんじゃね？
まあそっち側も通りたくない環境だが。

[1555: 匿名さん]

ホント土地勘ないんですね。

[1556: マンション検討中さん]

バッドマンのお父さんが強盗に殺されたとこの雰囲気に似てるよね、あの辺。

[1557: 匿名さん]

>>1553
同意。

[1558: 匿名さん]

なんてったって防潮堤の向こう側。いざとなったら切り捨て対象の土地。

[1559: 匿名さん]

>> 1551
ツインビル(シーバンス)の成城石井だけど、週末は夕方７時頃には閉まるよ。

[1560: 匿名さん]

首都高は動かせないとしても、周りに公園や緑地があればだいぶ雰囲気が変わるんだけど。

[1561: マンション検討中さん]

パークタワー晴海の価格が出てますね。
ここも同じくらいでしょうか。
グレード的には晴海の方が数段上ですよね

[1562: 匿名さん]

>>1558
防潮堤のギリギリ内側だろ。
土地勘無くて間違っただけなら許してやるが、嘘は止めろって。

[1563: マンション検討中さん]

>>1562 匿名さん

普通に外郭防潮堤の外です。
本当にありがとうございました。

[1564: 匿名さん]

坪400ちょいと予想。売れるかは別として。

[1565: 匿名さん]

>>1558 匿名さん

いや、運河の先は、もれなく切り捨て対象の土地です。

[1566: 匿名さん]

日の出駅から新橋駅　　6分　2.2km 250円　ゆりかもめ
勝どき駅から汐留駅　　5分　2.4km 180円　大江戸線
月島駅から有楽町駅　　5分　2.5km 170円　有楽町線

ここも、勝どきも、月島も山手線の新橋や有楽町駅に乗り換えようとすると更に8分くらい要する
浜松町駅迄10分なら未だ使えるレベルでは？

ちなみに
有明駅から新橋駅　24分　12km 380円　ゆりかもめ
24分あれば北は赤羽、南は横浜駅迄行けてしまう

[1567: 匿名さん]

芝浦自体が切り捨てレベル。

[1568: マンション検討中さん]

本当に民泊なの？

[1569: マンション検討中さん]

ホームページにある140平米はいくらですか？

[1570: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん

56千万です。

[1571: マンション検討中さん]

やっぱりそのくらいするんですねー。
高くて無理やん

[1572: 匿名さん]

ミンパクフロントタワー

[1573: eマンションさん]

おそらくお台場に簡単に行けることを売りにする民泊マンションなのでしょうね。

[1574: eマンションさん]

賃貸で貸すよりも民泊の方が利回りが良いなら、民泊用studioルーム買おうかな。

[1575: マンション検討中さん]

25平米はいくらですか

[1576: 匿名さん]

>>1575 マンション検討中さん

ファンタスティック

[1577: eマンションさん]

価格はまだ解りませんよ。皆さん坪400の予想ですが。
それより１泊いくらで貸せるのか気になるなー
近くのチサンホテルと同じくらいかな？
規制でホテルみたいに毎日貸せないのがイタいところ。
ズルして毎日貸せないかな

[1578: 匿名さん]

>>1573 eマンションさん
台場にも有明にも腐るほどホテルあるのにわざわざここ借りるかね？

[1579: 匿名さん]

>>1563
名前はよく知らんが、防潮堤って、ゆりかもめとここの土地の間にあるやつじゃないの？西本興産ビルの交差点のとこの堤が、ベイサイドステージのとこに収納されるやつね。
それよりは内側だろ。

[1580: 匿名さん]

1ヵ月とか2ヵ月の長期滞在向けじゃないかな。コインランドリーあるし。