《契約者専用》パークコート浜離宮 ザ・タワー

[匿名さん]

検討スレ： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分

パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[5641: 住民板ユーザーさん1]

イタリア街のカフェ。
ここもマルゾッコのエスプレッソマシン使ってて店内も可愛いです。

[5642: 匿名さん]

パークコート浜離宮ザ・タワー竣工後初の路線価が出てますね。

[5643: 匿名さん]

うーん。
パークコート千代田富士見の路線価を飛び越えて大幅に値上がりしてますね。
固定資産税が上がるだけで余り良い事とは思えませんが…。

[5644: 住民板ユーザーさん4]

商業地なので路線価の影響で固定資産税は割高ですね。用途地域が商業地のデメリットですよね。こんな所で、千代田富士見より税金割高は納得いきません！

[5645: 入居済みさん]

イタリア街の再開発が終了したらますます上がりそうで心配ですね。

[5646: 住民板ユーザーさん1]

>>5636 匿名さん
ソフトクリームやってないです。
ぜひやって欲しいですね！

あと、不満は平日しかオープンしていないことです。
汐留にあった時は土曜日営業してたのに、残念です。

[5647: 住民板ユーザーさん1]

>>5645 入居済みさん

あの再開発失敗のシンボリックな過疎地ですか？心配要りませんよ。路線価下げるのをヘルプしてくれそうです。

[5648: マンション住民さん]

同時期のパークコート赤坂檜町タワーやパークコート青山タワーと比べて路線価どうですか？

[5649: 住民板ユーザーさん2]

初心者マークさん、赤坂や青山の方々が迷惑ですよ。

[5650: 匿名さん]

赤坂檜町、青山、千代田富士見より路線価高いなんて納得できません

[5651: 住民板ユーザーさん1]

言うまでも無いですが、実勢価格に比べて路線価が安い方が税金上魅力的なエリアです。商業地域が不人気な理由の一つです、

[5652: 匿名さん]

令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2



パークコート地価ランキングベスト５に入りましたね

[5653: 匿名さん]

そもそもタワマンの固定資産税なんて一戸建てに比べたら安すぎるけどな

[5654: 内覧前さん]

浜松町が総合利回りランキングでNO.1なんてびっくりです。これで値崩れしない確実な街になりますね。しかも周辺大規模再開発が始まったらさらに化ける街です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ce2086861687c5de96a3723c798355d5f252...

[5655: 住民板ユーザーさん3]

>>5652 匿名さん

あの、契約者ならわかると思うのですが、支払った価格のうち土地の分って本当に少ないですよね。
なんで路線価であれこれ言えるんでしょうか？

[5656: 住民板ユーザーさん1]

浜松町は素人投資家が飛びつく街なんでしょうか？心配になってきました。無理してでも目黒とかの都心に住んだ方が良かったかなあ

[5657: マンション住民さん]

ですね。目黒は分かりませんけど山手線駅徒歩5分の超都心パークコートタワーの資産価値なんて素人でも分かりますよね。

[5658: マンション住民さん]

>>5655 住民板ユーザーさん3
売買契約上の土地建物価格は形式的なもので、実際の土地の価値比率はもっと大きいです。でないと、ここと建物が同グレードで港区中心部のマンションが、こことさほど変わらなくなってしまいます。

[5659: マンション住民さん]

>>5654 内覧前さん
このマンションに限っては利回り2%台です。浜松町平均すると8.3%ということは、ここ以外のマンションが相当高い利回りということです。利回りが高い地域というのは、投資家がハイリスクハイリターンと評価しているということです、喜ぶことじゃないと思います。

[5660: 入居済みさん]

なるほどパークコート浜離宮の資産価値は鉄板だというのがよく分かりました。皆さんありがとうございます。

[5661: 匿名さん]

そもそもパークコート浜離宮ザタワー購入者で資産価値を心配する人なんて皆無でしょうな。

[5662: 匿名さん]

>>5661 匿名さん
それは違うと思う。高所得者はお金にシビア。
私はここでは少数派かもしれない一般企業のサラリーマンですが、気にします。

[5663: 匿名さん]

>>5654

利回りが良いということはマンションが安いということだよ。
浜松町は７０㎡７０００万の街だけど、どのマンションのことだろう。

[5664: 匿名さん]

>>5663 匿名さん

もともと浜松町って言うところは住まいを考える上でブランド立地でも何でもないからね。周りは安い賃貸マンションばっかり。

[5665: 住民板ユーザーさん1]

確かに地方は利回り高いな

[5666: 匿名さん]

皆さん、ここが欲しくて欲しくてたまらないといった様子ですね。

路線価爆上がりが発表された昨日より色々な方達が参加されているようで、まるで検討スレかと見間違えるほどの人気ぶりを見ると、地価ランキング上位のパークコートタワーの牙城を荒らしたくなる気持ちも、何となくわかるような気がしてきました。

[5667: 住民板ユーザーさん1]

？？皆さん住民ですよ。

[5668: 住民板ユーザーさん8]

>>5666 匿名さん

感ずるところは人それぞれだけど、俺は売りたい。

[5669: 入居済みさん]

確かに売ったら利益確定ですからね。私はもったいなくて売る気になれません。感ずるところは人それぞれですね。

[5670: 匿名さん]

>>5648 マンション住民さん

令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2


パークコート地価ランキング一覧です。
容積率に差はありますが、純粋な路線価は赤坂檜町と同じくらいですね。

[5671: 住民板ユーザーさん5]

やっぱりダメだな

[5672: 住民板ユーザーさん1]

>>5667 住民板ユーザーさん1さん

住民以外もたくさんいるのです。

[5673: マンション住民さん]

私名義、妻名義で2部屋キャッシュ購入しました。もともと妻名義のは投資用と考えていたのですが貸そうとしていた矢先に思わぬ高値で売れてしまいました。ありがたいことなんですけど税金の高さにビックリしました。以前いた港南のマンションは購入金額よりマイナスで売却になりましたので節税にはなりましたがそれでも税金の高さには驚くばかりです。結果的に私名義のは2割引くらいの計算になりました。

[5674: 匿名さん]

>>5673 マンション住民さん

港南のタワーマンションで購入価格よりマイナスって、やろうと思ってもなかなかできない失敗だと思いますけど、分譲価格より値下がりしている物件なんてあるんですか？それとも中古を高くつかんでしまった？

[5675: 匿名さん]

>>5670 匿名さん

そうやってパークコートを並べられると、ここだけ地名が名乗れないのがツラいですね。パークコート浜松町ザタワーではどうしても安っぽいイメージになってしまう。浜松町ってなんでイメージが悪いんだろう？

[5676: 匿名さん]

>>5675 匿名さん
イメージが良くないからこそ低価格で購入できたわけです。ありがたいことです。
そもそも山手線徒歩圏に3Aや六本木等のブランド立地はありませんよね。

[5677: 住民板ユーザーさん7]

確かに浜松町のイメージはダサ過ぎる

[5678: 匿名さん]

浜松町は駅名なのでダサいということはありません。浜松町をマンション名につけるのはローレルタワーみたいに駅より南側、東側に多くみられます。

[5679: 住民板ユーザーさん8]

↓これ、６位以下はどうなってんの？


令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2

[5680: 匿名さん]

マンション名に田町というのもレアですよね。パークコート浜離宮ザタワーはネーミング最高ですね。

[5681: 住民板ユーザーさん7]

>>5680 匿名さん
?

土地勘ないのね

[5682: 匿名さん]

早く浜松町駅リニューアルして欲しい。
山手線駅の中でもワーストに入る古さ、ダサさじゃないでしょうか。

[5683: 匿名さん]

浜松町駅の北口から乗車までの近さは超便利です。おそらく山手線ベストでしょう。

[5684: 匿名さん]

ダサいという言葉は団塊の世代の高齢者がよく使ってた言葉ですよね。築浅のパークコート浜離宮では高齢者見たことないですけどね

[5685: 匿名さん]

>>5682

なんか浜松町駅は山手線北側の乗降客数が少ない駅と雰囲気が変わらないよね。
アトレも無いしエキュートも無いし東京のローカル駅。駅前に大規模商業施設でもあれば
良いんだけどそれも無い。

[5686: 匿名さん]

路線価が発表されてから荒れてますね。

[5687: 匿名さん]

＞5686
路線価なんて気にしてるのはあなただけかと

[5688: 匿名さん]

この272万って黒塗りだから「道路沿い」を示していて、全地域を指すのは白抜きの表示だから、ここの路線価は185万から203万っていうのが正しい資料の見方ですよ。

[5689: 匿名さん]

路線価公開サイトの説明

「黒塗り」の場合、その地区区分は「黒塗り」側の路線の道路沿いのみが該当します。

[5690: 匿名さん]

説明

[5691: 匿名さん]

ちなみに商業地域における地価公示、地価調査の調査地点は港区内に80箇所ありますが、 当マンションに一番近い港区浜松町1-12-10は令和2年の上昇率で80地点中3位です。ただし、地価の絶対額では76位です。

[5692: 匿名さん]

公示地価ではなく路線価です。
黒塗りがあると計算が複雑ですね。
青山も麻布十番も同表記ですのでどちらも正確な額は国税庁のみが知るところではありますが。
少なくともパークコート地価ランキングは変わらないでしょう。

[5693: 匿名さん]

浜松町駅をネガしている人がいますけど都心のパークコート浜離宮に住むと周辺に駅が多数あり浜松町駅はそのうちの１つにすぎません。地方の感覚なら東京駅だって近くですよ。

[5694: 住民板ユーザーさん1]

銀座が近く徒歩で行ける&帰れることがとても嬉しいです。

[5695: 匿名さん]

私は銀座タクシーで行きますけど無茶苦茶近いですよね。こんなに気軽に銀座を利用できるのはパークコート浜離宮ならでは醍醐味です。

[5696: 匿名さん]

>>5695

徒歩2－3分で銀座中心街でも無いんだから、あまり浮かれた書き込みは恥ずかしいですよ。タクシーで行かなきゃならないくらい遠くて、銀座行くのにタクシー使うならどこでも同じ。
浜松町からタクシー5分で着くか田町や赤坂からタクシー10分で着くかに大差は無いかと。
あの豊洲なんかも売り文句が「銀座に5分」でした。

[5697: マンション住民さん]

なるほど。実際住まないとこの銀座のアクセスの良さは理解できないでしょうね。別格ですよ

[5698: 匿名さん]

>>5670

商業を行うことが許されている商業地域と、専ら住宅に供することが指定され商業的利用が制限されている住宅地域では目的が異なるので、単純にパークコート同士の地価を比較しても無意味です。

商業地域である浜松町のほうがビジネスにも使えるので土地としての価値は高くなりますが、それより低い地価の住宅地のほうが住まいとしては環境が良かったり、ブランド立地だったりします。たとえば渋谷区松涛の路線価はだいたい㎡100万から150万前後です。だからといって、住む場所として浜松町１より劣るわけではないのは言うまでもないですね。

基本的にビジネスにも使える（金を生むことが出来る）商業地域は、住まいに特化した住宅地域よりかなり高くなるはずので、商業地域なのに住宅地であるパークコート麻布十番と同じ値段だったり、住宅地である赤坂檜町より安いということは相対的に評価が低いということになります。

[5699: 住民板ユーザーさん1]

銀座近いと強調したがってるやつは地方出身者か？銀座、東京タワー、ミッドタウンに憧れているのは大体都心に住んだことない人だよな。

[5700: マンション住民さん]

>>5699

そうですね。都心、港区に長年住んでいるとわざわざ東京タワーとか銀座とか強調する気は起きないし、ましてやそれを同じマンション買った住民の専用掲示板に書き込むなんて恥ずかしいですけどね。よっぽど嬉しいのはいままで都心に住んだことがない人なんでしょう。

[5701: 住民板ユーザーさん5]

商業地は税金向け評価額が実勢に対して割高になる。その分、利回りは高くないと売れないので価格は安くなる。また、商業地は何の業種でも建設可能なエリアなので、近所建物リスクも高い。オフィス雑居ビルと線路のほうがまだ安心だ。

[5702: 入居済みさん]

銀座や東京駅に近いパークコート浜離宮の資産価値が急上昇したから妬まれてるんですね

[5703: 入居済みさん]

>>5698
ラグジュアリーホテルの立ち並ぶエリアのパークコート浜離宮の住環境最高ですよ。路線価が高いのは当然ですよ。一戸建メインの住宅地と比べるまでもありません。

[5704: 匿名さん]

>>5703 入居済みさん
竹橋アトレやホテルに人が集まり、築地再開発が進めば浜離宮を望める素晴らしさがもっと知られてエリア価値高まりすね。
浜松町駅で展開されるメズムホテルの広告も浜離宮ビューを全面に出してきました。

[5705: 住民板ユーザーさん1]

本当に移動が便利、夜景もキレイだし、週末には人がいなくてゴミゴミしていないから快適、周辺の再開発も待ち遠しいです、もっと便利になるんだろうなぁ

[5706: 匿名さん]

ここ、住民スレですよね

[5707: 住民板ユーザーさん6]

＞ここ、住民スレですよね

ネガは嫉妬でしょう。
地価高騰って、そんなに羨ましいもんなんですね。

ところで、白金高輪から移転のパティスリーのオープン日がいつかご存知の方はいらっしゃいますか。
チョッポノッコどベルギーショコラティエと食べ比べしちゃいたいのですが。

[5708: 匿名さん]

ただでさえ線路脇なのに寒々とした小汚い古ビルだらけ。港区最低の緑化率。
再開発するならビルより壁面緑化をやってほしい。

[5709: 匿名さん]

>>5702

マンションマーケットの資料ですが、これってパークコート浜離宮の
資産価値が急上昇したと言えるんですか？？

[5710: 匿名さん]

たとえばこれは高輪ゲートウェイ駅エリアの某マンション
こういうのが急上昇と言えると思います
　

[5711: 住民板ユーザーさん3]

>>5709 匿名さん

基本的に分譲価格前後を保っていると言うのが正しい評価でしょう。引き渡し直後は未入居で高く売り抜けた転売屋もいるらしいですが。

[5712: 匿名さん]

2007年完成のクレストプライムタワー、築13年でまだ完売していません。
浜松町は何故こんなに人気がないのでしょうか？ゴクレと三井の差？

https://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/

[5713: 住民板ユーザーさん1]

>>5696 匿名さん
銀座まで徒歩12分は明らかに近いよ笑笑
君は住んでないからわからないとおもうが。

[5714: 匿名さん]

>>5708

浜松町１丁目の緑肥率0.2％って、ほぼ緑が皆無。
でも芝５丁目がトップって田町駅西側のあのへん
ほとんど緑がないけどどういうこと？
NEC本社ビルの周りの緑？

[5715: 内覧前さん]

芝公園の再開発が発表され大規模周辺再開発がさらに増えましたね。

[5716: 通りがかりさん]

皆さん、欲しくて欲しくてたまらないといった様子ですね。
ここに住まえるのは人口0.1%以下の上澄みアッパー層のみ。
私などは、スレに投稿することさえ躊躇うハイクラス物件です。

[5717: 匿名さん]

そういえば浜松町1丁目という狭いエリアは緑ないのかな。浜離宮恩賜庭園が目の前だけどな。買えないネガは面白いね

[5718: 内覧前さん]

一番の楽しみは浜松町駅改築とワールドトレードセンター建て替えですが、
徒歩５分の新虎通り再開発も楽しみです。最近、急ピッチで取り壊しが始まっています。

[5719: 内覧前さん]

マンションには美しい緑があるしイタリア街にも沢山の緑がある。緑がありすぎると虫がでる。緑が欲しければすぐ近くの浜離宮や芝公園に行けばいい。

[5720: 内覧前さん]

美しい。

[5721: 内覧前さん]

マンションの隣にできる４つ星ホテルの建設も楽しみです。

[5722: 匿名さん]

＞私などは、スレに投稿することさえ躊躇うハイクラス物件です

↑と言いながら必死に1人で書き込む

[5723: 匿名さん]

＞皆さん、欲しくて欲しくてたまらないといった様子ですね

このなかだと仲間はずれの浜離宮以外なら良い。

　

六本木ヒルトップ（港区）
赤坂檜町ザタワー（港区）
青山ザタワー（港区）
赤坂桜坂（港区）
麻布十番ザタワー（港区）
・
・
・
・
・
・
浜離宮ザタワー（港区）

[5724: 匿名さん]

たしかに多少マシ？
　

[5725: 住民板ユーザーさん1]

雑居ビルに囲まれたマンションに資産価値は期待出来ないね？

[5726: 入居済みさん]

幸せそうな購入者が羨ましいんでしょうね。リニアの延期以外の周辺開発は順調に進んでおります。

[5727: 住民板ユーザーさん1]

わざわざ住民でもないのに住民スレにネガを書き込むってみっともないストーカーだよね笑笑　買えなかったから可哀想だけど気持ち悪い笑

だってここは住民スレだもん

[5728: 住民板ユーザーさん1]

ここは契約者専用の掲示板なのにね。
ストーカー笑笑笑笑

[5729: 住民板ユーザーさん7]

しかし、周辺再開発ラッシュですなぁ

[5730: 匿名さん]

再開発のなかにあればよかったのに何も無い線路脇との格差が広がるばかり

[5731: 匿名さん]

パークコート浜離宮ザタワー自体が大規模再開発だね笑笑笑

[5732: 匿名さん]

ワールドシティタワーなんかに住んでなくて良かったと心から思う。

[5733: 匿名さん]

>>5732
　そうやって、からかって呼び込もうとするあんたが悪い！

[5734: 匿名さん]

大規模再開発？たった500戸では大規模とか言えないような。

[5735: 匿名さん]

マンションと文化放送との間は、これから開発される余地が大きいと
思います。再開発計画がないエリア、真空地帯みたいな印象です。

特に、浜松町駅までのルートを改善して欲しい。区に要請しませんか。
傘をさしていたらすれ違えないくらいの歩道を整備してもらいたいとか
言って。まあ、車がほとんど通らないから、多くの人は車道を歩いて
いる状態ですけど・・・そんなだから、区に対して要請する余地はある
ってことでしょ？

[5736: 匿名さん]

5729の図はきっと宣伝用の資料なんだろうけど、浜離宮一体再開発って浜離宮自体は再開発しないだろうし、芝公園も東京プリンスの建て替えと公園の再整備で全域青く塗るのはどうかな？虎ノ門麻布や六本木方面、築地なんかも徒歩15分の円のかなり外で実際は遠すぎて浜松町での生活にほとんど関係無いだろうし、しかも虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、ビジネスタワーが出来ても基本的にそこに何の用事もないでしょう。生活に好影響あるのは世界貿易センター周辺と竹芝くらいかなと個人的には思います。

[5737: 匿名さん]

>>5735

たしかに。でも、小さいビルが密集しているので地権者がバラバラで取りまとめが大変そうですね。線路沿いの歩道は狭すぎますし、一本内側は途中までは歩道とガードレールがありますが、そこから先は車が少ないとはいえ道が狭くて見通しも悪く、ちょっと危ない。路上に近隣の飲食店の所有物やゴミが出してあるのもあまり景観的に良くないですよね。虎ノ門再開発より、この辺が再開発されて暮れたほうが嬉しいですね。

[5738: 住民板ユーザーさん6]

＞芝公園も東京プリンスの建て替えと公園の再整備
＞虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、ビジネスタワー

ヒルズ圏に住むヒルズエリア民の優越。
力を抜いて、ヒルズライフを謳歌しましょう。

[5739: 住民板ユーザーさん1]

東京プリンス建て替えで西側のビューがわるくなることは織り込み済み。だから、北側が最強のマンションなのです。

[5740: 匿名さん]

5735 5736 5737は深夜2時に同じ人の投稿だと思います。浜松町駅へのアクセス路ですけど実際に住んだら3日で慣れます。浜松町駅なんてあっという間につくし全く気にならないのが正直なところです。