《契約者専用》パークコート浜離宮 ザ・タワー

[匿名さん]

検討スレ： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583434/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分

パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[5601: 住民板ユーザーさん5]

羽田需要の激減を知らないとは日本人じゃないね。

[5602: 匿名さん]

羽田は秒で着きますね。

緑豊かな至福の空間。パークコートタワー。

[5603: 匿名さん]

ワールドシティタワーの人が以前に言ってたけど毎日通勤で使う浜松町駅のモノレールと山手線の乗り換えがダイレクトになり改札外の本屋に寄ることがなくなったそうです。

[5604: 住民板ユーザーさん7]

緑って線路の雑草のこと？

[5605: 匿名さん]

緑が多い都心とはこの辺りでしょうね。

[5606: 住民板ユーザーさん4]

賃貸が増えてきたね

[5607: パークコートタワーに住みたいさん]

ここの良質な賃貸は毎回すぐ消えるので間に合わないです。
地図を見ると、徒歩10分以内に浜離宮・芝離宮・芝公園などの広くて歴史深いグリーンベルトのなかに佇む都心でも極めて稀少な立地ですね。
利便性や邸宅品質、学区や再開発に目がいっていて今まで気付きませんでした。

3LDK60万くらいならすぐ借りたいです。

[5608: 住民板ユーザーさん8]

60万払うならもっと都心に住む。港の端っこで60万高過ぎ

[5609: 住民板ユーザーさん3]

>>5607 パークコートタワーに住みたいさん

住民以外は書き込み禁止ですよ。

[5610: 住民板ユーザーさん7]

皇居から 2kmも離れていないです。
本パークコートタワーより都心とは、例えばどこでしょう。

[5611: 匿名さん]

イタリア街の広場に面した「ミッレフィオーレ」、のお隣にあるお店。ワインとかピザとかのお店の雰囲気なのですが、コロナ騒動の昨今は殆ど「八百屋」として稼動している様子。でも、これがなかなかお勧めです。お買い物で外出の際にはぜひ覗いてみて下さい。

[5612: 匿名さん]

>>5607 パークコートタワーに住みたいさん

都市計画決定による港区内の街づくり地区ごとの緑の分布に関する資料を見てください。浜松町一丁目は緑被率でワーストワンです。緑を求めるなら愛宕や芝五丁目がベスト、浜松町には住むべきではありません。
ここは銀座に歩いていける都心のなかの都心ですが、その代償としてビル街の真ん中で緑はダントツに少ないコンクリートジャングルです。
　
　

[5613: 匿名さん]

>>5607 パークコートタワーに住みたいさん

これはダメなの？

[5614: 住民板ユーザーさん1]

35万くらいが妥当かな

[5615: 匿名さん]

港区内陸の賃料は高いです。
35万だと中央区や文京区ですら難しいのでは。

[5616: 匿名さん]

5612 匿名さん
住んでみたら分かるけど周辺は緑に溢れていますよ。浜離宮恩賜庭園をはじめ芝公園、芝離宮など都心で緑を求めるならパークコート浜離宮だと自負しております。

[5617: 匿名さん]

このマンションから御成門の方へ行って芝公園界隈ブラブラすると緑を感じられますよね。
あと浜離宮もいいけど、タクシーで日比谷に行って日比谷公園や皇居もオススメです。
ペニンシュラホテルの最上階レストランからの皇居と日比谷公園の眺めは最高です。
銀座界隈を庭にできる。物理的距離ってやはり大事ですね。

[5618: 入居済みさん]

都心で緑を求めるならパークコート浜離宮だね

[5619: マンション住民さん]

毎日屋上に行って癒されてる

[5620: 匿名さん]

>>5616
>>5617

芝公園やペニンシュラに住むわけでも毎日行くわけでも無いですからね。
ペニンシュラが徒歩2･3分の距離にあるとか道路はさんで芝公園に
面しているとか言うならわかりますが、タクシーで行くペニンシュラから
の眺めなら誰でもどこに住んでいてもペニンシュラに行けば眺められる
わけですし。

緑を日常的に感じる上で大事なのは毎日歩く駅とマンションの間のルート
とか。このへんはお金払って芝離宮や浜離宮に入場しない限り、周辺を
歩いても緑は全く感じられない
緑が感じられる生活が送れるマンションや街の風景とはこういうのを言う
のだと思います。
　

[5621: 匿名さん]

>>5614

それは安すぎます。浜松町の築年数が経過した無名マンションの家賃ならそんなもんでしょうけど、パークコートなら45万は取れると思いますよ。ただ、60万はさすがに高すぎですね。

[5622: 匿名さん]

結局コスパが良いんですよね、ここ。
ここより環境の良い緑豊かな所はそりゃ一杯あるでしょう。
じゃそこに住めるか？となるとお金の問題に直面します。
交通利便性と居住快適性が、あのお値段で手に入れられたと考えれば、ほとんどの住民は満足に感じてることでしょう。

[5623: 入居済みさん]

浜離宮みたいな巨大な緑をいつでも眺められるのは贅沢ですよ。緑とともに生活している感じがします。愛娘が御成門小学校に通ってますが毎日帰りに芝公園で遊ぶのを楽しみにしています。日比谷公園の方が遊具が揃ってますけど現在制限されてますからね。

[5624: 匿名さん]

>>5621
パークコートタワーの85㎡を45万で借りたいのですか…
交渉するのは自由ですが、秒で電話切られると思いますよ。

[5625: 住民板ユーザーさん1]

貸したいけど、借り手がいない

[5626: マンション住民さん]

>>5625
どの部屋？アドバイスさせていただきますけど。

[5627: 通りがかりさん]

皆さん、欲しくて欲しくてたまらないといった様子ですね。
色々な方達が参加されているようで、まるで検討スレかと見間違えるほどの人気ぶりを見ると、パークコートタワーの牙城を荒らしたくなる気持ちも何となくわかるような気がします。

[5628: 匿名さん]

浜離宮みたいな巨大な緑をいつでも眺めるならツインパークス東住戸だね。

[5629: 匿名さん]

ツインパークスは眼下に緑が広がる低層階のほうが眺望が良い。高層の景色はイマイチ。
　

[5630: 匿名さん]

ツインパークスは古くてね。
ディスポーザーついてないのが痛い。後付けできないし。
こないだ内見してきたけど、共有部もアレ？こんなんだっけ？と昔見たイメージより共有部の古臭さを感じでしまった。

[5631: 住民板ユーザーさん7]

ツインパークスを羨ましく思ってます。文がまが違う！

[5632: 匿名さん]

>>5631

あの時代（1990年代後半～2000年代前半）、タワーマンションはまだ珍しくて豪華さを競っていた。それだけに贅沢に作られていましたね。いつのまにかタワーマンションはありふれた存在になり、ディテールにもこだわらなくなりました。新築のほうが良いに決まってますが、ツインパークスなんかを見ているとやっぱり違うなあと思いますね。

[5633: 匿名さん]

2000年代前半は、タワーマンションのCMにスマップとか聖子ちゃんとかを登場させる
のが当たり前でしたね。東京にも島があったなんて、あまり素晴らしいキャッチフレーズ
とは思えませんでしたけど。

[5634: 匿名さん]

すぐ前にある小さなケーキ屋さん、いつも気になって前を通っています。
利用したことある人いますか。ノッコチョッポだったか、ノップチョップ
だったか、覚えにくい名前だったかと思います。

[5635: 住民板ユーザーさん1]

>>5634 匿名さん
近いので、よく利用しています。
どのケーキも美味しいですよ。シュークリームもお気に入りです。

[5636: 匿名さん]

パークコート商業施設内のベルギーショコラティエ屋さんって、今年もショコラソフトクリームやっています？
部外者ですが、他に聞く場所がなくて書き込まさせて頂きました。

[5637: 住民板ユーザーさん1]

>>5605 匿名さん
皇居まで歩けるのもいいね！

[5638: 住民板ユーザーさん1]

>>5611 匿名さん
野菜食べましたがとても美味しいです。

[5639: 住民板ユーザーさん1]

>>5620 匿名さん
ここは前に住んでいたのですが虫が多いんですよ。
あと、緑が多くて一階?中階だと例の虫も、、

私は近くに緑はいらない。浜離宮を眺められるくらいがちのうどいい。

[5640: 住民板ユーザーさん1]

>>5632 匿名さん

恵比寿ガーデンプレイスや高輪レジデンスのような古さを感じるね。

[5641: 住民板ユーザーさん1]

イタリア街のカフェ。
ここもマルゾッコのエスプレッソマシン使ってて店内も可愛いです。

[5642: 匿名さん]

パークコート浜離宮ザ・タワー竣工後初の路線価が出てますね。

[5643: 匿名さん]

うーん。
パークコート千代田富士見の路線価を飛び越えて大幅に値上がりしてますね。
固定資産税が上がるだけで余り良い事とは思えませんが…。

[5644: 住民板ユーザーさん4]

商業地なので路線価の影響で固定資産税は割高ですね。用途地域が商業地のデメリットですよね。こんな所で、千代田富士見より税金割高は納得いきません！

[5645: 入居済みさん]

イタリア街の再開発が終了したらますます上がりそうで心配ですね。

[5646: 住民板ユーザーさん1]

>>5636 匿名さん
ソフトクリームやってないです。
ぜひやって欲しいですね！

あと、不満は平日しかオープンしていないことです。
汐留にあった時は土曜日営業してたのに、残念です。

[5647: 住民板ユーザーさん1]

>>5645 入居済みさん

あの再開発失敗のシンボリックな過疎地ですか？心配要りませんよ。路線価下げるのをヘルプしてくれそうです。

[5648: マンション住民さん]

同時期のパークコート赤坂檜町タワーやパークコート青山タワーと比べて路線価どうですか？

[5649: 住民板ユーザーさん2]

初心者マークさん、赤坂や青山の方々が迷惑ですよ。

[5650: 匿名さん]

赤坂檜町、青山、千代田富士見より路線価高いなんて納得できません

[5651: 住民板ユーザーさん1]

言うまでも無いですが、実勢価格に比べて路線価が安い方が税金上魅力的なエリアです。商業地域が不人気な理由の一つです、

[5652: 匿名さん]

令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2



パークコート地価ランキングベスト５に入りましたね

[5653: 匿名さん]

そもそもタワマンの固定資産税なんて一戸建てに比べたら安すぎるけどな

[5654: 内覧前さん]

浜松町が総合利回りランキングでNO.1なんてびっくりです。これで値崩れしない確実な街になりますね。しかも周辺大規模再開発が始まったらさらに化ける街です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ce2086861687c5de96a3723c798355d5f252...

[5655: 住民板ユーザーさん3]

>>5652 匿名さん

あの、契約者ならわかると思うのですが、支払った価格のうち土地の分って本当に少ないですよね。
なんで路線価であれこれ言えるんでしょうか？

[5656: 住民板ユーザーさん1]

浜松町は素人投資家が飛びつく街なんでしょうか？心配になってきました。無理してでも目黒とかの都心に住んだ方が良かったかなあ

[5657: マンション住民さん]

ですね。目黒は分かりませんけど山手線駅徒歩5分の超都心パークコートタワーの資産価値なんて素人でも分かりますよね。

[5658: マンション住民さん]

>>5655 住民板ユーザーさん3
売買契約上の土地建物価格は形式的なもので、実際の土地の価値比率はもっと大きいです。でないと、ここと建物が同グレードで港区中心部のマンションが、こことさほど変わらなくなってしまいます。

[5659: マンション住民さん]

>>5654 内覧前さん
このマンションに限っては利回り2%台です。浜松町平均すると8.3%ということは、ここ以外のマンションが相当高い利回りということです。利回りが高い地域というのは、投資家がハイリスクハイリターンと評価しているということです、喜ぶことじゃないと思います。

[5660: 入居済みさん]

なるほどパークコート浜離宮の資産価値は鉄板だというのがよく分かりました。皆さんありがとうございます。

[5661: 匿名さん]

そもそもパークコート浜離宮ザタワー購入者で資産価値を心配する人なんて皆無でしょうな。

[5662: 匿名さん]

>>5661 匿名さん
それは違うと思う。高所得者はお金にシビア。
私はここでは少数派かもしれない一般企業のサラリーマンですが、気にします。

[5663: 匿名さん]

>>5654

利回りが良いということはマンションが安いということだよ。
浜松町は７０㎡７０００万の街だけど、どのマンションのことだろう。

[5664: 匿名さん]

>>5663 匿名さん

もともと浜松町って言うところは住まいを考える上でブランド立地でも何でもないからね。周りは安い賃貸マンションばっかり。

[5665: 住民板ユーザーさん1]

確かに地方は利回り高いな

[5666: 匿名さん]

皆さん、ここが欲しくて欲しくてたまらないといった様子ですね。

路線価爆上がりが発表された昨日より色々な方達が参加されているようで、まるで検討スレかと見間違えるほどの人気ぶりを見ると、地価ランキング上位のパークコートタワーの牙城を荒らしたくなる気持ちも、何となくわかるような気がしてきました。

[5667: 住民板ユーザーさん1]

？？皆さん住民ですよ。

[5668: 住民板ユーザーさん8]

>>5666 匿名さん

感ずるところは人それぞれだけど、俺は売りたい。

[5669: 入居済みさん]

確かに売ったら利益確定ですからね。私はもったいなくて売る気になれません。感ずるところは人それぞれですね。

[5670: 匿名さん]

>>5648 マンション住民さん

令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2


パークコート地価ランキング一覧です。
容積率に差はありますが、純粋な路線価は赤坂檜町と同じくらいですね。

[5671: 住民板ユーザーさん5]

やっぱりダメだな

[5672: 住民板ユーザーさん1]

>>5667 住民板ユーザーさん1さん

住民以外もたくさんいるのです。

[5673: マンション住民さん]

私名義、妻名義で2部屋キャッシュ購入しました。もともと妻名義のは投資用と考えていたのですが貸そうとしていた矢先に思わぬ高値で売れてしまいました。ありがたいことなんですけど税金の高さにビックリしました。以前いた港南のマンションは購入金額よりマイナスで売却になりましたので節税にはなりましたがそれでも税金の高さには驚くばかりです。結果的に私名義のは2割引くらいの計算になりました。

[5674: 匿名さん]

>>5673 マンション住民さん

港南のタワーマンションで購入価格よりマイナスって、やろうと思ってもなかなかできない失敗だと思いますけど、分譲価格より値下がりしている物件なんてあるんですか？それとも中古を高くつかんでしまった？

[5675: 匿名さん]

>>5670 匿名さん

そうやってパークコートを並べられると、ここだけ地名が名乗れないのがツラいですね。パークコート浜松町ザタワーではどうしても安っぽいイメージになってしまう。浜松町ってなんでイメージが悪いんだろう？

[5676: 匿名さん]

>>5675 匿名さん
イメージが良くないからこそ低価格で購入できたわけです。ありがたいことです。
そもそも山手線徒歩圏に3Aや六本木等のブランド立地はありませんよね。

[5677: 住民板ユーザーさん7]

確かに浜松町のイメージはダサ過ぎる

[5678: 匿名さん]

浜松町は駅名なのでダサいということはありません。浜松町をマンション名につけるのはローレルタワーみたいに駅より南側、東側に多くみられます。

[5679: 住民板ユーザーさん8]

↓これ、６位以下はどうなってんの？


令和2年路線価　容積率　一種単価

六本木ヒルトップ（港区）
380万円/㎡　300%　126.6万円/㎡

赤坂檜町ザタワー（港区）
280万円/㎡　400%　70.0万円/㎡

青山ザタワー（港区）
307万円/㎡　500%　61.4万/㎡

赤坂桜坂（港区）
228万円/㎡　400%　57.0万円/㎡

浜離宮ザタワー（港区）
272万円/㎡　600%　45.3万円/㎡

麻布十番ザタワー（港区）
176万円/㎡　400%　44.0万円/m2

[5680: 匿名さん]

マンション名に田町というのもレアですよね。パークコート浜離宮ザタワーはネーミング最高ですね。

[5681: 住民板ユーザーさん7]

>>5680 匿名さん
?

土地勘ないのね

[5682: 匿名さん]

早く浜松町駅リニューアルして欲しい。
山手線駅の中でもワーストに入る古さ、ダサさじゃないでしょうか。

[5683: 匿名さん]

浜松町駅の北口から乗車までの近さは超便利です。おそらく山手線ベストでしょう。

[5684: 匿名さん]

ダサいという言葉は団塊の世代の高齢者がよく使ってた言葉ですよね。築浅のパークコート浜離宮では高齢者見たことないですけどね

[5685: 匿名さん]

>>5682

なんか浜松町駅は山手線北側の乗降客数が少ない駅と雰囲気が変わらないよね。
アトレも無いしエキュートも無いし東京のローカル駅。駅前に大規模商業施設でもあれば
良いんだけどそれも無い。

[5686: 匿名さん]

路線価が発表されてから荒れてますね。

[5687: 匿名さん]

＞5686
路線価なんて気にしてるのはあなただけかと

[5688: 匿名さん]

この272万って黒塗りだから「道路沿い」を示していて、全地域を指すのは白抜きの表示だから、ここの路線価は185万から203万っていうのが正しい資料の見方ですよ。

[5689: 匿名さん]

路線価公開サイトの説明

「黒塗り」の場合、その地区区分は「黒塗り」側の路線の道路沿いのみが該当します。

[5690: 匿名さん]

説明

[5691: 匿名さん]

ちなみに商業地域における地価公示、地価調査の調査地点は港区内に80箇所ありますが、 当マンションに一番近い港区浜松町1-12-10は令和2年の上昇率で80地点中3位です。ただし、地価の絶対額では76位です。

[5692: 匿名さん]

公示地価ではなく路線価です。
黒塗りがあると計算が複雑ですね。
青山も麻布十番も同表記ですのでどちらも正確な額は国税庁のみが知るところではありますが。
少なくともパークコート地価ランキングは変わらないでしょう。

[5693: 匿名さん]

浜松町駅をネガしている人がいますけど都心のパークコート浜離宮に住むと周辺に駅が多数あり浜松町駅はそのうちの１つにすぎません。地方の感覚なら東京駅だって近くですよ。

[5694: 住民板ユーザーさん1]

銀座が近く徒歩で行ける&帰れることがとても嬉しいです。

[5695: 匿名さん]

私は銀座タクシーで行きますけど無茶苦茶近いですよね。こんなに気軽に銀座を利用できるのはパークコート浜離宮ならでは醍醐味です。

[5696: 匿名さん]

>>5695

徒歩2－3分で銀座中心街でも無いんだから、あまり浮かれた書き込みは恥ずかしいですよ。タクシーで行かなきゃならないくらい遠くて、銀座行くのにタクシー使うならどこでも同じ。
浜松町からタクシー5分で着くか田町や赤坂からタクシー10分で着くかに大差は無いかと。
あの豊洲なんかも売り文句が「銀座に5分」でした。

[5697: マンション住民さん]

なるほど。実際住まないとこの銀座のアクセスの良さは理解できないでしょうね。別格ですよ

[5698: 匿名さん]

>>5670

商業を行うことが許されている商業地域と、専ら住宅に供することが指定され商業的利用が制限されている住宅地域では目的が異なるので、単純にパークコート同士の地価を比較しても無意味です。

商業地域である浜松町のほうがビジネスにも使えるので土地としての価値は高くなりますが、それより低い地価の住宅地のほうが住まいとしては環境が良かったり、ブランド立地だったりします。たとえば渋谷区松涛の路線価はだいたい㎡100万から150万前後です。だからといって、住む場所として浜松町１より劣るわけではないのは言うまでもないですね。

基本的にビジネスにも使える（金を生むことが出来る）商業地域は、住まいに特化した住宅地域よりかなり高くなるはずので、商業地域なのに住宅地であるパークコート麻布十番と同じ値段だったり、住宅地である赤坂檜町より安いということは相対的に評価が低いということになります。

[5699: 住民板ユーザーさん1]

銀座近いと強調したがってるやつは地方出身者か？銀座、東京タワー、ミッドタウンに憧れているのは大体都心に住んだことない人だよな。

[5700: マンション住民さん]

>>5699

そうですね。都心、港区に長年住んでいるとわざわざ東京タワーとか銀座とか強調する気は起きないし、ましてやそれを同じマンション買った住民の専用掲示板に書き込むなんて恥ずかしいですけどね。よっぽど嬉しいのはいままで都心に住んだことがない人なんでしょう。