ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
物件概要
名称 ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市福島区福島七丁目15番1（地番）
交通
JR大阪環状線「福島」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩11分
大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩14分
地域・地区 商業地域・準防火地域
地目 宅地
建ペイ率 80％（角地適用により90％）
容積率 400％（総合設計適用により許容容積率700％）
敷地面積 1,492.84㎡
建築面積 691.84㎡
建築延床面積 13,554.41㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建　１棟
建築確認番号 第H28確認建築GBRC00047号（平成28年12月28日）
総戸数 134戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
竣工予定 平成31年2月
引渡予定 平成31年3月
駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）（※月額使用料未定）
バイク置場 27台（※月額使用料未定）
駐輪場 268台（※月額使用料未定）
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有（土地・建物共用部分）、区分所有（建物専有部分）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
［国土交通大臣免許（9）第3123号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］
〒543-0001大阪市天王寺区上本町六丁目5番13号TEL.06-6776-3007
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店大阪本店

【予告広告物件概要】
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
修繕維持積立一時金（一括） 未定
管理一時金（一括） 未定


【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.12 管理担当】

[41: 匿名さん]

ちょーっと高いねスペックと比較すると。
でも今売り出してる他の新築物件の価格と比較するとまあ妥当かなあ値上がったね大阪も

[42: 匿名さん]

数年後、不動産バブルが弾け高値掴みで後悔しちゃいそうですね。

[43: マンション検討中さん]

タワーとはいえ、26階建てで超高層という訳では無いですし、正直高過ぎですね。
不動産バブルはあと数年で弾けるのは目に見えてますしね。

[44: 住民板ユーザーさん5]

高いですけどバカ高では無いですね。

しかし竣工前の完売は難しそうですね。

[45: 匿名希望]

高いけど今の市場だとこんなもんなんかね

[46: 匿名さん]

そうですね。まぁ完全に売り手市場ってことでしょ。

[47: 検討者さん]

数年前までは建築資材の金額高騰だったけど、今は人件費の高騰の方がきついらしいですよ。
安い金額じゃゼネコンが作ってくれないって。
宅配便もそうですけど、建築業界も人手不足が深刻でこれからいよいよ賃上げが本格化しそうなんで、この人手不足が解消されない限りマンションの値下げはないと思いますよ。
ここもちょっと高いかなくらいの値段なら売れちゃうと思いますね。

[48: ご近所さん]

残念だけど高くても売れるよ、ここ。。

[49: マンション検討中さん]

人件費の高騰が原因だとすれば、尚のことオリンピックが終われば、不動産バブルも崩壊しそうですね。
公共事業やホテルの建設ラッシュも終わり、仕事が減れば、安い金額で請け負う様になるでしょうし。
高値掴みはしたくないので、グランドメゾンの隣に建つタワーまで待とうと思います。

[50: 検討者さん]

>>49

そう考えてしまうと視野が狭いと思いますね。
人材確保の争いは運輸、飲食、介護、建築を筆頭にほぼ全分野で深刻化しているので、不人気の建築だけが低賃金で人員を確保できるはずはありません。
ヤマト運輸がよく報道されていますが、すでに値上げと賃上げが決定していますので、運輸に人材が流れれば次は別の業界が賃上げせざるを得ない状況になってきます。
建築業界は団塊の世代が本格的に退職する数年後からが本当の人材難になると言われていますので、日本が移民の受け入れを決定するまで人材難が解消することはないでしょう。
ちなみにグランドメゾンの隣の土地はすでに確保済みでゼネコンも決定しているでしょうから、このご時世で値下げして売り出すことはありえないですよね？
マンションが下がり始めるのは土地が下がり始めて数年後と言われていますので、来年から大阪の土地が下がり始めたとして２０２２年以降と言われています。
もちろん大震災やリーマンショック級の経済破たんが起こる可能性もあるので、来年暴落する可能性が０ではありませんが。

[51: 通りがかりさん]

近鉄不動産の方、ご苦労様です。

[52: 住民板ユーザーさん5]

多分50さんの言うとおりだと思います。
(ここが売れるとは言ってないし、お買い得だとは全く思わない)

土地の価格は下がるかもしれませんが、人件費は高止まりするのでは無いでしょうか。

今までの賃金が安すぎたんだけどね…

[53: 検討者さん]

50ですけど近鉄の者でもないし別にここを勧めてもないですよ。
一般論を言ってるだけですから。
けど福島から徒歩３分で竹中施工なら、このご時世そんなもんじゃないの？
って思っただけで。
ただこれだけの金額出すなら自分なら本物のタワー買うかな。
板状はやっぱりタワーじゃないと思うから。
人件費は間違いなく上がってきてインフレ気味になってくると予想しているので、数年後にはこの金額でタワーはどこも買えなくなるだろうなーと思いますけどね。

[54: 匿名さん]

>>53 検討者さん
一般論？？？ズレズレのブレブレでは。
自論ならわかりますけど。

[55: 検討者さん]

>>54

人手不足で人件費が上がってる。
さらに今後も人件費は上がるよって言うのはズレズレのブレブレで一般論じゃないわけ？
すでに世の中では当たり前のことだと思うけどね。
あんたの見解を書いてみなよ。
知らないから書けないんだろうけど。

[56: 匿名さん]

近くの積水に比べすごく高いようですね。こちらを選ぶ理由はあるでしょうか？

[57: 通りがかりさん]

>>56

駅からの距離の違いもあるし、積水が安いのはタワーが建つお見合い部屋でしょ？
視界が抜けてる方も安いんですか？
前のタワーが建つと売りにくくなるんで、お見合いの方は早めに売りたいと思って安く出してるんでしょ。

[58: 検討板ユーザーさん]

南森町のローレルも高かったし、ここはこんなもんでしょう。
グランドメゾンが安いのはお見合いになる北西側ですね。ほかの方角はそこそこですよ。
福島駅の距離3分は大きいですが、それよりも梅北再開発近くというのは大きいですね。
福島駅の向こう側に阪急オアシスができますね。
どんどん住みやすい街になっていくと思います。
梅北新駅は新大阪、関空のほか、なにわ筋線で難波、天王寺、阪急で神戸、京都方面と直線的に繋がるお化けターミナルなのです。

[59: 検討板ユーザーさん]

なにわ筋線ができるまでは梅北駅ってはるかだけがとまるの？

[60: 名無しさん]

JR西に聞いて下さい

[61: 匿名さん]

ここは淀川花火大会が北側廊下から見えるのかと思いましたが、
グーグルマップで確認すると、北側にあるシティータワー西梅田と
丁度重なるので見えないみたいですね。
せっかくのタワーなのに残念です。。。

[62: 検討板ユーザーさん]

グランドメゾンと迷ってます。

[63: 匿名さん]

>>62 検討板ユーザーさん
福島駅にはここの方が近くていいよね。

[64: 匿名さん]

価格、間取り、設備等なかなかホームページ更新されないですね・・・
グランドメゾンとの検討がしにくいですね
外廊下かつ階層が低いので管理費、修繕積立金はグランドメゾンより
安価になるものなのでしょうか・・・

[65: 匿名さん]

仕様も南森町と似てるんじゃないですかね！？！？
トーヨーキッチンでしたけど、そんなに良いという印象はなかったです。。。
坪260万くらいするんですかね？

[66: 匿名さん]

階層によると思いますので価格はなんとも言えませんが、
全室南向きを売りにはしてますが、低層階は道路向かいにマンションもあるし、
そもそも南面には電車も通ってますので騒音がどの程度か気になります。
南側道路向かいマンションは防音ガラスでも騒音が気になるとの事で、
引越される方もいると聞いたことがあります。
あの線路は結構頻繁に電車が通るので気になりだしたら苦痛かもしれませんね。

[67: 検討板ユーザーさん]

そう。一番の難点は環状線に向けてベランダがあること。騒音と鉄粉は酷いはず。

[68: 匿名さん]

駅近＆南向きのメリットと、電車＆飲み屋街の騒音デメリットをどう考えるかによります。
それも含めて価格、間取りの詳細が気になるところです。
トータルで考えるとグランドメゾンに軍配があがりそうな気もします。。。
坪260万は超えてくる可能性もありそうですし。
近隣の小規模土地売買価格よりマンションの方が坪単価が高くなってるんでしょうか。

[69: 検討板ユーザーさん]

地下鉄なら駅に近いにこしたことはないが環状線の高架駅に近づくのは立地として良いと言えるのだろうか？

[70: 評判気になるさん]

>>69 検討板ユーザーさん

中津の営業さんお疲れ様

[71: 検討板ユーザーさん]

中津の営業のものではありませんが駅近でも騒音が懸念されるなら3分さらに歩いてグランドメゾンの方を選ぶかな。尚、積水の営業でもありません。

[72: 検討板ユーザーさん]

>>70

激励ありがとうございます。
引き続き頑張ります。

[73: eマンションさん]

中津をライバル視されても困りますね。
中津営業より。

[74: 検討板ユーザーさん]

ローレルタワーって昔から安いけどモノ自体高級感がないイメージがあったのですが、最近は変わってきたのですかね。
南森町なんかは確かに立地は良いのですが、価格に合ってない気がします。
ここは時前説明会ではそこそこの価格になりそうですが、是非高級感のある躯体を期待してます。
何と言ってもこれから一番盛り上がる地域なのですから。

[75: 匿名さん]

>>74
南森町のローレルを検討した事ありますが仰る通りで価格と全く見合ってなくて、中身を知るまでは期待していただけにほんまにガックリ物件でした。
施工後未入居売りがあったので内覧もしましたが、場所代だけだなと。
立地的にも価格的にも見合った、タワマンと呼んで恥ずかしくない建物にして欲しかったのに。
こちらは南森町の物件以上の出来を期待してますが、どうなる事か…

[76: 匿名さん]

不動産の評価とは1にも2にも立地です。

[77: 匿名さん]

不動産の評価を気にするんだったら大阪より東京の不動産を買えよｗ

[78: 匿名さん]

大阪のタワーはゼネが竹中工務店多いんですね
構造、仕様はどこも似た感じなんですかね

[79: 検討板ユーザーさん]

グランドメゾンがすごい人気みたいですね。南森町のような値付けならここは選べない。南森町と違い福島は高架駅、飲屋街、遮断機、など近づき過ぎたくない駅だからグランドメゾンより立地が優れているとは言えない。強気な値段でないこと期待しますが、、。

[80: 匿名さん]

坪300くらいじゃないですかね？

[81: マンション掲示板さん]

このご時世、この立地で坪300なら安い方じゃないですかね？

[82: 匿名さん]

タワーで階高2910、、、
笑っちゃいましたね。
近鉄に高級マンションを期待する方が間違ってますよ。躯体、仕上げ、間取り、どれも下ランクの物件ですね。

[83: eマンションさん]

マンションの価値は立地が全てです。

[84: 住民板ユーザーさん5]

坪300なら要りませんね。
ファミリー層には微妙な立地だと思いますが、ファミリー向けが多いみたいですね。
絶対に坪300なら売れないでしょうね。
近鉄は売れないと値下げするので値下げ待ち物件ですね。

[85: マンション検討中さん]

福島区は住宅需要が旺盛でどこもバカ売れですからね。その中でもここはピカイチの立地ですからそんなに安くはならないでしょうね。
近鉄はそんなに躯体が良くないのですか。モデルルーム見てから考えます。

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

南森町のローレルタワーは植栽がひどいですよ。

[87: 住民板ユーザーさん5]

福島区がバカ売れと言ってもここはダメなのでは？
坪300出すならシティタワー西梅田の中古が買えそう。

[88: 匿名さん]

坪300なら高すぎですよね
84さんのおっしゃる通り便利ではあるがファミリー層には微妙な立地、
間取りもファミリータイプが多く、坪300出すならファミリー層は無理にこの場所に
こだわらないような気もします。
値段によっては人気度もだいぶ変わるのかも

[89: 匿名さん]

近鉄って売れなかったら値下げするんですか？南森町とかも値下げしたのかな？それは期待ですね！

[90: 検討板ユーザーさん]

シティタワーと同じ価格なら断然こっちでしょう。
新築よりも築10年を選ぶのですか？
ディスられながらも売り出されたら結局売れるの目に見えてます。

[91: 住民板ユーザーさん5]

そうかな〜？
その辺りはそれぞれの価値観があるでしょうから、なんとも言えませんが。
でもここは坪300なら売れないと思いますよ。

[92: 検討板ユーザーさん]

凄い人気らしいグランドメゾンよりここを選ぶ理由は駅近という理由以外に他どんなところでしょうか？

[93: 検討者さん]

>>92

グランドメゾンのデメリットとしては、安いのはお見合い部屋、間取りは柱食い込みまくり、標準設備が貧弱くらいかな。
ただこっちも柱の食い込みは少ないけど田の字型の気の利かない間取り。
マンションなんて駅近ってだけでも十分アドバンテージになると思うけど。
最寄り駅徒歩６分はタワマンとしてはインパクト弱いでしょ。
タワマンなんて駅からのアクセスが良いからこそ買うもんじゃないの？
あとは好き好きじゃない。どっちが優れてるかなんてその人の生活にもよるし一概には言えないから。

[94: マンション検討中さん]

>>91
坪300以内は今の大阪の人気地区の価格情勢から
考えられない

[95: 住民板ユーザーさん5]

坪300か。
坪300ならジオ天6の上層階が買えそうですね。

[96: 匿名さん]

>>93 検討者さん

梅北新駅までの距離だと変わらないし、梅北二期でできる公園の中心部にはこちらの方が近い。
公園を突き抜けてグランフロントにも行けるだろうし、梅北二期開発の恩恵は大きいと思います。
間取は中部屋で酷いのがありますが、北東と北西の角部屋は良い間取だと思います（北西は思いっきりお見合いですが）。

[97: 匿名さん]

26階建て外廊下、近鉄不動産で積水ハウスのグランドメゾンと
同等の値段、人気がありえるものなのでしょうか？

[98: 検討板ユーザーさん]

確かにこのご時世では坪300以下は考えられないですね。
売れるかどうかはともかく。
値下げがあるのなら様子を見ながら粘って待とうかな。
しかし値下げしたってわかれば先に契約した人は怒りますよね。

[99: 住民板ユーザーさん5]

価格次第ですよね。
修繕費はこちらの方が安いでしょうが。
駅の近さと修繕費の安さくらいですかね。
ココが坪300でバカ売れするなら私、倒れます！

[100: 匿名さん]

価格は階層と間取りにもよるでしょう。
角部屋は当然人気が出るかもですが、間の2LDKは微妙かも・・・
西側角の低層は廊下がタワーパーキングとの距離も近いので人気が出るなら
東側角ですかね。
とりあえず全ての間取りが気になるところです。

[101: マンション検討中さん]

この値段なら前にあるマンション
の中古買ってリフォームってのも
ありだと思ったな
田の字じゃないし

[102: マンション比較中さん]

グランドメゾンはGW時点で、既に間取りと階層のいい割安住戸はほぼ完売でしたね。

間取り悪く、割高の下層階だけでした残っていたのは。

手遅れだったな。

[103: 検討板ユーザーさん]

>>102 マンション比較中さん
確かにグランドメゾンよりここを選ぶ要素はあまりないと思います。

[104: 匿名さん]

焦らなくても関西の不動産は2,3年もすれば大量に中古が出回るよ。価格も3～4割減くらいでね。

[105: 匿名さん]

>>104

予想はいいから根拠を示してよ。

[106: 住民板ユーザーさん5]

3〜4割下落することは無いですが、今より上がることはないと思います。
理由は。

利回りが低くなりすぎ、マンション投資を考える人が購入する値段ではなくなって来ているため。

これ以上は高くなっても売れないでしょうね。

高くすると売れないから不動産屋もコストカットに必死ですからね。

[107: ご近所さん]

高層階、2LDK,いくらぐらいですか？

[108: 匿名さん]

ここは坪300くらい。80平米で7000万円～みたいな感じですね
まあ立地がいいだけに、外廊下でもこの価格仕方ないでしょう

[109: 近所の住人]

3年前なら80平米5000万で買えたのにな~

[110: 検討板ユーザーさん]

ここ今の段階では全く反響ないね。

[111: 検討板ユーザーさん]

この辺りは大人気エリアなので、売り出されたら凄い勢いで売れると思うよ。
80平米7000万なら買いでしょうね。
わかっている人はわかっていると思いますが、この近辺は今後価値が下がることはないでしょう。

[112: 匿名さん]

どうみてももろ福島としてのマンションなので梅北の効果は薄いでしょう。小規模な板マン外廊下でこの団地並みの田の字間取りでは坪230ぐらいが妥当ではないだろうか。グランドメゾンはもう完売近いので、ハイソなシティタワーかリーゾナブルなローレルタワーの中古でいいでしょう。資産価値、買値、設備、間取りどれをとっても買う理由がないと思う。

[113: 匿名さん]

>>111 検討板ユーザーさん

あなただけがわかってないだけです。

福島の価値は今後下がりませんが、ここは高杉&魅了薄杉です。

この条件ではファミリーにもディンクスにも富裕層にも庶民にも実需にも投資家にも転勤族にも地元民にも高級サラリーマンにも自由業にも受ける要素がないですよ。

坪300出してここを爆買いする人って、具体的に誰かな？想定してるプロファイル教えてください。

[114: 匿名さん]

ここは住まいサーフィンの適切価格は71万やな。
売値80平米7000万なら、1400万の含み損になる。
おまけに北ヤードの影響は薄い。

一方、積水の適切価格は88万と出てる。
売値80平米は6000万だから、900万含み益が出る。
北ヤードの影響は直結。

誰が見てもわかる勝負やね。

[115: 評判気になるさん]

ここの立地がいいのは誰の目にも明らか

[116: 近所の住人]

場所はグランドメゾンよりいいと思います。
大通りより一本中に入ってるし、福島駅も近いですから。
駄目なのは坪300万の値段ですよね。
売れるのかな?

[117: マンション検討中さん]

グラメが250万で凄い勢いで売れてるのを見ると、ここはある程度上値挑戦してくるのは確実でしょうね。
とは言えこの掲示板の反応では300万では食指が伸びそうもないので、その間の値付けになるのではないでしょうか。
低層270万〜中層290万〜高層320万、プレミア350〜400万
このぐらいならそこそこ売れるでしょうね。

[118: 匿名さん]

いや、板マン外廊下で路地中の小規模タワマンはきついやろ。
福島になにわ筋線の駅もできんことも決まってしもうたしな。

設備を全くホームページに載せてないのも自信がないからちゃう？

設備仕様はどうなん？

[119: 近所の住人]

最近のマンションで設備がいいマンションなんであまりないでしょう。
免震とは記憶していますが。
グランドメゾン位の値付けが妥当なのでは?

[120: 評判気になるさん]

立地はいいでしょ。値段だね。同価格で内廊下なら中津よりは住みたいけどな。

[121: 評判気になるさん]

坪300はしないでしょ？価格HPに載ってないのかな。

[122: 匿名さん]

坪270以上ならグラメが完売してからでないと厳しいでしょう。

[123: 匿名さん]

シティタワーの中古が260ぐらいなので
それを上回ると規模も小さく外廊下の
ここを買う理由が全くなくなりますね

近鉄は200越えの経験がほぼないので
南森町といい苦楽園口といい高額は
ニーズを読み切れず大失敗しますね

中崎や大淀のタワーぐらいならよいかと

[124: 検討板ユーザーさん]

>>123 匿名さん
シティタワー西梅田のこと？そんな値段でうってないよ。

[125: 匿名さん]

南森町って竣工前に完売してたけど、失敗物件なの？

[126: 匿名さん]

南森町は、直床、外廊下、コンシェルジュなし、ラウンジもなし、ゴミ捨ては自分で一階まで。まあ、賃貸ですわ。ここもローレルタワーサンクタスも似たようなもんですよ。

[127: 匿名さん]

>>125 匿名さん

半年かからずに竣工の1年以上前に完売した同心に比べ、2年近くかかって竣工前ぎりぎりで完売した近鉄は、南森町の物件としては失敗作ですね。
植栽も悲惨な状態のまま放置されてますし、買わなくて良かったと思っている人は多いでしょうね。

[128: 匿名さん]

なんにせよ注目されているマンション。

[129: マンション検討中さん]

設備悪くても管理費があまり変わらないし
最低限はほしかったですね

[130: 匿名さん]

結構希望入ってるらしい。立地評価か。

[131: 住民板ユーザーさん5]

掲示版の評価と実際の売れ行きが違う事は良くありますからね。

立地は良いですからね！

本当の値段を知りたいですね。

[132: 評判気になるさん]

噂通り@300ぐらい。

タワーというか普通の板状マンション。東西南北囲まれており眺望は厳しい。高さがないためタワマンの中層階に当たるところが高層階になりようやく眺望がぬけるが、そのため価格のプレミアム激しく、シティタワー西梅田の最高層近くと同じぐらいになっている。

梁は出ており、トイレも手洗い付きの最低ラインで見映えるものはなかった。

ディンクス向けの狭目の中住戸は分譲では見たことのない長い廊下、おそらく6.7メートルが付いており廊下の消費面積が酷い。賃貸に回すには見た目の部屋が狭いので借りてはつきにくいと思う。実質面積は50平米半ばで5000万半ば、利回り5パーセント出すには25万弱の賃貸になるが、リセール、賃貸ともに難しいだろう。

今はどこも高く資金のだぶつきに困っているが、今の市内物件でも利益が出るものはあるが、ここはかなり厳しい部類に入ると思う。

[133: 住民板ユーザーさん5]

素敵なご報告ありがとうございます。
坪300で好調なら大阪もバブルですな。

[134: 匿名さん]

地方都市の大阪で坪300はバブルでしょ。

[135: 名無しさん]

マンションは立地が全て。
とは言え、近鉄も高値挑戦とは。
本当にバブルだな。

[136: 匿名さん]

ははは。

素人に毛が生えたような人たちが
電鉄事業の片手間でやっとるからね。

昔の阪急不動産と同じ。今は違うが。

阪急と違って、大阪の安物しか経験がなく
高値物件のノウハウや市場理解もないのに
プライドが高いから品質が低く高値で売る

そういう会社。

噂で聞く限りここも心斎橋も
企画も値段も厳しいと思うね。

ここも積水と住友より
1000万以上もオンする理由がないのでは。

[137: 匿名さん]

マンションは立地。立地についてマイナス要素はない。住友だろうが阪急だろうが立地を間違えれば損をする。

[138: 匿名さん]

資産価値的に立地にマイナスはないが土地取得価格と躯体と建物仕様と値段設定がミスだらけ。住友だろうが阪急だろうが立地が正しくても客は損をする。

住居価値的には高速道路と線路二本とビルに囲まれ全く良くない。

[139: 匿名さん]

住居価値？
資産価値的に立地にマイナスがない。それが全て。

[140: マンション検討中さん]

先週に2回目の予定価格を見せてもらいましたが、坪300万もしてなかったですよ。
確かに安くはないが、立地はなにわ筋と線路に面してないし、かなりいいと思いますが。
早く価格決まって欲しいです。