ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
物件概要
名称 ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市福島区福島七丁目15番1（地番）
交通
JR大阪環状線「福島」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩11分
大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩14分
地域・地区 商業地域・準防火地域
地目 宅地
建ペイ率 80％（角地適用により90％）
容積率 400％（総合設計適用により許容容積率700％）
敷地面積 1,492.84㎡
建築面積 691.84㎡
建築延床面積 13,554.41㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建　１棟
建築確認番号 第H28確認建築GBRC00047号（平成28年12月28日）
総戸数 134戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
竣工予定 平成31年2月
引渡予定 平成31年3月
駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）（※月額使用料未定）
バイク置場 27台（※月額使用料未定）
駐輪場 268台（※月額使用料未定）
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有（土地・建物共用部分）、区分所有（建物専有部分）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
［国土交通大臣免許（9）第3123号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］
〒543-0001大阪市天王寺区上本町六丁目5番13号TEL.06-6776-3007
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店大阪本店

【予告広告物件概要】
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
修繕維持積立一時金（一括） 未定
管理一時金（一括） 未定


【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.12 管理担当】

[401: 匿名さん]

住友不動産、あまり値下げしないイメージですけど、値下げする時はするんですね。

値下げするとなると、かけひきが重要になってくるので、値下げしないならしないで統一してもらえるとありがたいです。

完成予想図を見たら、屋上にヘリコプターの到着の広場？があるみたいでした。緊急時はここにヘリが来るんでしょうか。

駅からも近い物件なので、欲しい人は確実に買いそうと思いました。

[402: 通りがかりさん]

>>401 匿名さん

スミフはしないとおもうよ

[403: 通りがかりさん]

2018年2月18日の写真です。現在8階部分のようです。

[404: 匿名さん]

いろいろケチ付けられても、完売するんだろうなあ

[405: 匿名さん]

インフォメーションに登録申し込み受付のお知らせが並んでいますが、
第一期も第二期も随分細かく分けて販売されていたんですね。
しかも間をあまり置かずに申し込み受付をしていますが、
一気に販売しない理由は何かあるのですか？

[406: 匿名]

要望があれば販売するっていうほぼ先着順ってことでしょ。
よくある手法ですよ。大量集客でなければ大体そうするんじゃないですか。アンチの方には申し訳ないですが、客観的にみてここは当初は割高でしたが今は安いです。

[407: マンション掲示板さん]

>>403 通りがかりさん

囲まれすぎてて全体像がここからしかとれないんですね。

[408: マンション掲示板さん]

>>406 匿名さん

原価のりまくった新築市場としかしらない新築営業脳が語る市場ねえ。笑

ここの値段、シティハウスもパークハウスもクレヴィアもグレイスからどんどん乖離しててるよね。

ここはどう見てもグランドメゾンに乗れなかった新築しか見ない情弱さん向けだよ。

さて。5年後、仮にシティハウスが坪250、グランドメゾンが値上がりして280、他が220で売ってるとしよう。

その時に、誰がランドマークでもない眺望もないランニングコストが関西随一のここを300で買おうと思う？ここが300維持できるなシティタワーもグランドメゾンも300余裕で狙えるよ。

このあと、50階建の900戸のスーパー付きの巨大グラメができるけど、いくらで出てくると思ってる？ベンチマークはそこじゃない？曽根崎とか中津じゃないよね。

[413: マンション検討中さん]

[No.409～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[414: 通りがかりさん]

中之島は中古が一ミリも値上がりしてないからな

あんなに再開発がきまってるのにどんだけ不人気なんだか

儲かる儲かると騒いでるのはパークハウス民だけ


福島の中古はすでに中之島より遥かに高いんだな

住友西梅田がまだそんなに高いとは驚いた

大阪駅10分圏内に昇格できる北ヤード二期にはまだあがるだろう

予定の決まらない空き地だらけとちがって来年には具体的な計画がでるしな

あとは北ヤードとなにわ筋の間のしょぼい部分をどう整理するかだな

北ヤードの中身が決まれば北梅田まで数分の場所だからドミノ倒しで進むだろう

中之島の北と南は新福島の駅遠、肥後橋の駅遠でしかないから中州の中を再開発してもどうにもならない

[415: 匿名]

グランドメゾン買った人は何で後のやつ待たなかったのかな。二つある小さい方のタワーって思われちゃうでしょ。なんでも次のグランドメゾンもそこまで価格は上げないみたいだし。安かったら安かったで安い方と言われるだろうし。どうせなら駅近で差別化できる梅田ウエストの方がいいでしょ。

[416: 近所の人]

値段を加味すると
完売メゾン≫≫≫ウェスト
でしょう。

ナロースパンのウェストは大きな部屋以外住みにくいと思うよ。

[417: マンション掲示板さん]

>>415 匿名さん

竣工が三年半違えば投資も実需も早い方に流れるよね。君は三年半もボーッとてるの？おまけに後発グラメはタワーに囲まれて眺望も難しく医療施設や公開空地の不確定要素もあるからいい部屋は高くなるよ。安ければ買い増すか転売すれば良いだけの話。

ここは煩い駅近の狭小立地の囲まれてまくりの背の低い板マンであって、先発後発グラメとは比較にならないよ。格としては近くの15階建のグループ。

格調高いシティタワーと安くて新しいグラメともっと安い15階建の間でリセールは厳しいだろうね。

[418: 匿名]

>>417 マンション掲示板さん
待ってました！
必ずコメント返してくれると思ってましたよ笑
いつもいつも大変ですね笑

[419: 匿名]

いろんなこと言ってるけど，福島なんか治水の悪いところ住みにくいったらありゃしない．
淀川氾濫，南海トラフで一発アウト．

[420: マンション検討中さん]

福島ダメなら、梅田もダメじゃん。
南海トラフ考え出したら、タワーも恐いですね。

でも、梅田ウエスト良いなー、欲しい！
買えないが。

[421: マンション検討中さん]

>>414
なにわ筋線が開通すると，北梅田まで一本で行けるから，そうなると中之島の土地の値段が変わってくる気がします．

[422: マンション検討中さん]

こはみると中之島は13年後まで無理でしょ。。
京町堀や西町は爆上げしてますが。

9386：マンション検討中さん

北区タワマン

曽根崎住友 400-500 新築
北ヤード二期 400-500 新築
電通ブリリア 400-500新築
ブランズノース 390 新築
グランフロント 438 中古 値上がり
堂島レジデンス 334 中古 値上がり
ジオグランデ梅田 285 中古 値上がり
シテォタワー西梅田 267中古 値上がり
ザ・タワー大阪 295 中古 値上がり
セントラルマークタワー 285
ザ梅田タワー290 値上がり

中之島タワマン

パークハウス中之島 254 新築
n4タワー 204 中古 値下がり
グランスイート中之島 215 中古 横ばい

三流郊外タワマン

プラウドタワー明石 235 中古 値上がり
阪神御影タワーレジデンス 205 中古 値上がり

中之島は北区でも最下位のようだ

新築なら200で買えるのは
山田、北田辺、伊丹、箕面、関目、昭和町、
上新庄、野江内代、尼崎、加島、相川、猪名寺
しかない

[423: 匿名さん]

完売間近？

[424: マンション検討中さん]

この辺りのタワマンではシティタワー西梅田が仕様・立地ともにベスト。
こことグラメ買う人何考えてるんやろ。
西梅田が負けてるとこある？

[425: マンション検討中さん]

新築がやっぱり良いです。
最近は中古も安くない。
ここ十年でたて方や設備すべてよくなってます。と私は長く中古を探しまくった答えをだしました。
完売間近なんですか～❓
最近モデルハウスにいったかた教えてください(_ _)

[426: マンメン]

>>424 マンション検討中さん

西梅田はいいマンションだけと、グラメとここが竣工時点で築14年目だからな。北ヤード2期街開きのころには築20年の築古になる。

あと、ダイレクトウィンドウと言う名の日差し直撃部屋ばかりでタワー経験あるともそういうのは飽きるんだよね。

日差し直撃しない北は新グラメ、北東はグラメとライオン跡のビルでぶつかるから、北ヤード眺望は厳しくなる。南東はここともろかぶり。部屋も場所次第でしょ。

[427: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん
そうかな？そんなに変わってないと思うし、なんなら仕様とか今はコストカットされてるマンション多いからむしろ値段の割にチープだと思うけど。
それに、その考え方だと今新築でも10年後はまた新築欲しくなりますよ。
投資目的や次々買い換えていくならいいでしょうけど、実需なら普通ずっと住むでしょ？

[428: 匿名さん]

>>426 マンメンさん
築古20年だからどこがダメなんですか？
修繕などはわかりますが、それ以外で特に20年だからなにというわけでもないと思います。
眺望に関しては、高層階なら大丈夫では？

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん

その修繕が一番の問題かと。

[430: マンション検討中さん]

>>428 匿名さん
10年使われた水回りはやっぱり。。
変えたいなーって思うのと
十年分の減価償却が、行われたものなのです。だから、その分安くてリフォームだいまで出るならありです。
最近そんな割安な物件は見つかりません。
リフォーム代と仲介払ってプラスじゃなきゃ鉄筋鉄骨の寿命は一般的に47年。築十年なら37年です。修繕したらもっとも実際は持ちますが。。
暴落したら築十年くらいのマンションを転がしたいです。

[431: 匿名さん]

>>430 マンション検討中さん

減価償却資産の耐用年数と建物の寿命と混同してません？

[432: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん
混同してませんフルローンのつけれなくなる分価値か落ちるといっています。

[433: 匿名さん]

>>432 マンション検討中さん

430のコメントにその主張が見当たらないのだが。まあいいや。
あと、鉄骨造は34年ね。

[434: マンメン]

>>428 匿名さん

今でもすでに共用部の劣化は感じるから、20年の時点で劣化はもっと進むだろうね。

少なくとも今は築古のタワーなんてのは全くウケが悪い。実績がない。おまけに、築古タワーの修繕積立金の問題は大きく、建築費が下がる見込みのない中、元の計画で足りるとも思えない。さらに膨れ上がるのでは？

アホほどコストのかかる劣化したタワーが、皆が羨むビンテージとなるかクソ物件となるかはまだわからないよね。立地は当然のこと、劣化の程度と新築タワーの供給や価格次第だろう。

いい部屋はいいなんて当たり前でしょ。後発に囲まれて当初の眺望が阻害されるから売りもふえて、囲まれたら値段が下がる部屋が増えると言ってるだけだよ。40階でも北はグラメと新グラメにぶつかるよ。

[435: マンション掲示板さん]

物件見に行ってみましたが、残10部屋程度で完売間近って感じでした。
選択肢があまりなかったので断念。
第4期販売はないかもしれません。

[436: マンション検討中さん]

13階建築中。ようやく半分。

[437: 匿名さん]

>>434 マンメンさん
それ言い出したら、ほぼすべてのタワーマンションがダメじゃないですか？
古くなったら修繕して住むのが一般的で、ある程度お金はかかりますよ。
修繕なんかどのタワーマンションでも築年数とともにかかってくるわけで、その中でどのタワーマンションがいいか話してるんでしょ？

[438: マンメン]

>>437 匿名さん

え？タワー限定の話なの？

それなら、私の考えでは今のところ、新築で綺麗で最新の設備で、修繕費が安くて、眺望のいい部屋のあるタワーとなるよ。よく読んでね。

新しさ自体に価値があり、修繕費が莫大なタワーで築古という時点で論外。ましてやタワーの高層階なのに眺望ない部屋なんて価値ゼロ。15階建てでも眺望のよい物件はあるからね。

ビンテージマンションなんてものがろくに確立されてないのに、ビンテージタワーなんて無理だと思うがね。

ちなみに、ここのように板マンで、高さもろくになくて、間取りが悪くて(リビングインの洗面とバス、長い廊下、行灯部屋)、修繕費が馬鹿高いのを買うなら、西梅田を買うね。

[439: 匿名さん]

>>438 マンメンさん

わりとブレたね。

[440: マンション検討中さん]

>>435 マンション掲示板さん

有益な情報をありがとうございます(*^^*)
感謝です！

[441: 住民板ユーザーさん5]

この三年で一番「高い」と思えるマンションでしたが、竣工前に完売しちゃうのですね。

感覚が狂っちゃいますね。

[442: マンション検討中さん]

線路向こうにラブホがもろに見えますね。
あと高速道路より電車の高架の騒音が凄くてびつくりしました。

[443: マンコミュファンさん]

そんなこと言っても竣工前完売なんだから、あなたの感覚が消費者の感覚とズレているのでしょうね。
私も貴方様と同じ価値観ですが（笑）

このマンションは相当売れ残ると思っていただけにビックリしております。

[444: マンション検討中さん]

>>443 マンコミファンさん

北ヤードに対する将来性を織り込んだ価格ですよね。
将来をポジティブに読んでない人とポジティブに読む人のGapですね。どうなるか楽しみですね。先のことは誰もわからないから。

[445: 匿名さん]

東京都民でタワマン検索を趣味にしているのですが、大阪は手が出しやすいなぁと。高い安いといろいろ意見があるようですが、大規模再開発地域近くの大阪の一等地ですので、東京からみたらその周辺のマンションはどこもお手頃ですね。東京なら、大規模開発、新駅、その近く（1キロ圏内）なら、最上階5億円以上、70ヘーベの平均価格は1億円は優に超えるはずですから。
なにも、大阪をディスっているのではなく、これから可能性があるなぁと！だから周りの物件と比べ割高でも完売するのだと分析しています。

[446: マンション掲示板さん]

大阪市内は東京比較すると安すぎるんですよね。東京と違って関西は阪神間、北摂、京都市内の方が大阪真ん中より今でも高いですから。

調べたら新築時に坪400超えるのはこの20年で大阪にはなく、芦屋と岡本と京都御所周りで最近数件でたぐらいですね。大阪は300越えですらここ最近。

まあ、大阪は人が住むような場所じゃなかったんですよ。だからみんな阪神間や北摂に逃げてきてたわけで。今も多かれ少なかれ妥協して市内に住んでるわけでね。麻布だの番町だのないんで。

東京や海外からじゃんじゃん新築買ってくれるのでリセールも儲かりまくってます。でもここの出口は実需は無理だと思いますね。ランドマーク性もない狭小立地で、キング、パーク、クレ、グレイスとさして変わらないでしょ。大阪の実需層の薄さを舐めすぎですよ。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション掲示板さん

300超えなら、大阪市内で結構ありますが…

[448: 匿名さん]

へたこいた〜
激安やったじゃんか〜
と五輪のころ叫んでなきゃいいが

[449: マンション検討中さん]

大阪の物件も右肩上がりに価格が上がってきてますね。ここ10年は。
これも大阪維新の政策がどんどん実現されてきて、大阪市内へ人口がどんどん流入してるからでしょう。
これから大阪都になると、爆発的に価格が上がることは間違いなしですね。

[450: マンション検討中さん]

そんな中で囲まれ立地のチビマンションは厳しい