ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
物件概要
名称 ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市福島区福島七丁目15番1（地番）
交通
JR大阪環状線「福島」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩11分
大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩14分
地域・地区 商業地域・準防火地域
地目 宅地
建ペイ率 80％（角地適用により90％）
容積率 400％（総合設計適用により許容容積率700％）
敷地面積 1,492.84㎡
建築面積 691.84㎡
建築延床面積 13,554.41㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建　１棟
建築確認番号 第H28確認建築GBRC00047号（平成28年12月28日）
総戸数 134戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
竣工予定 平成31年2月
引渡予定 平成31年3月
駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）（※月額使用料未定）
バイク置場 27台（※月額使用料未定）
駐輪場 268台（※月額使用料未定）
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有（土地・建物共用部分）、区分所有（建物専有部分）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
［国土交通大臣免許（9）第3123号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］
〒543-0001大阪市天王寺区上本町六丁目5番13号TEL.06-6776-3007
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店大阪本店

【予告広告物件概要】
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
修繕維持積立一時金（一括） 未定
管理一時金（一括） 未定


【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.12 管理担当】

[261: 匿名]

>>259 マンション検討中さん
まずはこういう発言する人が近所にいないことを祈ります。

[262: 住民板ユーザー５]

福島区に市営住宅は無かったはず。

[263: マンション検討中さん]

一期分譲、高層階以外全然売れてないですね
高すぎます。。

[264: マンコミュファンさん]

ここを買うならグランドメゾンの転売購入を推奨。
角部屋に販売時の10%割増はらってもここよりはるかに安い。
現物みて即入居もできる。
さらにこより早く入居可能。

[265: マンション検討中さん]

なにこれ。ワンエルやのに廊下が大部分占めてるし、板マンやのに北の寝室は窓がないし、洋室3.4とか物置やし。これで230万/坪で4300万の眺望ゼロの低層なんて誰が買うねんな。

[266: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん

窓のないエリアを居室と言えなかったんじゃなかった？
普通は納戸表示だよね。
なにかの基準にあるはず。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

表示は洋室って書いとるね。表示はなんでもええけどどうみても窓はないね。

外廊下で寒気直撃で、窓がなく換気がとれないのに北側にクローゼットつけるなんてのもありえないな。結露で湿気るからそういうことはまともな施工ならしないからね。

寝室の隣にエレベーターホールって騒音対策はどうしてるんかな。

[268: 検討者さん]

>>266

窓がなくても採光条件が満たされていれば部屋として表示できますよ。
ここの洋室１は引き戸にしているのでリビングからの採光が条件を満たしているという事ですね。
開き戸だとサービスルームにするしかないので洋室２は開き戸・洋室１は引き戸にしています。

[269: 匿名さん]

>>268 検討者さん

リビングからの採光って、開き１枚であるはずがないな。
事業者の姿勢を疑うわ。

[270: 検討者さん]

>>269

まあそのあたりは事業者が決めたんじゃなくて、不動産業界のルールなんですけどね。
角部屋でなければ採光の悪い部屋が出てくるのは仕方ないですところです。
この間取りは縦長なのでなおさらでしょうね。

[271: 検討板ユーザーさん]

まともな間取りがとれない物件だから、ルールに沿おうとすると変な間取りになるんだよ。

中住戸なのにエレベーターホールめり込ませてるし、スパンもかつかつ。

寝室のテレビは、表記上で部屋にするためにプライバシーが大事な寝室をわざわざ開き戸、しかもリビング直結にさせてる。普通は廊下が入り口で開き戸だろ。実より名をとってる。納戸で寝てくださいといいづらいだけの話。

リビングは寝室の入り口確保のせいで、二畳ほどデッドスペースになってる。3.4畳の洋室で何もできない。ただの物置。なのに、ウォールドアじゃなくて開き戸にしてるからリビングは実質8畳ぐらいにしかならない。

これじゃら、賃貸に出すにも厳しすぎ。まともなマンションなら廊下は三分の一にできる。廊下に莫大な金額払うなんて馬鹿馬鹿しい。利回りも悪くなる。生活イメージもわかない。

[272: 匿名さん]

>>270 検討者さん

まともな事業者なら、1LDK+N という潔い表示するね。

[273: 匿名さん]

>>266 匿名さん
間仕切り壁の半分以上の幅の引き違い戸があれば２室での採光が可能だよ。

[274: マンション検討中さん]

売れずに最終値下げされないと誰もその値段ではかわないね。俺なら3200なら買いたいかな。

[275: 匿名]

>>272 匿名さん
そう。建築基準法上は居室じゃないよね。
不動産業界の慣例は知らないけど。
確認申請図面は洋室表記じゃなさそう。

[276: 住民板ユーザーさん5]

ここまで低評価なマンションも珍しい…

低層階は苦戦しそうだね。

高層階は意外と売れちゃうかも。
中津のブランズも高いけど売れているみたいだし（個人的には売れないと思っていた）

[277: 匿名さん]

高いけど売れてるんじゃないんですか？
モデルルームの来場者は多いみたいですし

[278: 匿名さん]

モデルルームの埋まり具合は結構週末を中心に高くなってきていますので注目度はあると思いますが
お値段とか諸々の条件を見て
いいなと思う人がどれくらいいるのか。
高層とかはここの場合ある種「わかりやすさ」があるけれど、
低層だと
コスパ良い感じにしていく感じにしていかないと、とは思いました。

[279: マンション検討中さん]

グラメと比べ勝ち目なかった。グラメ完売の今は新グラメまで待とうと思ってる人が多いのでは。

[280: 匿名さん]

あの狭いモデルルームで捌けるぐらいなのかな。
まあ、モデルにきても買うかは全く別の話やね。

新グラメは五年後やから、旧グラメの転売狙い。

[281: マンション検討中さん]

少し前にでてたすごい間取りの部屋は実需は皆無として賃貸で借りてくれる人もなかなかいなさそう。いくらまで値下がれば投資物件として成立するだろう。

[282: マンション検討中さん]

旧グラメも転売目的で買った人が多いみたいだし結構上乗せしてくるだろうね。
新グラメの販売が始まってしかも以外と低価格で、中古に割高感が出てくるか、相場がかなり下がらないとうめきた開発のことを考えると値下がりは期待できなさそう。
その頃にはここの中古は同じ価格帯で勝負できないと思うから買い時になるかも。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

ここは周囲の新築や中古と比較して買うような物件ではないと思いますね。

新旧のグラメやその未入居転売には値段では勝てないでしょう。グラメより福島駅に3分近いですが外廊下、板マン、眺望なしでは価値は同等かと。

中古となると駅近に安い築浅の多数の板マンやシティタワー西梅田がここより安く売ってるので選ばれる理由もないかと。

じゃあ、ここにしかない魅力は何ですかといったら、特に思いつきませんが。

ここはグラメや築浅中古にとっての喜び組物件じゃないですかね。中津のブランズや梅田東のシティタワーと同じ。

[284: マンション検討中さん]

グラメと比べ駅近以外のセールスポイントないでしょうか？立地がすべてとは言えこれでは1分300万ぐらいの値付けの印象ですが。

[290: 評判気になるさん]

喜び組物件って(笑)。

たしかにここを買うならクレヴィア、グレイスロワ、パークハウスの板マン駅近がオススメですよ。高架の音が煩いですがここと同じでしょうね。

グランドメゾンに何を言ったところで半年で売り切れました。ここはグランドメゾン完成までのあと1年半は売ってると思われます。

[292: 匿名さん]

[No.285～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･他の利用者様に対する暴言や中傷
･削除されたレスへの返信

[293: 投資家]

>>290 評判気になるさん

投資物件としては素晴らしいので、購入しますよ。

[294: 匿名さん]

>>293 投資家さん

ここでわざわざ宣言せずに黙って買ってください。

[295: マンション検討中さん]

>>293 投資家さん

築浅の中古よりはるかに高い値段です。
業者利益と原価がたんまりのってます。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[296: 住民板ユーザーさん5]

利益がたんまりのっているのか、建築材料が高いのか…

[297: 匿名さん]

Fタイプの間取りは2畳大の納戸にも開口部があり、換気ができて良さそうです。
各居室の収納が少ないので、この納戸がウォークインクローゼット代わりに
なるのかも？

投資物件としては良いとの事ですが、賃貸に出される方が多くなるのでしょうか。
こちらの間取りは2LDKからですが、賃貸の需要はありそうですか？

[298: 匿名]

坪289万はないわ

[299: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん
そんなことない。
坪330までならこの立地なら損しないと思う。
そう思わない？

[300: 匿名]

>>299 マンション検討中さん

何の計算をもって？

[301: 匿名]

>>299 マンション検討中さん

損 の定義は？

なんにせよ損しないとは一ミリも思わない。

[302: マンコミュファンさん]

ここが最高値のようです。

40-50階のランドマークタワー
グランドメゾン新梅田@252
シティタワー西梅田@260 中古
ローレルタワーサンクタス@230中古

30階未満の板マンタワー
ここ@289

15階未満の板マン
ザ・パークハウス福島@210中古
クレヴィア大阪福島@230 中古
グレイスロワ福島@220 中古

[303: 通りがかりさん]

シティタワー西梅田+20
ローレルタワーサンクタス-30
パークハウスとクレヴィアはもうちょい高め。

グランドメゾンのリセールは、周辺の価格上昇が
必須なんだけどなぁ。
何でわざわざ他の検討板にディスりに来るんだろう。

[304: マンション検討中さん]

330まで損しないという点について突っ込まれているんじゃないですかね。その期待であれば私も買わない方がよいと思いますよ。梅田数分のジオグランデ梅田がちょっとたせば買えますから、福島数分がおなじにはならないでしょう。

周りで物件をすでに持っている人はむしろもっと高値で売っててほしいという感じでしょうね。

[305: マンコミュファンさん]

ここの価格表が出てるやん。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626280/

視界が抜ける16階からが
無茶苦茶高くなるねんな。
17階の80平米が7600万か。
坪なら310万ぐらいかな。

グラメは17階の79平米が
5200万やったみたいやな。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/617885/

福島まで駅近はなかなか出んやろけ
2400万の差の価値があるもんかいな？
この辺どうなん？

[306: 通りがかりさん]

303だけど299さんとは別人ですよ。
ここの板とかに出没する、グランドメゾン信者が痛々しいと思っただけなんです。
向こうが完売したから、少しだけ書くと、実需としてのスペックが低いので、長期保有には向かないと思います。一握りのお買い得があっただけ。
価格ギャップは、そこをどう捉えるかってことじゃないかなあ。グランドメゾンが、周辺価格のベンチマークにならないと思いますよ。

[307: マンション検討中さん]

グラメ信者？誰と戦ってるの？(笑

グラメは完全に実需向きでしょ(笑
部屋も比較的広くて騒音から離れたりと。
その代わり共用施設は最小限。
外見も普通以下。

そこにお値段が安かったのであわせて
投資ニーズも入ったわけ。

立地からして転売&賃貸向きはこちら。
ただ、全くお値段がそれに全く向いてない(笑

皆さんがどう捉えるかを考えた結果が、
6次だの7次だの小分け販売せざるを得ない
この惨状でしょ。

売れないからって完売物件を敵視しても
売れないよ(笑

[308: 検討板ユーザーさん]

シティタワーを買えばいいじゃん？？
ここより駅に近いし、モノがいいし。

[309: 検討板ユーザーさん]

>>305 マンコミュファンさん

同じ階と広さで2400万の差はエグいなあ。

[310: 匿名]

グランドメゾン購入者のネガキャンは福島の価値を下げているだけに思うよ。
安く買えたんだったらそれでいいでしょ。黙って噛み締めとけよ。なんで他物件をネガキャンするの。