ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
物件概要
名称 ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市福島区福島七丁目15番1（地番）
交通
JR大阪環状線「福島」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩11分
大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩14分
地域・地区 商業地域・準防火地域
地目 宅地
建ペイ率 80％（角地適用により90％）
容積率 400％（総合設計適用により許容容積率700％）
敷地面積 1,492.84㎡
建築面積 691.84㎡
建築延床面積 13,554.41㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建　１棟
建築確認番号 第H28確認建築GBRC00047号（平成28年12月28日）
総戸数 134戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
竣工予定 平成31年2月
引渡予定 平成31年3月
駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）（※月額使用料未定）
バイク置場 27台（※月額使用料未定）
駐輪場 268台（※月額使用料未定）
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有（土地・建物共用部分）、区分所有（建物専有部分）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
［国土交通大臣免許（9）第3123号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］
〒543-0001大阪市天王寺区上本町六丁目5番13号TEL.06-6776-3007
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店大阪本店

【予告広告物件概要】
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
修繕維持積立一時金（一括） 未定
管理一時金（一括） 未定


【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.12 管理担当】

[251: 匿名さん]

ってことは新グランドメゾン待ちが多数かな

[252: 匿名さん]

>>246

天王寺区の大江小学校、阿倍野区の常盤小学校、長池小学校、東住吉区の田辺小学校もいいよ。

[253: 検討板ユーザーさん]

>>252 匿名さん

阿倍野区と東住吉区は人間の住む場所ではありません。ゲーテッドマンションが必要。

[254: 住民ばんゆーざー5]

246=242かと思っていました。

[255: マンション検討中さん]

>>247 住民板ユーザーさん5さん
246の言う通り高学力私立は中学からで小学校からの私立は金持ちバカなんです。だから灘、甲陽、洛南、神女などを目指すと小学後は公立が多いんだよね。やはり高いマンションに住むならご近所は学力の低い自営成金家族よりインテリジェンスの高い人がいいけどここを選ぶ人はどうだろうか？

[256: マンション検討中さん]

>学力の低い自営成金家族

笑ってしまった
貸してるタワマンの入居者、こんなんばっかよ

[257: マンション検討中さん]

子育ての環境が悪いところは、そこで子育てをすることを厭わない人が集まるので、どんどん悪くなる。所得の問題だけではない。小銭もってるだけに意識の低さが余計にたちが悪い。

[258: 評判気になるさん]

>>256 マンション検討中さん
インテリジェンスが低い投稿の見本だね。

[259: マンション検討中さん]

成金バカと高学歴のアスぺ。
ご近所ならどちらがいいかな？

[260: マンション掲示板さん]

野田の市営がいいですね。

[261: 匿名]

>>259 マンション検討中さん
まずはこういう発言する人が近所にいないことを祈ります。

[262: 住民板ユーザー５]

福島区に市営住宅は無かったはず。

[263: マンション検討中さん]

一期分譲、高層階以外全然売れてないですね
高すぎます。。

[264: マンコミュファンさん]

ここを買うならグランドメゾンの転売購入を推奨。
角部屋に販売時の10%割増はらってもここよりはるかに安い。
現物みて即入居もできる。
さらにこより早く入居可能。

[265: マンション検討中さん]

なにこれ。ワンエルやのに廊下が大部分占めてるし、板マンやのに北の寝室は窓がないし、洋室3.4とか物置やし。これで230万/坪で4300万の眺望ゼロの低層なんて誰が買うねんな。

[266: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん

窓のないエリアを居室と言えなかったんじゃなかった？
普通は納戸表示だよね。
なにかの基準にあるはず。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

表示は洋室って書いとるね。表示はなんでもええけどどうみても窓はないね。

外廊下で寒気直撃で、窓がなく換気がとれないのに北側にクローゼットつけるなんてのもありえないな。結露で湿気るからそういうことはまともな施工ならしないからね。

寝室の隣にエレベーターホールって騒音対策はどうしてるんかな。

[268: 検討者さん]

>>266

窓がなくても採光条件が満たされていれば部屋として表示できますよ。
ここの洋室１は引き戸にしているのでリビングからの採光が条件を満たしているという事ですね。
開き戸だとサービスルームにするしかないので洋室２は開き戸・洋室１は引き戸にしています。

[269: 匿名さん]

>>268 検討者さん

リビングからの採光って、開き１枚であるはずがないな。
事業者の姿勢を疑うわ。

[270: 検討者さん]

>>269

まあそのあたりは事業者が決めたんじゃなくて、不動産業界のルールなんですけどね。
角部屋でなければ採光の悪い部屋が出てくるのは仕方ないですところです。
この間取りは縦長なのでなおさらでしょうね。

[271: 検討板ユーザーさん]

まともな間取りがとれない物件だから、ルールに沿おうとすると変な間取りになるんだよ。

中住戸なのにエレベーターホールめり込ませてるし、スパンもかつかつ。

寝室のテレビは、表記上で部屋にするためにプライバシーが大事な寝室をわざわざ開き戸、しかもリビング直結にさせてる。普通は廊下が入り口で開き戸だろ。実より名をとってる。納戸で寝てくださいといいづらいだけの話。

リビングは寝室の入り口確保のせいで、二畳ほどデッドスペースになってる。3.4畳の洋室で何もできない。ただの物置。なのに、ウォールドアじゃなくて開き戸にしてるからリビングは実質8畳ぐらいにしかならない。

これじゃら、賃貸に出すにも厳しすぎ。まともなマンションなら廊下は三分の一にできる。廊下に莫大な金額払うなんて馬鹿馬鹿しい。利回りも悪くなる。生活イメージもわかない。

[272: 匿名さん]

>>270 検討者さん

まともな事業者なら、1LDK+N という潔い表示するね。

[273: 匿名さん]

>>266 匿名さん
間仕切り壁の半分以上の幅の引き違い戸があれば２室での採光が可能だよ。

[274: マンション検討中さん]

売れずに最終値下げされないと誰もその値段ではかわないね。俺なら3200なら買いたいかな。

[275: 匿名]

>>272 匿名さん
そう。建築基準法上は居室じゃないよね。
不動産業界の慣例は知らないけど。
確認申請図面は洋室表記じゃなさそう。

[276: 住民板ユーザーさん5]

ここまで低評価なマンションも珍しい…

低層階は苦戦しそうだね。

高層階は意外と売れちゃうかも。
中津のブランズも高いけど売れているみたいだし（個人的には売れないと思っていた）

[277: 匿名さん]

高いけど売れてるんじゃないんですか？
モデルルームの来場者は多いみたいですし

[278: 匿名さん]

モデルルームの埋まり具合は結構週末を中心に高くなってきていますので注目度はあると思いますが
お値段とか諸々の条件を見て
いいなと思う人がどれくらいいるのか。
高層とかはここの場合ある種「わかりやすさ」があるけれど、
低層だと
コスパ良い感じにしていく感じにしていかないと、とは思いました。

[279: マンション検討中さん]

グラメと比べ勝ち目なかった。グラメ完売の今は新グラメまで待とうと思ってる人が多いのでは。

[280: 匿名さん]

あの狭いモデルルームで捌けるぐらいなのかな。
まあ、モデルにきても買うかは全く別の話やね。

新グラメは五年後やから、旧グラメの転売狙い。

[281: マンション検討中さん]

少し前にでてたすごい間取りの部屋は実需は皆無として賃貸で借りてくれる人もなかなかいなさそう。いくらまで値下がれば投資物件として成立するだろう。

[282: マンション検討中さん]

旧グラメも転売目的で買った人が多いみたいだし結構上乗せしてくるだろうね。
新グラメの販売が始まってしかも以外と低価格で、中古に割高感が出てくるか、相場がかなり下がらないとうめきた開発のことを考えると値下がりは期待できなさそう。
その頃にはここの中古は同じ価格帯で勝負できないと思うから買い時になるかも。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

ここは周囲の新築や中古と比較して買うような物件ではないと思いますね。

新旧のグラメやその未入居転売には値段では勝てないでしょう。グラメより福島駅に3分近いですが外廊下、板マン、眺望なしでは価値は同等かと。

中古となると駅近に安い築浅の多数の板マンやシティタワー西梅田がここより安く売ってるので選ばれる理由もないかと。

じゃあ、ここにしかない魅力は何ですかといったら、特に思いつきませんが。

ここはグラメや築浅中古にとっての喜び組物件じゃないですかね。中津のブランズや梅田東のシティタワーと同じ。

[284: マンション検討中さん]

グラメと比べ駅近以外のセールスポイントないでしょうか？立地がすべてとは言えこれでは1分300万ぐらいの値付けの印象ですが。

[290: 評判気になるさん]

喜び組物件って(笑)。

たしかにここを買うならクレヴィア、グレイスロワ、パークハウスの板マン駅近がオススメですよ。高架の音が煩いですがここと同じでしょうね。

グランドメゾンに何を言ったところで半年で売り切れました。ここはグランドメゾン完成までのあと1年半は売ってると思われます。

[292: 匿名さん]

[No.285～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･他の利用者様に対する暴言や中傷
･削除されたレスへの返信

[293: 投資家]

>>290 評判気になるさん

投資物件としては素晴らしいので、購入しますよ。

[294: 匿名さん]

>>293 投資家さん

ここでわざわざ宣言せずに黙って買ってください。

[295: マンション検討中さん]

>>293 投資家さん

築浅の中古よりはるかに高い値段です。
業者利益と原価がたんまりのってます。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[296: 住民板ユーザーさん5]

利益がたんまりのっているのか、建築材料が高いのか…

[297: 匿名さん]

Fタイプの間取りは2畳大の納戸にも開口部があり、換気ができて良さそうです。
各居室の収納が少ないので、この納戸がウォークインクローゼット代わりに
なるのかも？

投資物件としては良いとの事ですが、賃貸に出される方が多くなるのでしょうか。
こちらの間取りは2LDKからですが、賃貸の需要はありそうですか？

[298: 匿名]

坪289万はないわ

[299: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん
そんなことない。
坪330までならこの立地なら損しないと思う。
そう思わない？

[300: 匿名]

>>299 マンション検討中さん

何の計算をもって？

[301: 匿名]

>>299 マンション検討中さん

損 の定義は？

なんにせよ損しないとは一ミリも思わない。

[302: マンコミュファンさん]

ここが最高値のようです。

40-50階のランドマークタワー
グランドメゾン新梅田@252
シティタワー西梅田@260 中古
ローレルタワーサンクタス@230中古

30階未満の板マンタワー
ここ@289

15階未満の板マン
ザ・パークハウス福島@210中古
クレヴィア大阪福島@230 中古
グレイスロワ福島@220 中古

[303: 通りがかりさん]

シティタワー西梅田+20
ローレルタワーサンクタス-30
パークハウスとクレヴィアはもうちょい高め。

グランドメゾンのリセールは、周辺の価格上昇が
必須なんだけどなぁ。
何でわざわざ他の検討板にディスりに来るんだろう。

[304: マンション検討中さん]

330まで損しないという点について突っ込まれているんじゃないですかね。その期待であれば私も買わない方がよいと思いますよ。梅田数分のジオグランデ梅田がちょっとたせば買えますから、福島数分がおなじにはならないでしょう。

周りで物件をすでに持っている人はむしろもっと高値で売っててほしいという感じでしょうね。

[305: マンコミュファンさん]

ここの価格表が出てるやん。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626280/

視界が抜ける16階からが
無茶苦茶高くなるねんな。
17階の80平米が7600万か。
坪なら310万ぐらいかな。

グラメは17階の79平米が
5200万やったみたいやな。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/617885/

福島まで駅近はなかなか出んやろけ
2400万の差の価値があるもんかいな？
この辺どうなん？

[306: 通りがかりさん]

303だけど299さんとは別人ですよ。
ここの板とかに出没する、グランドメゾン信者が痛々しいと思っただけなんです。
向こうが完売したから、少しだけ書くと、実需としてのスペックが低いので、長期保有には向かないと思います。一握りのお買い得があっただけ。
価格ギャップは、そこをどう捉えるかってことじゃないかなあ。グランドメゾンが、周辺価格のベンチマークにならないと思いますよ。

[307: マンション検討中さん]

グラメ信者？誰と戦ってるの？(笑

グラメは完全に実需向きでしょ(笑
部屋も比較的広くて騒音から離れたりと。
その代わり共用施設は最小限。
外見も普通以下。

そこにお値段が安かったのであわせて
投資ニーズも入ったわけ。

立地からして転売&賃貸向きはこちら。
ただ、全くお値段がそれに全く向いてない(笑

皆さんがどう捉えるかを考えた結果が、
6次だの7次だの小分け販売せざるを得ない
この惨状でしょ。

売れないからって完売物件を敵視しても
売れないよ(笑

[308: 検討板ユーザーさん]

シティタワーを買えばいいじゃん？？
ここより駅に近いし、モノがいいし。

[309: 検討板ユーザーさん]

>>305 マンコミュファンさん

同じ階と広さで2400万の差はエグいなあ。

[310: 匿名]

グランドメゾン購入者のネガキャンは福島の価値を下げているだけに思うよ。
安く買えたんだったらそれでいいでしょ。黙って噛み締めとけよ。なんで他物件をネガキャンするの。

[311: 通りがかりさん]

グラメ購入者じゃないでしょ。
自ら安っぽいとか言わないでしょ。笑

[312: 匿名さん]

>>308 検討板ユーザーさん
シティタワー東梅田パークフロントはまだ完成してません。
入居は再来年の４月からです。

[313: マンション検討中さん]

>>312 匿名さん

西梅田のことでしょ。
風俗向けと一緒にしないでください。

[314: マンション検討中さん]

板マンなどと批判してるけど実際すむなら他のタワマンは外壁がALCという軽石みたいなのをつなげてるだけって知ってる？戸境は乾式壁っていってグラスウールを石膏板で挟んでるだけってしってる？おそらく素手で壁を壊せるよ。外壁も戸境もしっかりとしたコンクリートでできてないタワマンより板マンでも将来長持ちのここの方がいいに決まってるじゃないですか。皆さん何にも知らないのですね。

[315: マンション検討中さん]

たしかに上下は直床か二重かなどの議論は多く聞きますが
外壁は軽石
お隣とは石膏板
って大丈夫なの？

[316: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
石膏ボードの戸境壁はおそらく石膏ボード2枚貼りだから素手では無理。ただしトンカチでドンってすれば貫通は可能かな。
314さんのおっしゃる通り、タマワンなんて技術系の事情通からすると砂上の城ですわ。

[317: マンション検討中さん]

あーあ、これはボコられるパターンやね
いらんこと言わんでええのに

準備いいかい？w

[318: 匿名さん]

>>317 マンション検討中さん
むしろ誘ったんだけど。

[319: 匿名さん]

>>317 マンション検討中さん
石膏ボードの戸境壁は事実では？

[320: マンション検討中さん]

>>317 マンション検討中さん
頭悪そー

[321: マンション検討中さん]

駅前かつ北ヤード恩恵地で
すでに一期六次の小分け販売って
かなりやばくない？

[322: マンション検討中さん]

>>321 マンション検討中さん

売れてないってこと？

[323: 匿名さん]

福島、新梅田で物件を所有してる者だがここの馬鹿げた高値段設定で 驚いてる。
坪40万程度高いんだよ。

[324: マンション検討中さん]

>>322 マンション検討中さん

売れてるなら小分けにしないでしょ。

[325: マンション検討中さん]

Aタイプ４階の６４６８万と言うのは９０㎡にしたらかなりお安いと思うんですが、やはり角部屋の低層階はポジション的に厳しいですか？
１７階とは１５００万ほど差がありますし、７０㎡の１７階とほぼ同金額なんでよほどなのかなと思うんですが、立地に詳しい方教えてください。

[326: 匿名さん]

ここを買うなら低層の角部屋がコスパ高いね。その値段ならシティタワーやグランドメゾンとまだ張り合える。低層の採光は知らない。

15階までは全てビルビューで、ビルビュー抜けるとやたら高くなり、でも普通のタワーの中層階だからプレミアム払う人はまずいない。

ブログで二部屋評価されてるけど散々な部類だね。板マンで管理費平米あたり300円は高すぎでしょ。10年後には積立金と合わせて5万円ぐらいではないのかな。リセールはきつそうだな。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5267.html

[327: 住民板ユーザーさん5]

ここの低層を買うくらいならジオ天六の方が良いのでは?

もしくはリバーか。

ここはおすすめしないね〜

[328: 匿名さん]

南森町のローレルタワーは完売してるようだけどここより安かったのかな？

[329: eマンションさん]

>>328 匿名さん
南森町は当時のシティタワー梅田東とせってて壷200-280ぐらいだったような。
立地としては同点の印象だけど、北ヤード開発分上乗せされてると捉えるべきですかね。

[330: マンション検討中さん]

南森町は260。ただ、国道前で、外廊下で、各階ゴミ捨てなしで、共用施設なしで、直床で、なめてんのかというマンション。なので、グランドメゾンやロジュマンやブランズに人気がある。

近鉄はほんとダメ。

[331: 匿名さん]

私は、低層でも構わないのですが、世間は低層に厳しいですね。ゆえにタワマンの低層は資産価値は高くないと思います。

[332: 匿名]

>>331 匿名さん
安く買えていいじゃん！うらやましい
うちは配偶者が高層階じゃないとダメと言うから予算あがってしまうわ。

[333: マンション検討中さん]

違う違う。

高層タワマンの低層は新築時に値段を下げてるから、一般的に利回りもリセールも高層階よりいいんだよ。特に賃料は低層も中層も新築の格差ほどには変わらない。そういう意味で資産価値は高いんだよ。

逆に高層階は新築時に売り手がプレミアム載せすぎだから利回りもリセールも下がる傾向にある。その価格の歪みを見つけて買うのが投資でしょ。まあ物件次第ではあるけどね。

タワマンの低層がダメなのではなく、タワマンなのに低層しかないのがダメなの。ランドマーク性が低く、エントランスや共用施設がしょぼくなるからね。指名買いがなく内覧時に気持ちが上がらないでしょ。だったら15階にして安くしろよっていうね。

ここはエントランスは頑張ってるんじゃない？その分管理費も高いけど。なんせここの高層階は他の中層階レベルでしかなく、大損するだけだから避けましょうね。

[334: 匿名さん]

マンションは立地がすべてです。立地よし、余計な共有施設が少ない、鉄筋コンクリート造り、
などを考えたら絶対買って損はしないでしょう。

[335: マンコミュファンさん]

おいおい、、外廊下でラウンジもフィットネスもないのに管理費が平米280円ぐらいするのかよ！ー！！巨大タワーでも200円ちょっとだろ！！！ジジイに月300万も管理払って何するんだよ！！！同じ外廊下のジオツインは100円。ドブに消える管理費が高く、積み立てる修繕費は高くない。。近鉄の管理会社がふんだくるわけか！！無茶苦茶悪質なやり口だな！！！

第一期九次もヤバいし、二期も10戸ってのもヤバいな。こういう悪質なマンションは売れるべきじゃないから喜ばしいことだ。。ほんと。。

[336: マンション比較中さん]

>>330 マンション検討中さん

近鉄ダメとは なぜですか？

[337: 匿名さん]

>>335 マンコミュファンさん
タワマンのフィットネスなんて中途半端で使わない。デブが運動したつもり程度の運動しかできないから。

[338: 匿名さん]

>>335 マンコミュファンさん
！や。が多すぎて不快な文章。

[339: 匿名さん]

>>336 マンション比較中さん

大阪府の田舎マンションで情弱相手にしかやってないし本業の人間がいないから都心部や高級住宅街は全くダメ。土地仕入れてデザインと販売は外注し丸投げしたらいいとしか思ってないから学びがない。安いけど住み心地がいいとか高級で名作になるとか全くない。高くて安っぽい。

[340: 匿名さん]

>>337 匿名さん

施設がないのに管理費が施設があるところより高いことに突っ込まれてるのでは？近鉄の養分と言われても仕方ないね。

[341: マンション検討中さん]

管理費やばいな。
修繕金とあわせて月5万はすぐいきそう。

[342: 匿名さん]

>>341 マンション検討中さん

最近はどこでも高いよ。なんでやろね。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

管理で利益を回収したいんやろな

デベ付きの管理屋は切ったらええねん

どうせ管理人も安月給の退職後の老人が正社員首になった中高年が搾取されとるねんやろ

ここならたまに20階ほどたまにゴミ回収してたまにゲストルームのゴミ拾いしか特別なもんないがな

廊下も掃除機いらんし公開敷地の整備もないがな

2.5万×150＝375万

人件費1日2人で2万円×30日＝60万

てことは近鉄に315万×12ヶ月＝3800万が真水で流れるんか

近鉄ぼろ儲けやな

[344: 検討者さん]

>>343
管理費は管理人の給料だけではないんやけどね。
それやったら300戸のマンションとかやったら管理費2000円とかですむから。
ただここの管理費が高いのは間違いない。

[345: 匿名さん]

修繕積立費は他と比べどうなんですか？

[346: 匿名さん]

なんか全然売れてないんですかね～？
この物件。販売価格に管理費、修繕費の全てが高すぎ？？
場所的にはすぐ売れてもおかしくないと思うのですが

[347: マンション掲示板さん]

第1期10次という時点できついのでしょうね。全面南向きをうたってるが、南はすぐ目の前に15階建があるし他も全て囲まれてるようです。そのくせお値段も高いときたら誰も買わないのかな。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/154333/84808/88486036

[348: マンション検討中さん]

眺望が抜ける16階以上で坪300ですから難しいでしょうね。

５年前の隣のパークハウス福島の6割高で2000万円アップ、グランフロントオーナーズタワーと同じ単価となります。

なお、眺望がぬけるということは、南のリビング面に環状線と阪神高速と貨物線と踏切の音がダイレクトに届くということになります。

[349: 匿名さん]

階によっても雰囲気は違うかもしれませんが
住みたいなと思うプランは、角住戸で３ＬＤＫのＦタイプ。
各部屋が広くてすべてに窓がついていることは大きいです。
しいて言うなら、サービスバルコニーに出られる洋室は、
バルコニーをなくしてクローゼットが広くても良かったかもしれません。
階ごとの価格帯はどれくらい違うのかしら。

[350: 匿名さん]

すごいな！